[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1. 中古マンションの物件選びの注意点

1-1. 物件選びの方法は2つ

中古マンションの物件探しで希望条件を固めて候補物件があがってきたら、あとはそこからの絞りこみです。

⇒リノまま【知る・調べる】中古マンションの上手な探し方～引きこもり物件探しのススメ～

※エリアや築年数、相場価格や資産価値などが気になる方はまずはこちらの記事で物件探しのコツを身につけましょう。

とはいっても当たり前ですが、世の中に「完璧な物件」は存在しません。どんな物件にも必ずリスクがあります。

どんなリスクがあるか、それは自分たちが許容できる／対応できるようなものかどうか、を短期間で見極めた上で「買ってよい物件かどうか」を決断しなければなりません。

従って、物件選びの段階では要点をおさえた物件の調査と調査結果をもとにした判断をスピーディーにこなしていきます。

その方法は以下の2つです。

・誰かがつくったもの（資料や書類など）をみてチェック（間接的情報）
・自分で物件の現地を訪ねて（内見）チェック（直接的情報）

それぞれのポイントを確認しておきましょう。

1-2. 資料からチェックすることと内見でチェックすること

不動産ポータルサイトの記載情報をはじめ、物件に関連する情報の資料となるものは意外と簡単に手に入るものも沢山あります。

まずはそれらの資料をもとに

・候補から外すべき物件があれば外す
・資料からでてきた疑問点をもとに内見でチェックしたいことを洗い出す

といった検討をすすめましょう。資料の確認はいわば「予習」です。

次は現地での内見です。内見のときには、

・上記で洗い出したポイントのチェック
・現地にいかないとわからないことの確認
（日常の管理状況、住民の方の雰囲気、周囲の様子など）
・資料でチェックしたことと現地でみたことで印象が変わったポイントの確認

をしておきましょう。内見こそが最も大事な「本番」です。

上記の中でさらに不安こと、疑問に感じること、違和感などが出てきたら、不動産会社を通して、さらに専門的な資料をとりよせて調べてもらう、必要であれば再度現地を確認する、といった流れを繰り返します。この段階が「復習」です。

その際、必要なのは常に「自分は何が不安なのか／何を知っておきたいのか」「どのように不安点を解消できればこの物件の購入を決断できるのか」を自分自身で整理しておくことです。

仮にこの物件は購入しない、という結論になったとしても検討の過程で「どんなチェックをしてどんな結果だったから買わなかったか」が残っていれば、次の物件の検討がスムーズなるからです。

1-3. 内見する物件はできるだけ絞り込む

とにかく物件を沢山内見したい、という方がよくいらっしゃいます。

数をこなす、というのも一つの考え方ではありますが、「とにかく沢山みる」というのには私はあまり賛成しません。

ここにあげたような「調査→チェックポイントの整理→内見→検討」を繰り返すにはかなりのエネルギーが必要ですので、一度に多くの物件をみるのは困難です。

逆に、この「調査」「チェックポイントの整理」「検討」をきちんとせずに内見だけを続けていると、いつまでたっても自分たちの物件選びの課題が整理されずに、「優良物件がない！」と延々と物件探しと物件選びを続けることになってしまいます。

「内見」はしっかりとした目的意識をもって行かなければ、時間と手間の無駄遣いです。

物件選びであれこれ悩むにも「内見」だけは絶対にあなた一人ではできません。

当然ながらあなただけでなく、物件の売主さま、同行する不動産会社さまなど、多くの人たちにも時間と手間がかかります。

不動産ポータルサイトからみた候補物件や不動産会社が紹介してくれた候補物件が10件以上でてきたとしても、事前の書類などの調査を通して候補を絞り込みましょう。

結果、内見に行くのは3～4件にとどめて、検討物件がなくなってしまったら、再度候補物件がでてくるのを長いスパンで待つのか、条件を見直して探し続けるのか、を冷静に考えましょう。

2. こんな中古マンションは要注意！

どれだけ立地がよい、安い、理想的な広さ、に見えても注意が必要な中古マンションはあります。

例をあげると、

・管理費が高すぎる／安すぎる
・修繕積立金が高すぎる／安すぎる
・総戸数が少ない（30戸未満）
・管理費や修繕積立金以外に大きな金額での月額支払いがある
・借地に建っている
・旧耐震基準で建てられている
・告知事項あり、という表記がある

などなど

決してこれらのマンションが「ダメ」というわけではありません。逆にいうとこういった「要注意」の条件が全くない物件を探そうとすると買える物件なんてなくなってしまいます。悪いようにみえる条件があったとしても、その分以上に物件価格が安いのであれば検討する価値はありますし、他でカバーできるようなことであれば問題ありません。

ただ、以下にあげるような条件にあてはまるマンションについては、各条件について「詳細はどうなっているか」「自分たちのこれからの暮らしにとって大きな問題にならないか」といった確認は必須です。

特に「未来」を想像したときにどんな問題がありそうか、は重要です。

そのためにいろいろな項目を見ていく上で「これって何？なんか変だから確認しよう」というアンテナをたてておおくことと、それぞれの項目の内容を表面的に判断するのでなく「どうしてそうなっているか」の理由を確認する、というクセをまずつけておきましょう。

3. 中古マンションの物件調査の方法①　マイソクのチェック

よく不動産会社でわたされる物件情報のチラシのようなもの。これは「販売図面」とか「マイソク」と呼ばれるものです。

別に不動産会社にいかなくともSUUMOやHome’s、at homeといった不動産ポータルサイトでもほぼ同じ情報は手に入ります。なぜなら不動産を販売するための広告には必ず記載しなければならない情報というのが法律で決まっているからです。

なのでこれらは「最も手に入りやすい物件の調査情報」です。

さすがにこの情報「だけ」ではマンションの内容はよくわかりませんが、「ここは注意が必要！」といったポイントがどこにあるのか、までは慣れるとすぐにわかるようになります。

そんな誰でも手に入る情報をまずはチェックしてみましょう。

3-1, 管理費

マンションを購入したら毎月支払うことになるのは住宅ローンの返済額だけではありません。通常のマンションでは毎月「管理費」や「修繕積立金」というお金を管理組合に支払う必要があります。

その中でこの「管理費」はマンションに管理人さんがいたり、毎日共用部の清掃をしていたり、といった「日常の管理業務」をおこなうための費用です。

マンション各戸の所有者全員で構成される「管理組合」はこうった日常の管理業務をおこなう「管理会社」等と契約をしてその費用を支払っています。そんな費用を各戸の所有者の方が毎月支払う管理費の中で賄っているのです。多くの場合、所有するマンションの専有部の面積の比率に応じて支払う金額がきまっていますが、2018年に国交省がおこなったマンション管理の調査によると、1戸あたりの平均額は月額10,862円です。

マンションによってはこの月額約1万円という金額よりも異常に高いケースがあったり、逆に異常に安いケースがあったりします。

・管理費が高すぎる

→それだけ「お金がかかる」サービスを提供している可能性があります。例えば、「管理人さんが24時間体制でいる」とか「マンションの敷地内にプールがあってその維持管理にお金がかかる」など。

いずれにしても毎月3万円や4万円といった非常に高い管理費の設定になっている場合は、その理由が知りたいところです。もし「お金がかかる」設備やサービスを提供していることが要因であれば、それが自分たちの暮らしにとって必要なものかどうかを考えましょう。

あまり必要ないものなのに管理費だけが高い、というのはマイナス要素です。

・管理費が安すぎる

→こちらはそれだけサービスを切り詰めている可能性があります。たとえば「管理人さんが常駐していない」とか「日常清掃の頻度が少ない（週2回だけなど）」とか「ゴミの収集日は住民の方が当番制でゴミ捨て場の整理整頓をしている」など。

安いには相応の理由があります。安すぎる場合も同様にその理由を確認して、自分たちに問題ある条件でないかどうかを検討しましょう。

3-2. 修繕積立金

マンションの建物全体を適切にメンテナンスしていくためには、単に「不具合が出たらなおす」だけではなく、定期的な修繕が欠かせません。所有者の方々がお金を出し合って積立貯金のような形にした上で、計画的に修繕を実施していくためのお金が修繕積立金です。こちらも管理組合に毎月支払うことになります。

2021年に国交省から発表された「修繕積立金のガイドライン」には階数や規模別の修繕積立金の平均額がでています。こういった資料をざっくりみていくと1㎡あたり月額270円～280円程度の修繕積立金が目安になります。70㎡のマンションの場合は月額2万円弱にも及びます。

この目安金額と比較して異常に安い場合や高い場合は注意が必要です。

・修繕積立金が高すぎる

→修繕積立金の金額はそれぞれのマンションの事情によって変わってきます。古いマンションで過去に修繕積立金が安く設定されていた、といったケースでは、築年数が古くなるに従って給排水管やエレベーターといった大きな改修のためのお金が足りなくなって、一気に値上げした、というケースもあります。また、段階積立方式といって、築年が経つに従って修繕積立金を値上げしていくような計画をたてているマンションもあります。さらにはそのマンション特有の設備などに異常にお金がかかる、というケースもあります。

なぜそうなっているか、を確認するようにしましょう。

・修繕積立金が安すぎる

→修繕積立金は高いよりも安すぎる方が怖いです。適正な額の徴収がなされていないと、給排水管の更新といった建物全体にとって大切な修繕工事が適切に実施されないケースがあります。また、これらの工事のために急に修繕積立金を値上げする、といったケースもあります。いずれにしても安い「理由」が大切です。

修繕積立金は建物全体の長期修繕計画と見比べてみて、不足するのであればいつか値上げがなされることになります。

「具体的にどのくらい上がりそうか」は細かな調査を重ねないとわかりませんが、1㎡あたり月額270～280円前後よりも安い場合は、仮にこのレベルまで値上がりしても自分たちの毎月の支払は大丈夫そうか、だけは考えておきましょう。

3-3. 総戸数

総戸数が少なくなると修繕積立金が高くなりがちです。戸数が多い方が共用部は大きくなりますが、逆にどんな少戸数のマンションでもロビーや階段、エレベーターといった一定以上の共用スペースは必要です。そういった共用部の修繕を何戸で担うことになるのか、の違いです。

また、管理組合の運営にあたっても少人数での構成になる分、一人の方の影響力は大きくなります。マンション全体のことをしっかりと考える方がメンバーにそろっていた非常に強力な管理組合になりますが、一方で万が一問題住民がいた場合、そのリスクは大きくなります。

総戸数については「30戸以上」を目安に物件探しをするのがよいでしょう。

3-4. その他の月額の支払い

マンションによっては町内会費、インターネット接続費、など、管理費・修繕積立金以外にも毎月支払う必要がある費用が設定されていることがあります。

月数百円といった少額のものであればあまり気にする必要はありませんが、中には月額1万円近くなることもあります。

ルーフバルコニー使用料、専用庭使用料、駐車場使用料（主に1階住戸の庭部分に駐車場がある場合）といった「特定のお部屋の所有者にだけ発生する費用」もあります。

これらも「どんな目的で支払うお金か」「自分たちに必要な出費と考えてよいか」を確認するようにしましょう。

3-5. 築年　新耐震か旧耐震か

「旧耐震」と呼ばれるのは1981年6月以前に建築確認がなされた後に建てられた建物です。従って竣工年をみただけでは新耐震基準か旧耐震基準かは実はわかりません。なぜなら建築確認はマンションの建設に取り掛かる前におこなわれるもので、その後数か月～2年程度の時間をかけてマンションは建設されるからです。建設にかかる時間は建物によってまちまちです。1983年に竣工したマンションでも、1981年6月以前の旧耐震での建築確認というケースもありますし、1981年竣工のマンションが新耐震だった、というケースもあります。

住宅ローン減税などでは昨年から、1982年以降に竣工したマンションは新耐震基準同等にみなして扱う、というルールになっています。が、一方で住宅ローンの審査条件などでは厳格に新耐震基準のマンションかどうかをみられるケースもあります。

目安としては竣工年が1983年以降のものは新耐震基準だろう、と考えてもよいですが、1982年、1981年竣工のマンションは「旧耐震基準かもしれない」「耐震性にリスクがあるかもしれない」「住宅ローンの審査が少し厳しめになるかもしれない」と考えておきましょう。

3-6. エレベーターの有無

現在の法規制では高さ31ｍ以上の建物にはエレベーターを設置しなければなりません。これはおよそ7～10階建に該当します。

逆に考えると6階建以下の建物ではエレベーターがない、という可能性があります。特に築年数の古い物件では要注意です。安い物件で内容をみていったらエレベーター無しだったというのはよくあるケースです。

ここまでは誰でもチェックしていますが、中古マンションを探している方は、「隠れエレベーター無し物件」に要注意です。

「スキップフロア」という言葉をご存知でしょうか？

築30年超の物件で時々みかけるものですが、エレベーターはあるものの、停止する階と停止しない階がある、というものです。例えば7階建てのマンションで、エレベーターの停止階が1階・4階・7階のみ、といった場合、5階のお部屋にいくには「4階までエレベーターを使ってその後階段でのぼる」「7階までエレベーターを使ってその後階段でおりる」のどちらかにあります。

つまり、最後の数階分は階段を使うことになるのです。

間取りをみたときに両面にバルコニーがある、といった物件の際は要注意です。

エレベーター無しの物件やエレベーターはあるけども停止階でない物件などは周囲と比べて安い価格になります。

ただ、そのマンションは雨の日も風の日も出かけたり帰ってきたりする場所です。荷物が沢山ある日もあれば、体調が悪い日もあるでしょう。年数が経つと自分自身も年をとります。そんなことまで想像して、エレベーター無しでもよいかどうか、は判断しましょう。

3-7. 借地権

マンションの中には土地は他の方から借りて、その上に建物を建てている、というケースもあります。都内の人気エリアなどで、駅前の土地は大きなお寺が保有していて、そこから借りた土地の上にマンションが建っている、というのはよくあるパターンです。

そういった場合、借地権が設定されているため、毎月借地料を地主の方に支払う必要があります。借地権のマンションも周囲の物件と比べて安い価格になりますが、以下の点は要注意です。

「定期借地権」と呼ばれる借地権が設定されたマンションは、土地を借りられる期間が決まっており、期間が終了したら建物を取り壊して地主の方に土地を返さなければなりません。そのため、住むことができる期間が決まってしまいますし、当然ながら残り期間がわずかになれば売ることはほぼ不可能です。建物の取り壊し費用も必要になるので、借地料に加えて、解体積立金という月々の支払いも発生します。

一方で「旧法借地権」とよばれる借地権が設定されたマンションでは、土地を借りられる期間は決まってはいるものの、「住み続けたい」という意志があれば、原則契約を更新して住み続けることは可能です。ただ、契約更新時の更新料が必要だったり、借地料の値上げが発生したりするケースはあります。

単に「借地」といってもマンションの敷地全てが借地、というケースはまれです。敷地の一部だけが借地ということもあります。借地の内容は殆どが「旧法借地権」ですが、まれに「定期借地権」のマンションもみかけます。

それらは毎月の支払にも影響しますし、内容によっては「住宅ローンの返済期間が短くなる」「住宅ローンが満額かりられない」といったローン審査への影響も無視できません。

都内の人気エリアで物件探していると気に入った物件が借地権だった、というのはよくありますが、どの場合でも「どんなお金がどのくらいかかるか」「ローンへの影響はあるか」は十分にチェックしましょう。

3-8. 告知事項の有無

ネットでも紙の広告でも物件情報の片隅にポロっと「告知事項あり」とかかれた物件が時々あります。

これは物件を買うかどうかの判断にかかわる重要な事柄で伝えておく必要があるマイナス要素がある、ということです。

主に事件や事故があった物件、室内で人が亡くなっていた物件（事故物件）を指すことが多いですが、その他、建物に大きな問題がある（建築基準法違反や地域の法令への重要な違反など）、近隣に反社会的勢力の事務所などがある、といったケースでもこれらの表現が使われることもあります。 いずれにしてもネガティブな情報なので、具体的な内容を必ず事前にチェックした上で、そんなマイナスポイントを鑑みても購入候補に残しておくか、を判断しましょう。

3-9. ペットの可否

犬や猫を飼っている方や犬や猫のアレルギーのある方には重要なポイントです。国交省のマンション総合調査によると、1999年以前築のマンションでは半数超がペットの飼育を禁止していますが、逆に2000年以降築のマンションでは半数超がペット飼育可になっています。

都内近郊でマンションの物件探しをしているときの体感では、1999年以前築のマンションはほぼ不可、2000年以降はほぼ可、といった印象があります。

不動産ポータルサイトなどで物件探しをしていると、ペット可の条件を付加しただけで一気に候補物件が1/10くらいに減ってしまった、なんて経験をした方も多いことでしょう。

築20～30年前後のペット可の中古マンションを探している方はできるだけ2000年前後以降の物件が予算内におさまるようなエリアで探した方が現実的です。

また、こういった簡易的な情報での「ペット可」もそれだけでは危険です。「ペット可」と表示されているマンションの中にはペット飼育上のルールがきちんと定められているマンションもあれば、逆に何もルールがなくそれぞれ思い思いにペットを飼っている、というマンションもあります。

後者の場合はペットの飼育をめぐって住民の方同士で対立している、なんてケースもあるので、注意しましょう。

3-10. 引き渡しの時期

意外と見落としがちなのはこの引き渡しの時期です。どのお住まいも購入契約して準備をしたらすぐに引き渡してもらえる、というわけではありません。

売主さまが新築のお住まいに引っ越す予定なので、引き渡しは新築完成後の9ヶ月先、とか、売主さまがこれから次のお住まいを探しはじめるので、引き渡しは3ヶ月先、といった具合に引き渡し時期が何か月も先、というケースはよくあります。人気エリアなどでは1年以上先に引渡し時期が設定されている物件が売れていることもあります。

中古マンションを買ってリノベーションしてから住みたい、といった方は、物件を買った後でリノベーションの設計をする期間が必要です。物件を引き渡してもらってもすぐに工事に入れるわけではないので、引きわたし時期が2～3ヶ月先になるのはそれほど大きな問題ではありません。

ただ引渡し時期が半年以上先になってしまう場合は特に注意が必要です。世の中何がおこるかわかりません。周辺エリアの条件が変わってしまうかもしれませんし、物件の相場価格が変わっているかもしれません。これらは良い方向に変わることもあれば悪い方向に変わることもありえるので、引き渡しまでの期間が長い場合は注意しておきましょう。

こういった「変化」の中で一番要注意なのはあなたの健康状態です。住宅ローンを借りて物件を購入しようとすると、団体信用生命保険にはいらなければならないので、物件の売買契約直後におこなう住宅ローンの本審査の際に健康状態を金融機関に報告することになります。この報告は通常半年以内に融資が実行される場合のみ有効です。

もし物件の引き渡し時期がこの団信の告知から半年以上先になってしまうのであれば、再度健康状態について報告しなおす必要があります。物件の売買契約直後は大丈夫だったのに、引き渡しの直前になって住宅ローンの本審査に通らないような状態になってしまう、ということが起こり得ます。

このようなケースでも「契約違反」」とならないように、

・金融機関に住宅ローン用の団体信用生命保険の告知の有効期間を確認しておく
・万が一、上位の告知で住宅ローンの本審査に落ちてしまっても「契約違反」とならないように不動産会社に売買契約の条件を調整してもらう（※ローン特約という条項の有効期限を長くとってもらう）

といったリスクヘッジは不可欠です。

3-11. 現況

現況というのは今の物件の状況です。「空室」「売主居住中」、「賃貸中」といった表記があります。

「賃貸中」の物件については原則自分たちで住むことはできません。その物件を買っても賃貸中の方を立ち退かせることは容易ではありません。そういった物件を購入したら「収益物件」として賃貸中の方から家賃をもらえるようになる、といういわゆる「オーナーチェンジ」物件です。

ただ、「賃貸中」の物件でも今借りている方が退去することが決まっている物件であれば、自分たちの居住用の物件として購入することが可能です。

また、この現況のところで「売主居住中」となっている物件の内見を敬遠する方も中にはいらっしゃいます。売主さまの暮らしている中にお邪魔するのは気が引ける、といった理由からです。

マンション購入は大きなお金が動く買い物です。売主さま居住中の物件は実際にそのマンションに住んでいる方からお隣や上下の方の様子や管理組合の雰囲気を直接ききだせるチャンスです。

売主さまにとっても自分たちの売ろうとしている物件の良さを直接伝えられる貴重な営業チャンスですし、逆に物件にとってマイナスになる情報であっても後々トラブルにならないように誤解のないように直接買う可能性のあるお客様に伝えられる、というのはリスクヘッジになります。売主さまにとっても、内見の際にできるだけ本当のことをきちんと話した方がよいのです。

単に空室のお部屋をみるだけではわからない情報にふれられるので、むしろ物件を選ぶ上では好都合です。

3-12. リノベーションの制限

中古マンションを買ってリノベーションを考えている方にとって、そのマンションでのリノベーションにあたってどんな制約がありそうか、は気になるところです。

細かいポイントは現地をみたり、管理規約などをみたりしなければわかりませんし、現地をみたところで解体工事までしてみないとわからないことも中にはあります。

ただ、マイソクの時点で掲載されている図面から以下などは予測が建てられます。

・壁構造かラーメン構造か

マイソクやポータルサイトの図面をみた時点で壁構造のマンションかどうかをある程度は判断できます。図面に柱型があるかないか／低層の建物かどうかがポイントです。

※図の赤マルのように柱型が図面にあったらほぼラーメン構造／通常は柱同士を結ぶように梁があって、さらに部屋の中央付近にもう1本梁があることが多い

壁構造の場合は「壊せない壁」が室内に何か所かあるため、間取り変更や水回りの移動ができない場合があります。

・パイプスペースの位置

建物全体の配管が通っているパイプスペースの位置も図面上に記載してあるケースが殆どです。図面上では「PS」と表記されています。このパイプスペースに排水管を繋ぎこむことになるため、水回り設備のサイズを変えたい／移動したいといった希望に対して、できそうか厳しそうかをある程度判断することは可能です。

・梁の位置

上記の壁構造かラーメン構造か、から一歩すすんで、ラーメン構造の場合、梁がどのあたりにありそうか、の予想ができます。

それによって、キッチンの排気ルートがどうなっているか、キッチンがどこまでなら移動できそうか、なども予測がたてられます。

・フローリング禁止のマンションかどうか

現在はほぼ見かけませんが、2000年以前築のマンションではフローリングを禁止しているマンションが多くありました。これも図面上の表記で床がフローリングの表記になっていない場合など、「もしかしてフローリング禁止？」といった予想がたてられます。

3-13. アスベスト　特に飛散しやすいレベル1とレベル2に注意

有害物質であるアスベストですが、2006年9月以前に竣工した建物ではわずかであっても使用されていることが殆どです。ただ、大きく問題になってくるのは「飛散しやすい状態」で使われているかどうか、で特に「レベル1」や「レベル2」といったアスベストが見つかるとその除去や処分の費用が100万円超でかかってくることがあります。

とはいえ、この段階で手に入る情報には「アスベスト」という項目はありません。そのため専有部内にアスベストが使われているかどうか、は実際にサンプルをとって検査してみないことにはわかりません。

ただ、要注意な物件はマイソクやポータルサイトを見ている段階でもあたりはつけられます。築年数と構造、室内の写真から予測します。

・築年数の古い鉄骨造の建物
→鉄骨造のマンションでは耐火用にアスベストを吹き付けてある場合がよくあります。

・築年数が古い団地などで和室・聚楽壁があるマンション
→よく昔の和室につかわれていた土壁の聚楽壁ですが、アスベストが含まれている場合があります

これらはいずれもアスベストが含まれていた場合は飛散性が高く危険ですし、除去に多くの費用を要します。

アスベストのありそうな物件の場合は、専有部内を検査した実績があるかどうか、や棟内で過去に専有部のアスベスト除去対応をおこなった履歴があるか、などを確認の上、万が一アスベストがでてきても対応できるような予算計画を組んだ上で購入するようにしましょう。

3-14. 広さ

マンションの専有部の広さは通常「壁芯」という方法で算出されたものが、ポータルサイトやマイソクに表示されています。壁の中心ではかった面積、という意味です。

一方で住宅ローン減税などの税制優遇の基準になる「登記簿面積」は「内法」で算出された面積で、これは完全に壁の内側のみではかった面積、という意味です。

そのため、マンションの登記簿面積はポータルサイトやマイソクの表示より2～3㎡程度小さくなります。物件選びの検討段階で50㎡ぎりぎりのマンションを検討している場合などは後々調べてみたら住宅ローン減税の対象外だった、といったケースがあるので注意が必要です。

さらに小さな物件を検討している方は住宅ローンの点からも注意が必要です。一般的に30㎡以上のマンションは住宅ローンの審査可能、とされてはいるものの、50㎡を切るマンション、40㎡を切るマンション、と徐々に審査が厳しくなります。

一定割合以上の自己資金が要求されたり、金利の条件が悪くなったり、という可能性は頭にいれておきましょう。

3-15. マイソクチェックのまとめ

ここまでみてきてどうでしょう？

物件選びの第一段階、マイソクやポータルサイトでは全ての情報を手に入れることは不可能ですが、「この物件のこのポイントは注意が必要だな」とか「内見のときにこのポイントをしっかりチェックしよう」とか「不動産会社に詳しく調べてもらおう」といった気づきは数多く得られる材料がそろっています。

物件選びは漫然とすすめていたら大失敗する可能性があります。住宅購入という大きな決断に向けてしっかりアンテナをたてて不思議だな、と感じたことを洗い出しておくのが秘訣です。

4. 物件調査の方法②　事前にGoogleマップをチェック

ここまでしっかり物件情報をみていれば、内見にすすんでみてもよいのですが、マンションの外観や立地に拘りがある方はGoogleマップを活用してみましょう。

ストリートビューを使って駅から物件まで歩いていみたり、物件の近所を散策したり。

「マンションの外観は愛せそうか」「近くにどんな建物があるか」「日当たりはよさそうか」「駅からの道はさびしくないか」などなど、実際に足を運ぶ前の「予習」をしっかりしてみて、「やっぱりやめとこっかな」って物件は候補から落としてしまいましょう。

特に単に地図をみるだけではわからない駅からマンションまで、マンションから学校までの道のアップダウンなどは事前にストリートビューでみておくとイメージがわきやすいです。

横浜など丘陵地の多いエリアでは同じ「駅徒歩10分」でも印象が180度変わってくることが多々あります。

こうしてGoogleマップをみていると、川や海の近くや斜面に建っているマンションなどは、浸水被害や土砂災害などが気になることもあります。早めにハザードマップをチェックしてきましょう。

川に近い場所が利便性の高いエリアとほぼ重なるので、過度にハザードマップを気にしてしまうと買える物件がなくなってしまいますので「どこまでのリスクなら受け入れるか」「どこまでなら利便性をおとしてもよいか」をこの段階で改めて考えるのをおススメします。実際に候補物件とハザードマップがあると現実感をもって考えられるので。

5. 物件調査の方法③　不動産会社を通して資料をチェック

さて、内見する物件の候補は絞れてきたでしょうか？不動産会社を通して内見を手配する際、以下の資料についてはできるだけ事前にもらうようにしておきましょう。

あくまで感覚値ではありますが、さきほどのマイソクチェックで感じた疑問のうち8割くらいはこれらがあれば解消できることでしょう。

5-1. マンション管理に係る重要事項調査報告書

よく「重要事項調査報告書」「重調」（じゅうちょう）なんて呼ばれる書類です。

間違いやすいですが、物件の契約前に説明をうける「重要事項説明書」とは別のものです。

こちらはマンションの管理会社が作成している書類で、管理組合の運営状況や管理規約にある基本的な住民のルール、建物の修繕の状況などの要件がまとまっています。

マンションを事務所として利用することができるかどうか、などはこの重要事項調査報告書や管理規約をみるとわかります。

事務所利用可能なマンションは好立地かつ築古の物件に多いですが、不特定多数の方が敷地内に出入りすることを認めているマンションなので、防犯や静かな住環境を重視したい方にとってはマイナスポイントです。

ここでもし、購入しようとしているお部屋で「管理費の滞納」や「修繕積立金の滞納」があった場合は要注意です。売主さまにこういった滞納がある場合、マンションを購入した方に滞納分も含めて支払う義務が発生します。また、こういった支払うべき費用を滞納している方が売主です。例えば国税に物件が差し押さえられてしまって、手付金を支払ったのに物件が手に入らなかった、なんてことがないように不動産会社にリスクヘッジの方法を確認しておきましょう。

また、購入しようとしているお部屋ではないものの、マンション全体で管理費や修繕積立金の滞納が100万円以上ある、といった場合も要注意です。不動産会社を通して、何故そのような多額の滞納がでているか、どんな対策をとっているか、を確認しておきましょう。

あまりに滞納が多いマンションは管理組合の運営が適正になされていない、ということになりますので管理上の大きなリスクがあります。

5-2. 管理規約

マンションの住民の方、所有者の方が守るべきルールを定めたものです。

全部で100ページを超える書類になっていることが殆どですが、後に述べるように大半の箇所についてはどのマンションでも同じようなことが書いてあるので、この段階ではいちいち全部は読む必要ありません。

5分で充分なので以下に述べるようなポイントだけ目を通しておきましょう。

マイソクチェックでみてきたようなペット飼育についてきちんとしたルールがあるか、リノベーション工事にあたってフローリング禁止などの制限があるか、などはこの規約をチェックすると詳細がわかります。

が、それ以上にみておいてほしいのが、「共用部の持ち分比率」・「議決権の比率」と「承認事項」の項目です。

マンションの管理組合は区分所有者で構成されていて、通常は所有している住戸の専有部の広さに応じて共用部の持ち分や管理費・修繕積立金の金額が決まっています。また議決権につても1所有者に対して1票というのが通常です。

しかし、マンションによっては特定住戸の所有者が議決権の何割かを保有している、といったケースがあります。マンションを建てた時点で元々の地主だった方への配慮としてこのような形にしている、といった事情によるものでしょう。こうった場合、管理組合で何かきめようとしても皆の合議できまるわけではなく、特定の方の承認がないと何も決められない、という状況になってしまいます。

長く住まうことを考えた場合、このような規約があるマンションの購入はリスクが大きいです。

この「管理規約」はほとんどの場合、国交省の作成した「マンション標準管理規約」の通りにつくられていますが、最後の方に「承認事項」としてそのマンション特有の事柄が記載されています。

そこには例えば携帯電話のアンテナを屋上に建てることになっている、とか、広告用の看板をマンションに設置することになっている、とか、町内会の行事にマンションの敷地を使ってもらうことになっている、といった、特殊なルールについて区分所有者は了承することと定められています。

これらの中に疑問に感じるような項目が入っていないかどうかは早めにみておくことをおすすめします。

5-3. 長期修繕計画

マンションの建物全体の修繕について30年程度のスパンで定めた長期修繕計画です。この長期修繕計画についてはマンションによっては見せてもらえないケースがあったり、見せてもらえたとしてもコピーしてはいけなかったり、とマンションによってスタンスが大きく異なります。

内見の前にチェックできると一番よいのですが、実際には購入に向けての検討が進む中でようやく入手できる、ということも多いです。

いずれの場合でも絶対にみておくべき資料ですし、長期修繕計画が見られない状況で購入を決めるのはおすすめしません。「マンションの所有者以外には長期修繕計画を見せない」というマンションであればそれを理由に購入を見送ってもよいと私は考えます。

また、この長期修繕計画はあればよい、というものではありません。修繕積立金の設定も含めた資金計画がつくられているか、計画が適正に運用されているか、計画の中に給排水管の更新といった重要な項目が入っているか、などを見ておくのは必須です。

6. 物件調査の方法④　内見で現地をみてチェック

マイソク、Googleマップ、各種資料をみてきて、いよいよ内見です。自分たちの大切な住まいを決めるために当然ながら内見は最も重要ですし、現地を見ないで物件を決めることは絶対にやってはいけません。

今までやってきたことは全て内見のための壮大な準備だった、といっても過言ではありません。いろいろな情報にふれてきたからこそ、内見のときに短い時間の中でどんなことを確認しておかなければいけないか、がわかるのです。 内見にいくときは必ずそこに住む家族全員で、事前にチェックした情報も家族全員で共有してから向かうようにしましょう。

6-1. 周辺環境　駅までの道のり

そのお住まいで暮らす場合、メインの移動手段が電車になる方はかならず物件の現地へは「自分で」「電車を使って」行くようにしてください。

よく不動産会社が車で物件まで連れて行ってくれる、なんてケースがありますが、それでは自分たちの日々の暮らしが想像できません。

駅から距離がある物件であればその「遠さ」を、坂道だらけの道であればそのしんどさを、駅からバスを使う物件であればそのバスの利便性を、必ず自分で体験するようにしましょう。

自分で体験すると思わぬ発見があります。道中にスーパーや薬局はあるか、ちょっとひとやすみできそうなカフェや定食屋はあるか、など、それぞれの暮らしにとって大切な要素がかないそうなところかどうか、を家族全員の目で見ておきましょう。

6-2. 共用部①　エントランスまで

マンションについたらエントランスに入る前から見ておくポイントは沢山あります。

まずはエントランスから各住戸への動線に段差があるかどうか。エレベーター有の物件であっても、外からエントランスにいくまでに20段くらいの階段があってまわりにスロープがない、なんて物件もあります。

自分たちが年をとった後のこと、自分たちに子供ができてベビーカーを使うときのこと、足を怪我して松葉づえをついているときのこと、いろんなシチュエーションを想像したときに、共用部がバリアフリーのつくりになっているかどうか、は重要です。

もちろんスキップフロアになっているマンションかどうか、やエントランスの位置は駅からの動線便利なところにあるか、エントランスに入ってから住戸までは遠くないか、なども現地でみておきたいポイントです。

駅徒歩～分、という表記をみると近そうにみえてもマンションの敷地にはいってからが迷路みたいで遠い、なんてケースもよくあります。

6-3. 共用部②　共用ポスト

次に目に付くのは共用ポストです。ポストをざっとみわたしたときにチラシであふれているポストは沢山ありませんか？

こういったお部屋には所有者の方が住んでいない、という可能性が高いです。以前は所有者の親御さんが住んでいたものの相続した子供たちが放置している、といったパターンです。

所有者の方が自ら住んでいないマンションは管理の状態が悪くなりやすいですし管理費等の滞納も発生しやすいです。どうしても自分たちが住んでいるマンションのことでないと自分ごととして管理組合に主体的に参加しなくなります。リゾートマンションなどで管理が適正におこなわれなくなって社会問題化しているのは同様の理由からです。

できるだけ所有者の方が自分で住んでいるマンション、が理想です。

6-4. 共用部③　掲示板

次はマンションの掲示板を見てみましょう。掲示物はきれいに整理してはってあるか、古いものが放置されていないか、掲示物の中に住民トラブルがあることをにおわせるものはないか、などです。こんなところにもそのマンションの日常があらわれます。

6-5. 共用部④　自転車置場と駐車場

マンションの自転車置き場をみるとどんな方が住んでいるか、が垣間見えます。子供用自転車や子供用シートのついたママチャリなんかが沢山とまっていれば子育て世代の多いマンションであることが想像できます。自転車の置き方がきれいかどうか、などでマンションの方のマナーなんかもみえてきます。

他にも自転車置き場に屋根がついているか、自転車置き場が2段ラック式になっているか、などは電動自転車を使う方にとっては快適につかえるかどうかを左右するポイントです。ラックの大きさによっては電動自転車を断念しなければならないこともありえます。

駐車場は車を使わない方にとってもみてほしいポイントです。自走式の駐車場であれば維持管理費はさほどかかりませんが、機械式駐車場であれば設備の維持管理に大きな費用がかかってきます。おまけに稼働状況がよくなければ修繕積立金の財政状況にも影響します。

当然ながら入居後に車を使いたい方にとっては駐車可能な車のサイズなども要確認です。

6-6. 共用部⑤　ゴミ置場

これもよく言われることですがゴミ置き場をしっかりチェックしておきましょう。屋内にあるゴミ置き場であれば住民の方は24時間いつでもゴミ出しができるので便利です。屋外のゴミ置き場の場合は曜日や時間をあわせて朝ゴミ出しをする必要があります。

利便性だけでなくゴミ置場の整理整頓がどの程度なされているか、ゴミの分別ルールは守られているか、といった管理の状況や住民の方のマナーなどが垣間見えます。

築古のマンションなどで設備は古くても工夫しながら整理しているマンションなんかは好印象ですね。

6-7. 共用部⑥　建物のコンクリートのひび割れ（クラック）

マンションの外観や共用部では、クラックと呼ばれるコンクリートのひび割れの有無もざっと見ておきましょう。でもひび割れがあるからダメ、ということでは買う物件がなくなってしまいます。コンクリートにはひび割れはつきもの。ヘアクラックとよばれる幅0.3ｍｍ以下、髪の毛のような細いひび割れであればあまり心配ありません。

0.3ｍｍを超えるような太く、深いひび割れや中の鉄筋がみえているようなひび割れを放置しているようであれば大規模修繕をはじめとする建物全体の修繕管理の状況を疑ってみた方がよいでしょう。

6-8. 共用部⑦　マンションの「日常」

この他、管理人さんの様子や、内見のときにすれ違った住民の方にあいさつしてみたときの雰囲気、共用廊下に住民の方のものが散らかっていないかどうか、など自分がそこで暮らしているつもりになったときに気になることはもらさずチェックしておきましょう。

6-9. 共用部⑧　立地の気になること

最後にマンションの敷地をみたときに、立地で気になることはないでしょうか？斜面や山の上に建っているマンションでは土砂崩れを防ぐ擁壁があります。その擁壁は誰がどのように管理しているのか、や土砂災害警戒区域などに該当していないか、などが気になります。また周囲と比べて坂をくだった先、窪地のようなところに建っているマンションでは豪雨の際の内水氾濫などが気になります。

川や海の近くの物件については皆さんしっかりチェックするのですが、それら以外でも現地でみた地形の様子によっては注意が必要です。

6-10. 専有部①　音と眺望

専有部の内見で重要なのは実際に現地にきてみないとわからないこと、です。

ひとつは眺望や明るさ。眺望や明るさは、確認できるのはあくまで現時点での状態です。マンションの前面に建物などが建つと眺望や陽当たりが悪くなってしまう場合もあります。特に眺望重視の方は前面がどんな人がもっているどんな不動産か、ということも不動産会社に追加で確認してもらいましょう。

もう一つは音です。線路の近く、幹線道路の近くの物件を検討する場合には音は重要な要素です。窓を閉めた状態の音、窓を開けた状態の音、電車が実際に通過するときの音、などを必ず現地で確認するようにしましょう。

6-11. 専有部②　リノベーションでできること／できないこと

その物件を買った後でどうするか、によってみるべきポイントは大きく変わります。

そのまま住む、300万円以下程度のリノベーションをして住む、という方はまずは「そのまま住んでもよさそうか？」という目で内装をみておきましょう。

このくらいの予算帯であれば床の全面貼替などは難しいですし、お部屋によっては現況のまま活用するところもでてきます。そのまま住んでもよいくらい気に入ったお住まいにワンポイントでこだわりをいれる、といったつもりで見ていく方がイメ―ジがつきやすいです。

誰でもわかることでありながら、図面などで検討している段階ではわからず、内見のときにしっかりみておきたいのは「天井高」と「段差」です。

梁などがあると天井高が低くなっている箇所もあります。測ってみると同じ天井高であってもお部屋のつくりや梁の位置によっては圧迫感を感じることがあります。

また古いマンションでは室内に段差があるケースは多いです。水回り設備の床が高くなっている、というのが一般的ですが、中には各部屋とも段差がある、なんてこともあります。

毎日暮らすお住まいでは、天井高からくる圧迫感やちょっとした段差は意外とストレスになります。リノベーションでどのくらい天井高があげられそうか、段差をなくすことは可能か、などは要チェックです。

ここまでは「誰でもできる」気になることの洗い出しですが、この「気になること」をリノベーションでクリアできるかどうかで物件の購入判断が大きくかわってきます。

従って金額の大小にかかわらず、中古マンションを買った後でリノベーションをすることを考えている方はリノベーションする上でのできること／できないことを内見の段階でどの程度正確に確認できているか、が極めて重要です。

・壊せない壁はどこにあるか
・梁はどこにあるか
・排気ルートはどこを通っているか
・それによってキッチンはどこまで移動できそうか
・床の構造が2重床かどうか
・壁や天井の構造はどうなっているか
・水回りの床部分は躯体がへこんでいるダウンスラブになっているか
・ダウンスラブの範囲がどれくらいか
・パイプスペースはどこにあるか
・排水はどのようにパイプスペースにつながれているか
・給湯器は追い炊きの対応が可能か
などなどあげるときりがありません。一般的な不動産会社の担当者や物件を検討しているあなた自身がこれらをもらさず見ておくのは現実的には不可能です。

希望の位置にキッチンが移動できるか？お風呂の大きさを変えられるか？間取の変更ができるか？天井高がどれくらいとれるか？といったリノベーションでやりたいことが本当にできるかどうかが変わってきてしまいますので、物件を買ってしまってからでは取返しがつきません。

購入後にリノベーションして住みたい、という方はワンストップリノベーション会社を利用して、内見の段階からリノベーション工事についての知識のある担当者といっしょにみておくことを強くおすすめします。

6-13. 専有部③　売主さまの話をきいてみる

売主さまが居住中の物件であれば、せっかくの機会なので、どんな方が周囲に住んでいらっしゃるか、どんな点で住みやすかったか、などその物件とその環境を最も知る方に質問を重ねてみましょう。

もちろん売主さまがお住まいを売るにあたっては様々な事情があります。売却理由などは直接はあまりきかない方がよいケースもありますので、不動産会社の担当者に「売主さまに住み心地とか近所の方の様子とかをきいてみてもよいですか？」と事前に確認をとっておくようにしましょう。

6-14. 内見後に大切なのは「直観」

ここまで色々な材料を積み重ねてきましたが、大きなお金をかけてこの先何十年も暮らす住まいを決める物件選びはロジックだけでできる決断ではありません。

最後は「気に入った」「ビビッときた」といった、言語化できない「直観」を大切にしてください。

どんな物件にもよいところと悪いところが必ずありますし、どんなによくみえる物件でも購入する際には必ずリスクがあります。

特にその物件の「悪いところ」を細かくならべてみてもそれを上回るような「気に入った」という思いがあれば、それはあなたにとっては優良物件です。

「悪いところ」をどうやってカバーするか、想定されるリスクは受け入れられるものかどうか、を前向きに検討して決断していきましょう。

7. 物件調査の手法④　購入に進む前に必ず確認

ここまでしっかり物件の検討をすすめてきたら、最後は契約前の仕上げです。今までみてきた資料や内見でもわからなかった、不安だった事柄を確認して解決していきます。不動産会社の担当者の知識やスキルも重要になってくるところです。

7-1. 管理状況を総会議事録や管理会社へのヒアリングで深堀

マンションは管理を買え、と言われるくらい管理状況の良しあしはその後の暮らしに大きく影響します。

内見などを通してでてきた疑問点を管理会社に確認してもらうとともに、必ず管理組合の総会や理事会の議事録も確認してもらいましょう。

問題住民がいるかどうか、とか騒音トラブルはあるか、といった質問を漠然と管理会社になげかけても簡単には答えてもらえません。どのマンションでも多少はこの手のトラブルはあるものと考えておいた方が無難です。でもそういったトラブルが本当に大きな問題になっていたら、総会や理事会の議事録に内容が記載されます。大きな問題はそこでチェックできます。

購入後にリノベーション工事を予定している方は過去棟内で大規模なリノベーション工事をおこなった住戸があるか、その際に騒音や塵芥などのトラブルになったことはあるか、なんかを確認しておいてもらいましょう。

7-2. ハザードマップ

内見のところなどでも触れましたがハザードマップのチェックです。河川の氾濫だけでなく内水氾濫の履歴や地震のときの揺れやすさ、土砂災害のリスクなども一通りおさえておきましょう。

ただ、こういったハザードマップは気にすれば気にするほど買える物件がなくなってきます。浸水や土砂災害、地震などについて極端に評価が悪いエリアは避けた方がよいですが、「全くどのハザードマップにも抵触しない物件がよい」というのは現実的には難しい、ということは理解しておきましょう。

7-3. 電気容量とネット環境

中古マンションでは電気容量に制約があったり、ネット環境で特定の会社の光回線を入れることが難しかったり、というケースがまれにあります。

ネット環境については「光回線あり」となっていても多くのマンションでは共用部のMDFという装置までは光回線でそこから各住戸までは電話回線やLANケーブルでつないでいる、というケースが殆どです。

在宅ワークなどが一般的になって、回線の速度をあげるために自宅の中まで光回線を引き込みたい、というニーズは増えてきていますが、そういった工事がスムーズに対応できるかどうかは確認が必要です。

あまりに当たり前なのでチェックがもれやすいのですが、両者ともに早い段階でみておきましょう。

7-4. マンションの口コミ

マンション名で検索すると大概そのマンションの口コミがでてきます。他にも事故物件のポータルサイトなどで買おうとしているマンションがでてきていないかなんかも気になってみてしまうでしょう。

特に過去に事件や事故があったマンション、住民間でトラブルがあるマンションなどは気になるところ。下世話な好奇心でもよいのでちょっとだけのぞいてみましょう。

もちろん、こういったネット検索の結果は「根も葉もないうわさ」であることも多々あります。信頼できそうな情報かどうかを見極める必要はありますので、鵜呑みにするのは危険ですが、知っておいて損はありませんし、売買契約した後で気になっても後の祭りです。

この段階で調べてみて、真偽の気になる情報がもしあれば不動産会社の担当者に伝えた上で確認してもらいましょう。

7-5.　耐震診断の内容、耐震補強工事の有無

もし旧耐震基準の物件を検討しているのであれば、耐震診断をしているかどうか、耐震補強工事をしているかどうか、は見ておきたいところです。

特に東京都は「緊急輸送道路」として指定されている大きな道路沿いの古いマンションについては倒壊することなどがないように耐震診断を義務付けており、耐震補強工事の実施を推奨しています。

同じ旧耐震の物件でも耐震診断をしたら新耐震同等の耐震性があった、なんてケースもあれば、かなり大きく耐震性に問題がある、なんてケースもあります。

旧耐震基準の物件として当初から耐震性にプライオリティをおかずに検討をすすめているとこれらの情報を契約直前までチェックしていない、なんてことがありますが、これらは住宅ローンの審査や税金の多寡にも影響しますので、しっかり確認しておいてもらいましょう。

8. 物件選びの最終結論

8-1. 購入可否の判断にかかわる懸念事項を明確に

物件の内見をおこなったら、購入判断にあたっての最後の条件を整理して不動産会社の担当者に伝えるようにしましょう。

この最後の条件とは今まであなたがみてきた、確認してきた中での疑問点で、「この点がクリアになれば買う」といったものです。例えば「図面と構造を確認してキッチンが対面式に移動できること」「自転車置き場に空きがあって電動自転車がおけること」「長期修繕計画をみせてもらったときに大きな問題がないこと」の3点がクリアになれば買う！といった具合です。

もちろんまだ物件の重要事項説明を受けていない段階なので、重要事項に大きな問題があれば契約をする必要はありません。ただ少なくとも自分たちでみてきた、気にしてきたことについては整理した上で購入準備に進む、ということです。

物件選びの検討や内見が1回で終わることは殆どありません。ここまでの審査をくぐりぬけてきた内見物件を検討する際には必ず、その物件のどこがよかったか、どこが悪かったか、最終決断にあたって何が一番ダメな要素だったか、をできる限り整理して、不動産会社の担当者と共有するようにしましょう。

不動産会社の担当者も人間です。何度も物件案内をくりかえしていても、良かったところや悪かったところをきちんと伝えてもらえないと物件の精査やご紹介に力が入りません。あなた自身も同じように「なんとなく気に入らない」といって見送る物件が増えてって疲れてしまいます。

物件選びは結婚相手を選ぶのとよく似ています。うまく言語化できない「好き」や「嫌い」もあります。でも、物件選びはあなた一人だけではなかなかできません。不動産会社の担当者と一緒に進めていく必要があります。だからこそできるかぎりその正体を自分で突きとめようとすることが大切です。

あなた自身が本当に欲しい物件はどんな物件か、は実は自分自身でもよくわかっていません。物件を見に行くたびに「何がよかったか」「何が悪かったか」を整理してそれを不動産会社の担当者など他者と共有する、という積み重ねが、あなたと理想の物件との出会いを近づけてくれるのです。

8-2. 契約日より前に必ず重要事項説明書と売買契約書を確認

ここまでのステップを経て、物件の購入申し込みまですませたら、必ず、契約日より前に重要事項説明と売買契約書の確認をするようにしてもらいましょう。

ここまでのステップであなた自身が気になることは確認できてきてはいるものの、不動産の物件にかかわる専門的なポイントも、実際に物件を買うにあたっての詳細な条件も確認できていません。

不動産の購入は大きな買い物です。思わぬ落とし穴にはまることがないように、前もって契約書類（重説、契約書）の案を見せてもらう、可能であれば内容の説明をしてもらう、というのはとても大切です。

8-3. 決断のスピード

ここまで色々な角度で物件調査、物件選びの方法を述べてきましたが、そうはいっても中古マンション購入は競争です。

人気物件は特に早いもの勝ちで決断の早い人にとられてしまいます。あわてて調査不十分で買うのも危険だし、しっかり調査して選んでいたら先に売れてしまう、という難しさがあります。

だからこそ物件探しの段階、ポータルサイトで情報をチェックしている段階で候補をしっかり絞って、候補物件の懸念事項・要確認事項も予め洗い出しておく、といった準備が重要です。

入念に準備をして、自分たちの判断基準をブラッシュアップしつづけていると、しっかり調査や検討しながらでもここぞというときの決断は早くできます。

内見したらすぐに買う／買わないを決断できるようにしておきましょう。

9. リノままの中古マンション物件調査と物件選び

中古マンションの物件探し、物件調査と物件選び、結構大変だと思いませんか？

リノままでは中古を買ってリノベーションをする方のために、「暮らし探し」と「無理のない資金計画」といった事前の準備を重ねた上で、物件探しのお手伝いをしています。

準備をしっかりとしているからこそ、後悔しない物件選びができます。

この記事であげた細かな項目は私たちが物件を調査したりご紹介したりするときに注意しているポイントの一部です。

リノままで物件探しをしてくださるお客様にはこういった丁寧な調査を重ねて購入前には「リノまま100項目診断」をお渡しした上で物件購入のご判断をいただいています。

中古マンションは買って終わりではなく、買った後、リノベーションしてそこに住むことであなた自身の新しい暮らしがはじまります。

そんな「暮らし」を主語にして物件のことを考えたい、リノベーションのことを考えたい、でも自分たちだけですすめるのはちょっと不安、という方は是非お声がけください。

投稿 中古マンションの物件選びの極意　物件調査や内見のポイントと注意点 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1 中古マンション購入＋リノベーションが人気の理由

1-1 新築よりもリーズナブル

なんと60㎡で7,746万円！！23区内で新築マンションを買おうとするとこれだけのお金が必要です。（※2022年8月時点で東京23区の新築マンションの平均㎡単価は129.1万円　不動産経済研究所レポートより）

一方で中古マンションは6,138万円（※2022年が8月時点で東京23区の中古マンションの平均㎡単価は102.3万円　東日本レインズのレポートより筆者が作成）

中古マンションが高騰している、という話はよくでてきますし、実際に昨年度をみても前年より10％近く値上がりしています。それでも新築と中古では1600万円ほどの金額の開きがあります。

ちなみにこの「中古マンション」の平均築年数は21.9年。キッチンやお風呂、トイレ、洗面、給湯器といった設備も老朽化が進んでいて、遅かれ早かれ交換しないと…といった時期にあたります。従って、「新築よりも1600万円安い！」といっても「中古マンションを購入してそのまま住む」というのは難しい物件が多いことでしょう。

そこで「中古マンション購入＋リノベーション」です。

60㎡の物件でのリノベーションを考えたとき、大まかに考えると以下のような金額ができることの目安になります。

・リノベ費1200万円～　水回り設備・間取り・内装を全て一新するスケルトンリノベ
・リノベ費 800万円～   水回り設備を全て一新＋一部間取りの変更、床・壁をきれいに
・リノベ費 500万円～　 水回り設備を全て一新＋気になるところのワンポイントリノベ

いかがでしょう？

「中古マンション購入＋リノベーション」にすると物件の状態やお客様それぞれのこだわりに応じて「どこまでリノベーションするか」も自由に選ぶことができます。

新築よりもリーズナブルに理想の住まいが手に入る可能性も大きいのです。

さすがに東京23区だと物件が高すぎるかもしれませんが、少しだけ郊外に目をやれば3000万円程度で中古マンションとはいえ、オートロック付きの築20年前後の物件が沢山あります。

状態のよい物件を選んだら、思い通りにリノベーションしても物件3000万円＋リノベ1200万円＋物件購入諸経費300万円と合計4500万円、総額にして5000万円かけずに自由度の高い住まいが手に入るのです。

1-2 注文住宅のような自由度の高さ

リノベーションの手段は大きく分けて二つ。「フルリノベーション」と「部分リノベーション」です。

お住まい全体の工事をおこなう「フルリノベーション」では間取り変更はもちろん、こだわりや好きを詰め込んだ住まいをつくれます。写真にあるように、マンションのひと区画を躯体のみ、要は「コンクリートの箱」だけの状態にしてゼロからお住まいを作り直します。

この「一部制限はあるものの」という点が曲者ですが、物件探しの段階で「リノベーションでどうしてもやりたいこと」が明確になっていれば、リノベーションのことをしっかり理解している「物件探し＋リノベーション」のワンストップサービスの会社といっしょに物件をみてまわることで不安は解消します。

そのため注文住宅のような自由度の高い住まいを手に入れられるのです。

1-3 資産価値もアップ？

マンションの内装を一新する「フルリノベーション」の相場は㎡あたり税込16万円～22万円程度。そうすると60㎡のマンションでは1000万円以上のリノベーション費用をかけることもよくあります。

大きなリノベーション費用をかけたら資産価値はあがる？気になるポイントです。誤解をおそれずにお伝えしておくと、「リノベーション費用をかけたからといって資産価値があがるとは限らない」ということになります。

リノベーションをする以上は「自分たちにとって暮らしやすい」住まいをつくることになります。時には60㎡の広大なワンルームにしてみたり、リビングにロフトをつくってみたり、逆に小さな部屋を沢山つくってみたり、素材にこだわって無垢のフローリングにしてみたり。

もしリノベーションした住まいを売却しようとすると、それらのこだわりが「高く売れる」方に作用することもあれば、「なかなか売れない」「値引きしないと売れない」方に作用することもあります。万人受けする住まいになっているわけではない分、同じ価値観をもった方が買い手としてあらわれるかどうかに左右されます。

従って、「リノベーションしたからといって資産価値があがるとは限らない」のです。

でも少し安心できる条件があります。

下記は2021年の首都圏の中古マンションが築年数ごとにどんな価格で販売されたか、を示した表とグラフです。物件それぞれの広さが異なるので1㎡あたりの単価におきかえて、マンションの取引価格に築年数がどんな影響を与えるか、をまとめています。

当然ながら築年数が古くなると物件はどんどん安くなっていきます。でも築26年超の物件になると、ほとんど価格の下落がとまっていることがわかります。

つまり築年数26～30年あたりの物件を購入してリノベーションすれば、「リノベーションした分の資産価値はあがるとは限らないけれど、物件そのものの資産価値はあまり下がらない」ということになります。逆に新築を購入すると築31年を超えることには70％近く資産価値が下落してしまいます。

中古マンションを買ってリノベーションするのであれば、築年数20年を超えるような物件を購入する方が多いことでしょう。そのため、物件を上手に選べば、数字上では新築よりも「中古マンション購入＋リノベーション」の方が資産価値をキープしやすくなるかもしれません。

1-4 購入・リノベーション費用のローンがまとめられる

ここまで述べてきたように、「中古マンション購入＋リノベーション」では1000万円以上のリノベーション費用をかけることも多いですし、仮に水回り設備を一新するだけでも300万円程度は費用をみておく必要があります。

このリノベーション費用のお金をどうやって調達するか悩んでしまう方も多いのではないでしょうか？

今でも意外と一般的にはなっていませんが、多くの金融機関で「リフォーム一体型住宅ローン」の取り扱いがあります。物件の購入価格分だけでなく、1000万円を超えるようなリノベーション費用についてもまとめて低金利な住宅ローンで借りることが可能です。

また、いわゆる「リフォームローン」といった無担保のローンでも以前とは大きく異なり、1％台の金利で借りられる商品もでてきています。

なので「物件価格3000万円＋リノベ費1200万円」といった予算で考えている方は単純に「4200万円の物件を買う」のと同様に「4200万円を住宅ローンで借りる」といった資金計画をたてることができるのです。

⇒リノまま【知る・調べる】「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？

2 中古マンションリノベーションのデメリットとは

ここまでみてくると「中古マンション購入＋リノベーション」がよいことばかりのように見えてしまいますが、そんなことはありません。メリットがあれば必ずデメリットもあります。

2-1 老朽化によるトラブルが発生する場合も

「中古マンション購入＋リノベーション」で狙い目になるのは築25年を超えるような物件です。それだけ古いものなので当然のようにリスクはあります。

マンション全体の管理の状態がよくないと建物自体も老朽化します。給水管や排水管がいたんでいると漏水事故が増えてしまいますし、建物の構造である躯体が傷んでいることもあります。

これらの建物全体の老朽化に関わる問題は個別に対応できるものではありません。いくら室内をリノベーションできれいにしても、建物全体の管理が行き届いていない物件は長く快適に暮らしていくのには不向きです。

2-2 工事期間が長い

リノベーションには意外と時間がかかります。小さな規模でも間取変更など図面をつくりこんでおこなう工事では最低2ヶ月程度の設計期間は必要です。設計が終わってからの工事も規模にもよりますが2～3ヶ月は必要です。

特にマンションでは住民の方のために騒音などを考慮して、土日祝の工事はできないところがほとんどなので、どうしても工期が長くなってしまいます。

フルリノベーションをおこなうのであれば、設計と工事であわせて6か月～7か月の期間がかかってきます。

物件を買ったらすぐに住めるわけではないので注意が必要です。物件の購入条件にもよりますが、最低でも工事期間の3ヶ月程度は今のお家賃と新しいお住まいの住宅ローンの両方を支払う期間がでてくることは頭にいれておきましょう。

2-3 希望のリノベーションが必ずできるわけではない

前述した通り、リノベーションでは建物の構造によってできること、できないことがあります。また、マンションによっては管理組合の定めたルールによって禁止されているころもあります。

特に注意が必要なのはキッチンやトイレ、お風呂・洗面といった水回り設備の移動についてです。排水や排気のルートを確保しようとすると、構造上希望の配置ができない、といったケースや移動はできるものの室内に大きな段差ができてしまう、といったケースがあります。

古いマンションの場合は管理組合のルールに要注意です。床をフローリングに変更するのを禁止しているマンションや水回り設備の移動を禁止しているマンションなどがまれにあります。

こういった内容は一般的な不動産会社ではそれほど詳しくはありません。リノベーションにあたって「どうしてもやりたいこと」を最初から明確にしておくこと、リノベーションのことがわかるパートナーにその希望を伝えて必ず一緒に物件をみにいくことで「こんな筈じゃなかった」となってしまうのを防ぎましょう。

3 失敗しないリノベーションは中古マンション物件選びが重要

デメリットのところで見てきた通り、「中古マンション購入＋リノベーション」で失敗しないためには

・管理状態のよいマンションを選ぶ
・希望のリノベーション内容ができるマンションを選ぶ
・設計や工事にかかる期間を含め、新居への入居までに時間的な余裕をもって進める

という3点が重要です。

この中で最初の2つは「物件選び」に関するもの。「物件選びを制する者が「中古マンション購入＋リノベーション」を成功させる」といっても過言ではありません。

そこでひとつだけ勘違いしないでほしいのは「物件選びは「誰からみてもよい物件」を探すことではない」ということです。

安くて立地がよくて管理状態がよくて陽当たりもよくてリノベーションで何でもできて…なんて「満点」の物件はこの世にひとつもありません。

それでもみなさんそれぞれ「どうしても譲れない条件」がきっとあります。家族のコミュニケーションのために陽当たりがよく広いリビングがほしい、実家の近くに住みたい、よくいく映画館の近くに住みたい…そんな「条件」はきっと「こんな暮らしがしたい」という想いからうまれたもので、人それぞれバラバラです。

「どうしても譲れない条件」をつきつめてその条件を満たすものをしっかりと探す、これが「物件選び」のコツです。

「どうしても譲れない条件」を満たしてくれるような管理状態なのか、「どうしても譲れない条件」を満たしてくれるようなリノベーション工事ができるのか、はリノベーションのワンストップサービスをおこなっている会社と一緒に動けば教えてもらえます。

でもあなた自身にとって「どうしても譲れない条件」が何なのか、だけはみなさんが自分自身で見つけ出すしかないのです。

リノままでは「暮らし探し」と名付けてそんな条件の絞り込みをお客様と一緒にすすめています。なかなか時間と手間がかかるものではありますが、実はそんな「暮らし探し」をしっかりしておく方が「物件選び」も「リノベーション」もうまくいくための近道です。

4 中古マンション物件を選ぶチェックポイント

自分たちの暮らしに重要な要素、「譲れない条件」が決まったら、いよいよ実際に物件選びをはじめることになります。ここでは物件選びで注意しておきたいチェックポイントをあげていきます。

4-1 築年数

リノベーション前提で中古マンションを購入するのであれば、「物件価格の下落がとまりつつある」という点では築25年以上の物件がおすすめです。

とはいえ、住まいを単に「割安」という視点だけで選ぶのは危険です。日々の暮らしに関わる「ルール」や「設備」といった点からは以下のようなことが言えます。

犬や猫などペットを飼いたい！といった方は2000年以降完工の築20年前後より新しいマンションから選ばないとなかなか条件にあうものはみつかりません。国土交通省が2018年に行った「マンション総合調査」によると2000年以降完工のマンションでは約85％が「ルールを守れば飼育可」となっているのに対し、1999年以前完工のマンションでは約61％が「ペット飼育禁止」となっているからです。

オートロックのついたマンションに住みたい！といった方もオートロックが本格的に普及しはじめた2000年前後以降の完工物件、築25年前後あたりまでで選んでいくとよいでしょう。

さらに安いからといってあまり古いマンションにすると建物の老朽化に伴う建替の問題がでてきます。せっかくマンションを買ってリノベーションしてもすぐに建て替えになってしまってはかないません。現在、マンションの建替はあまり頻繁にはおこなわれていません。2022年10月の東京カンテイのレポートによると日本全国累計でみても280例程度です。

しかし、その半数以上が東京都に集中しており、2014年の調査と2022年の調査の間では東京だけで60例弱の建て替えがおこなわれています。東京の一等地だから建替え後も資産価値や広さが維持できる、といった要因が考えられます。

なので、利便性の高い築古のマンションをみつけたときには建替えには注意が必要なのです。

このように「築年数」という要素はそれだけでは物件選びの基準にはなりえませんが、「物件価格」や「暮らし方」、「建て替え＝これから何年住めるか」といった要素に関わってくるので、重要なファクターになります。

4-2 耐震基準

単に「築年数」だけを考えるのではなく、「新耐震基準」か「旧耐震基準」か、となるとそれだけで物件選びの基準になります。

正確には「1981年6月以降に建築確認をうけて工事に入って建てられた建物」がいわゆる「新耐震基準」の建物で、「震度6強、震度７程度の地震でも倒壊しない」とされています。

※上記より古い物件でも耐震診断の結果や耐震補強工事を実施することで「耐震基準適合証明」を取得できる状態になれば「新耐震基準」同等とみなされます。

当然ながら古くて安い物件は「旧耐震基準」であることが多く、中央線沿線や東横線沿線とった人気エリアで物件を探すと予算内におさまる物件が「旧耐震基準」の物件ばかり、といったケースも多々あります。

地震への対応に不安があって古いけど安くてお得な「旧耐震基準」、地震への対応ができているけど高い「新耐震物件」というだけのように受け取られがちですが、実はそれだけではありません。

国交省は政策的に「新耐震基準」に適合した建物を増やしていこうとしているので、住宅ローン減税や不動産取得時の登録免許税などの税金の減免、その他助成金などの殆どが「新耐震基準」の建物を対象にしています。

ただ、不動産の登記情報などではあくまで建物の完成した年月の表記しかなく、建築確認をいつの段階で取得しているかがわかりづらいということもあるため、簡易的に「1982年以降に完成した建物」を「新耐震基準」とみなしてこれらの優遇措置がうけられるようになっています。

この「耐震基準」は単に税金や助成金だけでなく、「住宅ローンを有利に借りられるか」にも大きく影響してきます。国の施策と呼応するように金融機関によっては「旧耐震基準」の物件への住宅ローンの審査を厳しくする、金利を高くする、あるいは融資そのものをおこなわない、とった対応をすることがあります。特に完工が1982年から遡ることさらに10年、1972年より前のいわゆる「旧旧耐震」とよばれる物件についてはローンを借りること自体が難しくなるケースもあります。

従って、「新耐震基準」を満たした物件の中から選んでいくかどうか、はそもそもの資金計画にもかかわる重要なポイントになります。

⇒リノまま【知る・調べる】築10年、築20年・・・築50年も、全部同じ「中古マンション」 どのくらい古い物件までアリ？

4-3 リフォーム前物件かリフォーム済み物件か

物件選びをはじめると、世の中には数多くの「リフォーム済み物件」が流通していることに気づく方も多いでしょう。

売主の方が数年前に水回りの設備を入れ替えました、といったものから、リノベーション業者が売主で室内をスケルトンリノベーションして販売しています、といったもの、何年か前に「中古マンション購入＋リノベーション」で作りこんだんだけど転勤で売ることになりました、といったものまで様々です。

当然ですが「リノベーション済み物件」ではリノベーションに要した費用が一部加算された上で物件価格が設定されています。せっかくリノベーションしてあるものをわざわざ壊してリノベーションしなおすとなるとどうしても費用は割高になります。

「リノベーション済み物件」では既にリノベーションしてあるものをどれだけ活用できそうか、それらを壊して割高になったとしてもそれでも本当に欲しい物件か、といった視点で検討する必要があります。

4-4 適正価格

いざ購入しようとしている物件が適正価格かどうか、は誰もが気になることでしょう。

少し冷たい言い方をすると、不動産は全く同じものはこの世にひとつしかないものなので、いくら高くても実際に売れた価格が「適正価格」になっていきます。

たとえ相場が3000万円のエリアにある物件が5000万円で販売されていたとしても、売主さまが「5000万円でしか売らない！」という意志が変わらなければ値引きはしてもらえませんし、そういった相場とかけ離れた金額でも他に「買いたい！」という方があらわれてしまうと、あなたが買うことはできません。

ただ、ここで「相場」といった通り、同じマンションの他のお部屋が過去にいくらで取引されたか、近隣の不動産の取引額が上がる傾向にあるか下がる傾向にあるか、といった情報をもとに相場に基づく査定価格を算出することは可能です。

実際に購入を検討している物件が相場よりも高いか安いかは様々ですが、相場をもとに「少し相場より高いけれどもどうしても欲しい物件」なのか、「相場まで値引きしてもらえないなら他を探した方がよい物件」なのかを判断するのはとても重要です。

自分だけの「譲れない条件」をみたした理想の物件であれば、相場より少し高くてもあなたにとっての「適正価格」なのですから。

4-5 共用部の管理状況

マンションの内見はお部屋に入る前からはじまっています。管理の状況や管理状況と密接にかかわる住民の様子などはエントランスを入る前、外観をみるところからわかることも沢山あります。

・建物の床・壁・天井などにクラック（ひび割れ）が入っていないか
・マンション内に実際に人が住んでいない空き家がたくさんないか
／集合ポストでチラシ等があふれているポストがあるか
・マンションの掲示板に住民同士のもめ事を示唆するような不穏な内容のものはない
・清掃がいきとどいているか／掲示物はきれいに貼られているか
・共用通路に私物を出して通行の邪魔になっているようなところはないか
・ゴミ置場は整理整頓されているか
・自転車置き場に自転車はきれいにならんでいるか、などなど

日常の管理状況や住民の方の様子をうかがうための材料は無数にあるのです。

こういった実際に現地で見たこと、感じたことは書面上で調査することよりもマンションの実態を示していることも多々あります。なにせ実際に購入したら毎日何度もいききするのが共用部です。そこに住んでいる気持ちになってみて回る、少しでも気になることがあったら一緒に同行しているリノベーション会社や不動産会社の人に尋ねてみるのがおすすめです。

⇒リノまま【知る・調べる】「マンション管理」のチェックポイント＜実践編①＞中古マンションを蝕む「最大の敵」とは？

4-6 修繕計画や積立金の状況

マンションの建物全体に対して適切な修繕がほどこされているかどうか、というのは管理状況を見ていく中でも極めて重要です。

同じ築50年のマンションでもしっかり修繕がなされているマンションと、そうでないマンションでは大きな差が出ます。よく「ヴィンテージマンション」などと言われて人気があるマンションは築年数が古くてもしっかり管理され修繕も計画的に実施されているため、古い建物ながらも不快感がなくむしろ威厳や上品さを醸しているからです。

そんな風に「良い年のとり方」ができるマンションは必ずしっかりとした「長期修繕計画」があります。12年程度に一度実施される大規模修繕で屋上や外壁といった外観をしっかりメンテナンスしているかどうか、30年～40年経つと必要になってくる設備の更新や給水管・排水管などの更新にしっかり対応している／対応の準備ができているかどうか、などをみておくと安心です。

もちろん「長期修繕計画」はあくまで「計画」でしかありません。残念なことに、「計画」だけはつくったけれど放置していて実行していない、というマンションもまれにあります。

5年に1回程度以上の頻度でマンションの実態に即して計画を見直しているかどうか、「長期修繕計画」の資金計画と実際の修繕積立金の残高に大きな差異がないか、などもあわせてみておくと計画が「絵にかいた餅」になっていないかどうかも推測できます。

また修繕積立金の積み立て状況と長期修繕計画の資金計画を見比べると、この先修繕積立金がどのくらい不足しそうか、どのくらいの値上げを覚悟しておく必要があるか、なども予想できます。

マンションを購入するとローンの返済以外にも毎月管理費や修繕積立金の支払いが2～3万円程度は発生します。その中でも修繕積立金に関しては殆どのマンションで築年数の経過に応じて値上がりしていきます。

管理の状況の中でも修繕の実施状況については建物の維持管理が適正になされているかだけでなく住み始めてからの月々の支払い額にも影響するポイントです。重要ではあるものの、長期修繕計画の分析を自分たちだけで対応しようとすると無理があることも多いので、リノベーションのワンストップサービスの会社など信頼できるパートナーをみつけて一緒に進めるようにしましょう。

⇒リノまま【知る・調べる】「マンション管理」のチェックポイント＜実践編②＞管理費・修繕積立金が「安すぎる」のは危ない！

4-7 理想のリノベーションが可能か

希望するリノベーションができるかできないか、はマンションの建物全体の構造やルールによってかわってきます。

マンションの建物の構造は大きくは「壁構造」と「ラーメン構造」に分けられます。「ラーメン構造」の建物は柱と梁で建物の構造を支えているため、間仕切り壁についてはほぼ自由に壊すことができるので間取の自由度は高くなります。一方で5階以下の団地などに多い「壁構造」では耐力壁とよばれる壁が建物の構造をささえています。そのため、「壊せない壁」があり、思うような間取変更ができない場合があります。

またマンションではどのお部屋にもキッチンやお風呂、トイレといった水回りがあります。これらの水回り設備の給水や排水のために、建物の中には背骨のようにパイプスペースとよばれる給水や排水の通る管が通っています。パイプスペース自体はマンション全体のものなのでリノベーションで位置を動かすことはできません。またキッチン、お風呂、トイレ、洗面といった水回り設備の位置を動かそうとするとき、パイプスペースへの繋ぎこみがうまくできないような場所には移動できませんし、移動する場所によっては床が他の場所より一段あがってしまう、といった可能性もでてくるので要注意です。

他にもキッチンの換気扇の排気がどのようなルートで建物の外にでているか、によってキッチンの移動できる範囲が限られていたり、ダウンスラブといって建物の構造であるコンクリートの床がへこんでいる部分があるためにお風呂を移動できる範囲が限られてしまったり、と建物の構造について注意が必要なポイントは多々あります。

ルールの点ではマンションによっては他の住戸へ音がひびくことを懸念して床の遮音性能を厳しく制限していたり、場合によってはフローリングの使用をみとめていなかったり、というケースもあります。水回り設備の移動についても認めていないマンションもまれにあります。

どんな建物であってもリノベーションにあたって全く制約がない建物は存在しません。物件選びで重要なのは「自分がやりたいリノベーション」が自由にできる物件を選ぶ、ということです。

そのためには「どうしても譲れない条件」をしっかり自分自身で決めておくことと、これらの「希望のリノベーションができるかどうか」を見極められるようなパートナーと一緒に物件選びをおこなうことが必須です。

5 物件選びから依頼できる「ワンストップリノベーション」

なかなか魅力的な「中古マンション購入＋リノベーション」。でも物件を探し始める前から「どうしても譲れない条件」を考えるためには不動産のこともリノベーションのことも考えないといけません。

実際に物件選びをする段階になると、「長く暮らせるマンションか」といった管理状況の分分析や「希望のリノベーションが本当にできるのか」といった建築面での検証も必要です。

購入の段階になると「物件」と「リノベーション」の住宅ローンをまとめようとすると「リフォーム一体型住宅ローン」の進め方に慣れていないと不安です。

いかがでしょう？不動産会社やリノベーション会社、住宅ローンの金融機関など、それぞれにばらばらに依頼しながら進めていくのは難しそうではないですか？

リノまま含め一部の会社が提供している「ワンストップリノベーション」のサービスでは物件選びの段階から一緒に探したり検討したりできてリノベーションの工事の完了やアフターサービスまで並走してもらうことができます。

とても便利なサービスではあるのですが注意が必要です。

「ワンストップリノベーション」となると不動産のこと、ローンのこと、リノベーションのこと、全ての専門知識が必要です。ワンストップサービスを提供している会社でも会社によっては外部の提携会社を活用しているというケースもあれば、自社で対応しているものの苦手分野があるというケースもあります。

また「ワンストップリノベーション」は物件を購入して設計・工事と一気にすすめていくとスムーズに進められる、というサービスです。そのため物件探しの段階からリノベーションの準備をしていたり、物件購入契約前の段階で仮のリノベーション用の見積もりをつくってローンの事前審査を進めたり、といった形でどんどん連携しながら次の工程を先取りして進めていきます。

そのため、物件の購入がおわってリノベプランの打ち合わせの段階で「やっぱりイメージが違う」「リノベーション会社を変えたい」と感じて途中で別の会社に変更しようとすると住宅ローンの審査をやりなおすことになったり、会社によっては一部支払ったお金がかえってこなくなったり、といったケースがあります。

物件探しをはじめる前の段階で、「ワンストップリノベーション」の会社を比較して、リノベーションのデザインのイメージはあいそうか、どこが得意な会社なのか、自社以外と連携するのはどんな場面か、自分との相性はよさそうか、どんな場合に費用が発生するか、などをチェックしてからパートナーを選ぶようにしましょう。

6 リノままでどんなリノベーションができる？

もちろん私たちリノままも「中古マンション購入＋リノベーション」のワンストップサービスをおこなっています。実際にリノままで物件探しから一緒につくっていった事例をみてみましょう。

6-1 予算700万円

例）68.59㎡　664万円　「愛猫と気ままな暮らし」

リノベーション済みマンションの購入＋部分リノベーションの事例。リビングを充実させることに特化して、キッチンをお気に入りのものに交換、洋室一部屋をつぶしてリビングを広くする、広くしたリビングにはキャットウォークにもなる造り付けの棚や収納にもなるベンチを設置、とったアイデアをつめこんでいます。

床材などは元々のものと同じものを使用。お風呂やトイレ、洋室はそのままリノベせずアクセントクロスで少し変えるだけ、といった工夫でこだわりたいポイントに特化しながらもリノベ費を節約しています。

6-2 予算1,000万円

例）75.48㎡　936万円　「リノベたし算ひき算」

当初はフルリノベーションを考えていたお客様ですが、住環境を重視した結果、選んだのは広くて少し予算オーバーのマンションでした。

そのため床や壁の下地や扉などの建具も含め、利用できそうな箇所を既存利用しています。クローゼットをウォークスルーにしたり、和室との間の引き戸を大胆に取替えたりしたことで、内装全てが変わったようにみえますが、間仕切り壁の変更箇所などは最小限におさえています。

わずかな違いでもプランを工夫することで大きく住まいが変わる、という事例です

6-3 予算1,500万円

例）70.41㎡　1424万円　「心も身体も整う住まい」

こちらはスケルトンリノベーションで見えないところも全て一新した事例です。ナチュラルな素材を使ったデザイン、ご夫婦それぞれの専用ワークスペースを備えた間取、将来お子様ができたときに子供部屋がつくれるような準備、など、盛りだくさんのご要望を全て実現しています。

7 こだわりのリノベーションなら「リノまま」へ

リノままでは物件探しをはじめる前の「暮らし探し」と「無理のない資金計画」」をとても大切にしています。最初にしっかりコンセプトを固めることでその後の「物件選び」も「リノベーションプランの検討」もスムーズに進められるからです。

リノままは物件探しも設計も工事も自社完結・少数精鋭のチームでいつも密に連携しながらリノベーションを進めています。だからこそ、お客様のご予算にあわせてうまくリノベーション内容をご提案したり、物件探しのエリアを大胆に変更するアイデアをご提案したり、といったことができるのです。

ただ、少数精鋭のチームなので一度に多くのお客様とご一緒させていただくことができません。そんな私たちと一緒に物件探しやリノベーションをしたい、という方はぜひお早目にご相談ください。

8 まとめ

新築マンションが高すぎる昨今、「中古マンション購入＋リノベーション」は手の届くご予算の中で自分たちの暮らしにあったお住まいを手に入れる方法として人気を博しています。

でも、実際に進めようとすると物件選びもリノベーションも資金計画も「不動産」「住宅ローン」「建築」と多岐にわたって専門知識が必要になるので、時間もかかるし困難も伴います。

ワンストップサービスを提供している会社は沢山あります。まずは気になる会社のWebサイトをみたり、実際に話をきいてみたりする中で、信頼できるパートナーを見つけることから始めるのが何よりも大切です。

そんな皆さんの選択肢のひとつにリノままも加えていただけると嬉しいです。お待ちしております。

投稿 中古マンションのリノベーションで失敗しないためのポイントとは は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

>リノベーション事例「caffice」｜リノまま

「中古を買って＋リノベーション」で、物件選びはとても大切。でも不安がいっぱい。

・この物件って管理の状態は大丈夫なの？

・やりたいリノベーションプランがあるんだけど本当にできるの？

・リノベーション後のお部屋のイメージがわかない

・リノベーション工事のときに予想外のトラブルがおきたらどうしよう？

そんな不安をできるだけ解消して、少しお得にあなただけのお住まいを手に入れるため、

リノままがご用意したのが「リノまま限定物件」です。

※リノままでリノベーション工事をしていただく方にのみ販売させていただきます。

＜安心してリノベーションしたいあなたのために「リノまま限定物件」の7つの魅力＞

〇リノベーション済みマンションの販売実績豊富な東京テアトルの仕入れ物件から

リノままがセレクトした物件だから「管理状況がわからない」不安も解消

1  リノままが「売主」としてリノままのお客様だけに販売する「限定販売物件」

　 リノまま自身が一度購入した物件なので、私たちにとって「買えない」ようなリスクは事前にしっかりチェックしています。

2  大切な管理状況については「売主」としてしっかり調査

　 管理会社や管理組合への細かな調査にはリノまま自身が物件の「所有者」だからこそできることも沢山あります。

　 ご案内の時点で「リノまま100項目診断」やリノままによる長期修繕計画の分析も確認できるので安心です。

　>リノままが推奨する「マンション管理」のチェックポイント

〇内装をすべて解体した「スケルトン状態」での販売なので

「希望のプランができる？」「予期せぬトラブルがおこらない？」といった不安も解消

3  内装をすべて解体した「コンクリートの箱」状態、「スケルトン」での販売

　 水回りの移動の制限があるか、床があがってしまわないか、など、リノベーションプランを考えるときに何かと

    不安な問題は購入前にしっかり解消できます。

4 リノベーション工事で近隣の方からの騒音トラブルが最も多い「解体工事」の不安も解消

   解体が完了した「スケルトン」での販売ならば、ご購入後にトラブルに見舞われるおそれもぐっと減ります。

　最近話題のアスベストも、調査も除去も完了しているので、「工事中に発見された」なんて不安はありません。

〇目立たないけど少し、いや実はかなりお得

5 リノまま自身が「売主」なので仲介手数料は不要

   同価格で正規の仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋税）がかかる物件よりも諸費用が100万円以上

   お得になることも！

※リノままへ直接お問合せいただきご購入いただいた場合に限ります。他の不動産仲介会社様を通してお問合せいただいた場合は、

各社様指定の仲介手数料をお支払いいただく形になります。

6 リノベーション工事の際の解体工事や解体資材の処分費が不要

「スケルトン」販売ですので、当然リノベーション工事は「内装をつくる」工事のみ。解体工事分は必要なく

   なるため、リノベ費も節約できます。

〇「リノベーション後」がイメージできるようにリノままの担当者がしっかりエスコート

7 リノベーション前提でのお客様のご案内の経験豊富なリノままの担当者が同行してしっかり説明

   参考プランのご提示など、リノベーションのご要望を伺いながらしっかりエスコートさせていただきます。

   >リノままでのリノベーションイメージが湧く！リノベーション事例集

リノままが最も得意とする「中古マンション＋リノベーション」において自信をもって

おススメできる物件をセレクトしています。

そのため、多くの物件をとりあげておススメするのは難しく、どうしても早いもの勝ちになってしまいます。

不定期にリノままのWebサイトやSNSでご紹介しますのでお見逃しなく！！

<現在ご案内中！希少な「スケルトン販売」の「リノまま限定物件」＞

〇リノまま限定物件＜東京都北区 王子神谷駅徒歩18分 69.4㎡ 3400万円＞ 

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まずは「無料相談」へお越しください！＞無料相談フォーム

投稿 「中古を買って＋リノベーション」の不安を解消する「リノまま限定物件」とは？ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

新築ではなく「中古物件を買って、リノベーション」を選んだご家族。
自分らしい暮らしって？住まいに求めているものってなに？
物件探しとリノベーションを通して、一つひとつ見つけていく過程をご紹介します。

今回の主人公は、近日中に入籍予定のS様カップル。
一緒にお住まいだった賃貸住宅の更新に間に合うように、新居を探されていました。

―――――――――――――――――――

S様プロフィール
30代と20代の婚約中のおふたり
勤務地はそれぞれ、池袋と中野

―――――――――――――――――――

◯前回のお話
【物件探し編vol.3】「迷っていたら逃してしまう！」改めて優先順位を整理

希望条件を再度設定し直し、エリアに合わせた優先順位を整理した前回。
「内見なしで決めるくらいの意思を持とう」と意気込みを新たにしたS様ですが、11月に入って、ついに希望の物件が見つかりました！

内見をしたその日に早速申し込みを入れたものの、他の方からも満額で申し込みが。
提示した購入条件の差で他の方に決まってしまい、残念ながら購入はできませんでした。

ただ、住宅ローンの事前審査は問題なく通ったので、ひとまず安心です。
引き続き、物件探しを続けます。

11月中旬、気に入った物件を内見し、競合が2組いるとのことで、即日申し込みすることに。

しかし、この物件はマンションの規約により、ディスポーザー（シンク下に設置される生ゴミ粉砕機）を導入しなければならないと決まっていました。

実はS様には、リノベーションで実現したい、はっきりとした希望がひとつありました。
それは「グラフテクトのキッチンを入れたい！」ということ。
お兄様のご自宅に採用されていたグラフテクトにひと目惚れした日からずっと、いつかはこのキッチンを、と憧れにも似た気持ちを抱き続けていたのでした。

グラフテクトのキッチンは、残念ながらディスポーザーは非対応。
この物件に決めるならば、グラフテクトはあきらめなければいけません。

「物件を取るか、キッチンを取るか…？」

「とても迷いましたが、リノベーションで一番こだわりたかったキッチンは、やっぱりあきらめたくない！」
リノベの夢は妥協できない！と、この物件は見送ることにしました。

その後、なかなか条件に合う物件が出てこないまま、約１ヶ月。
年の瀬の足音も聞こえ始めたころ、リノままとお付き合いのある別の不動産会社から、秋山にある打診が。

「自社管理で賃貸に出していた物件の、賃貸期間が終了したので売却に協力してほしい」とのこと。
不動産会社同士のこのようなやりとりは、業界ではたまにあることですが、リノままでは初めてのケースでした。
「公開前の販売物件…といっても物件数は限られているし、条件に合うものはほとんどないだろうな…」。
内心そう思いながら、ダメもとのつもりでS様の条件を伝えた秋山。
ところが、偶然、条件に当てはまる物件があったのです！

↓次回へ続く
【物件探し編vol.5】まさに「不動産は縁」！でも、引き寄せるかは自分次第は、7/28（木）18時頃公開予定！

▼完成したS様ご夫婦の施工事例

リノベーション事例「Time for us」

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さて、そのときあなたが「毎月」いくら支払うことになるかイメージできますか？
「毎月いくら払う」っていう「痛みを伴うイメージ」を実感することで、予算が膨張していくのをしっかりケアしましょう。

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たとえ「頭金0」でも、まずは100万円、できれば250～300万円のお金を用意して住まい探しをスタートしましょう！！

投稿 住まいづくり STORY ~S 様の場合~ 【物件探し編vol.4】物件探しは決断の連続！「物件を取るか、キッチンを取るか…？」 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

新築ではなく「中古物件を買って、リノベーション」を選んだご家族。
自分らしい暮らしって？住まいに求めているものってなに？
物件探しとリノベーションを通して、一つひとつ見つけていく過程をご紹介します。

今回の主人公は、近日中に入籍予定のS様カップル。
一緒にお住まいだった賃貸住宅の更新に間に合うように、新居を探されていました。

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S様プロフィール
30代と20代の婚約中のおふたり
勤務地はそれぞれ、池袋と中野

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◯前回のお話
【物件探し編vol.2】最初の希望条件はコレ！「理想の暮らし」を探す旅のスタート

「暮らし探し」と「FP相談」で希望条件を明らかにしつつ、なかなか物件見学につながらなかった前回。
その後いくつか見学を重ねるうち、S様も物件の周辺環境や外観を見ると「OKかNGか」のイメージがつくようになってきました。

たとえば、今後子育てをするにあたって、オートロックでないなど安全性が感じられない物件はNG。
また、いくら便利な場所であっても、雑居ビルのような佇まいは落ち着いて暮らせないためNG…などです。
イメージが共有できたことで、秋山の方でも上記のような物件は除外してご紹介することに。

しかし、その後も候補物件はあるものの、内見前に申し込みが入ってしまう事が重なりました。
「迷ってしまったら、欲しい物件を逃してしまう！」そう思ったS様。
希望条件を明確にするために、改めて優先順位を整理しました。

■希望条件その2
大前提の条件（必須条件）＝これだけは譲れない！
・リノベーションをする自由度がある物件
・55㎡以上
・4000万円未満
・エントランスがオートロック等、安心感がある
・雑居ビル感がない

■希望条件の優先度
優先順位① ＝理想的な条件。合う物件があったらすぐにでも決めたい！
・エリア ： 三鷹駅、吉祥寺駅（武蔵野市）／徒歩20分以内
・築年数 ： 住宅ローン減税が受けられる築年数（＝マンションの場合、基本的には築25年以内）をメインに検討
トータル金額を考慮しつつ、旧耐震基準の築年数も少々視野に入れてもOK。

＞JR三鷹駅　南口ロータリー

優先順位② ＝もし①の条件に合う物件がなかったら、妥協してもいい第一ライン
・エリア ： 西荻窪、武蔵小金井、国分寺、立川／徒歩5分以内
・築年数 ： 住宅ローン控除が受けられる築年数（築25年以内）

優先順位③ ＝もし②の条件にも合う物件がなかったら、ここまでは妥協できるライン
・エリア ： ②と同じで、徒歩10分以内
・築年数 ： ②と同じ

最初の条件よりもエリアや広さ、築年数が具体的で、絞られてきているのが分かりますね。
理想的な物件は、旦那様の実家に近い三鷹駅を優先で、駅からの距離は徒歩20分以内。
もし徒歩10分以上なら勤務先からバス交通費手当が支給されるので、駅から1km以上離れているのが望ましい。

築年数については、住宅ローン減税が受けられる築25年以内をメインに検討。
ただし、トータルで減税を受けた金額と大差なければ、旧耐震年数も少し視野に入れてもOKということにしました。
三鷹駅・吉祥寺駅以外には、西荻窪、武蔵小金井、国分寺、立川駅あたりも候補の駅に入れました。
その場合はバスの可能性を考えず、駅距離10分以内、築25年以内の物件に絞ることにしました。

＞JR三鷹駅　南口

内見でつかんだ物件の相場感と自分たちの希望を照らし合わせて、立体的に優先順位を組み立てたS様。
「条件を満たしていれば、内見なしでも決めるくらいの意思を持とう！と心に決めました」。

（＊写真はイメージです）
※「住宅ローン減税」についてはS様が住まいさがしをされていた2020年～2021年当時のルールに基づく記載です。
　2022年7月時点とは適用される内容が異なります。

↓次回へ続く
【物件探し編vol.4】物件探しは決断の連続！「物件を取るか、キッチンを取るか…？」　は、7/21（木）18時頃公開予定！

▼完成したS様ご夫婦の施工事例

リノベーション事例「Time for us」

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知らないで損してるかも！？
「住宅ローン減税」にまつわるよくある誤解をあげてみました。

投稿 住まいづくり STORY ~S 様の場合~ 【物件探し編vol.3】「迷っていたら逃してしまう！」改めて優先順位を整理 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

ひとくくりに「中古マンション」といっても、3つの種類に分けることができます。

・リノベーション（リフォーム）をしていない状態で販売される物件
・リノベーションをした状態で販売される物件
・スケルトン（解体済）の状態で販売される物件
の3つです。

それぞれの特徴を知っておくと、自分の住みたい家を手に入れるにはどの状態の物件を選ぶと良いかイメージがわきますよ。

著者：リノまま編集部／秋山 進

目次

1 リノベーション（リフォーム）をしていない状態で販売される物件のメリット・デメリット

2 リノベーションをした状態で販売される物件のメリット・デメリット

3 スケルトン（解体済）の状態で販売される物件のメリット・デメリット

4 まとめ

1. リノベーション（リフォーム）をしていない状態で販売される物件のメリット・デメリット

物件探しをしていてもっとも普通に見かけるのが、リノベーションをしていない（所有者の方が住んでいたままの状態で売りに出されている）物件です。

築年数や、過去のリフォームの履歴、所有者の方が普段どのようにお手入れをされてきたかで状態はさまざま。中にはそのままの住めるようなきれいな状態の物件もありますが、何かしらのリフォームが必要な状態であることがほとんどです。

特に築10年を超えると、キッチンや風呂、トイレ、洗面台、給湯器などの設備機器はメーカー保証も切れて、そろそろ交換を考え始める時期。さらに築20年を超えると、専有部分の給水管・排水管、電気配線などの更新もしておいたほうが良い時期になってきます。そうなると床・壁・天井の下地を解体する工事が必要で、さらに間取変更の希望も加わると、フルリノベーションに近い費用が掛かってきます。

一方、はじめからリノベーションを前提で考える場合でも、想定外の事態への心づもりはしておく方が無難です。リノベーションのプランを作る際には現地調査を行いますが、その時点では構造や配管は隠れていてすべての状態を確認することは難しく、ある程度推測をしてプランを作っていくことになります。そのため、解体してみたら予測と違う状態であることがわかって、プランの調整が必要になったり、部材の傷みがひどく交換が必要になったりして、費用やスケジュールに影響することもあります。特に今年4月からはアスベスト使用建材の調査と報告が義務付けられ、万が一アスベストが含有されている建材が使われていることがわかると、その処理に数十万円単位での費用が掛かることもあります。

それらのリスクを回避する一つの方法は、購入前の見立てをしっかりと行える調査力、その状況と過去の経験から確度の高いプランを作る設計力、不測の事態にも適切な工事を行うことができる技術力をもったリノベーション会社を選ぶこと。依頼先をしっかりと見極めることが大事になってきます。

2. リノベーションをした状態で販売される物件のメリット・デメリット

購入してすぐに、きれいな状態で住めることが最大のメリット。同条件のリノベ無しの物件と比べると価格は高めですが、購入後にリノベーションをするのであればリノベーション済物件の方が割安なのでコスパがよいです。また、ほとんどのケースで売主はリノベーション会社なので、アフター保証が付いていることも利点です。

一方で、リノベーションのコストを抑えるために、使用されている建材や設備機器は高グレードのものではなく、間取りも誰にでも受け入れられやすい平均的なプランになっています。
そのため、「こんな家に住みたい！」という思い入れがある方にとっては、物足りなく感じることも。そうなると、部分的にでもリフォームが必要となり、ある程度のリフォーム予算は確保しておいたほうが良いでしょう。
また、リノベーション済といっても、どこまで工事がされているかは要確認事項です。特に、よほど築浅でないかぎりは給水管・排水管は交換してあるほうが無難。そうでないと、住み始めて数年で床をはがして交換するといった大掛かりな工事が必要となってしまうこともあるので注意が必要です。
ご自身の好みに合った間取りやデザインの物件を見つけて、そのまま住めればベスト。物足りない場合は、およそそのままの状態を活かしつつ、部分的にリフォームをして住むといった方法も取りやすいのがリノベーション済物件の特徴です。

3. スケルトン（解体済）の状態で販売される物件のメリット・デメリット

床・壁・天井といった内装や、設備機器をすべて取り払った解体済の状態で販売される物件です。構造体や給排水管の状態がわかっているので、その物件の状態を踏まえてリノベーションでできること、できないことを見極めて正確なプランや見積もりを作って計画を進めることができます。また、購入後にアスベスト使用建材が見つかって想定外の費用がかかってしまった！といったことがないのも安心です。すでに解体が完了してしまっているからです。

デメリットとしては、部分的なリノベーションで済ませるというわけにはいかないので、フルリノベーションができる工事費用を見込む必要がある点。
それでもリノベ費の中で100万円以上かかってくる解体費用は必要ありません。なぜなら既に解体が完了しているからです。全く同じ条件・同じ価格の物件をスケルトン状態で購入できるのならば、実は解体費用分はお得。古い内装でも壊す・壊したものを捨てるのには結構費用がかかってくるのです。

内装を全部一新したい、という方にとっては「解体済み」はメリットだらけです。せっかく新しい家に住むなら、一からご自身や家族の好みや暮らし方に合った住まいを作りたいという方や、元々フルリノベーションを前提で中古マンションを探しているという方にとっては、ぴったりの物件です。
ただ、スケルトン状態で販売されている物件は極少数。運よく探されている条件に近いところでスケルトン販売物件を見つけたら、ぜひ候補にしてみてください。

4. まとめ

以上、販売時の状態によって中古マンションを３つに分けてご紹介しました。
中古マンションの場合は、経年によってリノベーション（リフォーム）工事は少なからず必要になります。どの状態の物件を選ぶかによって、工事にかかる費用の目安が変わってきますので、ご自身の住みたい家のイメージと照らし合わせながら物件を探してみてください。

なお、リノままでは現在、“希少”なスケルトン状態の物件を販売しています。
リノままが、完全自由設計で一緒に作り上げていきます。もちろんアフター保証もバッチリ。リノままオリジナルの参考プランも公開していますので、ご興味のある方はぜひご覧ください。

↓

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現在2件販売中！

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自分らしい暮らしって？住まいに求めているものってなに？
物件探しとリノベーションを通して、一つひとつ見つけていく過程をご紹介します。

今回の主人公は、近日中に入籍予定のS様カップル。
一緒にお住まいだった賃貸住宅の更新に間に合うように、新居を探されていました。

―――――――――――――――――――

S様プロフィール
30代と20代の婚約中のおふたり
勤務地はそれぞれ、池袋と中野

―――――――――――――――――――

◯前回のお話
【物件探し編 vol.1】中古＆リノベがいいかも！でも…「映画会社がリノベーション？！」

「映画会社がリノベーション」というコンセプトに惹かれて、リノままの相談会に参加したS様。
具体的な物件探しの前に「暮らし探し」と「FP相談」を行うことになりました。

というのも、住まいにかかる費用総額は金額が大きいため、どうしても現実味が湧かないことが多いのです。
予算計画では、全体的な予算配分はもちろん、毎月の支払いベースを試算して、無理のない範囲で生活できるのか考えながら行っていきます。
そのために「新しい住まいではどんな暮らしをしたいのか」をより現実的にイメージする過程が欠かせないのです。
リノままでは、そのステップを「暮らし探し」と呼んでいます。

「大切なのは、『理想の住まい』ではなく『理想の暮らし』なんです」。
そうS様に話すのは、リノままの物件担当・秋山。

たとえば、住まいの他にも、これからの新婚生活で揃えたいものや、ご旅行など趣味へのお金も必要となるはず。
リノベーションへのこだわりで予算が膨らんでいくことも多いのですが、住まいに縛られて好きなことができなくなってしまっては本末転倒だと、リノままでは考えています。

まず、快適に暮らせることが第一優先だったので、ある程度リノベーションの自由度が高い物件を探すことに。
また、エリアについてはこの段階では都内に住むか、少し郊外まで視野に入れるかがはっきり決まっていない状態。物件を比較しながら検討していきたい、という希望もありました。

ざっくりとした希望エリアは、勤め先のある池袋駅に1時間圏内で、実家に近い中央線沿い（三鷹～豊田）。
まとめると以下のような感じになりました。

■最初の希望条件
・エリア： 勤め先のある池袋駅から60分圏内。
ご実家にも近い中央線沿い（三鷹～豊田）がメインエリア。
・広さ ： 75㎡以上
・駅距離： 徒歩15分以内
・その他： 角部屋、日当たり良、2階以上

ご実家が東京西部であったこと、ハザードが気になっていたことから、23区東側は避けることに。
また、共働きということもあり、家事導線やメンテナンスのしやすさを重視したリノベーションを希望。
将来の家族構成の変化にも対応しつつ、長く住める家にしたいとのことでした。

ここから、希望条件に合う物件をいくつかピックアップ。
ですが、ちょうど他の方から申し込みが入ってしまったり、工事の条件が満たせなかったりで見学には至らず。

ようやく最初の内見に行ったのは10月で、はじめてリノままを訪れたときから約2カ月が経過していました。

↓次回へ続く
【物件探し編vol.3】「迷っていたら逃してしまう！」改めて優先順位を整理　は、7/14（木）18時頃公開予定！

▼完成したS様ご夫婦の施工事例

リノベーション事例「Time for us」

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>「中古を買って＋リノベーション」の不安を解消する「リノまま限定物件」の7つの魅力

↑リノまま限定物件「コスモ王子ガーデングランプラザ」スケルトン解体完了しました！！

1.リノままが「売主」として販売するのでリノベーションもあわせて頼むとお得！

※リノままで1200万円以上のリノベーション工事をしていただく場合、物件価格を3300万円に割引します！

2.リノまま自身が「売主」なので仲介手数料は不要

3.大切な管理状況については「売主」としてしっかり調査

ご案内の時点で「リノまま100項目診断」をあわせてチェック！！

ご案内の時点でリノままによる長期修繕計画の分析も確認できるので安心

4.内装を全て解体した「スケルトン状態」での販売

ご希望のリノベーション工事ができるかできないかがわかりやすい！

気になるアスベスト調査や除去工事もバッチリ完了！

リノままが最も得意とする「中古マンション＋リノベーション」において自信をもって

おススメできる物件をセレクトしています。不定期にリノままのWebサイトやSNSで

ご紹介しますのでお見逃しなく！！

リノまま限定物件＜東京都北区 王子神谷駅徒歩18分 69.4㎡ 3400万円＞

徒歩距離を少し伸ばしたら素敵な掘りだしもの！

王子駅の利便性と豊かな自然環境のイイトコ取り

※当物件は成約済みとなりました。多くのお問合せありがとうございました！

さて、今回「リノまま限定物件」の記念すべき第1弾は「コスモ王子ガーデンズグランプラザ」

実はこの物件、最寄駅の南北線の王子神谷駅からは徒歩20分近くかかる、駅から少し離れたとこ

ろにあります。でも王子駅からはひっきりなしにバスが出ていて、「豊島六丁目」や

「豊島五丁目団地」など、徒歩5分圏内にバス停も沢山ある、なんてところです。

「駅から遠い」のは皆が一瞬「え？」って感じるデメリットですが、実はいろんな魅力もある

物件ですよ。

〇周辺環境

王子駅前

この「コスモ王子ガーデンズ」に住むなら一番よく出かけるのはおそらく「王子駅」方面で

しょう。「王子駅」って一見地味ですが、JR京浜東北線、東京メトロ南北線が利用できるタ

ーミナル駅！駅前は多くの飲食店やお店が立ち並んでとても賑やか。

京浜東北線は上野、東京、品川といった都内の中心部やさいたま新都心、大宮といった埼玉

の中心部、横浜、川崎といった神奈川の中心部へも直通でいけちゃう人気路線。

東京メトロ南北線は四谷や目黒を抜けて東急線の武蔵小杉や日吉まで直通でいけます。

実は「どこに出るにも便利」な場所なんです。

でも、利便性だけでは「豊かな暮らし」はできません。この王子駅、忘れていけないのは

「都電荒川線」東京さくらトラムが走っていること！

都内では数少ない路面電車の区間もある、レトロ感あふれる電車です。沿線にはこれまた

レトロな「遊園地」として人気の「荒川遊園」や桜の名所「飛鳥山公園」なんかもあります。

都電荒川線（さくらトラム）

「王子駅」周辺のお話はこれくらいにして暮らしの中心になる「コスモ王子ガーデンズ」の

周りがどうなっているか、もみていきましょう。

「コスモ王子ガーデンズ」が位置するのは「王子駅」からバスで10分足らずの豊島5丁目という

ところ。マンションの敷地のお隣には「豊島五丁目団地」というURの大規模な団地があったり、

新しいマンションが立ち並んでいたり、といった場所。

新豊橋と隅田川

隅田川がぐるっと周囲を取り囲むようなところにあるので、10分足らず歩けば墨田側にかかる

新豊橋や川沿いの歩道を歩くと癒される足立区立新田さくら公園なんかがあります。

川を眺めながらお散歩、お子様を連れて公園へ、そんなゆったりした日常が楽しめそうですね。

マンションが立ち並ぶエリアなので、日用品のお買い物にも苦労しません。ホームセンターや

スーパー、生活雑貨なんかは通りをはさんで斜め向かいの「ビバホーム」やお隣の豊島団地の

敷地内にあるダイエーで一通りそろいます。

「深夜に買い物したい」なんて方も通りを挟んで斜め向かいにはセブンイレブンもあります。

豊島五丁目団地の敷地内には小学校や北区のスポーツ施設も。お子様の通学も安心ですね。

〇共用部

少し階段をあがった先にあるのがエントランス。もちろん階段脇にはスロープもあるので、

しっかりバリアフリーになっています。

メインのエントランスをぬけると美しい花壇が印象的な中庭。マンション暮らしはどうしても

季節感を感じづらくなることが多いのですが、毎日通るところにこんな素敵な中庭があると、

気持ちもあがりますね。

中庭にある背の低い建物が「集会室棟」。こちらにはキッズルーム、パーティールーム、

ゲスト宿泊用のゲストルーム、多目的に利用できるビジネスサテライト、と4つの集会室を

備えています。

小さなお子様のいる方、マンションの室内で子供が走り回るのはどうしても周囲に気になるもの。

キッズルームで遊ばせることができるのは少しばかり心強いものです。

駐車場は安心な「自走式」。都内のマンションなど、あまりスペースがないところでは「機械式」

の駐車場が多いもの。操作がややこしくて急いで車を出したいときに面倒だったり、機械の維持

修繕にお金が沢山かかったりする「機械式」に比べて、「自走式」は安心。

210台分の区画をご用意。駐輪場も666区画と広い敷地をいかしてご用意されています。

もちろん、駐車場や駐輪場の空き状況は日々変化しますので、具体的に購入を検討される方は

リノままの担当へ直接お問合せください。

〇管理の状況

物件選びでとても大切なのは「どんな風に管理されているか」それも「日々の管理」と

「長期の管理」どちらも重要です。

まずは「共用部がきれいに保たれているか」「気になることがあったら相談できそうか」

といった「日々の管理」から

管理室には土日祝も管理人さんがいるので安心。平日は22時までと遅くまで管理室があいている

のでマンションへの届出書類やご相談ごとなどお仕事帰りでも大丈夫です。

美しい中庭が印象的な共用部はどこもとてもきれいに手入れされています。

散らかりがちな24時間ゴミ捨てが可能なゴミ置場も、集合ポストまわりなんかも整然としていて

気持ちいいですよ。

続いて「建物全体の維持・修繕を適正に進めるお金（修繕積立金）があるか」

「しっかり必要に応じて建物全体の工事をおこなっているか」といった「長期の管理」

長期修繕計画では2050年までにわたって、建物全体の維持・管理に必要な工事が計画

されています。購入を検討されるお客様には、私たちが長期修繕計画の内容や資金計画

をみて気づいた点を細かくご案内していますのでご安心ください。

〇リノままでリノベーションするなら・・・

このお住まいは「コンクリートの箱」状態にするスケルトン解体工事が完了しています！

↓現在の状態はコチラ

そしてリノままが考える仮プランはこちら↓

公園や墨田川が近くにあるファミリーにピッタリの環境なので、

「ご夫婦とお子様1人」での暮らしをイメージしてつくってみました。

・家族でくつろく広々リビング

→パントリーも備え、みんなで料理ができるようにゆったりと導線を

とったキッチン、このマンションならではの低めの出窓を利用した

ベンチスペースなど、

家族の会話が増えそうなしかけが満載です。

・駅からは少し遠いけど在宅ワーク中心だからあまり気にならない

→リビングの一角にWeb会議なんかも気兼ねなくできる、

集中できる個室ワークスペースをご用意しました。

・お子様の成長にあわせて個室も用意したい

→シンプルな子供部屋をご用意

リビングには家族の共用カウンターもあるので、

小さいうちはリビング学習なんかもバッチリです。

上記はあくまで一例。今はスケルトン状態なので、どんな風につくりこむかも自由自在

です。

こんなお住まいに「リノベして住んでみたい！」なんてお客様、

ご案内の希望は「お問合せ」よりお申込みください！＞お問合せフォーム

他の選択肢も含めていろいろ情報収集しながらはじめたい、という方は

まずは「無料相談」へお越しください！＞無料相談フォーム

＜概要＞

・コスモ王子ガーデンズグランプラザ　2階部分

・リノベーション条件付中古マンション　3400万円（税込）

※内装を全て解体した「スケルトン」状態での販売です。

必ずリノベーション工事が必要になります。

※リノままで税込1200万円以上のリノベーション工事をしていただくお客様には

物件価格を3300万円に値引きさせていただきます。

（物件の売買契約時にリノベーションの工事請負契約を締結していただく形になります）

※「物件価格＋リノベーション費用＋諸経費」の総額の目安は4800～4900万円程度です。

※リノままが「売主」の物件なので仲介手数料はかかりません！

・取引形態　　　売主

・物件の所在地　東京都北区

・東京メトロ南北線王子神谷駅　徒歩18分

・広さ　　　　　69.4㎡

・バルコニー　　10.8㎡

・構造　　　　　鉄骨鉄筋コンクリート造

・階層　　　　　14階建2階部分

・総戸数　　　　320戸

・築年月　　　　1998年3月

・土地権利　　　所有権

・現況　　　　　　空室（スケルトン解体工事実施予定）

・引渡　　　　　　相談

・管理会社　　　大和ライフネクスト株式会社

・管理方式　　　全部委託

※当物件は成約済みとなりました。多くのお問合せありがとうございました！

投稿 リノまま限定物件＜東京都北区 王子神谷駅徒歩18分 69.4㎡ 3400万円＞（成約済） は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

新築ではなく「中古物件を買って、リノベーション」を選んだご家族。
自分らしい暮らしって？住まいに求めているものってなに？
物件探しとリノベーションを通して、一つひとつ見つけていく過程をご紹介します。

今回の主人公は、都内にお住まいの、Y様ご夫妻。
2019年8月に入籍したばかりの、新婚のおふたりです。
同年9月に結婚式を控えていましたが、新型コロナウイルスの流行に伴う緊急事態宣言で、披露宴を延期することに。
住んでいた賃貸マンションの更新が1年後に迫っていたこともあり、先にマイホームを検討することにしました。

―――――――――――――――――――
Y様プロフィール
旦那様　30代　中央区にお勤め
奥様　　30代　江東区にお勤め
当時のお住まいは押上（駅近の賃貸マンション）
―――――――――――――――――――

◯前回のお話
 【物件探し編vol.4】いざ内見！でも、「現実は甘くないよな…」

ハザードマップでの安全性を考えて、東京西側エリアに視点を移した前回。
物件予算の上限を決めていくつかの物件を内見したものの、これ！と思えるものに出会うことができませんでした。

内見で現実の壁にぶつかるY様とのやりとりを通して、ある推察にいたった物件担当の秋山。
「街の雰囲気と通勤の便重視ではあるものの、逆にいえば、候補のエリアに強い思い入れがある訳ではない。できれば新耐震の建物がよいという思いもあり、決断をしきれないのでは？」。
改めてエリアを再考する余地があるのかも、と、これまで候補に挙がっていなかった板橋エリアを提案。

中山道・旧板橋宿の歴史ある商店街の活気は、最初の希望であった曳舟エリアとも似た雰囲気があります。
以前に別のお客様を付近にご案内した時の印象で「ここならば！」とピンときたという秋山。
通勤の便も悪くなく、1回の乗り換えで職場へのアクセスも可能。
なにより、予算内で新耐震物件もあり、場所を選べばハザードの心配も少ないという好条件が揃っています。

「板橋、と初めて聞いたときは意外でした。一度も行ったことがなかったので、イメージもなくて」と旦那様。
「私も行ったことがなかったので、恥ずかしながらすごく遠いのかなって思っていました」と奥様。
板橋の物件を内見に訪れた日は、折しもどしゃ降りの大雨だったそうですが、
「こんな天気なのに、商店街には買い物客がたくさんいて、活気があるなぁと驚いたんです」と奥様。
物件自体も、悪天候だったにも関わらず、眺望が抜ける明るさと開放感がすっかり気に入ったそう。

「ここにしよう！」
2020年10月10日、ついに物件を決定しました。

「最初は自分たちの住み慣れたエリアにこだわっていた私たち。でも、『職場への通勤距離』や『周辺環境』といった、『理想の暮らしに重要な軸』を鑑みてくださった秋山さんの提案で、予想外ながら納得のエリアを見つけることができました」。
そう物件探しを振り返るおふたり。
数ヶ月かけてたくさんの物件を検討し、そのうち実際に6件を内見したのちに、理想の住まいに出会うことができました。

■決定した物件
・エリア： 板橋エリア
・広さ ： 約69 m²
・駅距離： 徒歩 6 分
・築年数： 1984 年築　新耐震
・価格 ： 3480 万円

商店街に面しており、1 階にはスーパーマーケットという理想的な買い物環境。
チェーン店も個人店もほどよく揃うため「物価も安いんです。特に八百屋さんは驚きの値段！」と奥様。
お休みの日は、都会に出たい日はバスで池袋へ、自然に触れたくなったら近所の大学のキャンパスをのんびりお散歩したり。
すっかりお気に入りの街に馴染んでいるおふたりでした。

まとめ
2020年2月頃　住まいづくりを検討開始
2020年6月　　相談会参加
2020年9月　　リノままに依頼決定
2020年10月　 物件決定！
物件内見数　　 6件

物件が決まったら、いよいよ待ちに待ったリノベーションの打ち合わせが始まります！
次回からは「リノベーション編」がスタート！
Y様ご夫婦の「理想の住まいづくりの旅」はまだまだ続きます。（次回に続く）

次回【リノベーション編vol.1】「ワクワク♪まずは希望をどんどん話して」
は2022年5月19日(木)18時アップ予定です。お楽しみに！！

▼完成したY様ご夫婦の施工事例

リノベーション事例「光と風の通りみち」

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〇中古戸建て探しのポイント⓪～はじめに～

●中古戸建てはリノベーションの金額がマンションよりもかかる？
●戸建て修繕費はマンションと同じく必要？
中古戸建ての物件探しは誰にお願いしたらいい？等、
「まずは自分で探してみたい！」という方が疑問思っているポイントをご説明してきます。

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新築ではなく「中古物件を買って、リノベーション」を選んだご家族。
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今回の主人公は、都内にお住まいの、Y様ご夫妻。
2019年8月に入籍したばかりの、新婚のおふたりです。
同年9月に結婚式を控えていましたが、新型コロナウイルスの流行に伴う緊急事態宣言で、披露宴を延期することに。
住んでいた賃貸マンションの更新が1年後に迫っていたこともあり、先にマイホームを検討することにしました。

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Y様プロフィール
旦那様　30代　中央区にお勤め
奥様　　30代　江東区にお勤め
当時のお住まいは押上（駅近の賃貸マンション）
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◯前回のお話
 【物件探し編vol.3】「お金のことを決めないと！」資金計画と『暮らし探し』

前回はFP相談でお金のこと、“Renovation Guidebook”でリノベの具体的なイメージを明確にしていったY様。
いよいよ具体的な物件探しに入ることになりますが、ここで秋山から気になる説明が。
「希望していた曳舟、押上、浅草、蔵前は、全域ハザードマップの浸水想定エリアに入っていたんです。これでは2階以上でも不安は残ります。そこで、いったん23区の西側のエリアを見てみることに」（旦那様）。

通勤を考慮すると荻窪・阿佐ヶ谷近辺が便利で、街の雰囲気も落ち着きがあって気に入りました。
そこで、荻窪〜阿佐ヶ谷を基準に、都心から同心円にある近隣路線の駅で物件探しをしてみました。

このエリアで「70㎡」「新耐震」を予算内で探すことは難しかったため、広さは55㎡以上で再設定。
築年数についても「旧耐震で耐震補強済みの物件」まで視野に入れて探すことになりました。

さらに、費用についての条件

・総額予算の上限を5500万円すること
・住宅ローンの返済、管理費、修繕積立金をあわせた月々のお支払い額を16万円以下に抑えること

この両面から導かれた物件予算の上限を「4550万円」と決めました。
この時の希望条件をまとめると以下の通りです。

■希望条件その2
・エリア： 丸ノ内線／東高円寺〜荻窪、京王線／代田橋〜八幡山、
井の頭線／明大前〜高井戸、西武新宿線／野方〜井荻
・駅距離： 10 分以内（最初と変わらず）
・築年数： 旧耐震、ただし耐震補強済み
・広さ ： 55㎡以上
・価格 ： 物件のみで4550 万円を上限とする
・その他： 2 階以上（最初と変わらず）

「物件費用の上限を決めても、リノベーション費用のことも考えないといけないので、それぞれを考えるのが難しかったですね」と当時を振り返る奥様。

いくら安い物件でも、古くて過去にリフォームがされていなければ、その分リノベーション費用がかさんでしまうことがあり得ます。
逆に、価格が高めでも設備などが新しく、そのまま活かすことができたら、リノベ費用を抑えることができます。
「重要なのは、全体の予算を考慮したコストコントロールです」とY様に説明する秋山。
それぞれの物件の状態によって実現可能な間取りや、リノベ後の総費用がどのくらいになるかを確認しながらご案内していきました。

さて、条件に合いそうな物件がいくつか見つかり、いよいよ内見です。
秋山同行のもと、荻窪、阿佐ヶ谷、八幡山の3物件を訪れたY様ご夫婦。
ところが、広さと新耐震の条件を譲歩したにもかかわらず、望むような物件ではありませんでした。

「玄関に入ってすぐ感じた印象が『狭い！』でした…うっそうと木立が窓にかかっていて、とても暗かった物件もありました。物件サイトの写真で見ると、悪くないように思えたんですけど」と旦那様。
「現実は甘くないよな…」。そう実感されたそうです。

↓次回へ続く
【物件探し編vol.5】とうとう物件決定！「場所はまさかの…！」

▼完成したY様ご夫婦の施工事例

リノベーション事例「光と風の通りみち」

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〇「中古を買って＋リノベーション」＜①総額予算編＞ お金の使い過ぎに要注意！大切な総額予算に「痛みを伴うイメージ」を持とう！

住宅ローン、管理費、修繕積立金、火災保険、固定資産税…住まいって意外とお金がかかるもの。
「総額4000万円で中古マンションを買ってリノベーションしよう！」
さて、そのときあなたが「毎月」いくら支払うことになるかイメージできますか？
「毎月いくら払う」っていう「痛みを伴うイメージ」を実感することで、予算が膨張していくのをしっかりケアしましょう。

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コロナ禍とはいえ中古マンションは高い！
でも将来も不安だからあんまり高い住まいは買いたくない。
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よくあるのは「頭金0でも家が買える」＝「自己資金0でも家が買える」＝「貯金ゼロでも家が買える」っていう誤解。
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2019年8月に入籍したばかりの、新婚のおふたりです。
同年9月に結婚式を控えていましたが、新型コロナウイルスの流行に伴う緊急事態宣言で、披露宴を延期することに。
住んでいた賃貸マンションの更新が1年後に迫っていたこともあり、先にマイホームを検討することにしました。

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Y様プロフィール
旦那様　30代　中央区にお勤め
奥様　　30代　江東区にお勤め
当時のお住まいは押上（駅近の賃貸マンション）
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家づくりの方法は色々ありますが、「中古マンションを購入&リノベーション」を選んだ Y 様ご夫婦。 「自分仕様に住まいを変えられるリノベーションに、以前から興味があったんです」と奥様。 「それに、通勤を考えて都内に住むとなると、予算的には中古リノベかなって」と旦那様。 一戸建てはメンテナンスが大変そう、と選択肢には挙がらなかったそうです。
どんな感じなのかな?と、試みに今住んでいるエリア付近で中古マンションを検索してみたおふたり。
「4000 万円〜5500 万円くらいの物件がたくさん出てきて、正直『どうかなぁ?』って」。 そこで自分たちが実現したい暮らしが叶うかどうかのイメージがわかず「もやもやした感じ」だったといいます。
そこで、中古物件探しからリノベーションまでをひとつの会社にお願いできたら、とリノベサイトで検索。 たどり着いたのが 4 社ほどで、3 社目に相談に行ったのがリノままでした。

>リノまま新宿御苑ショールーム ｜ リノまま

外苑前のショールームで最初の相談会に参加したのが、2020 年 6 月のこと。 「個室で、落ち着いて話ができました。すぐ隣のテーブルで他の方が商談中、という会社もあったので…」と奥様。 リノままの物件担当・秋山の印象は「グイグイ営業してこない、とにかく話を聞いてくれる人」でした。 「他の会社さんも、もちろん親身になってくれましたが…まだ気持ちが固まっていない段階で『じゃあ買うしかな いですね!』と」。
背中を押して欲しい人もいると思うけど、僕たちの求めているものではなかった、と旦那様。 相談会で、物件の条件やリノベーションの話はもちろん「新しい家でどんな暮らしをしたいのか」をじっくり話せ たことがよかったと、相談会の様子を振り返ります。

>秋山 進（宅地建物取引士） | 社員インタビュー

この当時、エリアや環境面で Y 様が希望していたのは以下のようなことでした。
・夫婦それぞれの職場まで乗り換え 1 回、1時間以内で通勤できること ・今住んでいるマンションが駅すぐなので、できれば徒歩 10 分以内 ・活気のある下町の雰囲気が気に入っているので、近く(曳舟、押上、浅草、蔵前)に住みたい
さらに、前年 10 月の台風 19 号の影響が大きかったタイミングでもあり、災害時の安全が気になっていた Y 様。 「僕たちが住んでいた近所にも避難勧告が出ていて『やっぱり影響あるんだな』とふたりで話しました」。 都心のマンションでも災害時の安全は無視できない、と実感したことで
・2 階以上であることと
・1981 年 6 月以降に建てられた新耐震基準のマンションであること
この 2 つも条件にプラスされました。

↓次回へ続く
【物件探し編vol.2】無料相談会で条件を整理「どんな物件なら、やりたいことができる？」

▼完成したY様ご夫婦の施工事例

リノベーション事例「光と風の通りみち」

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前回までは、戸建ての「構造」・「築年数」・「サイズ感」・「土地」についてお話ししました。

続いてチェックするポイントは、給排水・電気・ガス・TVやインターネット、電話などの「ライフライン関係」です。

どれもいつも当たり前のように使っているものなので見落としがちですが、公共の上下水や電気、ガスがきちんと家の前までひかれているかどうかは様々。

例えば2020年度末の時点では埼玉県の下水普及率82.4％、千葉県は76.1％といったデータもでています。（日本下水協会）

ライフラインをしっかりみておかないと、思ってもみなかったところで不便な思いをしたり、お金が余分にかかってしまったりするので、十分に注意しておきましょう！

目次

1. 上水道の「配管状態」「水道本管の種類」「引き込み管の口径」の確認を

2. 排水は下水道が整備されているかチェックしよう

3. 電気は分電盤や電気容量の他、電柱位置にも注意しよう

4. ガスは都市ガス？プロパンガスの場合もあるので注意を

5. TVアンテナの有無を確認しよう

6. インターネット・電話の環境も確認を

7. 最後に「越境していないか」確認しておきましょう

8. まとめ

1. 上水道の「配管状態」「水道本管の種類」「引き込み管の口径」の確認を

>リノベーション事例「壁紙×13」｜リノまま

〇井戸水ではなく、上水道が整備されているか？

まずはじめに上水道が整備されているかどうか確認しましょう。

都市部でもまれに上水が無く、井戸水のエリアもあります。

上水道が整備されている場合は敷地の駐車場部分や、玄関の脇に「量水器」と記載された蓋があります。

内見時にチェックしてみましょう。

↑量水器はこのようなもの。

〇「配管の種類と状態」

次に「配管の状態」。

給水管の寿命は約25～30年前後で、築20年以上経過している中古戸建ての場合は給水管が鉄管などで錆びていたりするため、配管を全て更新する必要も出てきます。

最近では架橋ポリエチレン管など樹脂製のものを使うことがほとんどです。

物件購入前には「配管の状態」についても確認しておきましょう。

〇水道本管の種類と、給水の引き込み管の口径

前面道路に埋設されている水道本管は行政などが管理する「公設管」であることが多いですが、稀に私道などの場合は「私設管」である場合があります。

この場合は水道の引き込みをする場合に費用がかかったり、そもそも直接引き込むことができなかったりするので注意が必要です。

続いて上水の「引き込み管の口径」。

これはさきほどの量水器の蓋を開けると中に水道メーターがあり、口径サイズが記載されています。

↑量水器内のメーター

これは道路に埋設された水道本管から敷地内への引き込み管の口径を表していて、13㎜、20㎜、25㎜が一般的。最近の住宅では20㎜が主流となっていて、二世帯住宅の場合は25㎜が必要とされています。

古い住宅の場合は13㎜管ということも多くあり、水圧が弱く、20㎜にするために、本管からの引き込み直しが必要で費用が数十万円かかる可能性があります。

また、20㎜の水道メーターが付いていても、実際の引き込み管が13㎜というケースもあります。

仲介事業者に必ず確認しましょう。

さらに、まれに水道メーターが撤去されている場合もあり、その場合メーター設置に権利金などが必要な水道事業者もあるので注意が必要です。

2. 排水は下水道が整備されているかチェックしよう

※七尾市サイトより

続いては排水。まだまだ物件の中には、下水道が整備されていなくて浄化槽処理方式の地域もあります。

前面道路に汚水のマンホールがあるか、敷地内に汚水の最終枡があるかなど確認しましょう。

浄化槽処理方式の場合には、汚水や雑排水について浄化槽を設置して処理しなくてはならず、清掃・点検などのランニングコストも年間数万円程度必要で、撤去時にも費用がかかります。

浄化槽は敷地内の駐車場下などに埋設されていることが多いので合わせて確認しておくとよいでしょう。

3. 電気は分電盤や電気容量の他、電柱位置にも注意しよう

〇分電盤と電気容量

物件見学時に分電盤を開けてブレーカーの数や電気の契約内容を確認しましょう。

昔の住宅ではエアコンやキッチン周りが共通の回路ということも多く、30Aの契約になっていることもあります。

そのままではすぐにブレーカーが落ちて生活しづらいことになってしまいます。最近は家電製品の数も増えており、3～4人家族での目安は40～50Aが推奨です。（オール電化ではもっと必要）

40～50Aにすることが可能か？回路数が増やせるかどうか？も合わせて確認しておきましょう。

電気容量が上げられない場合には、電力会社に申請して、幹線の引き込み直しが必要な場合があり、費用がかかることになります。

〇電柱位置

電柱位置も、車の出し入れに邪魔なところにないか？将来的に建替え検討している場合に影響はないか？確認しておきましょう。

電力会社・電話会社と協議の上、電柱の移設ができる場合もありますが、費用がかかったり、移動に制限や条件がついたりすることもあります。

4. ガスは都市ガス？プロパンガスの場合もあるので注意を

地域によっては都市ガスではなく、プロパンガスを採用しているエリアもあります。

プロパンガスの場合でも、現在は都市ガスが前面道路に整備されていて、都市ガスに切り替えができる場合もあります。

ただ、ガス引き込みの費用が発生する場合もあるため、仲介事業者に良く確認しておきましょう。

5. TVアンテナの有無を確認しよう

物件見学時に見落としがちなのがテレビのアンテナ。

昔は屋根の上にアンテナをつけている家が多いので少し建物から離れて確認してみましょう。

最近では外壁につけるタイプのアンテナもあるので屋根にない場合は壁についていることもあります。

↑地デジ用　UHFアンテナ

↑BS/CSアンテナ

↑地デジ用　壁付けアンテナ

※引用（マスプロ電工サイトより）

大規模な分譲地などでは景観の為にTVアンテナを禁止していて、ケーブルテレビ経由で受信するCATV方式のところもあります。

CATVの場合には毎月数千円の費用が発生するため、アンテナ設置を希望するお客様もいらっしゃいますが、アンテナ設置の場合には10～20万円と費用がかかります。

6. インターネット・電話の環境も確認を

インターネットも今では光回線が当たり前ですが、中古住宅の場合は光回線でないADSLで利用されているケースがあります。

内見時に光回線の引き込みが可能か、そもそも光回線が利用できるエリアかどうかを確認しておきましょう。

7. 最後に「越境していないか」確認しておきましょう

給排水、電気、ガス、インターネットなど一通り確認してきましたが、最後に「越境」していないかも確認しておきましょう。

「越境」とは公共の道路からライフラインを自宅に引き込む際に、隣の方の土地を通って引き込まれていたり、逆に隣の方がライフラインを引き込む際に自分の土地の上や地下を通っていたり、といったものです。

整備された分譲地ではあまりないですが、

「給水管が隣地経由で引き込まれている」
「電気の引き込みが隣地の敷地の上を通っている」

ということも稀にあります。

現時点では問題がなくとも隣の方から管の撤去を求められたり、電気の引き込みルートの変更を求められたり、菅の老朽化の際にメンテナンス工事をしたくても隣の方の許可が得られなかったり、といったトラブルにつながる恐れがあります。

後々のトラブルを避けるためにも「越境」が無いか確認してみてください。

万が一、「越境」している物件を購入する場合には仲介事業者に確認して、越境先の所有者と覚書を取り交わすなどの対策をしておくと安心です。

8. まとめ

>リノベーション事例「ながく住まう」｜リノまま

いかがでしょう？

普段なにげなく当たり前のように利用している「ライフライン」ですが、いざ戸建を買おう！となったら見ておくポイントも沢山あるし、奥が深いものです。

こういったポイントを丁寧に説明してもらえるパートナーと一緒に物件探しをすすめるようにしましょう。

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〇中古戸建て探しのポイント⓪～はじめに～
●中古戸建てはリノベーションの金額がマンションよりもかかる？
●戸建て修繕費はマンションと同じく必要？
中古戸建ての物件探しは誰にお願いしたらいい？等、
「まずは自分で探してみたい！」という方が疑問思っているポイントをご説明してきます。

〇中古戸建て探しのポイント①～戸建てリノベは「構造」によって費用が変わる！～
戸建ての構造は大きく分けて、木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。
物件の構造によっては、リノベーション費用が余計にかかったり、プランの制限が出たりすることもあるのです。

〇中古戸建て探しのポイント②～「古いほど高くなる？」築年数から見極めよう～
続いて見極めるポイントは、「築年数」。
一見、築年数が古ければ古いほど、物件価格は安いように見えますが、
その後リノベーションすることも考えると、結果的にお買い得なのはどちらなんでしょうか？
耐震基準によって異なる物件の特徴や、それによって必要な工事のステップから、探すべき物件の条件をご説明していきます。

〇中古戸建て探しのポイント③～建物や土地のサイズ感を知っておこう～
中古戸建てを探してみよう！と思った時に分かりづらいのが「建物」や「土地」のサイズ感。
「マンションなら70㎡や80㎡でもイメージしやすいけど、一戸建ては階段や廊下などのスペースもあるから同じ70㎡や80㎡だと狭いし、どれくらいの広さが必要なのかなぁ。」
「建物の図面は掲載されているけど、部屋の広さも分からないし、１Fと２Fの大きさも分からない。土地の形状も書いてないし、駐車場があるのかどうかもわからない」など。
そこで、まず、どのくらいのサイズの建物、土地を探せばよいか自分達の求めている「サイズ感」を確認していきましょう。

〇中古戸建て探しのポイント④～土地の形状や向きそれぞれのメリット・デメリットを知っておこう～
中古物件を探し始めると、道路や敷地の条件もいろいろ。
そこでそれぞれの特徴をまとめてみました！

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そして多くの方がなんとなく知っているのが「住宅ローン減税」という制度です。
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前回までは、戸建ての「構造」・「築年数」・「サイズ感」についてお話ししました。

中古物件を探し始めると、道路や敷地の条件もいろいろですよね。

そこでそれぞれの特徴をまとめてみました！

道路付けの方角についてはそれぞれ良しあしがあります。

ここでは抜粋してそのポイントをお伝え致します。

目次

1. 南道路の土地と、北道路の土地の違いとは？

2. 南道路の土地と北道路の土地で違う斜線制限

3. 北道路でもおススメの土地は？

4. 変形地や高低差のある土地など注意ポイント

5. まとめ

1. 南道路の土地と、北道路の土地の違いとは？

物件を探す際に、土地の道路付けにはどのような違いがあるのでしょうか？

一般的には南道路や東南角地などが良いと言われていますが、一概にはそうは言えません。

北道路でも立地によっては良いこともあります。

上記の図は同じサイズの土地に同じサイズの建物を配置したレイアウトになります。

パッと見て、お庭や駐車場など全体的に比べていかがでしょうか？

例えば、間口（道路に接している部分）10ｍ×奥行き13ｍの土地（130㎡＝39.3坪）の場合には下記の図のようになります。

〇南道路の特徴

＜メリット＞
・南が道路なので、日当たりが良く、風通しも良い

＜デメリット＞
・価格が高め
・道路からの目線が気になる為、プライバシー対策が必要
・建築の場合の斜線制限が影響しやすい
・北側の離隔距離3坪分のデッドスペースや、アプローチ長くなるなどのため、お庭がコンパクトになる

〇北道路の特徴

＜メリット＞
・価格が安い
・お庭が広めに確保できる
・斜線制限の影響を受けにくい
・プライバシーが守りやすい

＜デメリット＞
・日当たりや風通し条件が悪いことがある

2. 南道路の土地と北道路の土地で違う斜線制限

上でご説明しましたが、例えば一般の住宅地だと、北側斜線制限や道路斜線制限などの建築制限がかかります。

下図のようなイメージで、斜線から飛び出さないように建物を建てないといけません。

南道路接道の場合は斜線制限が厳しくなり、２Fを少し１Fより小さくしてセットバックするといった制限が出やすいですが、北側道路接道の場合は余裕があるので、計画がしやすいというメリットがあります。

将来的に建替え検討も視野に入れる場合はチェックしておいた方が良いポイントです。

3. 北道路でもおススメの土地は？

北道路付けだと、どうしても日当たりや通風がとりづらい土地がありますが、次のように日当たりが確保できるなら良いですね。

＜南側が1段低くなっている＞

上記のように南側が1段下がっている土地であれば、日当たりもしっかりと確保できますし、風通しや眺望も良いですよね。

ただし、土砂崩れなどがおきないように段差部分がしっかりした擁壁で作られているかなどはプロにチェックしてもらうのが安心です。

＜南側の建物との距離がとれている＞

上記のように南側建物との距離が取れている土地であれば、しっかりと陽が入りますよね。

南側の建物が平屋などの場合にはもちろん条件は尚良いです。

南側に建物がある場合は建物内の窓から、冬場の太陽高度30度程度でも日当たりがとれるかチェックすると良いです。

4. 変形地や高低差のある土地など注意ポイント

土地の形はなるべく真四角に近い整形である方が良いですが、上記のような旗竿地（敷地延長）というものもあります。

この場合、通常の土地より少し価格が手ごろなのがメリットです。

全体的に廻りの建物に囲まれているので、現地を見て、日当たりなどチェックして条件が良ければ購入を検討しても良い物件ですね。

●「再建築不可」の土地に要注意！

そもそも、「道路に面していない土地」に建物の再建築はできません。

今建っている建物がこの先老朽化したときに建て替えることができず、土地の利用方法が限られてしまうため、土地の価値が極めて低くなります。

さきほど説明した旗竿地（敷地延長）は道路に接してはいるものの、次のような場合は、「道路に面していない土地」扱いになるため、「再建築不可」となります。

このような「再建築不可」の土地については、住宅ローンを活用するのであれば、まずローンが通らないので買うこと自体が困難ですし、将来売却をする際には売れても二束三文、もしくは売ること自体が難しくなってしまいます。

「安い！」といって飛びついて買ってみたら「再建築不可」の土地だった、なんてことはよくあるので、くれぐれも注意してください。

●高低差のある土地
さきほど高低差のある土地の場合、日当たりが確保できれば良いとご説明しましたが、高低差が大きい場合は「がけ条例」に注意が必要です。

「がけ条例」とは敷地が一定高さの「がけ」に面している場合に、がけの上または下の一定距離以内の建築を規制するものになります。

細かい制限は都道府県ごとに異なります。

例えば、千葉県の場合はこのように定められています。

がけ（地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす硬岩盤（風化の著しいものを除く。）以外の土地で高さ2メートルを超えるものをいう。以下同じ。）の上にあってはがけの下端から当該がけの高さの1.5倍、がけの下にあってはがけの上端から当該がけの高さの2倍に相当する距離以内の場所に居室を有する建築物を建築してはならない。（千葉県建築基準法施工条例第4条）

東京都の場合は、

高さ２メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の２倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。（東京都建築安全条例第6条）

このように、がけの上でも下でも建築の規制がかかる恐れがあります。

規制を守って建てられた建物か、そもそも安全に住むことができそうか、注意してみておくようにしましょう。

●敷地の上に送電線が通っていないか

敷地の上や付近を送電線が通っている場合も注意です。

電波障害なども心配なところですし、それだけでなく、高圧の送電線の下などは、一定距離に建築物の制限などがかかり、建物が建てられない、建物の高さが制限されるということがあります。

また、送電線を上空に通すため、「地役権」などの権利設定がされている場合もあります。

将来建て替えが必要になったときなどスムーズに進められるかどうかに影響してきます。

変形地や高低差のある土地では次のような点には特に注意してチェックしましょう。

・４ｍ以上の道路に接道しているか？
・前面道路に２ｍ以上接道しているか？（敷地の内部でも２ｍ以上あるか？）
・高低差のある土地の場合、がけ条例に該当しないか？
・敷地の上に送電線など、ないか？

5. まとめ

>リノベーション事例「趣味を飾る大人の隠れ家」｜リノまま

いかがでしょう？

土地の形ひとつとっても様々なものがあります。

もちろん南側道路の土地は人気がありますが、北側道路や旗竿地も「プライベートな空間が確保しやすい」といった魅力があります。

「どんな暮らしがしたいか」をもとにそれぞれのメリット、デメリットをみていくと物件探しもスムーズに進められますよ。

「再建築不可」や「送電線」「高低差」といった専門的な部分については信頼できるパートナーに相談しながら検討するようにしましょう。

もちろんリノままでもご相談をお待ちしております！

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前回までは、戸建ての「構造」・「築年数」についてお話ししました。

さて、いよいよ中古戸建てを探してみよう！と思った時に分かりづらいのが「建物」や「土地」のサイズ感。

一戸建てはマンションと違って、複雑なので物件探しは建築士のいるリノベーション会社など建築のプロにお願いすることをおススメしますが、自分でも探したい！

相談する前に相場感をチェックしたい！

という方向けにサイズ感の目安をここでお伝えします！

（ただ、気になった物件があっても住所や土地の形状など書いてないことが多いので、その場合はリノベーション会社に物件のURLなどお伝えして、調べてもらいましょう）

「マンションなら70㎡や80㎡でもイメージしやすいけど、一戸建ては階段や廊下などのスペースもあるから同じ70㎡や80㎡だと狭いし、どれくらいの広さが必要なのかなぁ。」

という方も多いはず。

例えば、ネットで検索するとこんな感じの図面が。

ご覧頂くと、

「建物の図面は掲載されているけど、部屋の広さも分からないし、１Fと２Fの大きさも分からない。土地の形状も書いてないし、駐車場があるのかどうかもわからない」

なんてことに気づくと思います。

そこで、まず、どのくらいのサイズの建物、土地を探せばよいか自分達の求めている「サイズ感」を確認していきましょう。

目次

1. 「㎡」「帖（畳）」「坪」それぞれの大きさを知っておこう

2. まずは基準となる建物サイズを知っておこう

3. 土地のサイズ感を知っておこう

4. まとめ

1. 「㎡」「帖（畳）」「坪」それぞれの大きさを知っておこう

>リノベーション事例「自由なひと部屋」｜リノまま

マンションでは㎡表記は多いですが、一戸建ての場合は「〇畳」や「〇坪」という表記が出てきます。

ここで簡単に広さの単位について知っておきましょう。

〇「帖（畳）」「坪」とは
簡単な目安は畳1枚の広さが１畳。

もちろん畳のサイズは厳密には地域により様々なのであくまでも目安になります。

ここでは概算で、

１帖（畳）＝約１．６５６２㎡＝０．５坪
1坪＝2帖＝約３．３１㎡

という風に考えておいてください。

例えば80㎡の場合は坪に換算すると、80㎡÷３．３１≒24.16坪というふうになりますね。

2. まずは基準となる建物サイズを知っておこう

一戸建ての場合には平屋や、2階建て、3階建てなどもありますが、ここでは一般的な2階建ての建物を探す前提でご説明いたします。

ここで、仮に下のような2階建ての建物を参考に挙げてみます。

1F：52.99㎡
2F：40.16㎡
合計延床面積：93.15㎡（28.17坪）

1F 平面図

2F 平面図

仮に、夫婦＋子供1人の3人家族を想定した場合でこの建物に対して広さを考えてみます。

人によりお部屋の数や、広さの希望などは異なるため、この建物を基準として、狭いと思えば希望の広さを足したり、コンパクトで良ければ引いたりすればおのずとサイズが見えてくるはず！

○まずは1階について考えてみよう。

＜１Fの面積の基本サイズ＞

・玄関、ホール　３帖
・玄関収納　1帖
・廊下　2.5帖
・階段　2帖
・トイレ　1帖
・洗面室　2帖
・お風呂　2帖
・キッチン　5帖
・リビングダイニング　１２帖
・物入等　1.5帖

ここまでで合計は32帖 。

これを１Fの基本サイズと考えます

○次に２階について考えてみよう。

＜２Fの面積の基本サイズ＞

・階段　2帖
・トイレ　1帖
・廊下　2.5帖
・洋室　6帖
・寝室　7帖
・WIC　3帖
・収納　2.75帖

2Fの合計は24.25帖 。

これを２Fの基本サイズと考えます

○最後に自分の希望のサイズに補正しよう

この基本サイズにあなたの要望を加えたり、引いたりしてみてください。

例えば、

・１Fに和室が4.5帖欲しい→＋4.5帖
・LDは12帖だと狭いから14帖欲しい→＋2帖
・２FのWICはコンパクトに２帖でいいなら→ー１帖

といった具合です。

そうすると、

１F⇒32帖＋4.5帖＋2帖＝38.5帖（63.5㎡）
２F⇒24.25帖―1帖＝23.25帖（38.36㎡）
これで１F＋２F＝101.86㎡

という風に目安ができました！

3. 土地のサイズ感を知っておこう

土地のサイズを決める際に大事なポイントは、建物を建てるスペース以外に、駐車場スペースやお庭のスペースをどのくらいとるかという点です。

まずは建物の建つスペースが、１F面積より、63.5㎡・・・①

例えば駐車場スペースが1台分なら、
3ｍ×６ｍ＝18㎡・・・②

お庭が8帖分くらい欲しいなら、
8帖×1.65＝13.2㎡・・・③

その他、道路からのアプローチスペース、駐輪スペースとして、
２ｍ×４ｍ＝8㎡・・・④

最後に建物廻りには隣地境界との離隔距離が必要です。

大体目安は15～25㎡なので、
間をとって20㎡・・・⑤

そうすると、

①＋②＋③＋④＋⑤＝122.7㎡

となり、全ての合計で、122.7㎡（37.06坪）くらいの土地が必要なことが分かります。

※ちなみに駐車場はいらないなら②は除く、お庭不要なら③は除くなどして考えてくださいね。

これで、中古戸建てを探すときに、建物が101.86㎡（30.7坪）以上、土地が122.7㎡（37.06坪）以上という目安ができました。

とりあえずこの条件で検索すれば、リノベーションに必要な広さの物件が絞れそうですね。

4. まとめ

>リノベーション事例「made of wood」｜リノまま

こんな風に一戸建ての場合は『建物の広さ、土地の広さ』を知ることで物件探しもよりスムーズにすることができるのです。

もちろん、『あくまで目安』ということを忘れないでください！

例えば、建物に駐車場が組み込まれているビルトインガレージなら土地はもう少し小さくても良いかもしれません。

また、2Fにリビングにしたいなどのリノベーションも可能ですので、1F・2Fのお部屋の割り振りについてはここではあまり気にしなくても大丈夫。

あくまで建物全体の広さの目安にして頂ければOKです。

次回は土地の『敷地の形状や向き』についてです。
ちょっと難しそうな内容ですが、大切なことをお伝え致します。

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戸建ての構造は大きく分けて、木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。
物件の構造によっては、リノベーション費用が余計にかかったり、プランの制限が出たりすることもあるのです。

〇中古戸建て探しのポイント②～「古いほど高くなる？」築年数から見極めよう～
続いて見極めるポイントは、「築年数」。
一見、築年数が古ければ古いほど、物件価格は安いように見えますが、
その後リノベーションすることも考えると、結果的にお買い得なのはどちらなんでしょうか？
耐震基準によって異なる物件の特徴や、それによって必要な工事のステップから、探すべき物件の条件をご説明していきます。

〇中古戸建て探しのポイント④～土地の形状や向きそれぞれのメリット・デメリットを知っておこう～
中古物件を探し始めると、道路や敷地の条件もいろいろ。
そこでそれぞれの特徴をまとめてみました！

〇中古戸建て探しのポイント⑤～ライフラインについて～
給排水、電気、ガス、TV、インターネット、電話…どれも当たり前のように使っている「ライフライン」　　　　　　　　　　　　　　見落としがちですが、戸建探しではお家の前までひかれているかどうかは様々。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　しっかり見ておかないと思ってもなかったところでお金や手間がかかってしまうので要注意！

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○Y様 住まいづくりSTORY 〜物件探し編〜

物件探しの「本当に重視したい軸」を見極めたら、全く想定していなかったエリアになった！
というY様の「中古を買って＋リノベーション」の旅。
ご相談いただいた当初から振り返っていただきました。

〇引きこもり物件探しのススメ

「さあ物件探しからはじめよう！」なんて時期ですが、天気が悪かったり、ウィルスが気になったり、出かけるのはやめとこうかな、なんて方へ。
物件を「決める」ためには現地をしっかり見るのが大事ですが、実は8割がた、自宅を出る前に勝負がついています！
まずはおうちで、「引きこもり物件探し」をおススメします。

投稿 中古戸建て探しのポイント③～建物や土地のサイズ感を知っておこう～ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

物件探しの「本当に重視したい軸」を見極めたら、全く想定していなかったエリアになった！というY様の「中古を買って＋リノベーション」の旅。

ご相談いただいた当初から振り返っていただきました。

まずは『物件探し編』から！

目次

1 リノベーションに至ったきっかけ

2 6月下旬 新宿御苑ショールームへ無料相談会に参加

3 「FP相談」と「暮らし探し」からスタート

4 本格的に物件探しスタート、まさかの物件探しのエリアを大きく変更！

5 いよいよ物件見学(内見)…ですが、またまたエリアの変更！そして馴染みのない土地に希望通りの物件が！

1. リノベーションに至ったきっかけ

『予算的なことを考えると、中古を買って＋リノベーションがいいのかも！』／Y様

都内で思い通りの家に住みたい！

予算的なことを考えると、「中古物件＋リノベーションがいいのかも！

と、リノベーションには以前から興味を持っていたんですよ。

具体的に引っ越しを検討し始めて、物件探しをスタート。

当時の住まいは押上。

街の雰囲気が気に入っていること、通勤の便が良いことから、浅草・蔵前・押上・曳舟エリアで探したいと考えていました。

でも、実際にネットで中古マンションを探してみると、4000万円〜5500万円くらいの物件で正直「どうかなあ」ってもやもやしたイメージ。

物件探しからリノベーションまでワンストップでお願いできる会社を探し、リノままの無料相談会に行ってみることにしました。

2. 6月下旬 新宿御苑ショールームへ無料相談会に参加

>リノまま新宿御苑ショールーム ｜ リノまま

『具体的な物件のことやリノベーションのことを考える前に、“どんな暮らしをしたいのか”という“暮らし探し”を重視しています』／リノまま　秋山

Y様の最初の希望条件は以下のようなものでした。

【希望条件①】
・エリア：曳舟、押上、浅草、蔵前。通勤(銀座周辺)の便と街の雰囲気を重視。
・広さ：70 m²程度
・駅距離：10 分以内
・築年数：新耐震
・価格：4000 万〜5500 万。月々の支払いを現在の家賃16万円以下にしたい。
・自己資金：400 万円
・その他：ハザードが気になるので 2 階以上
・リノベーションでやりたいこと：土間収納が欲しい(靴が多い)、将来的には3LDK(主寝室+子供2部屋)

まずY様にお話ししたのは

・物件費用に予算を割かれがちなので、物件探しスタートの時にリノベ予算も考えて予算配分をしましょう。
・そのために、リノベーションで実現したいことも早い段階で考えておく必要があります。
・予算は大きく分けて、「物件」「リノベ工事」「諸経費」に分かれます。諸経費は見落としがちですが、物件分の１０％は見ておきましょう。

という内容でした。

初回のご相談では、具体的な物件のことやリノベーションのことを考える前に、“どんな暮らしをしたいのか”という“暮らし探し”を重視してお話を聞くようにしています。

そこから全体の予算配分を掴むことが、何より重要なポイントです。

『秋山さんに相談したいと思ったのが、決め手でした』／Y様

その後も、秋山さんにはメールで物件探しの質問をしていて、やりとりは継続していました。

9月頃まで他にも何社か話を聞きに行きましたが、秋山さんの人柄と的確なアドバイスを聞いて「この人に相談したい！」と思い、リノままにお願いすることに決めました。

3.「FP相談」と「暮らし探し」からスタート

>リノまま新宿御苑ショールーム ｜ リノまま

『最初に、資金計画と理想の暮らしをイメージしておくことで、自分たちの優先順位を整理することができました』／Y様

ここで最初にご案内されたのはFP 相談でした。

資金計画を確実にするために、先にお金のことを整理しておくことに。

ずっと先の老後の生活まで含めたお金のシミュレーションをしてもらいましたが、無事、想定していた金額で問題なく暮らせそうだったので、5500 万円(ローン 5100 万円、自己資金 400 万円)を上限に、物件を探すことにしました。

並行して、“Renovation Guidebook” の家族カルテの項目を書きながら、これからの生活や家での暮らし方を書き出してみました。

※上記写真はサンプルです。

リノままは、物件探しやリノベーションについて考える前の段階として、理想の暮らしについて考える「暮らし探し」というステップを大切にしているそう。

ここで、「自分たちがどんな暮らしをしたいのか」、「家族と家でどんなふうに過ごしたいのか」、「今住んでいる家に足りないものは何なのか」などを洗い出して、実際の住まい作りにつなげていくんですね。

なんとなくやってみたいことを書き出していって、まとめていくと、やりたいことはこんな感じに。

・家族で集まれる広いダイニングルームをつくる
・雰囲気のあるトイレにする
・服を思う存分しまえて選べるウオークインクローゼットをつくる
・靴を並べられる土間玄関をつくる

このあたりになると、段々イメージが具体的になってきて、早く自分たちのオリジナルの家に住みたい！という気持ちが高まってきました…！

4. 本格的に物件探しスタート、まさかの物件探しのエリアを大きく変更！

>リノまま外苑前ショールーム ｜ リノまま

『物件とリノベーション、それぞれの費用を分けて考えるのは難しかったですね』／Y様

当初、物件の希望エリアは、浅草近辺でしたが、その辺りは全域ハザードの点でリスクがあるとのこと。

2階以上でも不安は残ります。

そこで、一旦浅草エリアから離れて、23区の西側のエリアを見てみることにしました。

通勤の便を考慮すると、荻窪・阿佐ヶ谷近辺が良さそうで、街の雰囲気も希望していたエリアのような落ち着きがあり、気に入りました。

荻窪〜阿佐ヶ谷を基準に、都心から同心円にある近隣路線の駅、丸ノ内線／東高円寺〜荻窪、京王線／代田橋〜八幡山、井の頭線／明大前〜高井戸、西武新宿線／野方〜井荻で物件探し。

広さは 70 m²もなくても、希望のプランを実現もできそうだったので、55 m²以上に設定。

とはいえ、このエリアでは予算内で新耐震物件は殆どなかったため、旧耐震で耐震補強済みのものを探すことにしました。

だいぶ条件が変わっていますね。

物件代金、リノベ費用、諸経費の全てをあわせた総額予算の上限を5500万円すること、住宅ローンの返済、管理費、修繕積立金をあわせた月々のお支払い額を16万円以下に抑えることの両面から、「いくらの物件まで買ってよいか」を考えていき、「物件予算の上限は4550万円！」ときめました。

でも、物件費用の上限を決めても、リノベーション費用のことも考えないといけないので、それぞれを分けて考えることは難しかったですね。

『重要なのは全体の予算を考慮したコストコントロール！』／リノまま　秋山

物件が安くても、過去にリフォーム歴のない古い物件だった場合、リノベーション費用が想定より、かさんでしまうということがありえます。

反対に、価格が高めの物件を選んだとしても、リフォーム済みで設備をそのまま活かすことができたら、リノベーションの費用を抑えることができます。

重要なのは、全体の予算を考慮したコストコントロールです。

一番重要なのは「トータルでいくらまでお金を使ってよいか」とか「毎月いくらの支払いならば今後暮らしていく上で無理がないか」なので、それぞれの物件の特性に応じて、トータルの費用がどのくらいになるかをいつも確認しながらY様にご案内しつつ具体的なイメージをつくっていきました。

>リノまま新宿御苑ショールーム ｜ リノまま

『「通勤の便と街の雰囲気」という軸で物件の状況、リノベーション内容、全体の予算を考えたら、希望の条件が変化していきました』／Y様

どうしても物件探しのタイミングでは物件の価格ばかりをみてしまいますが、全体の予算についても秋山さんからその都度アドバイスや提案をいただいていました。

物件探し〜リノベーションまで、ワンストップでお願いできる会社を探しておいて良かったと思いました（笑）

また、気になった物件は、一つひとつ、物件価格だけでなく、物件の状況も確認してもらいました。

新しくリノベーションされて販売されている物件なのか、過去にリフォーム履歴のある物件なのか／ない物件なのか、築年数による設備の劣化状況はどうか、などですね。

暮らしやすい住まいにするために、それぞれの物件ごとに、どのくらいのリノベーション費用が必要か、シミュレーションしながら進めていく感じです。

例えば、新規リノベーション済みの物件なら、キッチンやお風呂などの水回りの設備はそのまま使って、その分浮く予算を物件に回す、というように。

こうして、当初から重視していた「通勤の便と街の雰囲気」という軸で、物件の状況、リノベーション内容、全体の予算を鑑みながら、物件探しを行いました。

希望条件が変化し、より具体的になってきました。

【希望条件②】
・エリア：丸ノ内線／東高円寺〜荻窪、京王線／代田橋〜八幡山、井の頭線／明大前〜高井戸、西武新宿線／野方〜井荻
・広さ：55m²程度
・駅距離：10 分以内
・築年数：旧耐震（耐震補強済み)
・価格：4550 万円を上限にする。月々の支払いを現在の家賃16万円以下に。
・自己資金：400 万円

担当の秋山さんと話していくうちに、自分たちの住まいにおける優先順位が整理され、スムーズに候補物件の可否を判断できるようになっていきました。

5. いよいよ物件見学(内見)…ですが、またまたエリアの変更！そして馴染みのない土地に希望通りの物件が！

『またまたエリアの変更、そして全く想定していなかった板橋エリアをご紹介いただきました。（笑）』／Y様

いよいよ内見がスタートしましたが、ここからもなかなか迷いました。

荻窪、阿佐ヶ谷、八幡山の物件を見学しましたが、どれも決め手に欠けて購入の決断ができず。

そんな折に担当の秋山さんから、

「通勤の便と街の雰囲気を重視に見学していますが、逆に言えば候補のエリア自体に強い思い入れはないのかもしれませんね？できれば新耐震の建物がよいという当初のご希望もあるので、もう一度エリアを考え直してみましょうか！」というまさかの提案！

またまたエリアの変更、そして全く想定していなかった板橋エリアをご紹介いただきました。（笑）

内見に行くことになった物件の近くには、活気のある商店街があり、1回の乗り換えで通勤先へアクセス可能だということ。

馴染みのない土地だなあと思いながらも、実際に訪れてみると、

「今の住んでいる街に似た下町っぽい雰囲気があって落ち着くなあ。通勤の便も悪くないし、予算内で新耐震物件もある。場所を選べばハザードの心配も少ないんだ。」

と、物件に求めていた希望条件が綺麗にハマっていることにびっくり。

10/10、ついに物件を決定。

数ヶ月かけてたくさんの物件を迷い、実際に内見も6件見て回りましたが、最後の板橋エリアの物件に決断することができました。

当初は自分たちの住み慣れたエリアにこだわっていましたが、「職場への通勤距離」や、「周辺環境」といった、「理想の暮らしに重要な軸」を鑑みてくださった秋山さんの提案により、予想外ながら納得のエリアを見つけることができました。

【決定した物件】

・エリア：板橋エリア
・広さ：69 m²程度
・駅距離：駅から徒歩 6 分
・築年数：1984 年築　新耐震
・価格：3480 万円
・自己資金：400 万円

商店街に面していて、マンションの 1 階はスーパーマーケットが入っています。

池袋までバスで行けて、商店街なので店が多く便利。

活気がありつつ史跡も点在する、落ち着いた雰囲気の街で気にいっています。

紆余曲折あったY様の物件さがしでしたが、希望の叶う物件と出会うことができました。

物件が決まったら、いよいよリノベーション！！

これから設計のお打合せが始まります。（次回に続く）

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投稿 Y様 住まいづくりSTORY 〜物件探し編〜 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

中古戸建て探しのポイント①では、戸建ての「構造」からリノベーションの費用が変わってくるということをお話ししました。

続いて見極めるポイントは、「築年数」。

一見、築年数が古ければ古いほど、物件価格は安いように見えますが、その後リノベーションすることも考えると、結果的にお買い得なのはどちらなんでしょうか？

耐震基準によって異なる物件の特徴や、それによって必要な工事のステップから、探すべき物件の条件をご説明していきます。

目次

1. チェックすべきは耐震基準！～建築基準法の変遷～

2. 築年数によって変わる、必要な工事のステップ

3. 賢い戸建ての選び方

1. チェックポイントは耐震基準！～建築基準法の変遷～

中古の戸建てを探す場合に、築年数が大きく費用に影響してきます。

ここで築年数のチェックポイントを知っておきましょう。

築年数でチェックすべきところは、耐震基準。

建てられた年によって、次の３つに分けられます。

①旧耐震基準　1981年（S56年）以前の建物
※建築確認申請時点のため、建物完成時期で判断する場合は1982年（S57年）以前の建物だと旧耐震である可能性が高いです。
②新耐震基準　1982年（S57年）～1999年（H11年）の建物
③現行基準　2000年（H12年）以降の建物

表でご覧いただくと次のようになります。

表に記載のとおり、過去に地震の被害があって、建物の基準が改正されてきました。

そのため、古い建物の場合は現行の耐震性を確保するために「耐震補強が必要」になるのが大きなポイントです。

2. 築年数によって変わる、必要な工事のステップ

耐震基準によって、建物の造りが異なることがわかりましたね。

では、具体的に中古の戸建てをリノベーションする場合、どのような工程が必要になるのでしょうか？

それぞれの年代の建物で知っておくべき特徴は、以下の通りです。

＜旧耐震の建物の場合＞
●基礎が布基礎または鉄筋が入って無い基礎の可能性があるため、基礎の補強が必要になる。
●当時は大工さんが感覚で耐力壁（筋交）を入れていることがあり、
図面と相違することが多い。
●地盤改良工事は義務化される前なので、ほとんど行われていない
●建築確認はしているが、検査済証がないことが多く、増改築ができない場合がある
●全面的に耐震補強が必要
●給水排水管など劣化が進んでいるため交換が必要なことが多い
●外壁や屋根の劣化のため、屋根葺き替えや外壁張り替えなどの大掛かりな工事が必要なことがある
●外壁、屋根の塗装工事や雨樋交換など外部工事の費用がかかる

＜新耐震の建物の場合＞
●基礎は鉄筋コンクリート基礎の布基礎やベタ基礎が多い
●在来軸組工法の他、2×4工法、パネル工法などもあるので構造の見極めが必要
●地盤改良工事は義務化される前なので、ほとんど行われていない
●部分的な耐震補強（耐力壁の追加、金物追加）が必要
●建築確認はしているが、検査済証がないこともあり、増改築ができない場合がある
●状況に応じて給水排水管など劣化が進んでいるため交換が必要な場合がある
●外壁、屋根の塗装工事や雨樋交換など外部工事の費用がかかる

＜2000年基準の建物の場合＞
●基礎は鉄筋コンクリート基礎の布基礎やベタ基礎が多い
●在来軸組工法の他、2×4工法、パネル工法などもあるので構造の見極めが必要
●地盤改良工事は義務化されており安心。
●外部は劣化状況により、塗装工事などメンテナンスが必要な場合がある

このように、現行安全とされる基準に近づけるように工事をするため、古い物件ほど工事の内容が多く、新しい物件ほど工程が減っていきます。

この工事内容の違いが、「新しい物件の方がリノベーションのコストが安くなる」理由だということがわかりますね。

3. 賢い戸建ての選び方

>リノベーション事例「コペンハーゲンな家」｜リノまま

建物自体の補強にコストがかさむと、リノベーション予算を圧迫してしまい、内装やインテリアのこだわりを断念せざるをえない…という残念な結果になりかねません。

戸建ての物件探しの場合、「築年数」の観点からは、「新耐震基準」「2000年基準」の建物から優先的にご検討していただくのが賢い判断です。

「構造」や「工法」のキーワードも合わせると、「木造」、「在来軸組工法」、「2×4工法」の戸建てを選ぶことが、予算内でリノベーションするために、最も自由度の高い物件ということになります。

「こんな場合はどうなの？」など、個々の建物による疑問などもあるかと思います。

ご相談は随時受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせくださいね。

その他、「広さ」や「土地」などについては、また次回の記事で。

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〇中古戸建て探しのポイント⓪～はじめに～
●中古戸建てはリノベーションの金額がマンションよりもかかる？
●戸建て修繕費はマンションと同じく必要？
中古戸建ての物件探しは誰にお願いしたらいい？等、
「まずは自分で探してみたい！」という方が疑問思っているポイントをご説明してきます。

〇中古戸建て探しのポイント①～戸建てリノベは「構造」によって費用が変わる！～
戸建ての構造は大きく分けて、木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。
物件の構造によっては、リノベーション費用が余計にかかったり、プランの制限が出たりすることもあるのです。

〇中古戸建て探しのポイント③～建物や土地のサイズ感を知っておこう～
中古戸建てを探してみよう！と思った時に分かりづらいのが「建物」や「土地」のサイズ感。
「マンションなら70㎡や80㎡でもイメージしやすいけど、一戸建ては階段や廊下などのスペースもあるから同じ70㎡や80㎡だと狭いし、どれくらいの広さが必要なのかなぁ。」
「建物の図面は掲載されているけど、部屋の広さも分からないし、１Fと２Fの大きさも分からない。土地の形状も書いてないし、駐車場があるのかどうかもわからない」など。
そこで、まず、どのくらいのサイズの建物、土地を探せばよいか自分達の求めている「サイズ感」を確認していきましょう。

〇中古戸建て探しのポイント④～土地の形状や向きそれぞれのメリット・デメリットを知っておこう～
中古物件を探し始めると、道路や敷地の条件もいろいろ。
そこでそれぞれの特徴をまとめてみました！

〇中古戸建て探しのポイント⑤～ライフラインについて～
給排水、電気、ガス、TV、インターネット、電話…どれも当たり前のように使っている「ライフライン」　　　　　　　　　　　　　　見落としがちですが、戸建探しではお家の前までひかれているかどうかは様々。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　しっかり見ておかないと思ってもなかったところでお金や手間がかかってしまうので要注意！

〇引きこもり物件探しのススメ

「さあ物件探しからはじめよう！」なんて時期ですが、天気が悪かったり、ウィルスが気になったり、出かけるのはやめとこうかな、なんて方へ。
物件を「決める」ためには現地をしっかり見るのが大事ですが、実は8割がた、自宅を出る前に勝負がついています！
まずはおうちで、「引きこもり物件探し」をおススメします。

投稿 中古戸建て探しのポイント②～「古いほど高くなる？」築年数から見極めよう～ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

戸建ての中古物件探しはマンションと比べても難しいことばかり、建物の種類も違えば、そこにかかるリノベーションの費用も大きく違います。

みなさまが疑問に思っているのは、こんなことではないでしょうか。

●中古戸建てはリノベーションの金額がマンションよりもかかる？
●戸建て修繕費はマンションと同じく必要？
●中古戸建ての物件探しは誰にお願いしたらいい？

「まずは自分でも探してみたい！」という方のために、「中古戸建て探しのポイント」をシリーズでご紹介していきます。

目次

1. 戸建てリノベは内容で大幅に金額が変わる

2. 戸建ての場合もマンション同様メンテンナンス費用は必要

3. 中古戸建ての物件探しは建築士のいるリノベーション会社にお願いしたほうが良い

1. 戸建てリノベは内容で大幅に金額が変わる

中古戸建てのリノベーションの金額はどのくらいかかるのでしょうか？

これはどこまで工事するかによっても大きく変わります。

例えば、1,000万円でできるものもあれば、極端な話、3,000万円かかるなんてことも！

戸建てリノベは内容によって違うため、ここではそれを覚えておいていただけたらと思います。

まず、戸建てリノベの場合、大きく分けて、次の２つがあります。

『内装リノベーション』と『内装＋外装リノベーション』です。

これらに付随して、『修繕工事』や『耐震補強』、『外構リノベーション』などの工事が必要なケースもあります。

これを全部やろうとすると場合によっては建替えた方が安い！なんてこともあります。

●『内装リノベーション』
マンションリノベと同様に、新しいキッチンやお風呂、間取りも変更して…など、中だけを自由にリノベーションするイメージです。
細かくは建物の構造、年代にもよりますが、費用感は大体マンションリノベと同じくらいか若干プラスくらいのイメージです。
例えば、90㎡の建物なら『1300万円～1700万円』あたり。

●フルスケルトンの『内装＋外装リノベーション』
内装のリノベーションだけでなく、『玄関位置を変える』『窓を大きくする』や『外観デザインを変える』『屋根や外壁を新しくする』など外装のリノベーションをする場合です。
費用感は内容にもよりますが、『1700万円～2500万円』など一気にコストがあがります。

●その他付随する工事、『修繕工事』や『耐震補強』、『外構リノベーション』
内装だけのリノベーションでよくても、外壁や屋根が傷んでいたり、古い家の場合は何かと修繕工事が必要なケースがあります。
例えば、外壁・屋根塗装で150万円、雨漏れがあれば直すのに50万円、耐震補強が必要な場合は100～200万円、お庭をリノベーションなら200万円～300万円などの工事が必要なこともあります。
ここであげた金額は建物や年数により異なるので、実際にいくらかかるのかは建築士のいる会社に良く相談したほうが安心です。

2. 一戸建ての場合もマンション同様メンテンナンス費用は必要

マンションの修繕積立金がもったいないから、一戸建ての方がいいのかな？と思っている方がいらっしゃいましたら、ちょっと待ってください。

要注意です！

結論から言えば、マンションと同じで一戸建ても修繕費は必要です！

でも、どのくらい必要なの？と聞かれた際に私が説明しているのは『月々2万円くらいは修繕費として貯蓄しましょう』とお話しています。

「あれ？マンションと変わらない？」と思いますよね。

＞住まいのメンテナンススケジュール｜住宅産業協議会（クリックで拡大）

表に記載のとおり、外壁・屋根塗装やベランダ防水は10年に1回のメンテナンスが必要で、防蟻処理は5年に一度。

30年で800万円くらいかかる計算です。

そうすると1年あたり26万円くらい。

月々2万円くらい必要な計算になるのです。

そうなのです、修繕の費用の面では、マンションと変わらないのです！

反対に、マンションと異なるのは、戸建ての場合には自分で修繕を計画的にしなくてはいけないというところです。

あとは、草むしりや芝刈り、掃除といったご自身でのお手入れも必要です。

3. 中古戸建ての物件探しは建築士のいるリノベーション会社にお願いしたほうが良い

>リノベーション事例「コペンハーゲンな家」｜リノまま

中古戸建ての物件探しはマンションとは大きく異なります。

マンションであれば外周部のコンクリート部分を除けば、自由にリノベーションができるのがほとんどであるため比較的簡単であり、建築士の資格もいりません。

ですが、戸建ての場合の物件は建物の仕様や、構造も違うし、リノベーションの自由度も費用もかわってきます

●一戸建ては物件が調べにくい（所在不明、立地が不明）
マンションの場合は建物名が出ているのでわかりやすいですが、一戸建ての場合はWEBで調べても住所が掲載されていません。
そのため、不動産屋さんにその都度問合せしないとわからないので大変

●様々な工法で建てられているため、プロでないとリノベーションの自由度の判断がむずかしい。

●築年数によりかかるコストが大きく変わる

●メンテナンスされているどうかが重要
マンションは管理会社がしっかりとサポートしながら大規模修繕等を行っているので安心ですが、一戸建ての場合は売主次第でしっかりとメンテナンスされている建物もあれば、全然メンテナンスがされていなく、構造が劣化している建物もあります。

●さまざまな法令が関係するため、建築士でないと判断がつかない

以上のような理由からマンションのリノベーションとは異なり、多岐にわたる知識が必要なため、戸建て経験のある建築士の在籍する会社にお願いするのが安心なのです。

リノままでは、「中古戸建て探し＋リノベーション」のご相談も承っております。

これから数回に分けて、「中古戸建て探し」の物件探しのポイントを説明していきますので、チェックしてみてくださいね。

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戸建ての構造は大きく分けて、木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。
物件の構造によっては、リノベーション費用が余計にかかったり、プランの制限が出たりすることもあるのです。

〇中古戸建て探しのポイント②～「古いほど高くなる？」築年数から見極めよう～
続いて見極めるポイントは、「築年数」。
一見、築年数が古ければ古いほど、物件価格は安いように見えますが、
その後リノベーションすることも考えると、結果的にお買い得なのはどちらなんでしょうか？
耐震基準によって異なる物件の特徴や、それによって必要な工事のステップから、探すべき物件の条件をご説明していきます。

〇中古戸建て探しのポイント③～建物や土地のサイズ感を知っておこう～
中古戸建てを探してみよう！と思った時に分かりづらいのが「建物」や「土地」のサイズ感。
「マンションなら70㎡や80㎡でもイメージしやすいけど、一戸建ては階段や廊下などのスペースもあるから同じ70㎡や80㎡だと狭いし、どれくらいの広さが必要なのかなぁ。」
「建物の図面は掲載されているけど、部屋の広さも分からないし、１Fと２Fの大きさも分からない。土地の形状も書いてないし、駐車場があるのかどうかもわからない」など。
そこで、まず、どのくらいのサイズの建物、土地を探せばよいか自分達の求めている「サイズ感」を確認していきましょう。

〇中古戸建て探しのポイント④～土地の形状や向きそれぞれのメリット・デメリットを知っておこう～
中古物件を探し始めると、道路や敷地の条件もいろいろ。
そこでそれぞれの特徴をまとめてみました！

〇中古戸建て探しのポイント⑤～ライフラインについて～
給排水、電気、ガス、TV、インターネット、電話…どれも当たり前のように使っている「ライフライン」　　　　　　　　　　　　　　見落としがちですが、戸建探しではお家の前までひかれているかどうかは様々。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　しっかり見ておかないと思ってもなかったところでお金や手間がかかってしまうので要注意！

〇どこみても同じに見える！リノベ会社ってどうやって選ぶ？？

リノベ会社ってどんなサイトみてもどこも同じに見える！
どうやって選べばいいかわからない！
そんなあなたに会社選びのヒントをこっそりお知らせします。

投稿 中古戸建て探しのポイント⓪～はじめに～ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

中古マンション探しの理想と現実

中古マンションは新築よりも安く、数も多いため、希望のエリアで探せるというメリットがあります。

ですが、現実にはさまざまな課題も。実は中古マンションは高騰が続いていて、なかなか手が届かないという方も増えているのです。

ここでは、まずよくある以下のような中古マンション探しについて紹介します。

希望のエリアで探そうとすると意外と高い

「中古マンションって意外と高いな……」と思うことは多いのではないでしょうか。

例えば、

• 東急東横線　渋谷～多摩川間（要は東京都内）／急行停車駅
• 徒歩10分以内
• 60～70㎡以上
• 築25年以内
• 2階以上必須

の条件で調べてみても、60㎡ちょっとの一番「安い」物件でも7,000万円に近い金額でした。（2023年4月25日現在、レインズ検索）

これだけの高額の物件を購入できる方はなかなかいらっしゃらないでしょう。

中古と言えども、首都圏の中古マンションの価格は高いです。

現在は高止まりの状態になっている

首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の中古マンションの成約価格の㎡単価は2015年1月に43.73万円だったものが、2020年1月には56.29万円と5年で29％も高くなっています。

その後コロナ禍があっても値上がりは続き、2023年3月には69.83万円とまだまだ高どまりしています。（いずれも「東日本レインズ」の成約データから）

60㎡のマンションで考えると2015年に2,600万円くらいで買えたものが、今（2023年3月時点）では4,100万円超になっている、ということ。

このデータはあくまで首都圏全体の平均値であり、「東京23区」とか「東横線駅徒歩10分」とかの人気エリアに関してはもっともっと相場価格も高いですし、それ以上に値上がりしていることも多々あります。

中古マンションの価格は「そろそろ下がるのでは？」と予想していた方も居ましたが、現実には下がるどころか更に値上がりしながら現在に至っています。

待っていても価格は下がらないこともありますし、未来のマンション相場なんて誰にもわかりません。だからこそ、「理想」の住まいを「現実」に近づけていくために、希望条件にも優先順位をつけて絞り込んでいかなければいけません。

リノベーション済みマンションはコスパが最高！？

ここまでみてきた通り、中古マンションといえども実際には価格は高いもの。そんな中古マンション、買い方は大きく分けて2通りあります。

・中古マンションを購入、内装が古いので購入した後でリノベーションで一新する

・あらかじめリノベーションされた「リノベ済みマンション」を購入してそのまま住む

この両者を比べたときに、実は必要なお金は大きく変わってきます。

実際に販売中の中古マンションの価格をもとに予算例をみてみましょう。

「中古マンション購入＋リノベーション」の予算例

「中古を買って＋リノベーション」で思いっきりリノベーションする場合は以下のように予算を考えることが多いです。

例）都内某所／中古マンション／68㎡／築40年程度

※2020年中の実例をもとに作成

築40年程度のマンションなので、これから買って長く住まうためには、設備の一新や配管の更新なども含めた大規模なリノベーションが必要です。

こういったケースでは、リノベーション費用がまるっとかかってしまうので、合計費用は高くなりがちです。

「リノベ済マンションを購入」の予算例

一方で、同じ棟内の物件でもし「リノベーション済みマンション」の物件が売りにでていたら、以下のようなイメージになります。

例）都内某所／中古マンション／68㎡／築40年程度／リノベーション済み

※2020年中の実例をもとに作成

どちらも、同じマンション、同じ広さで内装も全て新品です。

もし、「リノベーション済みマンション」の内装が自分自身のお気に入りに近いものであれば、「リノベーション済みマンションを購入する」のみとすることで大きくお金を節約できます。

逆に同じ予算で「リノベーション済みマンション」で検討すれば、より利便性重視の立地で物件を探すこともできるのです。

リノベ済マンションが安い理由①【物件が安い】

では、なぜリノベ済みマンションは安いのでしょうか。「なんか怪しい」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。これにも理由はあります。

リノベ済みマンションを作っているのは買取業者と呼ばれる不動産会社です。

買取業者は個人よりもマンションを安く買うことができ、また、リノベーションも安く行うことができます。

安く買って安くリノベーションができるのであれば、リノベ済みマンションのコストパフォーマンスは当然良くなります。

ではなぜ、買取業者は物件を安く買うことができ、リノベーションも安く行えるのでしょうか。これには、以下のような理由があります。

諸経費がほとんどかからない

まずは「買取業者は物件が安く買える」という理由から。

買取業者の大半は自らが「宅建業」の資格をもった不動産会社。

自分たちが売主様からマンションを買い取るときには、仲介手数料が発生しません。

もちろん売主様も仲介手数料を支払う必要がありません。

このように売主さまからマンションを買うときに、経費がかからないので一般のお客様が物件を買うよりも安く物件を購入することができるのです。

売主様側のリスクが少ない

また、買取業者はあくまで「企業」。

住宅ローンを組んでおうちを買おうとする個人の方よりもお金を沢山もっています。

彼らは「この物件を買いたい！」って判断したら、1週間くらいで何千万円もの資金を用意して物件を買うことができます。

みなさんが物件を買おうとすると、住宅ローンの事前審査をうけて、本審査を受けて、、、と手続きが続くので、実際にお金を全額払って物件の購入が完了するまで、少なくとも１～2か月はかかってしまいますし、住宅ローンの審査が不調におわると「やっぱり買えない」なんてこともあります。

売主さまからしてみたら、「買取業者は早く確実に現金を払ってくれる」買い手です。

そうすると、買取業者に安く売ってもよいから「早く確実にお金がほしい」という方も沢山でてくるのです。

買取業者は「物件を買うときの諸経費が殆どかからない」ことと「売主様側からみてリスクが低い相手だから物件を安く売ってもらえる」という2つの理由から物件を買うときのトータルコストを低くおさえられるのです。

リノベ済マンションが安い理由②【リノベーションが安い】

次は、買取業者がリノベーションを安く行えることの理由について解説します。

リノベーションの材料を大量購入している

多くの買取業者は毎年何十件、何百件と物件を仕入れてリノベーションの工事をおこなっています。

その際、床のフローリングや壁紙といった素材、キッチン・お風呂・洗面・トイレといった水回りの設備などはだいたいいつも同じ商品を使っています。

同じ材料を大量に購入して工事するので安くリノベーションができるのです。

リノベーションの設計に手間をかけていない

買取業者はリノベーションプランにほとんど手間をかけません。

よほど古い物件でなければお風呂、洗面、トイレといった水回りを大きく移動することはありませんし、キッチンについても壁付けだったものを少し移動して対面式にする程度です。

間取りについても元の間取りから一部の間仕切りをなくす、といった変更は加えることもありますが、あまり思い切った間取りにすることはありません。

コンセントやスイッチの数や位置、収納の大きさについても、ほぼ決まったパターンがあって、その通りに配置していくだけです。

こんな感じなので、リノベーションの打ち合わせはほぼ1回で全て終わらせて工事に入っていきます。

個人の方がリノベーションを進める場合は、キッチンなどの水回りの位置を大胆に変えてみたり、土間やロフトを作ったりと、自分たちの暮らしを想像しながら時間をかけてオリジナルなものをつくりこんでいきます。

そのため、「リノベーション済みマンション」ではこういった「わたしだけの」こだわりは反映できないデメリットはあるものの、「一般的な」ニーズにあわせた使い勝手や間取りをつくっています。

買取業者は「リノベーションの材料を安く大量購入する」ことと「リノベーションの設計に手間をかけないこと」の2つの理由から、安くリノベーションできるのです。

中古マンションというくくりで考えた場合、内装を好きなように一新する「中古を買って、リノベーション」はいわば注文住宅、一般的なニーズにあわせて予め内装を一新してある「リノベ済みマンション」はいわば建売住宅といえます。

なのでコストパフォーマンスからみたら「リノベ済みマンション」は有効な選択肢になるのです。

「リノベーション済みマンション」を購入するメリット

ここまで価格という視点でリノベーション済みマンションをみてきましたが、他にもメリットはいくつかあります。改めておさらいしておきましょう。

費用を抑えられる

中古マンションなので、同じエリア・同じ広さの新築マンションよりは3割程度以上は安いのはもちろん、中古マンション同士で比べても、自分たちでリノベーションするよりもリノベ済みマンションをそのまま購入する方がトータルコストはおさえられます。

希望のエリアで探しやすい

中古マンションは新築マンションよりも数が多く、希望のエリアでも探しやすいのが特徴です。

不動産市場動向データ集によると、2022年12月の首都圏での新築マンションの供給戸数は5,757戸であるのに対し、中古マンションの供給戸数は14,570戸と、2倍以上も差があるのがわかります。そのため、通勤・通学でエリアを絞って探したい場合でも、新築よりも選択肢が広いことがメリットです。

また、中古で物件そのものが安いため、同じ予算で物件探しをするのであれば、当然ながら駅により近い物件だったり、ターミナル駅の物件だったり、とより立地のよい物件も選択肢にはいってくるようになります。

設備が一新されていてすぐに住める

リノベーション済み物件は、内装や設備が一新されているケースがほとんど。壁紙やフローリングなどが張り替えられ、キッチンやお風呂などの設備も新しいものが設置されているので、新築同様のきれいな状態の部屋に住めること、のがメリットです。それも物件を買ったらすぐに入居して住める、というのも魅力です。

事前に内覧できる

新築マンションの場合は、ほとんどが完成前で間取り図やモデルルームを見て購入することになります。ですが、実際に入居してから「イメージと違っていた」「細かい所で気になるところがたくさんある」と後悔するケースも少なくありません。

中古マンションを購入してからリノベーションする場合も「完成したものを見られない」という点では同じです。自分たちの希望するようにリノベーションでつくりこんでいくことにはなるのですが、設計や施工をおこなう担当者にうまくイメージが伝わらないと「こんな筈じゃなかった」なんてことになります。

一方でリノベ済み中古マンションの場合は、しっかりと完成した実物を見たうえで購入できるので入居後のミスマッチが少なくすみます。

「リノベーション済みマンション」を購入するデメリット

もちろんリノベーション済みマンションにも、デメリットもあります。

リノベーション済みマンションは、あくまで一般受けするようにオーソドックスな間取りやデザインになっています。自分たちにとっての理想の間取りや好きなデザインと必ずしも一致しない、というのは新築マンション同様のデメリットです。

また、どんな工事がおこなわれていたかがわかりづらく、配管や電気配線がきちんと更新されているかどうかなどは設計図書や工事中の写真を確認しないとわかりません。こういった見えないところへの保証がどの程度充実しているか、も物件によって様々です。安心して長く住まうことができるかどうかを左右する重要なポイントなので信頼できる不動産会社と一緒にチェックするようにしましょう。

「部屋をこだわりたい」なら部分リノベーションがおすすめ

リノベ済みマンションのコストパフォーマンスが良いことは皆様お分かりいただけたと思います。同じマンションで「中古を買って＋リノベーション」と「リノベーション済みマンション」を比較したら、確実に「リノベーション済みマンション」の方が安くおさまります。

だからこそ、「物件が高すぎて買えない！」なんてエリアにも手が届くかもしれません。

ですが、リノベ済みマンションは前述した通り、「一般的な」ニーズにあわせた使い勝手や間取りをつくっています。

そのため、自分のこだわりや自分だけの住まいにはできません。

「新しい住まい」でこんな暮らしがしたい、こんなことをやってみたい、などの「どこにもない」「あなただけの」こだわりを諦めないためには、「リノベーション済みマンション購入＋部分リノベーション」をおすすめします。

古い物件を買って思いっきりリノベーションするとどうしてもリノベ費が1000万円を超える高い金額になってしまうし、古い物件で部分リノベにしてしまうとこの先の暮らしがちょっと不安。

でも「リノベーション済みマンション」であれば、内装は全て一新されているので、部分リノベにしたところで暮らしていく上での不安はありません。

「リノベーション済みマンション」のよいところを活かしつつ、「一般的な」間取りやデザインだから物足りないという最大のデメリットを解消する方法です。

みなさんの「どうしてもここだけはこだわりたい」というポイントに絞って部分リノベとすることで、トータルコストを安く抑えることができます。

リノままの「部分リノベーション」の事例

リノままでも、リノベ済みマンション購入+部分リノベーションでコストとこだわりのバランスを取りながら、素敵な住まいを手に入れた事例がございます。

ここからは、リノベ済みマンションを部分リノベーションした事例をご紹介いたします。

愛猫と気ままな暮らし

リフォーム済みのマンションを購入したけど、もっと住みやすく、好きなもので囲まれた暮らしがしたい。

部分リノベーションで、プライベートもお家でのお仕事も自分らしくいられるように。

愛猫チップくんとの気ままな暮らしができる、遊び心を散りばめたお住まいが完成しました。

※工事費は竣工時点の税込額となっています。

詳しくは、以下のページから事例をご確認いただけます。

愛猫と気ままな暮らし – リノまま（東京テアトル）

猫の隠れ家

元のつくりはそのままで、主に寝室部分のこだわりを付け足した事例。

一部リノベーションとは思えない贅沢感があります。

小上がりの向こう側にも、実は収納スペースがあり、左側には書斎・本棚スペースとして、造作棚をつけることで、壁も無駄なく使っています。

※工事費は竣工時点の税込額となっています。

詳しくは、以下のページから事例をご確認いただけます。

猫の隠れ家 – リノまま（東京テアトル）

家族時間

部分リノベーションで、このお部屋だけは天井をはがして躯体をあらわす形にして、フルリノベーションの雰囲気を楽しめる仕様に。

仕事場であり、リビングであり、お子様の遊び場でもある「家族と時間を共有できる」空間ができあがりました。

※工事費は竣工時点の税込額となっています。

詳しくは、以下のページから事例をご確認いただけます。

家族時間 – リノまま（東京テアトル）

「リノベーション済みマンション購入＋部分リノベーション」のモデルケース

「リノベーション済みマンション＋部分リノベ」では200~300万円のリノベーション費用でも工夫すれば十分素敵な住まいになります。

600万円以上かけるとガラっと雰囲気を変えることもできます。

リノベ済みマンションでも「水回り設備を全部交換したい」とか「床の色が気に入らないから全部貼り換えたい」なんて場合はほぼフルリノベーションに近くなってしまうので、コスパのよさが充分にいかせなくなってしまうので注意が必要です。

洗面・お風呂・トイレといった水回りで「こだわらなくてもいいかな」なんてところがあればそれらを元のままで活用するとか、床の色や雰囲気は気に入っているからなるべく元のままで貼り換えないで使うとか、まず最初に気に入った「リノベーション済みマンション」をみつけて、そのいいところを沢山いかせるかどうか、がポイントです。

以下は、部分リノベーションのモデルケースです。

部分リノベーション費用例

実際に「リノベーション済みマンション」を購入された方が「どうしてもここはこだわりたい」と部分リノベを希望することが多いのはやはりリビング。

もともとのお部屋をいかしつつ、費用をおさえていくお客様が多いです。

リノベ費用約640万円でできること

• キッチンをお気に入りのものに変更　
• リビングの間仕切りを取り払って広々空間に
• 造作棚をたくさん追加
• リビングの入り口扉をオシャレに変更
• 間取りを変えないお部屋も壁紙をワンポイントで変更等

リノベ費用約390万円でできること

• キッチンの設備はそのままで向きを変更
• リビングの間仕切りをとって広々
• ファミリークローゼットを新規追加等

リノベ費用約200万円でできること

• 各部屋にどうしても欲しい収納をたくさん追加！
• ウォークインクローゼットの中を使いやすく大改造等

リノベ済みマンションの選び方のポイント

こうしてみてみると「リノベーション済みマンション＋部分リノベ」にはよいところばかりに見えますが、それでも「物件選び」は要注意です。

ここでは、物件選びと物件価格の2つの視点での注意点をご紹介します。

物件選びのポイント

マンションの管理状況を見極めるのはもちろんですが、それ以外にも「給排水管などの見えない部分も含めてリノベーションされたマンションかどうか」とか、「リノベーション済みマンションそのもののアフターサービス保証が充実しているか」とか、よく知らないと見落としてしまうポイントも沢山あります。

どのようにリノベーションされた物件なのかを調べるには、不動産会社に確認したり、施工結果報告書を確認する必要があります。

リノままでは、物件選びからお客様と一緒に行うので、どのような工事がしてあるかわからなくて不安な方や、自分では選びきれないという方はぜひ一度相談してください。

物件価格のポイント

もうひとつ大切なのは「物件価格」。

周辺の取引価格からみて高くないか、を判断するのが意外に難しいもの。

いくら「コスパがよい」とはいえリノベーション分の価値が価格に含まれているので、まわりのリノベーションされていない古い物件の価格と比べても果たして周辺相場からみて安いのか高いのか個人で調べるのには時間がかかります。

こういった物件価格に関しては、物件選びのプロに相談してみると良いでしょう。もちろん、リノままでもご相談に乗りますよ。

リノベ済みマンション探しで行っているリノままのサポート

「リノベーション済みマンション」選びこそ、「リノベーション済みマンション」の裏側に精通したパートナーと一緒に進める方が安心です。

実は私たち「リノまま」はもともと「リノベーション済みマンション」の販売を母体にスタートしたサービス。

「リノベーション済みマンション」の裏側もこっそり教えますので、ご相談くださいね。

ここでは、リノままが行っているサポートについてご紹介します。

自分にとってのベストバランスを考える

物件探しであれば「エリア」「広さ」「駅距離」「築年数」「周辺環境」「管理状態」…と無数に条件があります。

リノベーションについても「デザイン」「素材」「インテリア」「家具」「間取りプラン」「住宅性能」…と無数に条件があります。

「物件探し＋リノベーション」ではこれらの無数の条件について、自分たちのこだわりのバランスは何が一番よいのだろう、ベストバランスはどこにあるのだろう、って考えていくことになります。

ひとつひとつの細かい要素「だけ」をみていたら、どうしても「ここが違う」「あそこが違う」と欠点ばかりが気になってしまいます。

「どんな暮らしがしたいか」を考えて整理する

お金をいくらでもかけてよければ、全ての要素で希望を満たす夢のような住まいが手に入るかもしれません。

でも現実にはどうしても使えるお金には限りがあります。だからこそ数多くでてくる「条件」には優先順位をつけていく必要があります。

優先順位をつけるためには、「暮らし探し」が大切です。

そもそも皆さんが「物件を買いたい」「リノベーションをしたい」と考えはじめたのは「なんのため」ですか？

きっと一番大切なのは、新しい住まいが完成した後に「そこでどんな暮らしがしたいか」ではないですか？

「物件探し」も「リノベーション」も全ての根本にあるのが、「こんな暮らしがしたい！」という想いです。

「暮らし探し」は「今の暮らし」を見つめなおすことからはじまります。

• 「どうやって「今の暮らし」を見つめなおせばいいの？」
• 「どうやって頭の中を整理したらいいの？」

残念ながらこれらには「こうすれば誰でもできる！」なんて安易な特効薬はありません。

最後はあなた自身が「わたしはこんな暮らしがしたい！」という理想の暮らしを見つけて決断する以外に方法はないのです。

リノままでは、お客様の「こんな暮らしがしたい！」を引き出す暮らし探しをお手伝いいたします。

みなさんが悩んで、迷って、決断できるまで、一緒に並走しながら、みなさんの「悩み」に「前向きに」寄りそっていきます。

「中古マンションって高くてどうしよう？」なんて思っているみなさんは、是非相談にきてくださいね。

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