[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1. マンションのリノベーション全般のデメリット

マンションのリノベーションで注意しておいたいポイントは以下の２つ。「デメリット」というよりもリノベーションの特性といったものですが、「どんなマンションを購入しようとしているか」や「リノベーションでどんなことがしたいか」といった「目的」によっては大きなデメリットになりうるポイントです。

1-1. リノベーションでできること／できないこと

マンションのリノベーションでは大きく分けて3つの点から「できること」に制約があります。

1つはリノベーションやリフォームの工事ができる範囲の問題。マンションではそのお部屋の所有者が自由に使うことができる「専有部」と住人が皆で利用する「共用部」があります。わかりやすいところでは、マンション全体のエントランスやエレベーター、宅配ボックスなどは全て「共用部」ですので、これらを勝手に個人の都合でリノベーションすることはできません。

ただこの「共用部」はこのようなわかりやすいところだけではありません。例えば「躯体」とよばれるコンクリートでできた建物の構造部分や、各お住まいについているバルコニー、玄関の扉なども厳密にいうと「共用部」です。また、お住まいの中のどこかに通っている給水管や排水管、ガス管といった配管類やそれらを通しているパイプスペースとよばれる箇所なんかも「共用部」です。

要は住人のみなさんが通る場所や外から見える場所に接しているところや、マンションの建物全体の構造に関わるところはすべて「共用部」になるのです。 すると、例えば玄関ドアを好みのものに取り換えたい！なんて思っても取り換えられません。お住まいの内側だけ塗装したりシートを貼ったりといった工事をおこなう程度にとどめておかないといけません。

また配管が通っている「パイプスペース」を壊したり別のところに移設したり、なんてこともできません。お部屋の間仕切り壁が建物の構造上壊せない壁（耐力壁）だった場合は勝手に取り壊すことはできませんし、壁や天井のコンクリートに大きな穴をあけて何かを取り付ける、なんてことも難しいです。

2つ目はマンションそれぞれのルールによる制約です。マンションによっては床材にフローリングを使用することが禁止されている、あるいは床材で使用できる素材に一定の成約がある、といったルールが管理規約や細則で定められています。

お部屋の床がカーペットになっているマンションなんかは「フローリング禁止」というケースがしばしばあります。また殆どのマンションでは床材に使用するフローリングが「どれくらい音を伝えにくいか」を示す「遮音性能」について一定の水準以上のものが指定されています。

最後に建物の構造上の制約です。配管が通っているパイプスペースや、キッチンなどの排気を室外に出すための排気ルートがどうなっているか、床のコンクリートにダウンスラブとよばれる窪みがあるかないか、など建物の構造によっては希望の位置に水回り設備を動かせないことがあったり、仮にできたとしても床があがってしまったり、といったケースがあります。

このようにリノベーションの「できること／できないこと」次第で、間取りなどのプランや利用できる設備や素材に制約がでてくる、というのは大きな注意点です。

1-2. リノベーションでは時間がかかる

次にリノベーションにかかる時間です。フルリノベーションやスケルトンリノベーションでは設計に2～3ヶ月、工事に3ヶ月半程度の時間が必要です。

部分的なリノベーションであっても設計2ヶ月、工事2ヶ月といった期間を要します。

そのため、リノベーション会社を決めてから新しくなったお住まいに住めるようになるまでは4～7か月といった期間を要します。

2. 中古マンション購入＋リノベーションのデメリット

2-1. 希望のリノベーションができるかどうか、がなかなかわからない

中古マンションの購入＋リノベーションを進める方にとって、最大のポイントはリノベーションする物件が決まっていない中で検討をはじめる、ということです。そのため先にあげたリノベーションでできること／できないこと、は物件が決まるまでわかりません。

リノベーションでは現地調査を入念におこなってたとしても、実際に解体工事に入ってみたら予想外のことがおこってプランを変更しなければならない、なんてことはザラにあります。

リノベーションで「どうしてもやりたいこと」については物件を買う前にできるかどうかをはっきりさせておきたいものですが、一般的な不動産会社は物件の売買の取引については精通していても、建築に精通しているわけではありません。

希望のリノベーションができるかできないかわからない中で物件を探し始めて購入する物件を決めなければならない、という点が最大のネックです。

2-2. 物件とリノベーション、諸経費全体の予算のコントロールが難しい

皆さんお住まいの購入にどこまで費用をかけてよいか予算に限りがあります。その中で見つけてきた物件の価格によって、「いくらまでリノベーションに使ってよいか」が決まってきます。すると次に希望リノベーションが自身の予算内でできそうか、をあわせて見極める必要がでてきます。

リノベーションだけでも希望内容を予算でうまく折り合いをつけるのは難しいのに、そこに「いくらの物件を買うか」「どのくらい諸経費がかかるか」という要素まで加わってくるので全体の総額予算のコントロールは非常に難しくなります。

2-3. 予算によっては古い物件になる

ご希望のエリアや予算によっては築40年、50年といったかなり古い物件になる場合おあります。すると比較的新しい物件以上に、先に述べた建物の構造によるリノベーションの制約やマンションのルールによる制約が大きくなってきます。

また、古い物件になるとリノベーションにあたってアスベストなどの有害物質の除去が必要になって、リノベーション費用が膨らむ、という可能性もあります。

2-4. リフォーム一体型ローンを利用する場合のスケジュール調整が難しい

物件購入費用とリノベーション費用をあわせて住宅ローンに組み込むことができる「リフォーム一体型住宅ローン」は、低金利で資金調達ができるのでとても便利です。

ただ、こういった一体型ローンを利用するには、物件購入前の段階でリノベーションの見積もりや図面をもらう必要がでてくるなど、物件を決めるのと同時にスピーディーに必要な資料を用意してスケジュールを調整しなければなりません。

物件購入の手続きと住宅ローンの借入の手続き、リノベーションの打ち合わせや工事、を首尾よく調整しながら進めていくのは結構大変です。

⇒リノまま【知る・調べる】「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？

2-5. 住宅ローンと今のお家賃の二重払い期間がある

中古を買って、リノベーションをすると、当然ですが物件を買った時点ではまだ住むことはできません。物件を買って、リノベーションの打ち合わせや工事をして、完成した後に新居に引っ越すことができるようになります。

でも、物件を買ったら住宅ローンの支払いははじまってしまいます。そのため、物件を買ってから工事が完了するまでの数か月間はどうしても住宅ローンと今のお家賃の二重払いをしないといけない期間が発生します。

住宅ローンの組みかたよってはこの二重払いの費用を圧縮することも可能ではありますが、そういった対応が可能な金融機関は限られています。

3. 中古マンション購入＋リノベーションのデメリットの対処法

先にも述べた通り、中古マンション購入＋リノベーションのデメリットの多くは、「物件が決まっていない中で検討をはじめる」ということに起因します。

だからこそ、希望のリノベができるかどうかわからなかったり、総額予算のコントロールが難しかったり、物件が決まってから急にローンやリノベーションの手続きをはじめるのでスケジュール調整が難しかったりします。

これらの多くはワンストップリノベーションとよばれるサービスを利用することで対応が可能です。

リノベーションのことをよく知る担当者に物件探しの段階から入ってもらうことで、希望のリノベができる物件かどうかを見極めてもらったり、予算の総額や手続きのスケジュールをコントロールしてもらったりできるので、多くの悩みは解消できます。

リフォーム会社、設計事務所、リノベーション済みマンションの販売会社などがこういったワンストップリノベーションのサービスを提供していますので、物件探しをはじめる前に一度相談してみるとよいでしょう。

ただ、ワンストップリノベーションも万能ではないので、いくつかデメリットがあります。それらについては↓の記事をご覧ください。

⇒リノまま【知る・調べる】「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！？

4. リノベーション済みマンション購入のデメリット

こうして考えると、「リノベーション済みマンション」を購入することを考える方も多いかもしれません。リノベーションマンションの購入だけであれば、すぐに住むこともできますし、希望のリノベができる／できないといった心配もありません。

もちろんリノベーション済みマンションの購入にもデメリットはあります。リノベーション済みマンションの場合、「どんなリノベーションをしているか」が千差万別である、という点です。

「表層リノベーション」とよばれる、壁紙や床材などの目に見えるところ「だけ」を新しくしている物件もあれば、「スケルトンリノベーション」とよばれる、内装の全てを一新して配管や電気配線なども新しくしている物件もあります。

何をどこまで工事しているかの見極めは難しいのですが、築年数が古いマンションなど、建物の状態によっては実施されたリノベーション工事が不十分で、住み始めてしばらくしてから漏水や漏電といったトラブルに見舞われてしまうことがあります。

5. リノベーション済みマンション購入のデメリットへの対処法

リノベーション済みマンション購入のデメリットは「見えないところをどこまで工事しているかがよくわからない」ということに起因します。

そうであれば、中古マンション購入＋リノベーションと同様にワンストップリノベーションをおこなっている会社と一緒に物件探しをすすめることで対処は可能です。

一般的な不動産会社で物件探しをすすめると、なかなかリノベーションや建物の構造の知識が十分でないことが多く、こういった「どこまで工事してあるか」「物件の状態と見比べて適切といえるかどうか」までアドバイスをもらうことは難しいです。でも、ワンストップリノベーションの会社であればリノベーションの知識も豊富なので、建物の築年数や状況に応じてどのくらいの工事が必要か、対象のリノベーション済み物件ではそれらの工事がなされているか、を判断できるからです。

リノベーション済みマンションのご紹介や仲介だけ、という形では取り扱いがないワンストップリノベーション会社もありますので、相談しながら対応してくれる会社を探すのが一番です。

6. お持ちのマンションのリノベーションのデメリット

お持ちのマンションの場合は対象物件が決まっているので、前もってリノベーションでできること／できないことを整理することができます。時間がかかることについても自分たちの都合のよい時期に工事できるように調整することも可能です。

リノベーション工事に制約があること、時間がかかることは変わりありませんが、物件が決まっている分、これらの対応はしやすいです。

一方でそれぞれの事情によっては以下のようなデメリットがでてきます。

6-1. そもそもリノベーションしない方がよいケース

今お持ちのマンションをリノベーションする場合、「何故リノベーションしたいか」によってデメリットの種類も大きく変わってきます。事情によってはリノベーションするよりも売却して住替えた方がよい、といったケースも多々あります。

出産や親御さんとの同居などで同居のご家族が増えた場合、お子さまの独立などで同居のご家族が減った場合、などはよくリノベーションのきっかけになります。

そのとき、もし今のお住まいの住環境があまり気に入っていなかったり、これからの暮らしを考えたときに広すぎる／狭すぎるお住まいだったりした場合は、必ずしもリノベーションするのがよいとは限りません。相続などで古いマンションを譲り受けた場合なども同じです。

なぜなら、必要以上に広いお住まいをリノベーションしようとするとどうしても費用がかさみやすくなりますし、逆に物理的に大きく広さが足りないお住まいでリノベーションをしようとしてもプラン上に無理がでてくることがあります。

もちろん部分的なリノベーションにする、ロフトなどでスペースを有効活用する、といった工夫で対応することも可能ですが、それはあくまで「今のお住まいの住環境が気に入っている場合」のこと。

住環境も住まいの広さも今の自分たちにあっていないのであれば、売却して住替えの方がよい選択になるかもしれません。

また、リノベーションでは大きな費用がかかります。賃貸に出すためのリノベーションではなかなか費用と賃料のバランスはとれません。もちろん賃貸に出したら、その後も内装や設備のメンテンナンスなどで費用はかかってきます。リノベして賃貸に出す方がよいか、思い切って売却した方がよいか、は慎重に判断しましょう。

リノベーションはあくまで、自分たちが豊かに暮らせるように住まいをガラっと変える、というもの。そのマンションの環境や広さが本当に自分たちにあっていて、そこでずっと暮らしたいからリノベーションしたいのか、は重要なポイントです。

当然のことながらお持ちの住まいのリノベーションでもリノベーションでできること／できないことがあります。これからの暮らしを考えたときに、希望するリノベーションができない、なんてこともあります。そんなときには冷静に「本当にリノベして住み続ける」という選択が自分たちにとってベストなのか考えてみましょう。

6-2. 物件の名義によっては贈与税の対象に

親御さんがお持ちの物件などでお子様が費用を出してリノベーションを検討する場合、贈与税の対象になりうる、という点は意外と盲点です。

贈与税の対象にならないようにするためには、物件の名義を親子共有にする、など少し工夫が必要です。そうすると、先に述べたリノベーションの設計や工事の期間に加えて、これらの対応に費やす時間と手間がかかってきます。

もちろんリノベーションにローンを利用する場合はローンを借りるご本人が物件の所有者になっている必要があります。こういった資金調達の面でも物件の名義に注意が必要です。

⇒リノまま【知る・調べる】【親の住まいのリノベーション】所有者によっては贈与税の対象になってしまうことも！スムーズに進めるためには？

6-3. 住宅ローンでの資金調達が難しい

お持ちの住まいをリノベーションする場合、住宅ローンのような低金利・長期間での資金調達が難しいことがあります。物件の状態や購入したときのローンの残高によっても変わってきますが、もし住宅ローンでの資金調達ができない場合はリフォームローンでの資金調達を考えることになります。

リフォームローンでは一般的に住宅ローンよりも金利が少し高く、短期間での借入になるため、月々の返済額は大きくなってしまいます。

6-4. 工事中の荷物の保管場所や仮住まいが必要

通常のリノベーション工事ではよほど小規模なものでない限り住みながら工事する、ということはできません。

今住んでいるマンションをリノベーションするのであれば、先に述べた3ヶ月強の工事期間の間は荷物をどこかで保管したり、仮住まいを用意してそこで生活したりする必要があります。

そのため、リノベ工事に入るときとリノベが完成した後の2回、引越しが必要です。こちらも意外と盲点ですが、リノベの打ち合わせ以外にもこういった点で手間と費用がかかってきます。

7. お持ちのマンションのリノベーションのデメリット対処法

お持ちのマンションのリノベーションでは、物件の名義といった税務にかかわる注意点や資金調達面での注意点、工事中の仮住まいの手配などそれぞれの事情に応じて多岐にわたる対応が必要になります。

場合によっては売却／住み替えに切り替える、という場面も出てくるかもしれません。

何よりもこういった注意点に気づかないまま進めてしまう、というのが危険です。リノベーション会社を選ぶときに、これらのポイントをしっかり説明して対処法のアドバイスがもらえるようなところと一緒にすすめるのが安心です。

8. リノままのリノベーション

少し手前味噌で恐縮ですが、最後に私たちリノままができるデメリットへの対処法をご紹介します。

・リノままメンバーは全員が有資格者の少数精鋭チーム

リノままでは、全員が、建築士、施工管理技士、宅地建物取引士などの有資格者。少人数のチームでしっかり連携しながらリノベーションをすすめていきます。そのため、ワンストップリノベーションでもお持ちのお住まいのリノベーションでも物件の特徴やリノベーションのできる／できないをしっかり見極めてご案内しています。

・「リフォーム一体型住宅ローン」「リフォームローン」などローンにも強い

リノベーションで大切なのは「どんな暮らしがしたいか」という想いと「無理のない資金計画」です。リノままにはファイナンシャルプランナーもおりますし、第三者的に提携の方にライフプランについてご相談いただくことも可能です。

ローンについても、ワンストップリノベーションでは欠かせない「リフォーム一体型ローン」の活用や、リノベーションのみの資金で住宅ローンを利用するためのアドバイスもさせていただいております。そのほか低金利でご案内できる提携のリフォームローンなどもご用意しておりますので、お客様のご事情にあわせて柔軟に対応することができます。

・リノベーション済みマンションの販売実績に元付くネットワークがあるから様々なケースに対応できます

リノままの母体である東京テアトルでは毎年200件超のリノベーション済みマンションを販売しています。その中で多くのお客様にマンションの買取や売却のアドバイスもおこなっていますので、税理士や司法書士といったネットワークを活用することも可能です。「リノベーションする方がよいか売却する方がよいか」で悩んでいるお客様にもワンストップで双方のメリットデメリットをお示ししています。

親御さん名義のお住まいでのリノベーションのご相談なども毎年お受けしています。もちろんリノベーション工事期間中の仮住まいについてもご案内させていただいております。

豊富なネットワークを活かしてじっくり検討することができます。

リノベーションを考えはじめたけれど、デメリットを考えると不安、という皆様、是非一度ご相談ください。きっとよいアイデアをお伝えできると思います。

投稿 マンションのリノベーションを進める前に知っておきたいデメリットと対処法 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

前回までは、戸建ての「構造」・「築年数」・「サイズ感」・「土地」についてお話ししました。

続いてチェックするポイントは、給排水・電気・ガス・TVやインターネット、電話などの「ライフライン関係」です。

どれもいつも当たり前のように使っているものなので見落としがちですが、公共の上下水や電気、ガスがきちんと家の前までひかれているかどうかは様々。

例えば2020年度末の時点では埼玉県の下水普及率82.4％、千葉県は76.1％といったデータもでています。（日本下水協会）

ライフラインをしっかりみておかないと、思ってもみなかったところで不便な思いをしたり、お金が余分にかかってしまったりするので、十分に注意しておきましょう！

目次

1. 上水道の「配管状態」「水道本管の種類」「引き込み管の口径」の確認を

2. 排水は下水道が整備されているかチェックしよう

3. 電気は分電盤や電気容量の他、電柱位置にも注意しよう

4. ガスは都市ガス？プロパンガスの場合もあるので注意を

5. TVアンテナの有無を確認しよう

6. インターネット・電話の環境も確認を

7. 最後に「越境していないか」確認しておきましょう

8. まとめ

1. 上水道の「配管状態」「水道本管の種類」「引き込み管の口径」の確認を

>リノベーション事例「壁紙×13」｜リノまま

〇井戸水ではなく、上水道が整備されているか？

まずはじめに上水道が整備されているかどうか確認しましょう。

都市部でもまれに上水が無く、井戸水のエリアもあります。

上水道が整備されている場合は敷地の駐車場部分や、玄関の脇に「量水器」と記載された蓋があります。

内見時にチェックしてみましょう。

↑量水器はこのようなもの。

〇「配管の種類と状態」

次に「配管の状態」。

給水管の寿命は約25～30年前後で、築20年以上経過している中古戸建ての場合は給水管が鉄管などで錆びていたりするため、配管を全て更新する必要も出てきます。

最近では架橋ポリエチレン管など樹脂製のものを使うことがほとんどです。

物件購入前には「配管の状態」についても確認しておきましょう。

〇水道本管の種類と、給水の引き込み管の口径

前面道路に埋設されている水道本管は行政などが管理する「公設管」であることが多いですが、稀に私道などの場合は「私設管」である場合があります。

この場合は水道の引き込みをする場合に費用がかかったり、そもそも直接引き込むことができなかったりするので注意が必要です。

続いて上水の「引き込み管の口径」。

これはさきほどの量水器の蓋を開けると中に水道メーターがあり、口径サイズが記載されています。

↑量水器内のメーター

これは道路に埋設された水道本管から敷地内への引き込み管の口径を表していて、13㎜、20㎜、25㎜が一般的。最近の住宅では20㎜が主流となっていて、二世帯住宅の場合は25㎜が必要とされています。

古い住宅の場合は13㎜管ということも多くあり、水圧が弱く、20㎜にするために、本管からの引き込み直しが必要で費用が数十万円かかる可能性があります。

また、20㎜の水道メーターが付いていても、実際の引き込み管が13㎜というケースもあります。

仲介事業者に必ず確認しましょう。

さらに、まれに水道メーターが撤去されている場合もあり、その場合メーター設置に権利金などが必要な水道事業者もあるので注意が必要です。

2. 排水は下水道が整備されているかチェックしよう

※七尾市サイトより

続いては排水。まだまだ物件の中には、下水道が整備されていなくて浄化槽処理方式の地域もあります。

前面道路に汚水のマンホールがあるか、敷地内に汚水の最終枡があるかなど確認しましょう。

浄化槽処理方式の場合には、汚水や雑排水について浄化槽を設置して処理しなくてはならず、清掃・点検などのランニングコストも年間数万円程度必要で、撤去時にも費用がかかります。

浄化槽は敷地内の駐車場下などに埋設されていることが多いので合わせて確認しておくとよいでしょう。

3. 電気は分電盤や電気容量の他、電柱位置にも注意しよう

〇分電盤と電気容量

物件見学時に分電盤を開けてブレーカーの数や電気の契約内容を確認しましょう。

昔の住宅ではエアコンやキッチン周りが共通の回路ということも多く、30Aの契約になっていることもあります。

そのままではすぐにブレーカーが落ちて生活しづらいことになってしまいます。最近は家電製品の数も増えており、3～4人家族での目安は40～50Aが推奨です。（オール電化ではもっと必要）

40～50Aにすることが可能か？回路数が増やせるかどうか？も合わせて確認しておきましょう。

電気容量が上げられない場合には、電力会社に申請して、幹線の引き込み直しが必要な場合があり、費用がかかることになります。

〇電柱位置

電柱位置も、車の出し入れに邪魔なところにないか？将来的に建替え検討している場合に影響はないか？確認しておきましょう。

電力会社・電話会社と協議の上、電柱の移設ができる場合もありますが、費用がかかったり、移動に制限や条件がついたりすることもあります。

4. ガスは都市ガス？プロパンガスの場合もあるので注意を

地域によっては都市ガスではなく、プロパンガスを採用しているエリアもあります。

プロパンガスの場合でも、現在は都市ガスが前面道路に整備されていて、都市ガスに切り替えができる場合もあります。

ただ、ガス引き込みの費用が発生する場合もあるため、仲介事業者に良く確認しておきましょう。

5. TVアンテナの有無を確認しよう

物件見学時に見落としがちなのがテレビのアンテナ。

昔は屋根の上にアンテナをつけている家が多いので少し建物から離れて確認してみましょう。

最近では外壁につけるタイプのアンテナもあるので屋根にない場合は壁についていることもあります。

↑地デジ用　UHFアンテナ

↑BS/CSアンテナ

↑地デジ用　壁付けアンテナ

※引用（マスプロ電工サイトより）

大規模な分譲地などでは景観の為にTVアンテナを禁止していて、ケーブルテレビ経由で受信するCATV方式のところもあります。

CATVの場合には毎月数千円の費用が発生するため、アンテナ設置を希望するお客様もいらっしゃいますが、アンテナ設置の場合には10～20万円と費用がかかります。

6. インターネット・電話の環境も確認を

インターネットも今では光回線が当たり前ですが、中古住宅の場合は光回線でないADSLで利用されているケースがあります。

内見時に光回線の引き込みが可能か、そもそも光回線が利用できるエリアかどうかを確認しておきましょう。

7. 最後に「越境していないか」確認しておきましょう

給排水、電気、ガス、インターネットなど一通り確認してきましたが、最後に「越境」していないかも確認しておきましょう。

「越境」とは公共の道路からライフラインを自宅に引き込む際に、隣の方の土地を通って引き込まれていたり、逆に隣の方がライフラインを引き込む際に自分の土地の上や地下を通っていたり、といったものです。

整備された分譲地ではあまりないですが、

「給水管が隣地経由で引き込まれている」
「電気の引き込みが隣地の敷地の上を通っている」

ということも稀にあります。

現時点では問題がなくとも隣の方から管の撤去を求められたり、電気の引き込みルートの変更を求められたり、菅の老朽化の際にメンテナンス工事をしたくても隣の方の許可が得られなかったり、といったトラブルにつながる恐れがあります。

後々のトラブルを避けるためにも「越境」が無いか確認してみてください。

万が一、「越境」している物件を購入する場合には仲介事業者に確認して、越境先の所有者と覚書を取り交わすなどの対策をしておくと安心です。

8. まとめ

>リノベーション事例「ながく住まう」｜リノまま

いかがでしょう？

普段なにげなく当たり前のように利用している「ライフライン」ですが、いざ戸建を買おう！となったら見ておくポイントも沢山あるし、奥が深いものです。

こういったポイントを丁寧に説明してもらえるパートナーと一緒に物件探しをすすめるようにしましょう。

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〇中古戸建て探しのポイント⓪～はじめに～
●中古戸建てはリノベーションの金額がマンションよりもかかる？
●戸建て修繕費はマンションと同じく必要？
中古戸建ての物件探しは誰にお願いしたらいい？等、
「まずは自分で探してみたい！」という方が疑問思っているポイントをご説明してきます。

〇中古戸建て探しのポイント①～戸建てリノベは「構造」によって費用が変わる！～
戸建ての構造は大きく分けて、木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。
物件の構造によっては、リノベーション費用が余計にかかったり、プランの制限が出たりすることもあるのです。

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続いて見極めるポイントは、「築年数」。
一見、築年数が古ければ古いほど、物件価格は安いように見えますが、
その後リノベーションすることも考えると、結果的にお買い得なのはどちらなんでしょうか？
耐震基準によって異なる物件の特徴や、それによって必要な工事のステップから、探すべき物件の条件をご説明していきます。

〇中古戸建て探しのポイント③～建物や土地のサイズ感を知っておこう～
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中古物件を探し始めると、道路や敷地の条件もいろいろ。
そこでそれぞれの特徴をまとめてみました！

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投稿 中古戸建て探しのポイント⑤～ライフラインについて～ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

前回までは、戸建ての「構造」・「築年数」・「サイズ感」についてお話ししました。

中古物件を探し始めると、道路や敷地の条件もいろいろですよね。

そこでそれぞれの特徴をまとめてみました！

道路付けの方角についてはそれぞれ良しあしがあります。

ここでは抜粋してそのポイントをお伝え致します。

目次

1. 南道路の土地と、北道路の土地の違いとは？

2. 南道路の土地と北道路の土地で違う斜線制限

3. 北道路でもおススメの土地は？

4. 変形地や高低差のある土地など注意ポイント

5. まとめ

1. 南道路の土地と、北道路の土地の違いとは？

物件を探す際に、土地の道路付けにはどのような違いがあるのでしょうか？

一般的には南道路や東南角地などが良いと言われていますが、一概にはそうは言えません。

北道路でも立地によっては良いこともあります。

上記の図は同じサイズの土地に同じサイズの建物を配置したレイアウトになります。

パッと見て、お庭や駐車場など全体的に比べていかがでしょうか？

例えば、間口（道路に接している部分）10ｍ×奥行き13ｍの土地（130㎡＝39.3坪）の場合には下記の図のようになります。

〇南道路の特徴

＜メリット＞
・南が道路なので、日当たりが良く、風通しも良い

＜デメリット＞
・価格が高め
・道路からの目線が気になる為、プライバシー対策が必要
・建築の場合の斜線制限が影響しやすい
・北側の離隔距離3坪分のデッドスペースや、アプローチ長くなるなどのため、お庭がコンパクトになる

〇北道路の特徴

＜メリット＞
・価格が安い
・お庭が広めに確保できる
・斜線制限の影響を受けにくい
・プライバシーが守りやすい

＜デメリット＞
・日当たりや風通し条件が悪いことがある

2. 南道路の土地と北道路の土地で違う斜線制限

上でご説明しましたが、例えば一般の住宅地だと、北側斜線制限や道路斜線制限などの建築制限がかかります。

下図のようなイメージで、斜線から飛び出さないように建物を建てないといけません。

南道路接道の場合は斜線制限が厳しくなり、２Fを少し１Fより小さくしてセットバックするといった制限が出やすいですが、北側道路接道の場合は余裕があるので、計画がしやすいというメリットがあります。

将来的に建替え検討も視野に入れる場合はチェックしておいた方が良いポイントです。

3. 北道路でもおススメの土地は？

北道路付けだと、どうしても日当たりや通風がとりづらい土地がありますが、次のように日当たりが確保できるなら良いですね。

＜南側が1段低くなっている＞

上記のように南側が1段下がっている土地であれば、日当たりもしっかりと確保できますし、風通しや眺望も良いですよね。

ただし、土砂崩れなどがおきないように段差部分がしっかりした擁壁で作られているかなどはプロにチェックしてもらうのが安心です。

＜南側の建物との距離がとれている＞

上記のように南側建物との距離が取れている土地であれば、しっかりと陽が入りますよね。

南側の建物が平屋などの場合にはもちろん条件は尚良いです。

南側に建物がある場合は建物内の窓から、冬場の太陽高度30度程度でも日当たりがとれるかチェックすると良いです。

4. 変形地や高低差のある土地など注意ポイント

土地の形はなるべく真四角に近い整形である方が良いですが、上記のような旗竿地（敷地延長）というものもあります。

この場合、通常の土地より少し価格が手ごろなのがメリットです。

全体的に廻りの建物に囲まれているので、現地を見て、日当たりなどチェックして条件が良ければ購入を検討しても良い物件ですね。

●「再建築不可」の土地に要注意！

そもそも、「道路に面していない土地」に建物の再建築はできません。

今建っている建物がこの先老朽化したときに建て替えることができず、土地の利用方法が限られてしまうため、土地の価値が極めて低くなります。

さきほど説明した旗竿地（敷地延長）は道路に接してはいるものの、次のような場合は、「道路に面していない土地」扱いになるため、「再建築不可」となります。

このような「再建築不可」の土地については、住宅ローンを活用するのであれば、まずローンが通らないので買うこと自体が困難ですし、将来売却をする際には売れても二束三文、もしくは売ること自体が難しくなってしまいます。

「安い！」といって飛びついて買ってみたら「再建築不可」の土地だった、なんてことはよくあるので、くれぐれも注意してください。

●高低差のある土地
さきほど高低差のある土地の場合、日当たりが確保できれば良いとご説明しましたが、高低差が大きい場合は「がけ条例」に注意が必要です。

「がけ条例」とは敷地が一定高さの「がけ」に面している場合に、がけの上または下の一定距離以内の建築を規制するものになります。

細かい制限は都道府県ごとに異なります。

例えば、千葉県の場合はこのように定められています。

がけ（地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす硬岩盤（風化の著しいものを除く。）以外の土地で高さ2メートルを超えるものをいう。以下同じ。）の上にあってはがけの下端から当該がけの高さの1.5倍、がけの下にあってはがけの上端から当該がけの高さの2倍に相当する距離以内の場所に居室を有する建築物を建築してはならない。（千葉県建築基準法施工条例第4条）

東京都の場合は、

高さ２メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の２倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。（東京都建築安全条例第6条）

このように、がけの上でも下でも建築の規制がかかる恐れがあります。

規制を守って建てられた建物か、そもそも安全に住むことができそうか、注意してみておくようにしましょう。

●敷地の上に送電線が通っていないか

敷地の上や付近を送電線が通っている場合も注意です。

電波障害なども心配なところですし、それだけでなく、高圧の送電線の下などは、一定距離に建築物の制限などがかかり、建物が建てられない、建物の高さが制限されるということがあります。

また、送電線を上空に通すため、「地役権」などの権利設定がされている場合もあります。

将来建て替えが必要になったときなどスムーズに進められるかどうかに影響してきます。

変形地や高低差のある土地では次のような点には特に注意してチェックしましょう。

・４ｍ以上の道路に接道しているか？
・前面道路に２ｍ以上接道しているか？（敷地の内部でも２ｍ以上あるか？）
・高低差のある土地の場合、がけ条例に該当しないか？
・敷地の上に送電線など、ないか？

5. まとめ

>リノベーション事例「趣味を飾る大人の隠れ家」｜リノまま

いかがでしょう？

土地の形ひとつとっても様々なものがあります。

もちろん南側道路の土地は人気がありますが、北側道路や旗竿地も「プライベートな空間が確保しやすい」といった魅力があります。

「どんな暮らしがしたいか」をもとにそれぞれのメリット、デメリットをみていくと物件探しもスムーズに進められますよ。

「再建築不可」や「送電線」「高低差」といった専門的な部分については信頼できるパートナーに相談しながら検討するようにしましょう。

もちろんリノままでもご相談をお待ちしております！

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〇中古戸建て探しのポイント①～戸建てリノベは「構造」によって費用が変わる！～
戸建ての構造は大きく分けて、木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。
物件の構造によっては、リノベーション費用が余計にかかったり、プランの制限が出たりすることもあるのです。

〇中古戸建て探しのポイント②～「古いほど高くなる？」築年数から見極めよう～
続いて見極めるポイントは、「築年数」。
一見、築年数が古ければ古いほど、物件価格は安いように見えますが、
その後リノベーションすることも考えると、結果的にお買い得なのはどちらなんでしょうか？
耐震基準によって異なる物件の特徴や、それによって必要な工事のステップから、探すべき物件の条件をご説明していきます。

〇中古戸建て探しのポイント③～建物や土地のサイズ感を知っておこう～
中古戸建てを探してみよう！と思った時に分かりづらいのが「建物」や「土地」のサイズ感。
「マンションなら70㎡や80㎡でもイメージしやすいけど、一戸建ては階段や廊下などのスペースもあるから同じ70㎡や80㎡だと狭いし、どれくらいの広さが必要なのかなぁ。」
「建物の図面は掲載されているけど、部屋の広さも分からないし、１Fと２Fの大きさも分からない。土地の形状も書いてないし、駐車場があるのかどうかもわからない」など。
そこで、まず、どのくらいのサイズの建物、土地を探せばよいか自分達の求めている「サイズ感」を確認していきましょう。

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前回までは、戸建ての「構造」・「築年数」についてお話ししました。

さて、いよいよ中古戸建てを探してみよう！と思った時に分かりづらいのが「建物」や「土地」のサイズ感。

一戸建てはマンションと違って、複雑なので物件探しは建築士のいるリノベーション会社など建築のプロにお願いすることをおススメしますが、自分でも探したい！

相談する前に相場感をチェックしたい！

という方向けにサイズ感の目安をここでお伝えします！

（ただ、気になった物件があっても住所や土地の形状など書いてないことが多いので、その場合はリノベーション会社に物件のURLなどお伝えして、調べてもらいましょう）

「マンションなら70㎡や80㎡でもイメージしやすいけど、一戸建ては階段や廊下などのスペースもあるから同じ70㎡や80㎡だと狭いし、どれくらいの広さが必要なのかなぁ。」

という方も多いはず。

例えば、ネットで検索するとこんな感じの図面が。

ご覧頂くと、

「建物の図面は掲載されているけど、部屋の広さも分からないし、１Fと２Fの大きさも分からない。土地の形状も書いてないし、駐車場があるのかどうかもわからない」

なんてことに気づくと思います。

そこで、まず、どのくらいのサイズの建物、土地を探せばよいか自分達の求めている「サイズ感」を確認していきましょう。

目次

1. 「㎡」「帖（畳）」「坪」それぞれの大きさを知っておこう

2. まずは基準となる建物サイズを知っておこう

3. 土地のサイズ感を知っておこう

4. まとめ

1. 「㎡」「帖（畳）」「坪」それぞれの大きさを知っておこう

>リノベーション事例「自由なひと部屋」｜リノまま

マンションでは㎡表記は多いですが、一戸建ての場合は「〇畳」や「〇坪」という表記が出てきます。

ここで簡単に広さの単位について知っておきましょう。

〇「帖（畳）」「坪」とは
簡単な目安は畳1枚の広さが１畳。

もちろん畳のサイズは厳密には地域により様々なのであくまでも目安になります。

ここでは概算で、

１帖（畳）＝約１．６５６２㎡＝０．５坪
1坪＝2帖＝約３．３１㎡

という風に考えておいてください。

例えば80㎡の場合は坪に換算すると、80㎡÷３．３１≒24.16坪というふうになりますね。

2. まずは基準となる建物サイズを知っておこう

一戸建ての場合には平屋や、2階建て、3階建てなどもありますが、ここでは一般的な2階建ての建物を探す前提でご説明いたします。

ここで、仮に下のような2階建ての建物を参考に挙げてみます。

1F：52.99㎡
2F：40.16㎡
合計延床面積：93.15㎡（28.17坪）

1F 平面図

2F 平面図

仮に、夫婦＋子供1人の3人家族を想定した場合でこの建物に対して広さを考えてみます。

人によりお部屋の数や、広さの希望などは異なるため、この建物を基準として、狭いと思えば希望の広さを足したり、コンパクトで良ければ引いたりすればおのずとサイズが見えてくるはず！

○まずは1階について考えてみよう。

＜１Fの面積の基本サイズ＞

・玄関、ホール　３帖
・玄関収納　1帖
・廊下　2.5帖
・階段　2帖
・トイレ　1帖
・洗面室　2帖
・お風呂　2帖
・キッチン　5帖
・リビングダイニング　１２帖
・物入等　1.5帖

ここまでで合計は32帖 。

これを１Fの基本サイズと考えます

○次に２階について考えてみよう。

＜２Fの面積の基本サイズ＞

・階段　2帖
・トイレ　1帖
・廊下　2.5帖
・洋室　6帖
・寝室　7帖
・WIC　3帖
・収納　2.75帖

2Fの合計は24.25帖 。

これを２Fの基本サイズと考えます

○最後に自分の希望のサイズに補正しよう

この基本サイズにあなたの要望を加えたり、引いたりしてみてください。

例えば、

・１Fに和室が4.5帖欲しい→＋4.5帖
・LDは12帖だと狭いから14帖欲しい→＋2帖
・２FのWICはコンパクトに２帖でいいなら→ー１帖

といった具合です。

そうすると、

１F⇒32帖＋4.5帖＋2帖＝38.5帖（63.5㎡）
２F⇒24.25帖―1帖＝23.25帖（38.36㎡）
これで１F＋２F＝101.86㎡

という風に目安ができました！

3. 土地のサイズ感を知っておこう

土地のサイズを決める際に大事なポイントは、建物を建てるスペース以外に、駐車場スペースやお庭のスペースをどのくらいとるかという点です。

まずは建物の建つスペースが、１F面積より、63.5㎡・・・①

例えば駐車場スペースが1台分なら、
3ｍ×６ｍ＝18㎡・・・②

お庭が8帖分くらい欲しいなら、
8帖×1.65＝13.2㎡・・・③

その他、道路からのアプローチスペース、駐輪スペースとして、
２ｍ×４ｍ＝8㎡・・・④

最後に建物廻りには隣地境界との離隔距離が必要です。

大体目安は15～25㎡なので、
間をとって20㎡・・・⑤

そうすると、

①＋②＋③＋④＋⑤＝122.7㎡

となり、全ての合計で、122.7㎡（37.06坪）くらいの土地が必要なことが分かります。

※ちなみに駐車場はいらないなら②は除く、お庭不要なら③は除くなどして考えてくださいね。

これで、中古戸建てを探すときに、建物が101.86㎡（30.7坪）以上、土地が122.7㎡（37.06坪）以上という目安ができました。

とりあえずこの条件で検索すれば、リノベーションに必要な広さの物件が絞れそうですね。

4. まとめ

>リノベーション事例「made of wood」｜リノまま

こんな風に一戸建ての場合は『建物の広さ、土地の広さ』を知ることで物件探しもよりスムーズにすることができるのです。

もちろん、『あくまで目安』ということを忘れないでください！

例えば、建物に駐車場が組み込まれているビルトインガレージなら土地はもう少し小さくても良いかもしれません。

また、2Fにリビングにしたいなどのリノベーションも可能ですので、1F・2Fのお部屋の割り振りについてはここではあまり気にしなくても大丈夫。

あくまで建物全体の広さの目安にして頂ければOKです。

次回は土地の『敷地の形状や向き』についてです。
ちょっと難しそうな内容ですが、大切なことをお伝え致します。

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「まずは自分で探してみたい！」という方が疑問思っているポイントをご説明してきます。

〇中古戸建て探しのポイント①～戸建てリノベは「構造」によって費用が変わる！～
戸建ての構造は大きく分けて、木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。
物件の構造によっては、リノベーション費用が余計にかかったり、プランの制限が出たりすることもあるのです。

〇中古戸建て探しのポイント②～「古いほど高くなる？」築年数から見極めよう～
続いて見極めるポイントは、「築年数」。
一見、築年数が古ければ古いほど、物件価格は安いように見えますが、
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投稿 中古戸建て探しのポイント③～建物や土地のサイズ感を知っておこう～ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1.スケルトンリノベーションとフルリノベーションは違う？

「フルリノベーション」とはお住まい全体をリノベーションすることを指します。室内の目に見えるもの、手に取れるものが全部新品、まるで新築みたい！そんなリノベーションは広く「フルリノベーション」と呼ばれます。

似たような言い回しに「フルリフォーム」「全面リフォーム」といった言葉もあります。「リフォーム」と「リノベーション」実は以下のように意味あいが異なります。

・「リフォーム」：古くなったもの、壊れたものを「修繕」する
→元々の機能をとりもどすイメージ

・「リノベーション」：古くなったもの、壊れたものを一旦取り除き新たな機能を付加して生まれ変わらせる
→新たに造りかえるイメージ

ただ、「リノベーション」という言葉が盛んに使われるようになってまだ10年余り。こういった定義に関わらず言葉の響きのカッコよさから「リフォーム」的なものを「リノベーション」と呼んでいる例も散見されますし、「リノベーション」と言えそうな内容のものを言葉の馴染みのよい「リフォーム」と呼んでいる例も多いです。

リノベーション業者やリフォーム業者ごとに定義も様々です。

「フルリノベーション」や「フルリフォーム」という言葉は「室内の目にみえるもの、手に取れるものが全部新品、まるで新築みたい！」というリノベーションに広く使われている、とお考えください。

では同じようによく使われる「スケルトンリノベーション」や「スケルトンリフォーム」と「フルリノベーション」は同じでしょうか？

どちらも室内は新品同様に変わっているのでよく混同されやすいのですが、実は違います。

この「違い」がリノベーションを進める際のよくある失敗につながっています。「スケルトンリノベーション」（スケルトンリフォーム）と「フルリノベーション」（フルリフォーム）でリノベーション費用やリフォーム費用を比較しても、実は内容が結構違うことがあります。

何がどう違うのか詳しくみてみましょう。

2.「スケルトンリノベーション」と「フルリノベーション」はこんなに違う？！よくある失敗

>リノベーション事例「リノベをめぐるスタイリッシュな冒険」｜リノまま

「フルリノベーション」でも「フルリフォーム」でも「目に見えるものは新しくなっている」けれど「目に見えないところはどうなってるの？」というのがポイント。

「目に見えないところ」をどのくらい新しくつくりなおしているか、によって同じ「フルリノベーション」でもリノベーション費用や工期は大きく変わりますし、実は「暮らしやすさ」や安心して長く暮らせるか、なんかにも影響が出ることもあります。

・フルリノベーションときいていたのに配管や電気配線は古いままだった
・フルリノベーションときいていたのに間取を変えようとしたら追加費用がかかってしまった

といったよくある失敗は「フルリノベーション」の定義がはっきりしていないことが原因です。

実は「スケルトンリノベーション」と「フルリノベーション」の違いも「目に見えないところ」の工事をどこまでやっているかという点にあります。

「フルリノベーション」といってもどんな内容のことを指しているのか、ご相談しているリノベーション会社やリフォーム会社と共通の認識をもった上で進めた方が安心です。

よく「フルリノベーション」と呼ばれる工事を3種類に分類してその特徴をみておきましょう。

3.表層リノベーションとは

目に見えるもの「だけ」を新しく、キッチン、お風呂、洗面、トイレといった住宅設備機器は全て新品に交換。床のフローリングや壁のクロスも貼り換え。これはいわゆる「表層リノベーション」です。

目に見えるもの「だけ」を新しくしているので、目に見えない箇所、床の下地、壁の下地といったフローリングやクロスをはがした跡の箇所は古いまま。 配管や電気配線についても元の古いままになっています。間仕切り壁も元の壁の表面を貼りかえるだけ、というケースが多いので、間取りもほぼ元のままです。

3-1.表層リノベーションのメリットとデメリット

こういった「表層リノベーション」の最大のメリットは「費用がおさえられること」です。一方で配管や電気配線は古いままにしている点がデメリット。この先長く暮らしていく上ではどこかで配管や電気配線の老朽化への対応が必要になります。

配管や電気配線の老朽化を放置してしまうと漏水や漏電といったトラブルに見舞われる可能性もあるので注意が必要です。また、「表層リノベーション」では壁や床の下地をそのまま利用することが前提になるため、間取りの変更はできるところとできないところがでてきてしまいます。

その他、マンションでも戸建てでも「表層リノベーション」では断熱補修は難しいですし、戸建で耐震補強が必要な場合なども「表層リノベーション」では難しいです。

3-2.表層リノベーションの費用と工事期間

目に見えるところ「だけ」の工事になるので、工事にかかる時間も費用も他の「フルリノベーション」よりはおさえられます。が、その費用と工期は会社や工事内容によって様々なので、一概には言えません。スケルトンリノベーションの費用や工期の相場をもとに考えていくとよいでしょう。

東京でのフルリノベーションの費用相場は1㎡あたり税込16万円～22万円程度が目安です。またフルリノベーションの設計期間が2～3ヶ月、工事期間は3ヶ月強が目安になります。これらは通常は後に述べる「スケルトンリノベーション」の費用や工期をさしています。

従って、例えば、「1㎡あたり税込10万円」など、上記の目安よりも極端に「安い」ことを謳っているリノベーション会社やリフォーム会社は「表層リノベーション」のことを言っている可能性が高いです。とても安い「リノベーション定額パック」なんてのも内容を細かくみていくと「表層リノベーション」だった、なんてケースもあります。

お買い得な「リノベーション済みマンション」を見つけたときに、その工事内容をチェックしてみると、こういった「表層リノベーション」だけをおこなっているケースがしばしばあります。比較的築年数の新しい物件であれば、こういった「表層リノベーション」もアリですが、築30年前後を超えるような、そろそろ配管の寿命が近い物件の「表層リノベーション」に飛びついてしまうと、買ったはいいけど、すぐにまたまた工事しないといけなくなった、なんてことになりかねません。

安いリノベーションには必ず理由があります。表層リノベーションにしているだけでなく、使う素材も安いものに限定していくと費用自体はどんどん安くなります。相場よりも安いサービスについては必ずその内容と安い理由を確認した上で利用するようにしましょう。

4.スケルトンリノベーションとは

目に見えないところも含めて全て新しく、お住まいの内装を一旦全て壊してスケルトン状態に、マンションの場合は「コンクリートの箱」状態になってそこから内装を全て作り直し。だから間取も一新、住宅設備機器のみならず、配管や電気配線、床や壁の下地含めて全てが新品になります。

これがいわゆる「スケルトンリノベーション」。よく「スケルトンリフォーム」と呼ばれるものも同じです。 建物の構造を支える躯体だけの状態（＝スケルトン）にして内装と呼ばれるものは全て作り直します。

4-1.スケルトンリノベーションのメリットとデメリット

こういった「スケルトンリノベーション」の最大のデメリットは「費用がかさむこと」です。

今あるものの表面をとりかえるだけの「表層リノベーション」とは異なり、

1 まずは今ある内装を全て壊す
2 壊した際の廃材を捨てる
3 ゼロからあたらしく内装の骨組みとなる床や壁の下地を組む
4壁や床の下地の上に内装仕上げをしていく

ということになるので、そもそもの工事の工程が多くなります。「表層リノベーション」の場合は１と2が内装の表層のみと小規模になり、3の工程がなくなります。

当然使用する資材も多くなりますし、関わる職人さんの人数や日数も増えていきますのでどうしても費用は割高になります。もちろん時間がかかるので工事期間も長くなります。

一方で、床や壁は下地から全てつくりなおすので、間取りは自由に変えられますし、老朽化した配管、電気配線などを全てなおすことができます。必要があれば床、壁、天井に断熱材をいれてつくりなおすこともできますし、キッチン、洗面、トイレといった水回り設備の位置を変えることもできます。戸建ての場合は耐震補強なども対応できます。

リノベーションが「自由」にできて長く住んでいく上で「安心」な住まいになることが最大のメリットです。

＜解体後写真　完全スケルトン＞

↑いかにもリノベ！という感じの解体後写真ですね。内装がキレイになくなって文字通り「コンクリートの箱」になっています。

4-2.スケルトンリノベーションの費用と工事期間

スケルトンリノベーションの費用相場は1㎡あたり税込16万円～22万円程度が目安です。また設計期間が2～3ヶ月、工事期間は3ヶ月強が目安になります。

したがって、リノベーションの設計をはじめてから実際に住むことができるようになるまでには半年程度の期間が必要です。お金の方は60㎡のお部屋のスケルトンリノベーションでは1000万円弱～1300万円強のリノベ費が必要になる、ということになります。

一般的にいろいろなポータルサイトやリノベーション会社などは「フルリノベーション」＝「スケルトンリノベーション」といった案内をされることが多いので「フルリノベーション」の目安費用をみると相場感はつかむことができます。先にも述べたように上記の費用相場と大きく異なる金額がでてるときは工事やサービスの内容を細かく確認してみましょう。

4-3.スケルトンリノベーションの注意点

戸建てでもマンションでも、スケルトンリノベーションといえども間取りの変更や設備の移動については制限がある、という点には注意が必要です。

マンションの場合は建物が「壁構造」と呼ばれる構造だった場合は、建物の構造を支える「耐力壁」があり、それらを壊して間取りを変更することはできません。

マンションではこの他にもパイプスペースとよばれる共用部の給排水管などの配管を通すスペースは移動することはできません。またキッチンやお風呂などの水回り設備はこのパイプスペースに排水を流せるように接続しなければならないため、設置可能な場所にも制限がでてきます。

戸建ての場合もツーバイフォー（２×４）工法と呼ばれる工法で建てられた建物は、箱型の壁をブロックのように組み合わせて建物の構造を支えているため間仕切り壁を容易にこわすことはできません。

もちろんツーバイフォー工法以外の戸建住宅でも、建物の構造上こわせない壁があったり、間取り変更時には補強が必要な箇所もあったりします。

建物を骨組みだけにする「スケルトンリノベーション」や「スケルトンリフォーム」であっても、当然ながら「骨組み」はしっかり残すことになるので、間取り変更や設備の配置には制限がある、という点はしっかりおさえておきｍしょう。

と、ここまでは多くのリノベーション関連のサイトや本で謳われている内容なので、ご存知の方も多いことでしょう。

私たちもリノベーションについては費用以上にまず「長く住まわれる上での安心」を確保できるように、目に見えない箇所についてもできる限り新しくしてしまうようにお薦めしています。でも本当にそれだけでよいのでしょうか？SDGsが浸透しつつある今日、なんでもかんでもスケルトンにして全て壊してしまって本当によいのでしょうか？

5.セミスケルトンリノベーションとは

目に見えるところは全て新しく＋目に見えないところは必要に応じて「柔軟に」新しく。

お住まいの内装をほぼ「コンクリートの箱」状態（＝スケルトン）にしつつ、それでもクロスやフローリングをはがしたあとの「壁の下地」や「床の下地」については様々な条件に応じてそのまま使えるものかどうかを判断します。電気配線や給排水管など重要な部分についてはしっかりと更新していきます。

そのため、間取りも「変えたいところ」は一新、住宅設備機器のみならず、配管は電気配線はしっかりと新品になります。

これがいわば「セミスケルトンリノベーション」。 内装も間取りも一新されているように見えるのですが、細かいところに「そのまま使えるか全てとりかえるか」といった判断を重ねているものです。

一般的には聞きなれない「セミスケルトンリノベーション」という言葉ですが、私たちリノままがよりよいリノベーションを実現するために名付けてみました。

＜解体後写真＞一部残しているもの

↑この写真は「セミスケルトン」です。壁下地が少し残っているのが見えますね。

5-1.セミスケルトンリノベーションのメリットとデメリット

セミスケルトンリノベーションの最大のメリットはリノベーション費用と工事期間が少し節約できること、配管などの見えない箇所も更新できること、間取りを自由に変更できること、の3点です。

先に述べた「表層リノベーション」と「スケルトンリノベーション」のイイトコ取りですね。

デメリットはリノベーションの難易度があがることにつきます。セミスケルトンリノベーションでは再利用してよい壁の下地かどうか、再利用してよい床の下地かどうか、をプロが判断した上でなければよいリノベーションになりません。

そんなセミスケルトンリノベーションのポイントは次章で詳しくお伝えします。

5-2 セミスケルトンリノベーションの費用と工事期間

セミスケルトンリノベーションの場合、リノベーション費用が少し抑えられます。フルスケルトンリノベーションでは1㎡あたり税込み16～22万円程度が相場になりますが、うまくセミスケルトンを利用すると100万円前後節約ができることもあります。

工期についてはほぼスケルトンリノベーションと同じですが既存のものが利用できる分、わずかですが短縮できることがあります。

6. スケルトンリノベーションの裏技！プロにしかできない「セミスケルトンリノベーション」のポイント

>リノベーション事例「高さで繋ぐ。」｜リノまま

多くのお客様がリノベーションお打合せの後、夢が膨らみすぎたゆえのご予算オーバーに頭を悩ませます。悩むのは私たちリノままの設計士も同じです。

リノベーションで最も大切なのは「暮らしのコンセプト」と「無理のない資金計画」です。どちらが欠けても満足のいくリノベーションは実現できません。

なので、限られたご予算の中で、できるかぎり「こんな暮らしがしたい！」「こんな住まいにしたい！」といったご要望を実現するようにしたい。だからこそ、それぞれのご要望と対象のお住まいにあわせて、「お金をかけるところ」「節約するところ」のメリハリをつけなければなりません。

そんなとき、リノままの設計士がお客様の多くにご提案しているのが「セミスケルトンリノベーション」。

リノベーションを進める上での「安心」はとても大切ですが、なんでもかんでもスケルトンリノベーションにしてしまうのが必ずしも正解ではありません。

もちろん、配管や電気配線といった見えないところでもしっかりと新品に交換が必要なところは今後のために対応していきます。が、壁下地や、二重床の下地部分については、それぞれのお住まいの今の状態をみた上で、「全て壊してつくりなおすべき」か「そのまま既存のものを活用して費用をおさえるべき」か、を個別に判断していきます。

そうすることで、リノベ費の膨張をおさえながら、優先すべき内容に予算を割いていくことができるようになります。もちろんこういった形で下地を再利用したお住まいでも目に見えるところは全て新しくなっているので、見た目は新品同様になります。

ただどんな物件でも費用削減「だけ」を考えて床下地や壁下地を再利用しようとするとその後の暮らしにリスクを抱えてしまうことも多々あります。床下地、壁下地といったものを再利用すべきかどうか、は物件ごとに状況を細かく見ながらでないと判断できません。そのため、現地調査のときにどのくらいしっかり見ておくか、が極めて重要です。

リノままでは主に以下のようなポイントで「本当に再利用して費用をおさえてよいか」を見極めていきます。

・築年数が極端に古くないか
→さすがに築40年、50年といったマンションではじめて大規模なリノベをする、といった際は完全にスケルトンにした方がよいです。が、多くの方がリノベーションを検討される築20～30年くらいのマンションでは壁の下地はそのまま使える状態であることが多いです。

・結露していないか
→よく子供部屋として使われる北側のお部屋はどうしても結露しやすいもの。リノベ前の状態で壁紙にカビがはえていたり、クロスを少しはがしてみたときに下地にカビがはえていたり、といった場合は当然ながら下地から全てやり直します。

・リノベーション後のプランがどうなっているか
→リノベ後に特に棚や造作家具などを取り付ける予定がない壁であれば、下地を新たにつくる必要もなく、元の下地を再利用することも検討できます。このほか、電気配線やインターホンの設置個所なども想定したときに、特に影響がない箇所であれば再利用は可能です。

・リノベ前の状態で二重床になっているか
→多くの方がリノベーションをきっかけに床を二重床にします。その際、リノベ前から二重床になっているマンションもたまにあります。これらはだいたい築20年程度以内の建物なので、床の下地については全てやり直す必要がないケースもしばしばあります。

上記は一例ですが、こんな風に、「リノベ後にどんな状態にするか」「リノベ前の今の時点でどういう状態になっているか」の両方が見極められる、リノベーションのプロだからこそできる「セミスケルトンリノベーション」

うまくメリハリをつけるとリノベーション費用が100万円以上変わってくることもあります。 決して安い買い物ではないリノベーションを成功させるために、工事の中身にメリハリをつける高度なテクニックです。

7.スケルトンリノベーションの費用を節約！セミスケルトンリノベ事例

リノままでは多くのお客様がセミスケルトンリノベーションで素敵なお住まいを手に入れています。どのお住まいも間取りも素材もガラっとかえて暮らしやすく変わっています。 リノままの施工事例でみてみましょう。

事例1）73㎡　1152万円　【趣味を飾る大人の隠れ家】

3LDKのお住まいをロフト付のワンルームに大胆に間取り変更した事例。お子様が巣立った後、ご夫婦のこれからの暮らしを楽しむために、ご夫婦それぞれの趣味の空間をしっかりつくって快適に暮らせるようにリノベーションしています。73㎡で1100万円強のリノベーション費用とリノベ費がしっかり節約できいているのはセミスケルトンリノベーションをうまく活用したためです。

事例2）66㎡　1238万円　【“家族思い”な快適ハウス】

冬の結露が気になること、大きくなってきたお子様のためにお部屋を用意したくなったことをきっかけに「広場」のようなリビングやロフトをつくってご家族みんなが快適に過ごせるようになった住まい。結露対策のために二重窓を設置した一方、床を残す箇所をうまくつくって費用もおさえています。

8.まとめ

>リノベーション事例「made of wood」｜リノまま

ひとことで「フルリノベーション」といっても、内容を細かく確認すると「表層リノベーション」の場合もあれば「スケルトンリノベーション」の場合もあります。

でもこの両極だけでなく、実際のお住まいの状態をみつつ、活かせるものを利用する、という「セミスケルトンリノベーション」という方法もあります。

だって、リノベーションだからといって何でもかんでも壊して捨ててしまうのって、エコじゃない。もったいなくないですか？

リノベーションを検討する際には、限られた予算を有効に活用するためにも、こういった提案の引き出しが豊富な会社を選んでみてはいかがでしょうか？

もちろん私たちリノままも皆様をお待ちしております！！

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どうやって選べばいいかわからない！
そんなあなたに会社選びのヒントをこっそりお知らせします。

投稿 スケルトンリノベーションの裏技　費用と工期を節約できる「セミスケルトンリノベーション」とは？ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

中古戸建て探しのポイント①では、戸建ての「構造」からリノベーションの費用が変わってくるということをお話ししました。

続いて見極めるポイントは、「築年数」。

一見、築年数が古ければ古いほど、物件価格は安いように見えますが、その後リノベーションすることも考えると、結果的にお買い得なのはどちらなんでしょうか？

耐震基準によって異なる物件の特徴や、それによって必要な工事のステップから、探すべき物件の条件をご説明していきます。

目次

1. チェックすべきは耐震基準！～建築基準法の変遷～

2. 築年数によって変わる、必要な工事のステップ

3. 賢い戸建ての選び方

1. チェックポイントは耐震基準！～建築基準法の変遷～

中古の戸建てを探す場合に、築年数が大きく費用に影響してきます。

ここで築年数のチェックポイントを知っておきましょう。

築年数でチェックすべきところは、耐震基準。

建てられた年によって、次の３つに分けられます。

①旧耐震基準　1981年（S56年）以前の建物
※建築確認申請時点のため、建物完成時期で判断する場合は1982年（S57年）以前の建物だと旧耐震である可能性が高いです。
②新耐震基準　1982年（S57年）～1999年（H11年）の建物
③現行基準　2000年（H12年）以降の建物

表でご覧いただくと次のようになります。

表に記載のとおり、過去に地震の被害があって、建物の基準が改正されてきました。

そのため、古い建物の場合は現行の耐震性を確保するために「耐震補強が必要」になるのが大きなポイントです。

2. 築年数によって変わる、必要な工事のステップ

耐震基準によって、建物の造りが異なることがわかりましたね。

では、具体的に中古の戸建てをリノベーションする場合、どのような工程が必要になるのでしょうか？

それぞれの年代の建物で知っておくべき特徴は、以下の通りです。

＜旧耐震の建物の場合＞
●基礎が布基礎または鉄筋が入って無い基礎の可能性があるため、基礎の補強が必要になる。
●当時は大工さんが感覚で耐力壁（筋交）を入れていることがあり、
図面と相違することが多い。
●地盤改良工事は義務化される前なので、ほとんど行われていない
●建築確認はしているが、検査済証がないことが多く、増改築ができない場合がある
●全面的に耐震補強が必要
●給水排水管など劣化が進んでいるため交換が必要なことが多い
●外壁や屋根の劣化のため、屋根葺き替えや外壁張り替えなどの大掛かりな工事が必要なことがある
●外壁、屋根の塗装工事や雨樋交換など外部工事の費用がかかる

＜新耐震の建物の場合＞
●基礎は鉄筋コンクリート基礎の布基礎やベタ基礎が多い
●在来軸組工法の他、2×4工法、パネル工法などもあるので構造の見極めが必要
●地盤改良工事は義務化される前なので、ほとんど行われていない
●部分的な耐震補強（耐力壁の追加、金物追加）が必要
●建築確認はしているが、検査済証がないこともあり、増改築ができない場合がある
●状況に応じて給水排水管など劣化が進んでいるため交換が必要な場合がある
●外壁、屋根の塗装工事や雨樋交換など外部工事の費用がかかる

＜2000年基準の建物の場合＞
●基礎は鉄筋コンクリート基礎の布基礎やベタ基礎が多い
●在来軸組工法の他、2×4工法、パネル工法などもあるので構造の見極めが必要
●地盤改良工事は義務化されており安心。
●外部は劣化状況により、塗装工事などメンテナンスが必要な場合がある

このように、現行安全とされる基準に近づけるように工事をするため、古い物件ほど工事の内容が多く、新しい物件ほど工程が減っていきます。

この工事内容の違いが、「新しい物件の方がリノベーションのコストが安くなる」理由だということがわかりますね。

3. 賢い戸建ての選び方

>リノベーション事例「コペンハーゲンな家」｜リノまま

建物自体の補強にコストがかさむと、リノベーション予算を圧迫してしまい、内装やインテリアのこだわりを断念せざるをえない…という残念な結果になりかねません。

戸建ての物件探しの場合、「築年数」の観点からは、「新耐震基準」「2000年基準」の建物から優先的にご検討していただくのが賢い判断です。

「構造」や「工法」のキーワードも合わせると、「木造」、「在来軸組工法」、「2×4工法」の戸建てを選ぶことが、予算内でリノベーションするために、最も自由度の高い物件ということになります。

「こんな場合はどうなの？」など、個々の建物による疑問などもあるかと思います。

ご相談は随時受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせくださいね。

その他、「広さ」や「土地」などについては、また次回の記事で。

関連記事

〇中古戸建て探しのポイント⓪～はじめに～
●中古戸建てはリノベーションの金額がマンションよりもかかる？
●戸建て修繕費はマンションと同じく必要？
中古戸建ての物件探しは誰にお願いしたらいい？等、
「まずは自分で探してみたい！」という方が疑問思っているポイントをご説明してきます。

〇中古戸建て探しのポイント①～戸建てリノベは「構造」によって費用が変わる！～
戸建ての構造は大きく分けて、木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。
物件の構造によっては、リノベーション費用が余計にかかったり、プランの制限が出たりすることもあるのです。

〇中古戸建て探しのポイント③～建物や土地のサイズ感を知っておこう～
中古戸建てを探してみよう！と思った時に分かりづらいのが「建物」や「土地」のサイズ感。
「マンションなら70㎡や80㎡でもイメージしやすいけど、一戸建ては階段や廊下などのスペースもあるから同じ70㎡や80㎡だと狭いし、どれくらいの広さが必要なのかなぁ。」
「建物の図面は掲載されているけど、部屋の広さも分からないし、１Fと２Fの大きさも分からない。土地の形状も書いてないし、駐車場があるのかどうかもわからない」など。
そこで、まず、どのくらいのサイズの建物、土地を探せばよいか自分達の求めている「サイズ感」を確認していきましょう。

〇中古戸建て探しのポイント④～土地の形状や向きそれぞれのメリット・デメリットを知っておこう～
中古物件を探し始めると、道路や敷地の条件もいろいろ。
そこでそれぞれの特徴をまとめてみました！

〇中古戸建て探しのポイント⑤～ライフラインについて～
給排水、電気、ガス、TV、インターネット、電話…どれも当たり前のように使っている「ライフライン」　　　　　　　　　　　　　　見落としがちですが、戸建探しではお家の前までひかれているかどうかは様々。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　しっかり見ておかないと思ってもなかったところでお金や手間がかかってしまうので要注意！

〇引きこもり物件探しのススメ

「さあ物件探しからはじめよう！」なんて時期ですが、天気が悪かったり、ウィルスが気になったり、出かけるのはやめとこうかな、なんて方へ。
物件を「決める」ためには現地をしっかり見るのが大事ですが、実は8割がた、自宅を出る前に勝負がついています！
まずはおうちで、「引きこもり物件探し」をおススメします。

投稿 中古戸建て探しのポイント②～「古いほど高くなる？」築年数から見極めよう～ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

戸建ての中古物件探しはマンションと比べても難しいことばかり、建物の種類も違えば、そこにかかるリノベーションの費用も大きく違います。

みなさまが疑問に思っているのは、こんなことではないでしょうか。

●中古戸建てはリノベーションの金額がマンションよりもかかる？
●戸建て修繕費はマンションと同じく必要？
●中古戸建ての物件探しは誰にお願いしたらいい？

「まずは自分でも探してみたい！」という方のために、「中古戸建て探しのポイント」をシリーズでご紹介していきます。

目次

1. 戸建てリノベは内容で大幅に金額が変わる

2. 戸建ての場合もマンション同様メンテンナンス費用は必要

3. 中古戸建ての物件探しは建築士のいるリノベーション会社にお願いしたほうが良い

1. 戸建てリノベは内容で大幅に金額が変わる

中古戸建てのリノベーションの金額はどのくらいかかるのでしょうか？

これはどこまで工事するかによっても大きく変わります。

例えば、1,000万円でできるものもあれば、極端な話、3,000万円かかるなんてことも！

戸建てリノベは内容によって違うため、ここではそれを覚えておいていただけたらと思います。

まず、戸建てリノベの場合、大きく分けて、次の２つがあります。

『内装リノベーション』と『内装＋外装リノベーション』です。

これらに付随して、『修繕工事』や『耐震補強』、『外構リノベーション』などの工事が必要なケースもあります。

これを全部やろうとすると場合によっては建替えた方が安い！なんてこともあります。

●『内装リノベーション』
マンションリノベと同様に、新しいキッチンやお風呂、間取りも変更して…など、中だけを自由にリノベーションするイメージです。
細かくは建物の構造、年代にもよりますが、費用感は大体マンションリノベと同じくらいか若干プラスくらいのイメージです。
例えば、90㎡の建物なら『1300万円～1700万円』あたり。

●フルスケルトンの『内装＋外装リノベーション』
内装のリノベーションだけでなく、『玄関位置を変える』『窓を大きくする』や『外観デザインを変える』『屋根や外壁を新しくする』など外装のリノベーションをする場合です。
費用感は内容にもよりますが、『1700万円～2500万円』など一気にコストがあがります。

●その他付随する工事、『修繕工事』や『耐震補強』、『外構リノベーション』
内装だけのリノベーションでよくても、外壁や屋根が傷んでいたり、古い家の場合は何かと修繕工事が必要なケースがあります。
例えば、外壁・屋根塗装で150万円、雨漏れがあれば直すのに50万円、耐震補強が必要な場合は100～200万円、お庭をリノベーションなら200万円～300万円などの工事が必要なこともあります。
ここであげた金額は建物や年数により異なるので、実際にいくらかかるのかは建築士のいる会社に良く相談したほうが安心です。

2. 一戸建ての場合もマンション同様メンテンナンス費用は必要

マンションの修繕積立金がもったいないから、一戸建ての方がいいのかな？と思っている方がいらっしゃいましたら、ちょっと待ってください。

要注意です！

結論から言えば、マンションと同じで一戸建ても修繕費は必要です！

でも、どのくらい必要なの？と聞かれた際に私が説明しているのは『月々2万円くらいは修繕費として貯蓄しましょう』とお話しています。

「あれ？マンションと変わらない？」と思いますよね。

＞住まいのメンテナンススケジュール｜住宅産業協議会（クリックで拡大）

表に記載のとおり、外壁・屋根塗装やベランダ防水は10年に1回のメンテナンスが必要で、防蟻処理は5年に一度。

30年で800万円くらいかかる計算です。

そうすると1年あたり26万円くらい。

月々2万円くらい必要な計算になるのです。

そうなのです、修繕の費用の面では、マンションと変わらないのです！

反対に、マンションと異なるのは、戸建ての場合には自分で修繕を計画的にしなくてはいけないというところです。

あとは、草むしりや芝刈り、掃除といったご自身でのお手入れも必要です。

3. 中古戸建ての物件探しは建築士のいるリノベーション会社にお願いしたほうが良い

>リノベーション事例「コペンハーゲンな家」｜リノまま

中古戸建ての物件探しはマンションとは大きく異なります。

マンションであれば外周部のコンクリート部分を除けば、自由にリノベーションができるのがほとんどであるため比較的簡単であり、建築士の資格もいりません。

ですが、戸建ての場合の物件は建物の仕様や、構造も違うし、リノベーションの自由度も費用もかわってきます

●一戸建ては物件が調べにくい（所在不明、立地が不明）
マンションの場合は建物名が出ているのでわかりやすいですが、一戸建ての場合はWEBで調べても住所が掲載されていません。
そのため、不動産屋さんにその都度問合せしないとわからないので大変

●様々な工法で建てられているため、プロでないとリノベーションの自由度の判断がむずかしい。

●築年数によりかかるコストが大きく変わる

●メンテナンスされているどうかが重要
マンションは管理会社がしっかりとサポートしながら大規模修繕等を行っているので安心ですが、一戸建ての場合は売主次第でしっかりとメンテナンスされている建物もあれば、全然メンテナンスがされていなく、構造が劣化している建物もあります。

●さまざまな法令が関係するため、建築士でないと判断がつかない

以上のような理由からマンションのリノベーションとは異なり、多岐にわたる知識が必要なため、戸建て経験のある建築士の在籍する会社にお願いするのが安心なのです。

リノままでは、「中古戸建て探し＋リノベーション」のご相談も承っております。

これから数回に分けて、「中古戸建て探し」の物件探しのポイントを説明していきますので、チェックしてみてくださいね。

関連記事

〇中古戸建て探しのポイント①～戸建てリノベは「構造」によって費用が変わる！～
戸建ての構造は大きく分けて、木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。
物件の構造によっては、リノベーション費用が余計にかかったり、プランの制限が出たりすることもあるのです。

〇中古戸建て探しのポイント②～「古いほど高くなる？」築年数から見極めよう～
続いて見極めるポイントは、「築年数」。
一見、築年数が古ければ古いほど、物件価格は安いように見えますが、
その後リノベーションすることも考えると、結果的にお買い得なのはどちらなんでしょうか？
耐震基準によって異なる物件の特徴や、それによって必要な工事のステップから、探すべき物件の条件をご説明していきます。

〇中古戸建て探しのポイント③～建物や土地のサイズ感を知っておこう～
中古戸建てを探してみよう！と思った時に分かりづらいのが「建物」や「土地」のサイズ感。
「マンションなら70㎡や80㎡でもイメージしやすいけど、一戸建ては階段や廊下などのスペースもあるから同じ70㎡や80㎡だと狭いし、どれくらいの広さが必要なのかなぁ。」
「建物の図面は掲載されているけど、部屋の広さも分からないし、１Fと２Fの大きさも分からない。土地の形状も書いてないし、駐車場があるのかどうかもわからない」など。
そこで、まず、どのくらいのサイズの建物、土地を探せばよいか自分達の求めている「サイズ感」を確認していきましょう。

〇中古戸建て探しのポイント④～土地の形状や向きそれぞれのメリット・デメリットを知っておこう～
中古物件を探し始めると、道路や敷地の条件もいろいろ。
そこでそれぞれの特徴をまとめてみました！

〇中古戸建て探しのポイント⑤～ライフラインについて～
給排水、電気、ガス、TV、インターネット、電話…どれも当たり前のように使っている「ライフライン」　　　　　　　　　　　　　　見落としがちですが、戸建探しではお家の前までひかれているかどうかは様々。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　しっかり見ておかないと思ってもなかったところでお金や手間がかかってしまうので要注意！

〇どこみても同じに見える！リノベ会社ってどうやって選ぶ？？

リノベ会社ってどんなサイトみてもどこも同じに見える！
どうやって選べばいいかわからない！
そんなあなたに会社選びのヒントをこっそりお知らせします。

投稿 中古戸建て探しのポイント⓪～はじめに～ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

さあ物件を見に行こう、内見だからしっかりチェックしなきゃ！とはいえ、内見のときは今住んでいる方の家具や荷物が沢山おいてあったり、逆に何もないガランとしたお部屋だったり、なかなか「広さ」のイメージがつかめません。

リノベーションのプロは内見にいくときにさまざまなポイントを見ているもの。

その中であなた自身も今からすぐ使える「寸法」の豆知識をこっそりお知らせします。

「理想の暮らし」は「寸法」によって「現実の毎日」にぐっと近づきます！

※この記事は、【物件を見るとき必携！リノベのプロがこっそり教える寸法豆知識 ＜平面編 その1＞】の続きです。

○【物件を見るとき必携！リノベのプロがこっそり教える寸法豆知識 ＜平面編 その1＞】

寸法の基本、リビングダイニング、キッチン編についてご紹介。
・図面の「寸法」は全てミリ単位！まずは慣れよう！
・要注意！「キッチン」は錯覚の宝庫！
・ダイニングテーブルは椅子を引くスペースを忘れずに！

目次

1 シンプルな寝室に置きたいもの

2 ウォークインクローゼットが欲しい！でも大きさは注意！

3 くつろぎの時間！お風呂ではゆったり過ごしたい！

4 まとめ

1. シンプルな寝室に置きたいもの

>リノベーション事例「わたしのシンプルライフ」｜リノまま

リノベーション前提で物件をご覧になるお客様から「寝室はシンプルにして狭くてもよい」「寝室のスペースをおさえてLDKを広々としたい」なんてご要望もよくききます。

そんなとき、一般的なベッドの大きさが頭に入っているとイメージしやすいです。

シングルベッドは幅1000mm×長さ2000mm～2100mm、ダブルベッドは幅1400mm×長さ2000mm～2100mmです。

「長さ」の方は寝るところの長さだけで2000mm程度ですが、頭のところに板なんかがついたタイプのベッドだともう少し大きくなって2100mm弱くらいになります。

もちろんキングサイズなどさらに大きなサイズの場合はこれらを目安に考えればOKです。

あとは寝室にベッドを置く、あるいは布団をしくとして、その他、通路がどのくらいほしいか、ナイトテーブルなんかをどのくらい置きたいか、なんかを考えると必要な広さはイメージできます。

そうすると、内見のときに、「この部屋の広さはここまででいいから、今の壁をもっと手前に動かしてその分リビングを広くしよう」なんてイメージが少しわきます。

2. ウォークインクローゼットが欲しい！でも大きさは注意！

>リノベーション事例「デコレーション・ハウス」｜リノまま

「この辺をウォークインクローゼットにしたい！」よくご案内のときにお客様からそんな声をききます。

よくあるのは、「それだけだとスペースが足りない、もっとスペースを使いますよ」というケース。

ウォークインクローゼットはその名の通り「ウォークイン」で「歩いて入れるクローゼット」！歩いて入るための「通路」のスペースを忘れがちなので要注意です。

「人ひとりが正面を向いてギリギリ歩けるくらいの通路」の幅は600mm程度。

キッチンの通路のように人がすれ違うことまでは考慮しないのが通常です。

続いてクローゼットの大きさですが、男性の服を収納するためには600ｍｍ程度、女性の服を収納するためには550ｍｍ程度の奥行が必要になります。

すると、
クローゼット分550～600ｍｍ＋通路600ｍｍ＋クローゼット分550～600ｍｍ＝1800ｍｍ程度

どうでしょう？

通路があって両側に服をかけられるウォークインクローゼットには約1.8ｍのスペースがほしいところ。

思ったよりも場所をとりませんか？

3. くつろぎの時間！お風呂ではゆったり過ごしたい！

>リノベーション事例「ミニマルで豊かな家」｜リノまま

最後にお風呂の話。リノベーションでも多くの方がユニットバスをいれています。

よく不動産会社とかメーカーのショールームの方とお風呂の話をすると「いちにーいちろく」とか「いちよんいちはち」とか聞きなれない言葉が飛び交っていませんか？

これはユニットバスのサイズのこと。

「1216」とか「1418」とか4つの数字を並べてサイズをあらわしています。

例えば「1418」の「14」はユニットバスの下図の縦方向のサイズが140cm、「18」は横方向のサイズが180cmということです。

マンションの場合は戸建よりもユニットバスのサイズは少し小さ目で「1216」「1317」「1418」といったサイズのものが一般的です。

古いマンションだと「1116」といったさらに小さなサイズを使っていることもあります。

「足をのばしてゆったりお風呂に入りたい」そんな方はこの「12」「13」「14」といった数字にご注目！

「12」は湯舟の縦方向のサイズが120cm、「13」は130cm、「14」は140cmということなので、いわゆる「湯舟の広さ」に直結します。

「たかが10cmの違いでしょ！」なんて侮ることなかれ！

実際に浸かってみると「広い！」とか「窮屈かな！」とかかなり反応は分かれます。

マンションによっては構造上の問題や他のスペースとのかねあいでお風呂のサイズを大きくできないケースや大きくできても他の間取りに問題がでてきてしまう、といったケースが多々あります。

お風呂の大きさ自体は普段あまり意識したことはないかもしれませんが、「自分たちにとって最低限どのくらいのサイズがほしいか」は早めに考えておいた方がよいポイントです。

メーカー各社のショールームにいくといろいろなお風呂が飾ってあります。

靴をぬいで実際に中に入ることもできます。

もちろんお湯はためてないので、服はきたままですが、広さの感覚はつかめます。

ショールームでは大きなサイズの商品が目立つところにたくさんありますが、それらよりも「12」「13」「14」といった実際に自分たちが使う可能性が高いサイズのものを探し出して実際に入ってみるのをおすすめしています。

同じ「13」サイズでもメーカーによって、商品によって広く感じられるものもあるかもしれませんので。

物件をみにいくとどうしてもキッチンとかリビングに目を奪われがち。

特にリノベーション前提だと、「キッチンをこのあたりにしたい」「ここの壁を壊して全部リビングにしたい」なんて話で盛り上がります。

ついついお風呂、洗面、トイレといった場所はさらっと見て終わりたくなりますが、どれも毎日使う場所。

これからの暮らしを楽しくするために感覚を研ぎ澄ませてみましょう。

4. まとめ

>リノベーション事例「未完成」｜リノまま

こうやっていろいろな「寸法」の話をしながら物件をみると、リノベーション後の姿が少しイメージしやすくなります。

「理想の暮らし」は「寸法」によって「現実」に近づいていきます。

だけども要注意！

ここであげた「寸法」はあくまで「一般的」なもの。

新しい住まいでは「絶対このキングサイズのベッドを置きたい！」とか、「ダイニングテーブルにあこがれのブランドのものを使いたい！」とか、先に「置きたい家具」が決まっているのであれば、同行するリノベーション会社の担当に先に伝えておきましょう。

そんな家具を主役にしたときにしっかりスペースがとれるかどうかも一緒にみてもらえます。

もちろんあなた自身の憧れの「暮らし」のために「どうしても使いたい！」というものに限定しておくのが理想です。

物件探しを始める前に沢山考えたとおり、予算も時間も限りがありますので。

「あれも、これも」ってなって迷子になってしまうのも、目の錯覚に踊らされて「こんなはずじゃなかった」ってなるのも避けたいですもんね。

＜本日の寸法情報のおさらい＞

◎通路の幅
・ウォークインクローゼットの入り口など人が正面を向いて通るギリギリの幅：600ｍｍ
・マンションの廊下　850～900ｍｍくらい
・キッチンの後ろ側　最小700ｍｍだと狭い！一人で使う前提で800ｍｍ（すれ違えるのであればもっと広めに）

◎間仕切り壁の厚さ　70mm

◎ベッドの大きさ
・シングル　幅1000ｍｍ×奥2000ｍｍ
・ダブル　　幅1400ｍｍ×奥2000ｍｍ

◎冷蔵庫の大きさ（設置位置）　奥700ｍｍ～800mm

◎洗濯機置場の大きさ　
幅640mm×奥600mm
（ドラム式なら幅740mm×奥600mm）

◎ソファーの大きさ
・1人掛け：幅900ｍｍ×奥900ｍｍ
・2人掛け：幅1700ｍｍ×奥900ｍｍ

◎ダイニングテーブルの大きさ
・4人掛け：最小で幅1200ｍｍ／一般的には1350ｍｍ以上×奥800ｍｍ
・6人掛け：幅1800ｍｍ×奥800ｍｍ
・ダイニングテーブルの椅子も含めた必要スペース（椅子をひいて座る）：＋750ｍｍスペース必要

◎デスク
　　幅900ｍｍ×奥600ｍｍ

◎テレビ台
　　最小で幅1000ｍｍ～通常は幅1500ｍｍ程度以上×奥400ｍｍ

◎キャビネット　例
・幅1200ｍｍ×奥600ｍｍ
・幅900ｍｍ×奥600ｍｍ

などなど。
「高さ」についてはまたの機会に！

関連記事

〇築10年、築20年・・・築50年も、全部同じ「中古マンション」 どのくらい古い物件までアリ？

「中古を買って、リノベーション」で物件探しをはじめる前に「まず」知っておくべきことは「古い物件って本当に大丈夫？」「どうやって良い物件を見極めるの？」ってことと、「本当にこんなに多くのお金をかけてよいの？」「いろんな費用も含めて毎月いくら払うことになるの」ってこと。
「古い物件の見極め方」についてのお話です。

〇コロナの影響！？リノベーションの進め方はどうなる？今本当に家を買っていいの？「前向きに」悩もう！

新型コロナウィルスで世の中のいたるところで多大な影響がでていますね。
年明けから春にかけて、「そろそろ新しい住まいが欲しい」「リノベーションで今のおうちをガラっと変えたい」なんて思ってたみなさん、「今本当に家を買っていいの？」「今本当にリノベーションしてもいいの？」って不安になっていませんか？
少しだけ頭の中を整理して「前向きに」悩みませんか？

〇リノままの物件紹介＆付き添い内見とは？

その物件、買っちゃってからではもう遅い…！
「住まい探し＋リノベーション」では、理想通りにリノベーションできる物件か、というところまでチェックが必要。
大切なのは、物件探しの条件だけじゃなくて、「理想の暮らしができる住まい」かどうか。
リノままでは購入前にお客様と一緒に現地で物件を細かくチェック！
中古マンション購入のプロの目だけではなく、設計士目線でのチェックも。
リノままの物件紹介＆付き添い内見についてご説明します。

○リノままだけのサービス「100項目診断」とは？

中古マンションを買って、リノベーションってけっこう大変。
「家を買う」って行為には常に不安はつきもの。
リノままでは、物件検査・調査でチェックした項目を「100項目診断書」としてお客様に必ずお渡しします。
「100項目診断書」にはどんなチェックをしたか、どこに魅力があってどこにリスクがあるか、一目でわかる項目がならんでいます。
物件の立地だったり、管理の状態だったり、「受け入れられるリスク」か「そうでないリスク」かをきちんと判断することが大切です。

投稿 物件を見るとき必携！リノベのプロがこっそり教える寸法豆知識 ＜平面編 その2＞ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

さあ物件を見に行こう、内見だからしっかりチェックしなきゃ！

とはいえ、内見のときは今住んでいる方の家具や荷物が沢山おいてあったり、逆に何もないガランとしたお部屋だったり、なかなか「広さ」のイメージがつかめません。

リノベーションのプロは内見にいくときにさまざまなポイントを見ているもの。

その中であなた自身も今からすぐ使える「寸法」の豆知識をこっそりお知らせします。

「理想の暮らし」は「寸法」によって「現実の毎日」にぐっと近づきます！

目次

1 図面の「寸法」は全てミリ単位！まずは慣れよう！

2 要注意！「キッチン」は錯覚の宝庫！

3 ダイニングテーブルは椅子を引くスペースを忘れずに！

4 まとめ

1. 図面の「寸法」は全てミリ単位！まずは慣れよう！

>リノベーション事例「光のつながる部屋」｜リノまま

どんな暮らしをしたいか、どこまでお金をかけてよいか、そしたらどこに住めそうか、いろいろ悩んで絞り込んで、さあいよいよお部屋の内見！

とはいえ、意外とこの「内見」が曲者。

「居住中」の物件であれば今住んでる方の家具や持ち物があるけれど、本当は見た目の印象よりも広くなるかもしれません。

逆に「空室」の物件であれば「何もない」がゆえに広々と見えてしまうけれど、ここにキッチンをもってこよう、ダイニングテーブルはこのあたりに設置しよう、テレビはこのあたりがいいかな・・・

なんて、あなたの物を並べていくと見た目の印象よりも狭くなるかもしれません。

リノベーションで間取りはガラっと変えてしまうとはいえ、そもそもの家全体の「広さ」は変わりません。

内見のときにリノベーション後のイメージを描くのはなかなか難しいですが、「見た目」だけに騙されないように、「寸法」をしっかり押さえておくと便利です。

「寸法」を考えるとき、私たちは日ごろcmやmでみることが多いです。

何センチ、何メートルって言われるとなんとなくおよその大きさがイメージできるのではないでしょうか？

これがリノベーションの打ち合わせに入っていくとmmの数字が図面に沢山ならんでいきます。

1000mmっていわれてもなかなかイメージしづらいと思いますが、単に1ｍのこと。

もちろんリノベーション会社の担当者はイメージしやすいように何センチですよ、何メートルですよ、と説明してくれますが、図面にかかれた数字はあくまでmmのもの。今のうちに少しずつ慣れておくのをお薦めします。

「ここは1000！」とか「奥行が450！」とかmmの数字で寸法を話していると、プロっぽくてちょっとかっこいいですよ。

2. 要注意！「キッチン」は錯覚の宝庫！

>リノベーション事例「好きを満喫」｜リノまま

寸法を考えるときに要注意なのが「キッチン」！

古い物件をご案内していると、壁付けのキッチンによく出くわします。

「リノベーションでキッチンを移動してこのあたりにもってきたい」「対面にしたい」そんなご要望の方は非常に多いです。

キッチンの移動にあたっては、レンジフードのダクトがどちらに抜けているか、パイプスペースがどこにあるか、といった制約がありますが、その辺の専門的な話はリノベーション会社にしっかりみてもらえばよいこと。

みなさんが頭に入れておいた方がよいのは、「対面キッチンは意外とスペースを使う」ということ。

キッチンを対面にすると意外と背中側にスペースが必要です。

キッチンそのものの奥行が600～800ｍｍ、キッチンの前に立つには通路が必要なので通路幅で800ｍｍ以上。

もしご夫婦2人で料理をされる、といった場合には1,000mm以上の通路幅がないとなかなかすれ違えません。

キッチンに立った時の背中側には電子レンジや炊飯器や食器を置くキャビネットが欲しいところですが、それらの奥行は450ｍｍ～550mmが一般的。

もちろん冷蔵庫もキッチンの背中側に置くのであれば、冷蔵庫の奥行が700ｍｍ~800mm程度。

キャビネの奥行よりも冷蔵庫の奥行にあわせて通路をとらないと、「冷蔵庫の前だけ狭い！」「冷蔵庫が開けづらい」なんてことになりがちです。

するとどうでしょう？

キッチン700ｍｍ前後＋通路800ｍｍ前後＋背面のキャビネ等（冷蔵庫あわせ）700ｍｍ前後＝合計2150～2200ｍｍ程度

対面キッチンの後ろ側には最低でも2200ｍｍ＝2.2ｍ程度以上のスペースが必要になります。

図にもあるように、ペニンシュラ型、アイランド型のやや大ぶりなキッチンを使うと2500ｍｍ＝2.5ｍ程度のスペースが必要になってきます。

どうですか？

実際に物件の内見時にこのお話をしてキッチンがどの辺の位置になるかを示してあげると、「思ってたよりキッチンの位置を前に出さないといけない」「ダイニングやリビングのスペースがなくなっちゃう」とびっくりされる方も多いです。

キッチンについては幅（間口）も要注意です。1800ｍｍ、1950ｍｍ、2100ｍｍ、2250ｍｍ、2400ｍｍなど150ｍｍ刻みでいろいろな幅のキッチンがありますが、意外と忘れがちなのは「作業スペース」です。

間口の大きなキッチンでは、コンロや流し以外の「作業スペース」が広くとれます。

切った野菜をおいておいたり、できた料理を一時的に並べてみたり。

ぎりぎりの広さで考えるといざ住みはじめたら窮屈、なんてことになりがちです。

逆に幅の大きなキッチンを置きたい！って希望があれば、配置に要注意です。

マンションのお部屋の形によっては、LDKへの入り口をふさいでしまう可能性があるので。

ご夫婦で一緒に料理をしたい！作業スペースをしっかりとりたい！なんて方はⅡ型とよばれるキッチンなんかを考えてみてもよいですよ。

※参考記事

○キッチンの種類いろいろ
○リノベをめぐるスタイリッシュな冒険

リノベーションでも「こんな風にしたい！」とこだわる方も多いキッチン。

広くみえたり狭くみえたり、実は錯覚の宝庫なので、今の「見た目」に騙されないように気を付けましょう。

3. ダイニングテーブルは椅子を引くスペースを忘れずに！

>リノベーション事例「こげ茶色の余白」｜リノまま

「人が一人食事するのに最低限必要なテーブルの広さ」は「幅600ｍｍ×奥行400ｍｍ」だそうです。

すると4人掛けのダイニングテーブルは「幅1200ｍｍ×奥800ｍｍ」、6人掛けのダイニングテーブルは「幅1800ｍｍ×奥800ｍｍ」が「最低限」必要な大きさ、ということになります。

ただ実際にはもう少し大きめのテーブルを置いた方が使いやすいです。

一方で忘れちゃいけないのは椅子を引くスペースです。

椅子を引いて座るためには「＋750ｍｍ」のスペースが必要ですし、「座っている人の後ろが通れるようにする」にはさらに通路分の寸法が必要です。

テーブル分800ｍｍ＋正面側の椅子の後ろ750ｍｍ＋反対側の椅子の後ろ750ｍｍ＝合計2300ｍｍ程度

「とりあえず座れる」スペースを確保するだけでダイニングのスペースは2.3ｍ程度以上の幅が必要になるということです。

ついつい忘れがちな「椅子を引くスペース」。

テーブルの大きさだけ考えてると「思ってたより狭い！座りづらい！」なんてなってしまいますので要注意です。

4. まとめ

どうですか？

おうちの「主役」ともいえるLDK、中でも特にこだわる方が多いのがキッチン。

とはいえ、「LDK」はリビング、ダイニング、キッチンをかねている場所ということ。

キッチンとして使うために必要な広さ、ダイニングとして使うために必要な広さ、忘れがちな「通路」として必要な広さ、これらがイメージできないと、引っ越してみたあとで「狭い！」なんてことになりがちですので要注意です。

もちろんリノままやリノベーションのワンストップの会社と一緒に物件を見に行ったら、こういった寸法のイメージをその場で話しながらみることができるので安心ですよ。

続いて、寝室、ウォークインクローゼット、バスルームについては、【物件を見るとき必携！リノベのプロがこっそり教える寸法豆知識 ＜平面編 その2＞】にてご紹介していきます！

○【物件を見るとき必携！リノベのプロがこっそり教える寸法豆知識 ＜平面編 その2＞】

続いて各部屋について、寸法の観点からご紹介。
・シンプルな寝室に置きたいもの
・ウォークインクローゼットが欲しい！でも大きさは注意！
・くつろぎの時間！お風呂ではゆったり過ごしたい！

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〇リノままの物件紹介＆付き添い内見とは？

その物件、買っちゃってからではもう遅い…！
「住まい探し＋リノベーション」では、理想通りにリノベーションできる物件か、というところまでチェックが必要。
大切なのは、物件探しの条件だけじゃなくて、「理想の暮らしができる住まい」かどうか。
リノままでは購入前にお客様と一緒に現地で物件を細かくチェック！
中古マンション購入のプロの目だけではなく、設計士目線でのチェックも。
リノままの物件紹介＆付き添い内見についてご説明します。

○リノままだけのサービス「100項目診断」とは？

中古マンションを買って、リノベーションってけっこう大変。
「家を買う」って行為には常に不安はつきもの。
リノままでは、物件検査・調査でチェックした項目を「100項目診断書」としてお客様に必ずお渡しします。
「100項目診断書」にはどんなチェックをしたか、どこに魅力があってどこにリスクがあるか、一目でわかる項目がならんでいます。
物件の立地だったり、管理の状態だったり、「受け入れられるリスク」か「そうでないリスク」かをきちんと判断することが大切です。

〇築10年、築20年・・・築50年も、全部同じ「中古マンション」 どのくらい古い物件までアリ？

「中古を買って、リノベーション」で物件探しをはじめる前に「まず」知っておくべきことは「古い物件って本当に大丈夫？」「どうやって良い物件を見極めるの？」ってことと、「本当にこんなに多くのお金をかけてよいの？」「いろんな費用も含めて毎月いくら払うことになるの」ってこと。
「古い物件の見極め方」についてのお話です。

〇コロナの影響！？リノベーションの進め方はどうなる？今本当に家を買っていいの？「前向きに」悩もう！

新型コロナウィルスで世の中のいたるところで多大な影響がでていますね。
年明けから春にかけて、「そろそろ新しい住まいが欲しい」「リノベーションで今のおうちをガラっと変えたい」なんて思ってたみなさん、「今本当に家を買っていいの？」「今本当にリノベーションしてもいいの？」って不安になっていませんか？
少しだけ頭の中を整理して「前向きに」悩みませんか？

投稿 物件を見るとき必携！リノベのプロがこっそり教える寸法豆知識 ＜平面編 その1＞ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

今回は構造の種類や知って頂きたい点をいくつか挙げさせて頂きます。

目次

1 戸建ての構造はどんな種類があるの？

①木造
・「在来軸組工法」とは？
   ・「木質パネル工法」、「2×4工法（2×6工法）」とは？
   ②軽量鉄骨造
③鉄筋コンクリート造

2 中古戸建てを買うときは何に気をつけたら良いの？

①大手メーカーの建物でない方ができれば良い
②小さな工務店が建てた家でも大丈夫
   ③古い家でも大丈夫？売主さんが定期的にメンテナンスしているかどうかがカギ。
   ④敷地の境界、ライフライン関係に問題がないか
   ⑤建物が違法建築や再建築不可ではないか

3 費用面、リノベーションの自由度の高さでおすすめなのは？

4 まとめ

1. 戸建ての構造はどんな種類があるの？

戸建ての構造は大きく分けて、「木造」、「軽量鉄骨造」、「鉄筋コンクリート造」があります。

住宅展示場など見に行った事があるという方は何となく分かるかもしれませんね。

「中古戸建てを買ってリノベーションしたい」という方は、その物件の構造によっては費用が余計にかかったり、プランの制限が出たりすることもあるということを少しでも知っておいて頂くと安心と思います。

①木造

木造には「在来軸組工法」、「木質パネル工法」、「2×4工法（2×6工法）」などの工法があります。

一番多いのは「在来軸組工法」で建てられた住宅です。

基本的に2階建ての住宅の場合はほとんどがこの木造。

建売住宅なども基本は木造だと思っていただいて大丈夫です。

ポイントは「在来軸組工法」か「2×4工法（2×6工法）」か？というところです。

・「在来軸組工法」とは？

>在来軸組工法住宅と枠組み壁工法住宅｜日本住宅・木材技術センター

柱や梁で骨組みをつくり、地震や風圧に耐えられるように筋交いなどの耐力壁がある構造です。

筋交いなどの位置やバランスに支障が無ければ、比較的間取りも自由に変えられるので、リノベーション向きの工法です。

基本は土台・柱・管柱・梁で構成する建物ですので、壁を壊して、窓を新しく付ける！なども比較的容易にすることができます。

例えば２Fに大きな吹き抜けをつくるなども構造上はし易い工法になります。

・「木質パネル工法」、「2×4工法（2×6工法）」とは？

>在来軸組工法住宅と枠組み壁工法住宅｜日本住宅・木材技術センター

「在来軸組工法」が柱や梁で骨組みを造っていくのに対し、「木質パネル工法」は、工場で生産したパネルを現場へ持ち込み、組み立てていく工法。

パネルが床・壁などの構造体としての役割を果たします。

「2×4工法（2×6工法）」も同様に壁のパネルで支える工法です。

主に大手ハウスメーカーで建てられた住宅に多く、基本の壁のフレームを２インチ×４インチ＝２×４材でつくることからそう呼ばれています。

基本的な部材は下記、右の写真にあるように、2×4、2×6、2×8、2×10材などで構成されます。

壁のフレームを立てていくため作業性が良く、職人による腕の差が出にくい工法と言われています。

左>建築工程とパネル施工｜一般社団法人 日本ツーバイフォー建築協会
右>ツーバイフォーの特長｜一般社団法人 日本ツーバイフォー建築協会

「木質パネル工法」、「2×4工法（2×6工法）」の場合は、壁で建物を支えている為、例えば、大きな窓を付けたい、大きな吹き抜けをつくりたい、大空間をつくりたいなどは在来軸組工法と比べると制限がかかります。

とは言っても、必要な壁をしっかりと計画しておけば、間取りなどは比較的自由にできる工法なので、「うちは２×４工法だからリノベーションできないかも！？」なんて心配はしなくて大丈夫です。

②軽量鉄骨造

高度経済成長期に一気に大手ハウスメーカーにより広まった軽量鉄骨造。

（鉄骨造のうち、鋼材の厚みが6㎜未満のものを軽量鉄骨造といいます）

こちらは鉄骨の柱やブレースなどで構造部分をつくり、内部の間仕切り壁などは木下地でできているような建物です。

大手メーカーの建物の場合はそれぞれ独特の構造、設計ルールを定めており、それにより構造計算なしで建てられている建物が多いです。

よって、リノベーションする時には鉄骨のフレームなどはそのままにし、木造で出来ている間仕切り壁などは撤去してリノベーションすることができます。

リノベーションの際は木造と違い、2階建てでも階段位置の変更には確認申請が必要など注意点があるため、その場合は事前に良く相談しておくと安心ですね。

③鉄筋コンクリート造

マンションと同じコンクリートでできた建物です。

コンクリートなのでマンション同様、耐久性はしっかりとしています。

但し、物件の価格もその分高くなります。

また、リノベーションで間取りを変える場合には、窓の位置を変更したり大きくしたりという工事がコンクリート造だと基本的には難しいです。

窓の交換も通常の住宅用ではなく、マンションやビル用の窓を使うためどうしても費用が嵩みます。

2. 中古戸建てを買うときは何に気をつけたら良いの？

良さそうな物件を見つけたとしても、その中古物件が「元々建売として作られたものなのか、注文住宅で建てたものなのか、小さな会社が建てた家なのか、それとも大手メーカーで造られたものなのか？」いろいろ気になりますよね。

中古物件を探している方によく説明するポイントは次の5つです。

①大手メーカーの建物でない方ができれば良い

大手メーカーの建物は窓や外壁、外回りの部材などが全て特注仕様であり、大手メーカーでないと材料が取れないなども多々あります。

例えば、窓はオリジナルサッシであったり、外壁材もオリジナルなので、一般の建設会社では材料を販売していません。

よってリノベーションする場合は、内部は弊社でリノベーションを行い、外部は各ハウスメーカーで施工と分けて行うのが基本です。

もちろん、大手ハウスメーカーの建物はブランド力も安心感もありますが、施工の部分においてはリノベーション費用が割り増しになるという点は注意しておきましょう。

②小さな工務店が建てた家でも大丈夫

名前も聞いたことが無いような工務店で建てていても、しっかりと作られている家は問題はありません。

そもそも全国の住宅の8割は大手ハウスメーカー以外で建てているお家だからです。

ただし、比較的築40年以上前のお家だと図面どおりにできていないことも多いため、一度購入前にしっかりとプロに見てもらうのが安心です。

③古い家でも大丈夫？売主さんが定期的にメンテナンスしているかどうかがカギ。

「リノベーションしていると築30年のお家より、築50年のお家の方が構造躯体がとてもきれいだった」ということも良くあります。

重要なのは築年数だけでなく、住まう方がしっかりと外壁、屋根のメンテナンスなどを施し、建物が劣化しないようにしてきたかということ。

築20年のお家でも、弊社でチェックしたときに、雨漏れの後から白アリの害があった例もありました。

築50年のお家でも太い柱や良質な木材を使っていたりすると、むしろしっかりしている場合もあります。

きちんとメンテナンスされていないお家を購入すると、屋根が塗装で済まないため屋根下地から全て葺き替えになったり、外壁も下地からやり直す必要があったりと、外部にかかる費用も膨大になる恐れがあるので注意が必要ですね。

④敷地の境界、ライフライン関係に問題がないか

一戸建ての場合には敷地もしっかりと確認が必要です。

建物を建築する場合には、道路に２ｍ以上接道していることが必須になります。

しっかりと敷地の境界を確認し、「接道が取れているか」「建物がお隣さんに越境していないか」など、住んだ後にトラブルが起きないようにしておくことが大切です。

また、公共下水がなく、浄化槽処理だったり、井戸水だったりするエリア、都市ガスがないためにプロパンガスを使用しているエリアなどもあります。

このあたりはリノベーションの計画にも影響することがあるので、前もって確認しておくと安心です。

⑤建物が違法建築や再建築不可ではないか

古い建物の場合は、住んでいる方が確認申請をせずに増築していたり、建築基準法上で違法になっている建物もあります。

そうなると、多くの金融機関では住宅ローンの取り扱いなどができないことが多く、将来的な転売が難しかったり、そもそもリノベーション費用を住宅ローンでお考えの場合には購入自体が難しかったりもします。

また、いずれ増改築をする際には既存建物が違法であると、申請自体が困難なことがあります。

3. 費用面、リノベーションの自由度の高さでおすすめなのは？

これまでご説明してきましたように、日本の住宅構造は8割は木造ですが、他にも鉄骨造や鉄筋コンクリート造の戸建てもあります。

また、木造の中でも工法に種類があり、「在来軸組工法」「木質パネル工法」「2×4工法」など、特殊なものもあります。

基本的に、リノベーションの自由度が高いのは、「木造」である「在来軸組工法」や「2×4工法」の戸建てですので、物件探しの際にはチェックしてみてくださいね。

※大手ハウスメーカーさんの鉄骨造などの戸建ても、弊社の施工事例として経験ありますが、コストがかかることもあり、木造であるほうが◎です。

4. まとめ

以上、戸建ての場合でもマンション同様、内部のリノベーションはほとんど自由にできるので問題ないですが、建物の構造や劣化状況などにより、外回りの工事がプラスでかかってくるというところが、マンションとの大きな違いになります。

戸建てを購入検討の場合や、自宅の戸建てをリノベーションでお考えの場合には、まず図面を持って気軽に相談してみましょう。

リノままでは、おおまかな資料があれば、注意点やリスクなども含め、リノベーションが実現できるかどうかアドバイスさせていただきます。

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給排水、電気、ガス、TV、インターネット、電話…どれも当たり前のように使っている「ライフライン」　　　　　　　　　　　　　　見落としがちですが、戸建探しではお家の前までひかれているかどうかは様々。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　しっかり見ておかないと思ってもなかったところでお金や手間がかかってしまうので要注意！

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よく「頭金0でも家は買える！」「物件価格もリノベーション費用もその他の諸経費もローンにできる！」なんて謳い文句を耳にしますね。
はっきりお伝えします。「頭金ゼロ」で家を買うことはできても、「貯金ゼロ」では家は買えません！
危険な誤解をしているあなた、住まい探しをはじめる前に誤解を解いてしっかり準備しておきましょう！

投稿 中古戸建て探しのポイント①～戸建てリノベは「構造」によって費用が変わる！～ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

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1.マンションの管理状況、だれでも簡単にできるチェック方法！

「マンションの管理状態」についていろいろきいたけど、
　  →（中古マンションを蝕む「最大の敵」とは？ 「マンションの管理」のチェックポイント＜基礎編＞）
　  →（中古マンションを蝕む「最大の敵」とは？「マンションの管理」のチェックポイント＜実践編①＞）

コレって「スーモやホームズで物件探すときにはわかんないじゃん！」って声が聞こえてきそうですね。

マンションの管理の状態を調べるにはマンションの管理会社が作成する「重要事項調査報告書」をみたり、「長期修繕計画」の中身をみたり、管理会社に電話して質問してみたり、と意外に手間がかかります。

中には売主様から管理会社に連絡をいれてもらったうえで、管理事務所に出向いて資料をその場でみなければいけない、なんてケースもあります。

すべての物件でこんなに手間と時間をかけてたら、時間がいくらあっても足りませんし、こんな調査は専門知識をもったパートナーにお願いしないとできるものではありません。

なので、以下のようなステップで検討してみるのがお薦めです。

・ポータルサイト（スーモ、ホームズ等）でエリアや価格、広さ、築年数があいそうな物件を探す

・自分自身の「譲れない条件」で気になる物件をさらに絞り込む

・簡単なポイントで「管理状態はよさそうか」をみて、さらに絞り込む

・ここまで絞った物件を実際に内見してみる

・内見してみても「よさそう」と思った物件の管理状態が「本当に大丈夫か」をしっかり調べる

今回はこれらの流れの中で皆さんが自分でも簡単にできるチェックポイントをお話しましょう。

まずは、自分たちが住みたいエリアや価格、広さ、築年数なんかをもとに物件をいくつかピックアップしてみます。

このときに「ペットは飼えるかな」「ルーフバルコニーが欲しいな」「さすがに古くてもエレベーターは欲しい」といった「譲れない条件」でさらに絞り込んでおきましょう。

これらはどうしても「今の住まいの様子」なので、グーグルマップのストリートビューでみたときの周囲の雰囲気、さらには事故物件の噂はある？
など、気になることを調べて、「見に行きたい！」という物件を3件くらいまで絞り込んでしまいましょう。

もちろん、自分だけでは調べられないこともあると思うので、
そのときは信頼できるパートナーに「この物件気になるんだけど、エレベーターがあるかどうか知りたい！」てな具合に遠慮なく相談してみるとよいですよ。

そんなときにぜひ忘れずにみておいてほしいのが「管理費」と「修繕積立金」、その他毎月支払うことになる費用がいくらになるか、です。

マンションを購入するとほぼ確実に毎月「管理費」や「修繕積立金」がかかってきます。

このほかにもマンションによっては土地を地主様から借りているために「借地料」を払う必要があるケースとか、全館の暖房システムを導入しているために「光熱費」を払う必要があるケースとか、様々な「毎月払うお金」があります。

みなさんが買ったあとで負担するお金は住宅ローンの支払いだけではないのです。

「毎月払うお金」が高すぎると買うのを躊躇してしまいますね。

でもこの場合は「買わない」ことになるのでまだマシです。

むしろ怖いのが「修繕積立金が安すぎる」ときです。

2.「安すぎる」修繕積立金が危険な2つの理由

管理費や修繕積立金が安いとついつい「ラッキー」って思ってしまうのが人情ってもの。

でも冷静に考えてください。

別の記事でお話した通り「修繕積立金」はマンションの建物全体の修繕工事のために各お部屋の所有者のみんなで少しずつ積み立てている「貯金」です。（実践編①へのリンク）

皆さん自分のことにおきかえてみたとき、「貯金」が極端に少ないと不安ではないですか？

マンションも同じです。

「修繕積立金」の徴収額が少なすぎると、必要なときに適切な修繕工事ができなくなってしまう可能性が高いので、建物はどんどん劣化してしまいます。

「建物の劣化」これが1つ目の理由。

2つ目の理由は「お金」のこと。

「修繕積立金」が安すぎるためについつい「住宅ローンを借りすぎてしまう」ケースが多々あります。

「中古を買って、リノベーション」でも単に中古マンションを買うだけ、ってケースでも予算を考えるときには、
「この家を買ったら毎月いくら位の支払いをしなければならないか」とか「毎月の支払額は今の家賃と比べてどのくらい多い（少ないか）」なんかを基準に考えます。

毎月●●万円の支払いなら今の家賃とかわらない、だからローンは●●●●万円くらい組んでも大丈夫かな、って感じです。

このとき、例えば月額5000円の修繕積立金を支払えばいい、ってつもりでめいっぱい住宅ローンを組んでしまったらどうなるでしょう？

「修繕積立金」の徴収額が少なすぎると、管理組合で値上げをしたり、一時金という形で数十万円のお金を全住戸から集めたり、
といった対応をとって修繕工事を実施するために不足するお金の穴埋めをしようとするのが一般的です。

すると、月額5000円だった修繕積立金が住んでるうちに月額25000円に値上がりしてしまった、なんてこともあります。

このとき元々の安い修繕積立金が継続する前提で住宅ローンを借りてしまっていると月々の支払いは2万円の負担増。

ライフプランに影響を及ぼすおそれもあります。

建物の老朽化とお金の負担、2つの点から「修繕積立金」が安いといってぬか喜びするのは危険、ということになります。

3.修繕積立金って毎月いくら払えばいいの？

それでは修繕積立金って毎月いくら払えばいいんでしょう？

はっきり言いましょう。それは誰にもわかりません。

修繕積立金はマンションの何十年にもわたる修繕工事のための「貯金」です。

当然、マンションの建物の形状や特性によって必要な金額は大きく変わります。

また、遠い未来までみすえた修繕工事なので、その時点での物価や工事の技術によっても変わってしまいます。

でも、「目安」として考えられる数字はあります。

スーモでもホームズでもいいので、もう一度「気になる」物件の情報に注目してください。

使うのは「総戸数」と「修繕積立金」と「専有面積（広さ）」です。

まず「修繕積立金」の㎡あたりの単価を出してみましょう。

計算の仕方は簡単。

ひと月あたりの修繕積立金をマンションの専有面積で割ってみるだけ。

例）修繕積立金月額15000円　専有面積70㎡の場合

　　　→15000÷70≒214.3円/㎡

　　　1㎡あたり月額214.3円の修繕積立金

細かな説明は省きますが、国交省は2011年に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表しています。

それらを目安に考えると、

「総戸数が30戸以上で㎡あたり250円程度以上の修繕積立金があれば、新築から30年間にわたって適切な修繕工事が行われている可能性が高い」

ということになります。

ここで「総戸数30戸」というのがでてくるのは戸数が多い方が修繕工事も効率よく対応できて、一住戸あたりの負担金額が軽くなりやすい、ということです。

物件情報の「総戸数」が何戸になっているかもあわせてみておきましょう。

一方で2018年の国土交通省のマンション総合調査によるとマンションの修繕積立金の平均は㎡あたり179円。

ほとんどのマンションで修繕積立金の不足が予想される、ということになります。

販売中の新築マンションなどでは1㎡あたり100円を切るような設定になっていることも多いもの。

新築分譲時は低い金額設定で売りやすくしておきたい、という考えもあるかもしれません。

また、マンションの修繕費は築年数が経過すればするほど大きくかかってくるものなので、
早い段階で売却された方とずっと住み続ける方の間で不公平がないように段階的に値上げしていく、という計画を立てているケースもあります。

ただ決して「総戸数が30戸以上はダメ」とか「修繕積立金が㎡あたり250円以上ないとイヤや！」ってことではありません。

そんなことを言っていたら買えるマンションはありません。

重要なのは

・総戸数が30戸程度を下回る
→修繕積立金はかさみそうだな、どのくらいまであがりそうかな？

・修繕積立金が㎡あたり250円を大きく下回る
→修繕積立金は足りているのかな？古い物件の場合は給水管や排水管の更新はできているのかな？

といった具合にわかる範囲でリスクを想定して「想像力」をはたらかせておくことです。

もちろん、総戸数30戸以上、修繕積立金が㎡あたり250円以上だからといって手放しに喜んでいいわけではありません。

マンションの建物個別の状況次第では㎡あたり300円、400円といった金額を徴収しないと十分に修繕がまわっていかないケースもありますので。

4.気になる物件の修繕積立金が安すぎるとき、どうする？

特に他の条件で気に入った物件がこれらにあてはまってしまうときには、修繕積立金は「月額で」いくらくらいの支払いまでであれば問題なく払えそうか、気に入った物件の広さ（㎡）×250円をかけてみて、少なくとも㎡あたり250円程度の修繕積立金になっても支払えそうか、などを予めみておきましょう。

ここまでなら内見へ進む前にスーモやホームズを見ながらでもできることです。

実際に内見してみて、それでもやっぱり「気に入った」とき、「買いたい！」「欲しい！」って盛り上がってしまう気持ちを少しおさえて、長期修繕計画や修繕積立金の分析をパートナーに依頼してみましょう。

「総戸数30戸以上」であろうと「㎡あたり250円以上の修繕積立金」であろうと、これはあくまで「目安」、本当のところは大丈夫そうなのかどうかはまだわかりません。

修繕積立金は多くのマンションで不足しているもの。

「お金が足りない！」ってときにどうするかは管理組合のスタンスによって大きく異なります。

・シンプルに修繕積立金を値上げする（一時金を全住戸から徴収する）

・当面の修繕はお金を借りて対応して、値上げした修繕積立金から返済する

・とりあえずお金のかかる工事を延期する

どのパターンなのかは管理組合の運営状況をヒアリングしたり議事録をチェックしたりしてみないとわかりません。

ただ少なくともマンション全体の課題を前向きにとらえて対策しようとしている管理組合の方が安心です

修繕積立金が不足しそうな場合には長期修繕計画とその資金計画を分析しながら「今後どのくらいまで値上がりしそうか？」を予想しておくことも重要です。

修繕積立金が足りず給水管や排水管の更新を先送りにしているとマンション内で漏水事故が多発するなど、
長く暮らしていくには不安がつきまといますし、突然修繕積立金が大きく値上がりしてしまうとみなさんのライフプランがくるってしまいます。

他の多くの人たちの意向が絡んだ管理組合全体のことだし、そもそも何十年も先の未来のことでもあるので、完璧に予想するのは難しいです。

ただ、わかる範囲でリスクを想定した上で物件の購入に踏み切った方がなにかと安心です。

まずは気になる物件の「総戸数」や「㎡あたりの修繕積立金」をチェックしてみる。

そこで不安があれば、信頼できるパートナーに納得いくまで質問をぶつけてみましょう。

5.内見は「探偵気分」で！

>リノベーション事例「シンプルなこだわり」｜リノまま

さて、いよいよ気になる物件の内見です。

「内見」というとみなさんどうしてもお部屋の中だけに意識がいきがちですが、ちょっと待ってください！

マンションの管理状況をみるにはエントランスに入ってから、いやエントランスに入る前から見ておいた方がよいことがたくさんあります。

個別には触れませんが、いろんな本やサイトにマンションの掲示板やゴミ置き場、集合ポスト、自転車置き場、壁面のひび割れの有無など、「見るべきポイント」がたくさん書かれています。

ここまではいろいろな視点から長期間にわたる「建物の修繕」のチェックポイントをみてきましたが、10年、20年、もっと先を考えるにも「日常の管理」や「今住んでいる人たち」の一日一日の積み重ねが大事なのは言うまでもありません。

いかに立派な「長期修繕計画」がたてられていても、共用部にゴミが散らかってたり、掲示板で低レベルなマナー注意がされてたりするマンションで毎日暮らしていくのは不安でしょう。

こういった「日常の管理」の様子をよみとるには、先にあげたような「見るべきポイント」をチェックするのに加えて、みなさんそれぞれの「感性」が必要です。

長く暮らしていく住まいになるかも知れないマンションです。

毎日通勤で出かけるときや帰ってくるときの自分を想像しながらエントランスからお部屋の入口まで歩いてみてください。

「なんか気になるな」「なんか変だな」そんな気になったら要注意。

エントランスが何となく暗い気がする、通路がなんか狭い気がする、などなど。

よくよくみてみるとエントランスの電灯を節約のために消していたり、通路に今住んでいる人たちがモノを出していたり、なんてことがあるかもしれません。

逆に噴水があってすごい！、トレーニングジムがある、なんてのも、「この設備って20年たったらどうなってるんだろう」なんて想像してみてください。

きっと維持する費用はみなさんの管理費や修繕積立金で賄うことになるのでしょうし、結構お金がかかるものかもしれません。

豪華すぎる設備があるせいで、先ほどお話した「目安」以上の修繕積立金を徴収しているのに、費用が足りていない、なんてこともあるかもしれません。

豪華な共用設備も本当に自分の暮らしにとって「欲しい！」って思えるものであればプラスポイントで考えられますし、そうでなければ冷静にとらえた方がよさそうです。

要はこんなことです。

　・自分自身が毎日暮らしている姿を想像する

　・そのときに「なんか引っかかる」ってことが何なのかを見極める

　・「引っかかるもの」の将来の姿やそこから想像される住んでいるひとたちの今の姿などを推理してみる

もちろんご夫婦、ご家族で住まわれる方なんかはそれぞれで考えてみましょう。

「男の勘」「女の勘」「子供の勘」それぞれ違った角度からみてみるといろんなことがわかります。

ちょっとした「探偵気分」を楽しみながら内見にいってみましょう。

なにも「探偵」として観察するのは物件のことだけではありません。

案内に同行してくれる不動産会社やリノベ会社にいろんな「引っかかるもの」について質問してみましょう。

そのときに違った角度からアドバイスをもらえたり、わかること・わからないこと、その理由なんかをしっかりと話してくれたりするパートナーを見極めるのも大切です。

「中古を買って、リノベーション」は最初の「物件探し」が肝心ですし、物件探しからその後の暮らしまで長い道のりです。

こんなところで信頼できるパートナーかどうか、自分にあったパートナーかどうか、を判断してみるのもよいですよ。

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たかが予算、されど予算。物件にいくら、リノベーションにいくら、なんて総額予算を決めたところで、「運命の出会い」は突然に！200万円予算オーバー、どうしよう？！そんなとき、予算に仕組んだ「ヘソクリ」と「柔軟性」、「痛みを伴うイメージ」で後悔しない選択をしましょう！

〇「定額制」リノベ―ションの「メリット」とあまり知られていない「デメリット」

「リノベーション費用っていくらかかるかわからない！」みなさん共通の悩みです。
そこで最近ではよく「定額制リノベーション」をうたう会社も出てきています。
この「定額制」は何より「リノベーション費用がわかりやすい」のが最大の魅力。
でもその一方で実は定額制ならではの「デメリット」も潜んでいるのです。
「定額制」の特性を知ったうえで自分にあった選択をするのが一番です。

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[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

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〇「中古を買って＋リノベーション」＜②予算運用編＞ 予算に「ヘソクリ」と「柔軟性」を持たせよう！

1.「長期修繕計画」って何？細かくてよくわからないんだけど！

物件探しをはじめていたり、いくつか物件の情報をみていたりしている方であれば「修繕積立金」という言葉はきいたことがあるでしょう。

これはマンションの建物全体の修繕工事のために各お部屋の所有者のみんなで少しずつ積み立てている「貯金」のようなものです。

「このマンションは修繕積立金が1億円たまっているから安心です！」なんてセールストークをきくことはありませんか？

でもちょっと冷静に考えてください。

「修繕積立金」が貯金のようなものだとして、その貯金って何のためにためたものですか？

いつ、何につかうつもりでためたお金でしょうか？

こういった情報がなければ本当に「安心」かどうかはわかりません。

マンションによっては1億円あっても安心できないこともありますし、全然たまってなくてもさほど心配いらないこともあるのです。

そんな「修繕積立金」を「いつ」「どんな工事に」使う予定なのかを定めたものが「長期修繕計画」です。

あまり見たことない方も多いと思いますので下図をながめてみてください。

これは国交省が2008年に発表した「長期修繕計画」の標準様式です。

多くのマンションではこんな風に、縦軸に数10個もの細かい「修繕すべき項目」を洗い出して、
横軸に通常は30年くらい先までの年数をとって、「いつ、いくらで工事するか」を記載する形で作成されています。

2.「長期修繕計画」で見ておくべき2つのポイント①：「外からくる水」への守りは万全か？

ここで思い出してください。鉄筋コンクリートの最大の敵は「水」。

まずチェックすべきは「水」からの建物を守るための工事がきちんと計画されているかどうか、です。

たいていのマンションでは長期修繕計画の中で10年～15年くらいに一度、いろんな項目に数字がたくさんならんでいる年度があります。

さきほどの表で赤ペンで囲った①の部分です。

これがいわゆる「大規模修繕工事」というもので、数千万円から数億円程度の大きなお金をかけて建物のメンテナンスをしています。

これが「外からくる水」から建物を守る工事です。

細かい項目をざっとながめると屋上防水工事、外壁塗装工事、といったマンションの外側をなおすための工事がずらっと並んでいることがわかります。

多くのマンションではこういった、「外からくる水」への守りとしての大規模修繕はきちんとおこなわれていますし、計画もしっかりと立てられています。

問題は次の「内からくる水」への守りです。

3.「長期修繕計画」で見ておくべき2つのポイント②：「内からくる水」への守りは万全か？

細かい項目のところに給水管、排水管といった項目があります。

まず注目していただきたいのはこの給水管、排水管の工事の「周期」です。

こちらは先ほどの表で青ペンで囲った②の部分です。

つかわれている材質によっても異なりますがだいたい30年～40年に一度、取り換える必要がある、ということです。

次に注目していただきたいのは給水管や排水管の更新に必要な工事費。

先ほどの表では30年目に予定されている給水管の更新工事が1400万円強、同じく排水管の更新工事が1900万円弱。

あわせて3300万円もの修繕工事費がかかっています。

「外からくる水」は沢山数字が並んでいる箇所だから「大がかりな工事やるのかな」なんてイメージできるかもしれませんが、
こちらの給水管や排水管の更新工事は結構大きな金額が記載してあるのに1行でさらっと書いてあるのでついつい見落としそうですね。

4.「内からくる水」からマンションを守ることは難しい！

給排水管の更新は「内からくる水」から建物を守るために、非常に重要な工事です。

一方で非常に負担も重い工事で、マンションによってはこの1項目だけで数千万円～1億超となることもよくあります。

それだけに対応しきれていないマンションも数多くあります。

よくあるパターンは以下の3つ！

・給水管や排水管の更新をそもそも計画化していない

・給水管や排水管の「更生」工事だけを計画している
※詳しくは省きますが「更生」工事で節約しつつ管の延命をはかるものです。
いずれ管そのものをとりかえる「更新」が必要になります。

・給水管や排水管の更新を計画化しているが工事を行うための「修繕積立金」が全く足りてない

ここでもう一度、最初にみなさんが考えた「どのくらい古い物件までアリか」を思い出してください。
　→（築10年、築20年・・・築50年も、全部同じ「中古マンション」 どのくらい古い物件までアリ？）

「新耐震」「旧耐震」どちらをターゲットにしてても、リノベ予算を確保しつつ、できるだけ便利なところに物件を買いたい！って考えているのであれば、
築20年超の物件を探す方が大多数でしょうし、旧耐震の物件も視野にいれているのであれば必然的に築40年程度以上になります。

そうです、みなさんが購入候補にいれている物件はいずれも「水」からの守りのために非常に重要な給水管や排水管の更新時期が迫っているものなのです。

にもかかわらず、対象になる多くの物件では給水管・排水管の更新にうまく対応しきれていません。

築30年近い「古い」物件を選ぶにあたって、

・給水管・排水管を更新しているか

・していなければ更新工事の予定がしっかり計画されているか

・その計画を実行するための「修繕積立金」が貯金できているか

をみておくとそのマンションの「管理」のスタンスがみえてくるのです。

5.最後の落とし穴！「計画」があるだけで信用してはいけない！

ここで最後にもう一つ、「長期修繕計画」はあくまで「計画」です。

みなさんは「夏休みの計画をつくったけど宿題が全然おわらなかった」「受験勉強の計画たててたけどついついテレビをみてたら時間が経ってた」なんて経験はありませんか？

計画だけをみていても実際に実行されなければあまり意味がありません。

もちろん、数十年間に及ぶ計画なので、途中で変更がでてくるのは当然です。

消費税があがれば工事に必要なお金もかわってきますし、物価や工事に必要な人件費なんかも変動します。

「長期修繕計画」は5年に一回程度は見直した方がよい、とされていますが、「10年20年前につくった計画をそのまま見直していない」なんていうのもあまりいい傾向ではありません。

・計画をたててから今まで計画にそって修繕工事を実施してきているか

・計画していたが工事を見送った際にはきちんと理由があるか

・そもそも計画をたてた時期が極端に古くないか

・現在の修繕積立金の残額が計画上の残額と近い水準になっているか

・実際にマンションの棟内で漏水事故などは頻発していないか

なんかをみることで「長期修繕計画」が実態に即した「しっかりした」計画なのかどうかが判断できます。

工事の項目は多数あるので、特に重要な「水」からの守りの工事を中心に計画が実際に運用されている形跡があるしっかりしたものなのかどうかを見極めましょう。

最初に触れた「修繕積立金が1億円たまっています！」とう営業トーク、今振り返っても本当に安心できますか？

・来年2億円かけて大規模改修する予定

・本当は3年前に1億2千万円かけて大規模改修する予定だったのにお金が足りなくて延期中

・長期修繕計画の見直し中で今後の修繕費がどのくらいかかるかよくわからない

・ほぼ計画通りに修繕積立金が1億円たまっている

同じ「1億円の修繕積立金がたまっている」という状況でも上にあげた3つでは意味が全く違います。

この中で安心できそうなのは一番下のケースくらいではないでしょうか？

もちろんいろんなマンションをみていると給水管更新までみていくと修繕積立金が不足しそうなケースが殆どです。

これだけ大掛かりな計画であれば、計画通りに進んでいないことも多々あります。

そんなときに「修繕積立金が不足するから買わない」っていってると買える物件はなくなります。

長期修繕計画やその実行状況が万全とは言えないときに、まずリスクがあることを自分自身で認識しておいた上で

・月々自分が支払う修繕積立金はいくら位まで上がる可能性がありそうか

・値上がりの可能性を踏まえても自分にとって月々の支払いは大丈夫そうか

を冷静に考えた上で「買う」「買わない」を判断した方がよいでしょう。

6.まとめ

「長期修繕計画」ではまず「外からくる水」と「内からくる水」から建物を守る修繕工事がしっかりと計画されているかをチェック、
再度に忘れずに「計画はしっかりと実行されそうか」をみてみましょう。

でもこれって、細かい資料もいるし、資料の見方も難しい！

「私にそんなことまでチェックできるかな」なんて不安なときは、信頼できるパートナーに相談してみましょう。

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「総額4000万円で中古マンションを買ってリノベーションしよう！」
さて、そのときあなたが「毎月」いくら支払うことになるかイメージできますか？
「毎月いくら払う」っていう「痛みを伴うイメージ」を実感することで、予算が膨張していくのをしっかりケアしましょう。

〇「中古を買って＋リノベーション」＜②予算運用編＞ 予算に「ヘソクリ」と「柔軟性」を持たせよう！

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投稿 「マンション管理」のチェックポイント＜実践編①＞中古マンションを蝕む「最大の敵」とは？ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1.今の生活に身近なことしか目がいかない！

リノままのお客様の多くは「家を買うのは初めて！」という方々です。

今までは賃貸物件やご実家、社宅などに住まわれていた、という方々です。

そのため、自分たちで自分が住んでいる建物のメンテナンスをする、
そのために「修繕工事」のお金が必要！といった経験はあまりありません。

でも「マンションを買う」となると数年住む賃貸の住まいとは違います。

自分で建物（の一部）を所有することになります。

当然ながら、何十年にもにわたる長い間、快適に暮らしていくためにはどんな建物でも計画的にしっかりと修繕工事をおこなうことが非常に需要です。

「どうせ売ってしまうからいいや！」なんて思ってる方も要注意！

「しっかりと修繕してない」「管理状態が悪い」とされたマンションは売却するときに大きく価値が下がってしまうおそれもあります。

多くのマンションが鉄筋コンクリートでつくられていますが、この鉄筋コンクリートには厄介な「敵」がいます。

長く暮らすためにこの修繕工事をしっかりおこなうことで「敵」から守ってあげる必要があるのです。

2.マンションの「最大の敵」って何？

突然ですがここでクイズです。

鉄筋コンクリートでできたマンション、最大の敵は何でしょうか？

そうです。

答えは「水」です。

水によって中の鉄筋が錆びてしまうと強度が損なわれますし、錆びて膨張することで周囲のコンクリートを壊してしまいます。

ではクイズその2。最大の敵である「水」はどこからくるでしょう？

おそらく多くの方は「雨」「湿気」といった「外からくる水」のことを答えてくださったのではないでしょうか？

正解です。

でもこれだけでは足りません。

実はもう一つあります。

マンションはどの住戸にもキッチンやお風呂、トイレがついています。

そんなキッチンやお風呂、トイレなんかに水を供給して、そこから出る水を下水に送り込むために給水管や排水管が建物の中をめぐっています。

各お部屋の中のパイプスペースとよばれるところを通って、背骨のように上の階から下の階まで給排水管の中を水が流れています。

そんな給排水管が老朽化すると、マンション内で漏水事故も沢山発生しますし、建物の強度にも影響をあたえてしまいます。

これが「内からくる水」です。

こんな厄介な敵から建物を守るために冒頭にお話しした「修繕工事」がマンションの「管理の状態」を見る上で最も重要なポイントになってくるのです。

3.まとめ

マンションの最大の敵は「水」、その「水」はマンションの「外側」と「内側」からやってくる。

だからこそ建物の「外側」と「内側」それぞれにおいて水に対してしっかり守りを固められているか？

そのための「修繕工事」がきちんとおこなわれるかが「管理の状態」を見る際の最大のチェックポイントです。

↓じゃあ何をチェックすればよいの？その具体的な方法は＜実践編＞へ！

〇「マンション管理」のチェックポイント＜実践編①＞中古マンションを蝕む「最大の敵」とは？

マンションを買う時にみせられる「長期修繕計画」。
これって細かい文字が沢山ならんでて何のことだかよくわからない！
しっかり作ってそうだしまあいいかな、そんな風に思っていませんか？
大事なのは「計画」ではなくその「中身」。2つのチェックポイントをお伝えします。

〇「マンション管理」のチェックポイント＜実践編②＞管理費・修繕積立金が「安すぎる」のは危ない！

中古マンションの物件探しをしてるとたまにみかける、管理費や修繕積立金が安い物件。
なんかトクした気分になりませんか？
実はそんな物件の「管理状態」は注意が必要！
気になる物件は内見前にスーモやホームズを見ながら今からでもできる簡単なチェックをしてみましょう。

〇どこみても同じに見える！リノベ会社ってどうやって選ぶ？？

リノベ会社ってどんなサイトみてもどこも同じに見える！
どうやって選べばいいかわからない！
そんなあなたに会社選びのヒントをこっそりお知らせします。

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高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

築50年の中古マンションはいつまで住める？

リフォームやリノベーションへの関心が高まる中、中古マンションの購入を検討されるお客様は増加傾向にあります。

そんなお客様の多くが真っ先に解消したい疑問が「中古マンションはいつまで住めるのか」という、マンションの寿命です。

マンションの寿命については、国土交通省の研究結果に伴う資料や、建て替えが行われた実例、さらには税法上の法的耐用年数など、様々な情報が開示されています。

この章では、それらの情報を基に様々な角度からマンションの寿命について解説します。

平均的な寿命は40年前後？

東京都から公表された「建て替えが行われた実例」によると、マンションの寿命は全国平均で33.4年、東京都のマンションで40.0年となっています。

また、東京都で行われたマンションの建て替え実例を紐解いた結果、築36～築50年のマンションがそのうちの約75%を占めている事が分かりました。

これらの数字だけを見ると、築50年のマンションは住むことが困難な老朽化したマンションのように感じてしまいますよね。

でも注意してほしいのはあくまでこれらは「建て替えが行われた実例」の平均であるということ。日本全国で10万棟を超えるといわれるマンションの中で実際に建て替えがおこなわれたのは累計でも300棟にも満たない数です。（2022年国交省調査に基づく）

従って、実際には築40年や50年を超えるマンションに暮らす方も数多くいらっしゃいます。

では、税法上ではマンションの寿命をどのように捉えているのでしょうか。

マンションには税法上の資産価値があります。

固定資産税、不動産取得税、登録免許税など各種の税金を計算するための基準となる元となる数字で、「固定資産評価額」とよばれ、新築時から築年数を経るごとに少しずつ減っていき最終的にはほぼゼロに近くなります。要は新しい建物は価値が高いとみなされて税金も高くなる、という仕組みです。

この資産価値が減り続ける期間を「法定耐用年数」と呼びます。

殆どのマンションが該当する「鉄筋コンクリートでつくられた住宅」に定められた法定耐用年数は47年と定められています。

つまり、築47年を超えるマンションは、健全な状態を維持できていたとしても、税法上では資産価値の無いものと判断されるのです。

ただこの「法定耐用年数」はあくまで建物の実際の使用年数を踏まえて適宜改正されていくもの。そもそも日本では建物全体の平均寿命は30年程度といわれています。古くなった建物は壊して建て直すことが多かったことを踏まえて設定された耐用年数です。

SDGsがさけばれる昨今ではストック型社会を目指して建物をメンテナンスしながら長く活用するように考え方も変わってきています。「法定耐用年数」はこのような社会的な背景から資産の活用法が変化すれば変更されることもありうるものです。「これまでの日本社会がどんな風に建物を活用してきたか」を反映したものにすぎないので決して建物の物理的な寿命から設定されたものではありません。

では、マンションの物理的な寿命は何年なのでしょうか。

次項では、この疑問について解説していきます。

中には100年以上保っているマンションも

国土交通省の資料によると、鉄筋コンクリート構造の建物の物理的寿命は約117年と推定されています。

日本では築100年のマンションと言われてもピンときませんよね。

ところが、世界に目を向けるとイギリス・ロンドンやフランス・パリなどには、築100年を超える集合住宅が数多く存在します。

また、アメリカ・ニューヨークにある世界的に有名な「エンパイア・ステートビル」も、後数年で築100年に到達します。

こうした築100年を超える建物に共通するのが、適切なメンテナンスと修繕を行っているという点です。

築50年のマンションに限らず、築20年〜築30年の中古マンションであっても、適切なメンテナンスと修繕が行われていなければ、建物の寿命は縮んでしまいます。

中古マンションの購入を検討する際は、築年数の確認とともに、メンテナンスや修繕が正しく行われている物件かどうかをしっかりと見極めましょう。

築50年の中古マンションを選ぶメリットは？

日本では、新築マンションや築浅の中古マンションが人気です。

そんな中で、わざわざ「築50年の中古マンション」を購入する意味はあるのでしょうか。

この章では、築50年の中古マンションのメリットを3つご紹介します。

価格が安く大幅な下落が少ない

まず初めに紹介するメリットは、なんといっても「価格が安い」というポイントです。

新築マンションや築浅の中古マンションは人気が高く、中古マンションであっても簡単には値崩れしません。

公益財団法人東日本不動産流通機構の発表によると、築年数が31年を超える中古マンションは、新築価格の3分の1程度の価格にまで値下がりしています。

つまり、新築当時の販売価格6,000万円のマンションが、築年数31年目以降になると1,800万円程度まで値下がりするのです。

また、この発表では「築年数31年〜」と、築年数が30年を超えるマンションの平均価格を示しているため、築50年の中古マンションの価格は更に安くなっていると考えられます。

前章ですでに解説していますが、築50年のマンションは基本的に税法上では建物の価値はほぼなく土地の評価のみになっています。販売価格は底値と言っても過言ではないでしょう。

従って、理屈の上では築50年のマンションは購入価格とその後の売却価格に大差がでることはないのです。

立地が良い物件が多い

続いて紹介するメリットは、「立地が良い物件が多い」というポイントです。

日本の分譲マンションは、1960〜1970年代にかけて普及が進み、その後の建設ラッシュによって大きく発展してきました。当然良い場所に先にマンションが建ってしまうと、後から建てられる新築マンションはどうしても駅から遠くなったり、ターミナル駅からは離れてしまったり、と立地では不利になってしまいます。駅前で大規模な再開発が行われた一部のエリアを除くと築年数の古いマンションの方が立地がよいことが多く、都心部などではその傾向が強いです。

従って築50年のマンションは好条件な土地に建設されていることが多いのです。

マンションの購入を検討する際は、新築マンションや築浅の中古マンションだけではなく、築50年のマンションにも目を向けてみてください。

リノベーション・リフォームにお金をかけやすい

最後に紹介するメリットは、「リノベーション・リフォームにお金をかけやすい」というポイントです。

すでに紹介しているとおり、築50年のマンションは新築マンションに比べ立地条件の良いものが多く、購入価格は新築マンションの3分の1程度まで安くなっています。

そのため、新築マンションの相場が6,000万円のエリアであれば、それよりも立地条件の良い築50年のマンションが1,800万円程度で購入できます。

築50年のマンションをフルリノベーションする場合の相場はよくある50～70㎡程度のマンションの場合、1000万円～1500万円ほどです。ですが、築年数が古い分、床や壁の下地などをすべて作り直す必要がでてきたり、有害物質のアスベストが見つかるケースがあったりとリノベーション費用自体は多くかかる傾向にはあります。

ただ、そもそも物件が安い築50年のマンションであればフルリノベーションを含めても新築相場より1000万円以上安く購入できる可能性があります。

マンション購入価格を抑えたい方や、ライフスタイルに重点を置かれている方は、自由な空間へとリノベーション・リフォーム可能な築50年のマンションもおすすめですよ。

築50年の旧耐震のマンションを選ぶデメリット

中古マンションの購入を検討する場合、築年数や価格と共に気になるのが「耐震性」ではないでしょうか。築50年のマンションは、旧耐震のマンションに該当するため、いくつかのデメリットがあります。この章では、その中でも見落としがちなお金にまつわるデメリットを中心にご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

売却したくても売れない

次章で詳しくふれていますが、築50年のマンションは「旧耐震」に該当するマンションでそのほとんどが耐震改修や耐震補強ができていません。

そのため、いざ売却しようとしたときに、耐震性への懸念からなかなか買う人が見つからない、ということが起こりやすいです。

また、いざ「買いたい！」という方があらわれたときにも「旧耐震」であるがゆえに担保評価が低くなってしまい、住宅ローンの審査では厳しくみられがちです。

希望した金額満額でのローンが組めない、金利が高くなってしまう、といった影響がでてきます。そのため資金調達がネックになって「売りたくても売れない」「買いたくても買えない」ということが起こり得ます。

先に述べたように築50年のマンションには「安い」という魅力がある一方で「売りやすさ」「買いやすさ」には注意が必要です。

修繕積立金が高い

マンションの建物全体の修繕費は当然ながら築年数が古くなると多くの費用がかかってくるようになります。建物全体の配管の更新や玄関扉や窓の交換、エレベータ―などの大きな設備の更新といった多大な費用がかかる工事は築40年前後に予定していることが多いものです。

マンションでは、各お部屋の所有者の方々が皆で積立貯金をしていって、そこから建物全体の大きな修理をおこなっていく、という修繕積立金というものがあり、その中からこういった建物全体の修繕費を賄っています。築年数の古いマンションでこのような大きな工事に対応する充分な修繕積立金がない場合、基本的には修繕積立金を値上げするか、これらの工事をあきらめるか、のどちらかになります。

築年数の古いマンションをみていると、修繕積立金だけで毎月4万円を超えるような高額の支払いが必要になる物件があったり、修繕積立金は安いかわりに現地にいくと老朽化がひどい物件があったりするのはそのためです。

中古マンションの購入を検討する際は、管理費や修繕費についてもしっかりと確認しておくと安心です。

税金の優遇措置がうけられない

築50年の旧耐震に該当するマンションでは、住宅ローン減税、贈与税の非課税制度や、不動産取得税、登録免許税といった各種税金の優遇措置を利用できない可能性があります。

もちろん、旧耐震の建物でも耐震補強工事などで、新耐震同様の耐震性が認められればこれらの優遇措置がうけられることもありますが、レアケースです。

購入する際には特に住宅ローン減税を前提にして予算を建てている方も多いと思います。築年数が古い物件の購入を検討する際には特に注意が必要です。

「住宅ローンの審査が厳しく金利が高くなってしまった」

「税金の優遇や住宅ローン控除などが使えないから、物件を購入する諸費用が高くついてしまった」

などのような失敗をしないためにも、不透明な地震という自然災害ばかりに目を向けるのではなく、購入後にかかる現実的な数字もしっかりと確認しましょう。

築50年の中古マンションは耐震性に注意

築50年のマンションは「旧耐震」に該当するマンションです。そして、東京都が2021年5月に実施した「マンション実態調査結果」によれば、94.1％の旧耐震マンションが耐震改修や耐震補強を行っていません。

では、旧耐震と新耐震にはどのような違いがあるのでしょうか。

新耐震基準は、1981年6月に定められた基準になり、それ以前の耐震基準を旧耐震基準と言います。

旧耐震基準では「震度5強の地震が起きた場合でも建物が倒壊しない」という基準でしたが、新耐震基準では「震度6以上の大規模地震が起きた場合でも建物が倒壊しない」という基準に改定されています。

では、旧耐震と新耐震で実際の被害はどの程度変わるのでしょうか。

上の表は、今からおよそ30年前に発生した1995年「阪神・淡路大震災」の建物の被害状況を、築年数別に並べたものです。

左から右へ行くほど築年数の新しい物件になります。

そして、ピンク色の部分が「甚大な被害が発生した建物の割合」を表し、緑色の部分が「大きな被害を受けなかった建物の割合」を表しています。

上の表の一番右側が「新耐震基準」になって以降に建てられた物件です。

皆様は、この表を見てどのような印象を受けるでしょうか。

次項では、この表についてさらに掘り下げていきます。

中古マンションの購入では年代を考慮して選ぶ

上の表を見て頂いたリノままのお客様の感想は、以下の通りです。

「絶対新耐震。と思っていたけど、真ん中のところ（1972～1981年）も悪くないかも。」

→緑色の部分に注目し、被害が軽微だった建物の割合に大きな差が無いのであれば、旧耐震基準の建物でも良いのではないかという感想です。

「旧耐震はとんでもない。絶対新耐震がいい。」

→ピンク色の部分に注目し、被害が甚大だった建物の割合が3〜10倍も違うのだから、新耐震基準の建物が好ましいという感想です。

これらの感想からわかることは、耐震基準のとらえ方も人それぞれだという事です。

そして、それぞれの感想が正しいとも言えます。

ちなみに、上の表と類似した2011年「東日本大震災」での建物の被害状況を表したものがこちらです。

出典：＜マンションの新耐震基準と旧耐震基準とは＞中古マンション（団地）のアレコレ

この表をザックリと読み解くと、耐震基準の違いによって被害の大きさが極端に変わることはないという印象をうけます。

実際のところ、直下型の地震で、「地震の揺れ」で建物に大きな被害があった地震自体がそれほどたくさんは発生していない、ということです。

もちろん、自然災害が相手なので「絶対」はありません。

震度6の揺れに耐えることを想定した「新耐震」の物件でも

震度7の地域もあった「阪神・淡路大震災」では1.7％の建物が甚大な被害をうけているのも事実です。

まずは先ほどの表をみた素直な感想をもとに、「どのくらい古い物件までアリか」をみなさんそれぞれ考えてみてくださいね。

「地震に弱い形の建物」かどうかを確認しておく

前項で紹介しているとおり、耐震基準だけでは被害の大きさは測れません。

一方で、「地震に弱い形の建物」というのは確かに存在します。

それがこちらの図です。

地震に弱い形の建物として真っ先に挙げられるのが、1階部分が駐車場になっている「ピロティ」です。ただ、これらをあまり神経質に気にしていると買える物件がなくなってしまいます。

店舗が入っているマンションもたくさんありますし、多くの建物は近隣の建物の日当たりが悪くなりすぎないように、「斜線制限」とよばれる規制をうけます。そのため、「セットバック」と呼ばれる階段状になった箇所がある建物が殆どです。

要はいびつな形をしていると、地震の揺れがあったときに変なところに力がかかって壊れやすい、ということなので「なるべくきれいな直方体の建物」を選ぶのが理想、ということくらいを頭にいれておきましょう。

築50年の中古マンションを選ぶ際のポイント

中古マンションの購入を検討する際に「絶対にやってくべき事」をご存じでしょうか。

この章では、築50年の中古マンションを選ぶ際に絶対にやっておくべきポイントを2つご紹介します。

管理状況を確認しておく

最も重要なポイントは、「管理状況を確認しておく」という点です。

本記事でもすでに紹介していますが、築古の中古マンションにおいて最も重要なポイントは、適切な修繕やメンテナンスが行われているかどうかです。

長期修繕計画の有無や、建て替えについての議論の有無を必ず確認しましょう。

また、これまでに行われた修繕履歴や、修繕積立金の推移なども確認することをおすすめします。

築年数が古いマンションでは当初の所有者の方から次世代へ相続が発生してることも多く、現在の所有者の方がお部屋を空き家にして放置していると管理の状況が悪くなりやすいです。その結果、修繕積立金のが滞っている場合などは特に要注意です。

不動産会社や管理会社などに相談すれば開示してもらえることが多い情報ですので、購入後のリスクを回避するためにも絶対にやっておくべきポイントです。ですよ。

長期修繕計画については、以下の記事で詳しく解説しています。

「マンション管理」のチェックポイント＜実践編②＞管理費・修繕積立金が「安すぎる」のは危ない！ – リノまま（東京テアトル）

配管などの建築構造を調べる

次にポイントになるのは「配管などの建築構造を調べる」という点です。

すでに紹介しているとおり、鉄筋コンクリート構造の建物の物理的寿命は約117年と推定されています。しかし、排水管をはじめとする各種配管の寿命は30年程と言われています。

そのため、各種配管のメンテナンスを実施しやすい環境かどうかが大きなポイントになります。

1970年代近辺で建てられたマンションでは、排水管や電気配線がコンクリートスラブに埋設されていたり、スラブを貫通させて階下の天井裏を通している場合があります。

階下に影響のある経路で配管が通されている場合、自由にメンテナンスができないばかりか、せっかく購入したマンションなのに不自由をこうむることになりかねません。

その他、リノベーションをおこなう際に希望のリノベーションができるかどうかに影響するキッチンなどの排気ルートなどもチェックは必須です。

大規模なリノベーションを前提に築古のマンションを選ぶ以上、買ってからこんなはずではなかった、とならないように、建築の知識が豊富な方と一緒にチェックしておくようにしましょう。

築50年のマンションをリノベーションするならリノままへ

せっかく希望に合った物件を購入しても、リノベーション・リフォームで失敗しては意味がありませんよね。

リノままでは、豊富な経験と実績を基に、物件探しから設計・施工までを「オールワンストップサービス」として、お客様へご提供しています。

サービスの品質を保つために少数精鋭のチームを組んでアフターサービスまで対応していますので、是非お気軽にご相談くださいね。

まとめ

適切なメンテナンスを行っていれば、築50年のマンションでも安心して長期的に暮らせる事がお分かりいただけたのではないでしょうか。

築50年のマンションは、購入後のリノベーション次第では、新築マンションよりも快適な住空間を作り上げることが可能です。

築年数や耐震性だけにとらわれず、ぜひライフスタイルにも意識を向け、最適な物件をお選びください。

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リノベーションに限らずマンション生活で最も気になるのは音の問題です。

今回は壁と遮音性の関係をとりあげます。

戸境壁の二重壁は直壁に比べ遮音性が劣るといわれますが実際はどうなのでしょう？

目次

1 戸境壁（界壁）の二重壁は遮音性が低いのか？

2 壁先行か床先行か？

1. 戸境壁（界壁）の二重壁は遮音性が低いのか？

戸境壁（隣の住戸との境の壁。界壁とも呼ぶ）の二重壁は直壁に比べ遮音性が劣るといわれますが実際はどうなのでしょう？

原理的には＜床と遮音性（1）＞でみたように、遮音層の間に空気層を設けた二重構造は、高周波数域での遮音性は向上しますが、低周波数域では空気層がばねとなった共鳴透過（いわゆる太鼓現象）により遮音性が低下します。

これは二重壁の場合も同様といえます。

現実的には隣戸間で問題になる音は、主に話し声やTVの音などの生活音であり、音の伝わり方でいうと空気伝播が中心です。

これらの比較的、周波数が高い音域の音が壁を透過して伝わる際には二重壁は有効に働き、遮音性は上がります。

二重壁は、
（1）躯体の不陸（ふろく。ふりくとも。施工精度の関係で生じる表面上のわずかな凹凸）などを気にしなくてよく、施工効率が高いこと
（2）コンセントやピクチャーレールなどを自由に設けられること
（3）壁に釘を打ったり棚などを取りつけたりすることができること
（4）窓際から断熱材が折り返してくる箇所の壁面の段差が解消でき、すっきりとした空間になること
などのメリットがあります。

一方でピアノの低い音や床に重いものを落とした際の音などの低い周波数の音や壁を直接叩いた際の音などの固体振動で伝わる音に関しては、二重壁は共鳴透過による遮音性の低下の懸念があります。

特に躯体壁（コンクリートの構造壁）にボンドで直接、プラスターボードを貼ったGL工法による二重壁は注意が必要です。

空気層が薄く、普通の生活音のような周波数の高い音域でも共鳴透過が起きやすく、かつボードが躯体と接着されているため振動も伝わりやすいなど、遮音性が著しく低くなってしまうからです。

最近の分譲マンションでは図-1のように木や軽量鉄骨（LGS）などで躯体壁とは縁を切った下地を作り、100ミリ程度の空気層を設けてプラスターボードを貼った、ふかし壁工法による二重壁が一般的となっており、共鳴透過に対する対策が施されています。

2. 壁先行か床先行か？

二重床の場合、部屋と部屋の間の壁（間仕切り壁）の納まりには、全室の床を貼ってから床の上に壁を建てる床先行工法と、各部屋の壁を先にコンクリートスラブの上に立ててから各部屋ごとに床を貼る壁先行工法の二通りがあります（図-2　『集合住宅の音環境 – 乾式二重床のQ&A – （改定）　床衝撃音研究会』より）。

それぞれのメリット、デメリットを比較してみましょう。

壁先行工法は、床下からの音の廻りこみや下地材を通じた振動の伝播がないなど、隣室に対する遮音性が高まるのがメリットです。

＜床と遮音性（2）＞でみたように下の階の住戸への遮音性を実現するには、床と壁の取り合い部分の納まりが重要です。

壁先行工法の場合はすべての壁ごとに床と壁の取り合い部分の2～3ミリの隙間を適切に管理する必要があり、高い施工精度が求められることや、施工時間や工事コストがかさむことなどがデメリットとして挙げられます。

逆に、床先行工法は床と壁の取り合いの管理箇所が少なく、均一な施工精度の達成が容易になることや施工時間の短縮が可能になり工事コストが抑制できることがメリットです。

床先行工法のデメリットとしては、隣室間の遮音性がやや劣ることが挙げられます。

ただし隣室への音は床下からよりも扉のアンダーカットを通じて伝わる影響が大きく、壁先行と床先行の実際の遮音性の違いはさほど大きくはないという実験結果が出されています（『集合住宅の音環境 – 乾式二重床のQ&A – （改定）　床衝撃音研究会』より）。

床先行工法は将来の間取り変更などが容易だといわれていますがどうでしょうか？

実際は床先行の場合でもフリープラン対応（壁を立てる箇所の床下の補強が要らないように床の剛性を高めた仕様）でなければ、将来の可変性はさほど変わりません。

フリープラン対応以外の仕様では、床先行の場合も、壁の新設や撤去に際して、床下に新たに補強材を設ける必要があり、壁先行の場合と同様に、変更する壁の周辺の床や天井を広い範囲でいったん解体して、新たに床と天井を設ける必要があるからです。

現在の分譲マンションでは、施工精度や施工効率の観点から床先行施工が増えています。

その場合は隣室間でフローリングの下地材を縁切りして振動が伝わらないようにすることや壁のプラスターボードを二重貼りにするなどによって遮音性を上げています。

壁先行工法と床先行工法のそれぞれメリットとデメリットを踏まえた上で、物件や間取りに合わせた納得にいく提案と施工をしてくれるリノベーション会社を選びたいものです。

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リノベーションに限らずマンション生活で最も気になるのは音の問題です。

今回はフローリングの遮音性能と二重床の納まりと遮音性の関係をみてみましょう。

（前回の記事の続きです）
→床と遮音性（1）

目次

3 遮音性のポイント3　フローリングの遮音等級

4 遮音性のポイント4　二重床の壁際の納まり

3. 遮音性のポイント3　フローリングの遮音等級

床材であるフローリングの遮音等級は、2008年まではL-50のように表記されていましたが、この「推定L値」とよばれる表記が建物自体の遮音性能を示す「L値」と誤解されやすいこと、また統一された試験方法がなかったなどの理由から廃止になり、現在は（財）日本建築総合試験所「床材の床衝撃音低減性能の等級表示指針」に基いた⊿等級（デルタ等級）が新しい基準として使われています（図-1）。

この⊿等級は、あくまでフローリングだけの性能を評価しており、統一された試験方法に基づき、製品が周波数音域に応じて、スラブ素面の場合（コンクリートスラブだけの場合）と比較してどれだけ音圧を低減させるかの下限値で等級表示をしています。

低減する値が大きければそれだけ遮音性が高いと評価できます。

まず、図-1でみるように重量衝撃音⊿LHに関しては、総じて下限値がマイナス（逆に音が増幅されて大きくなるということ）になっており、二重床フローリングは重量衝撃音に対しては遮音の効果をあまり期待できない、ということが分かります。

これは＜床と遮音性（1）＞でみたいわゆる太鼓現象によるマイナス効果です。

逆に軽量衝撃音に対する遮音性能は効果は高いことがわかります。

一般的には以前のLL45等級に相当するのが⊿LL-4等級と解釈している場合が多いようです。

重量衝撃音に関しては、低周波域で下限値がマイナスにならない⊿LH-3がひとつの目安になると思われます。

実際の遮音性能は床材として使用するフローリング製品によって異なります。

⊿LH-2や⊿LH-3の等級の製品でも重量衝撃音に対して概ねプラスの効果が確認されている試験結果の製品もあります。

表示されている等級だけでなく実際の試験結果を確認したいところです。

ちなみに直床対応のフローリング製品は、重量衝撃音に関してはスラブ素面と同一（つまり低減量±0）と見なされていますので、遮音等級は軽量衝撃音に関する等級⊿LＬだけしか表示されていません。

4. 遮音性のポイント4　二重床の壁際の納まり

最後に二重床の場合は、施行上の納まりの違いによっても遮音性に大きな違いが出るという話です。

＜床の遮音性（1）＞でみたように、二重床の共鳴透過現象による遮音性の低下を抑えるには、中間の空気層を大きく、スラブの厚さを厚くすると効果的です。

さらにこのマイナスを抑えるには、中間の空気層が密閉されて太鼓状態にならないように壁際の端部に隙間を設けることが重要であることがわかっています。

図-2はポイント3でみたフローリングの遮音等級を評価する際の基準とされている標準型試験体の断面です（『集合住宅の音環境 – 乾式二重床のQ&A – (改定)　床衝撃音研究会』）。

具体的には太鼓現象を抑えるために、床と壁が取り合う箇所や床と幅木（はばき）が取り合う箇所に関して、図-2のように2～3ミリ以上の隙間を設けた納まりにするわけです。

少し前のマンションではこうした隙間を設けていない物件も見受けられました。

また、こうしたミリ単位の高い施工精度を実現するのは工業製品であれば簡単ですが、現場での加工をともなう建築工事の場合は、すべて均一に実現することはなかなか容易でないことも事実です。

住んでいるうちに床材の反りや壁の沈み込み、あるいは埃などで隙間が埋まってしまうことも考えられます。

二重床の遮音性を判断する場合は、スラブ厚やフローリングの遮音性能に加え、こうした施工上の納まりにも留意する必要があるということになります。

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〇壁と遮音性

リノベーションに限らずマンション生活で最も気になるのは音の問題です。
この記事では壁と遮音性の関係をとりあげます。
戸境壁の二重壁は直壁に比べ遮音性が劣るといわれますが実際はどうなのでしょう？

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リノベーションでは水廻りの移動なども原則可能だが・・・・

リノベーションでは、水廻りの更新や移動なども原則可能です。

ただし、現実的にはさまざまな留意点や制約があるのも事実です。

今回はキッチン、バス、洗面、トイレなどの水廻りのリノベーションについて考えてみました。

目次

1 建物上の留意点と制約（ハード面）

2 生活上および管理規約上の留意点と制約（ソフト面）

1. 建物上の留意点と制約（ハード面）

水廻りのリノベーションのポイントは大きく2つあります。ひとつめは建物上からくる留意点や制約です。

水廻りは給排水管やガス管や排気ダクトよって共用部の配管や外部とつながっています。

変更や移動が可能かどうかは、こうした配管やダクトの経路に大きく左右されます。

特に留意しなけらばならないのが排水管との関係です。

排水管は床下を横引きされており住戸内（あるいは廊下側）のPS（パイプスペース）の竪管につながれています。

住戸内の排水菅の口径と勾配は通常、図-1のような基準で施工されています。

勾配は空気調和・衛生工学会規格で定められたものです。

例えば、洗面やバスの位置をPSから3メートル移動させるには床下に高さ約170ミリ程度の空間が必要となります。

普通は二重床の床下の空間は100ミリ程度が一般的だと思われますので、その場合は高さが足りない分だけ洗面やバスの床を上げる必要がでてきます。

なかには水廻りの部分だけコンクリートスラブを下げて、段差スラブとして、床下の空間を大きく確保した物件もあります。

水廻りを段差スラブとした物件では、スラブが下がった範囲であれば、床に段差を設けることなく水廻りを移動できる可能性が高くなります（図-2）。

トイレは排水管の口径が一回り大きくなり（呼び径75ミリ）、移動にともなって必要とされる床下の空間もより大きくなります。

トイレの場合、段差を設けることは使い勝手上問題が大きく、よほど床下に余裕がある場合以外は大きく移動するのは難しいということになります。

キッチンの場合は、排水口が比較的上の方の位置（シンクの下部）にあるので、床下で排水菅の勾配が取れない場合でも、排水菅を壁際に這わせて必要な勾配を確保するなどによって、位置を大きく移動することも可能です。

ただし、その分、部屋のスペースが犠牲になることを覚悟する必要があります。

以上は二重床で排水菅が床とその下のコンクリートスラブの間に通されている場合を前提にしています。

直床でかつ配管がコンクリートスラブに埋設されていたり、下の階の天上裏を通っていたりする場合は、配管自体の更新が困難となり、水廻りの位置の移動などは基本的には難しくなります。

排気ダクトに関しては、移動した先から新たに排気ダクトを設けることなども可能であり、大きな制約にはならないでしょう。

ただし、梁（はり）を貫通する必要がある場合などは、元の経路を大きく変更することが難しい場合もあります。

2. 生活上および管理規約上の留意点と制約（ソフト面）

水廻りのリノベーションのポイントのふたつめは、実際の生活上および管理規約上の留意点や制約です。

通常、マンションは上下階が同じ間取りになっています。

リビングの上にはリビングが、水廻りの上には水廻りがくるように設計されているわけです。

これはPSなどを上下階で通して効率的に設計するという理由もありますが、生活音への配慮という意味合いもあります。

躯体（くたい）や竪配管（たてはいかん）を共有するマンションの場合、遮音にはどうしても限界があります。

すべての生活音をあらゆる時間帯で遮音し、まったく音に心配の要らないマンションを作ることは現実的ではありません。

したがって利用時間や使い方のパターンが異なる機能や部屋を上下階でなるべく重ねない、という配慮がなされているわけです。

特に給排水などの際の音に配慮が必要な水廻りを移動する場合は、物理的に移動が可能だった場合でも、住んだ後のことを考えると、下階の住戸の間取りとの兼ね合いなどを充分、検討した方が安心できると思われます。

マンションによっては管理規約で水廻りの移動を制限しているケースや下の階の居住者の了解を条件とするなどの制約を設けているところもあります。

水廻りのリノベーションにあたっては、こうした2つの課題を理解してきちんと対応してくれる会社を選ぶことが重要です。

プランニング段階での配慮を始め、管理規約に関して管理組合への確認などをフォローしてくれ、上下階などの近隣関係でトラブルにならないようにきめ細かくサポートしてくれる会社であれば安心できます。

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マンションの間取りに歴史あり。今回はマンションの間取りの変遷をみてみましょう。公営住宅の時代から現在のマンションの間取りのプランに至るまで、時代背景に応じた様々な特徴があります。間取りはマンションが分譲された時代を計るバロメーターといえます。

ルーツとしての公営51C型標準設計
日本の集合住宅の間取りのルーツは、1951年に全国の公営住宅の標準設計として作られた公営51C型（図-1）です。食寝分離、就寝分離をテーマにDKスタイルが確立されました。よくみるとまだお風呂がついていません。その後、お風呂の設置、ステンレスキッチンの採用など進化を遂げながらDK+和室続き間というスタイルの間取りが公団住宅を中心に普及していきます。

日本初の民間による個人向け分譲マンションといわれているのが1956年の日本信販が分譲した四谷コーポラス（図-2）。なんとプランはメゾネットだったのですね。月賦販売の導入やオーダーメード方式など間取り以外も画期的な商品でした。

中LDKプランは70年代の定番
区分所有法が作られたのが1963年。1964年の東京オリンピックにかけて第一次マンションブームが起こります。そのころはマンションは都心立地の高級品というイメージでしたが、70年代に入り徐々に一般家族向けに普及していきます。

その頃の定番の3LDKといえば中央にＬKDを設けた中LDKプラン（図-3）です。長谷川工務店（現長谷工コーポレーション）がコンバスシリーズという名称で標準化するなど広く普及しました。リビングの採光やキッチンの独立性が重視される現在とは異なり、当時はまだ和室が生活の中心であり、キッチンとダイニングが一体化した公営51C型をルーツとしたDKスタイルが主流ということもあり、和室の採光を重視しDKが一体化した中LDKプランが定番の間取りとなっていました。フロンテージ（間口）は5.4メートル程度でLDKには直接の採光はなく、オープンキッチンが当たり前でした。

現在の間取りのベースが登場した80年代
『マンション白書』（長谷川工務店マーケティング部編著　住宅新報社　1986年）には80年初頭の代表的な3LDKのユニットプランが載っています。

先の70年代に普及した中ＬＤＫプラン（図-3）のほかに、続き間プラン（図-4）、縦長LDプラン（図-5）、横長LDプランｎ（図-6）などがが挙げられています。

なかでも縦長LDプラン（図-5）、横長LDプラン（図-6）は1990年代以降、現在まで分譲されているマンションの間取りのベースとなっているプランです。現在では、対面キッチン、アウトフレーム、全室洋室などに進化しています。

PP分離やライトコートなど新企画プランの登場
80年代初頭には、PP分離プラン（LDなどのパブリックゾーンと寝室などのプライベートゾーンを動線上分離して配置したプラン）やライトコート（住戸内に設けられた採光通風のためのヴォイド。廊下や洗面や浴室などに窓を設けたプランが可能）つき（図-7 パークハイツ鶴見 1986年）など「羊羹切り」と揶揄されたそれまでの画一的な間取りではない、採光通風や個室のプライバシーを重視した新企画のプランがいろいろと提案されました。間取りのバラエティは今よりも格段に豊富な時代でした。最近は建築費の高騰もあり、こうした新しい企画の間取りがなくなってしまったのはちょっと寂しい気がします。

億ションの間取りはどこが違う？
億ションの間取りの最大の特徴は、廊下が中廊下であり、居室がすべてバルコニー側（あるいは外周）に面しているという点です。開放廊下側に居室がある間取りに比べて、採光や開放感やプライバシーの面で優れるプランニングといえます。図-8は1983年に発売されたドムス元麻布の間取りです。広さに関しても一般のファミリータイプでは3LDKで60～70㎡が主流であるのに対して186㎡と圧倒的な広さをもっているのも特徴のひとつです。

まさに間取りに歴史あり、という感じですね。

＊　図-1、図-2は『都市住宅の証言』（長谷工コーポレーションCRI 　1988）より
＊　図-3～図8は『マンション白書』（長谷川工務店マーケティング部編著　住宅新報社　1986）　より

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