ARTICLE意外と複雑！？「リノベーション一体型住宅ローン」の注意点
- 公開日：2022.2.11
- 更新日：2023.4.5
目次
宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。
↓そもそも「リノベーション一体型住宅ローンって何？」って方はコチラ
「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？
1. 「リノベーション一体型住宅ローン」を利用するには「いつまでに」「なにが」必要？
「リノベーション一体型住宅ローン」では「物件代金」と「リノベーション代金」の双方を住宅ローンの低い金利で借りる、ということになります。
でもそもそも物件を買うためには、住宅ローンの事前審査を通過しないと契約できませんし、住宅ローンの本審査も通過しないと物件を手に入れることもできません。
物件については「●●万円」といった価格がついているので「いくら借りるか」がわかりやすいものの、リノベについてはまだ工事はおろか設計の打ち合わせも進んでいない状態。
「リノベにいくらかかるか」「いくら借りればよいか」が非常にわかりづらいもの。
それでも金融機関に住宅ローンでお金を貸してほしい！と申し込むには、「リノベーションでこのくらいのお金がかかる」「その代金はきちんと専門業者が作成した」といった証拠を提出しないと金融機関から認めてもらえません。
なので、物件の内見が終わった後の早い段階でリノベ会社に「見積もり」と「図面」を用意してもらった上で、審査を始めることになるのです。
＜リノベーション一体型住宅ローンを利用する際に必要になる主なリノベ関連書類＞
・リノベーション代金の見積もり
※住宅ローンの事前審査前に必要
・リノベーション後の図面
※金融機関によって必要なタイミングが異なる
殆どの金融機関では事前審査時に必要
・リノベーションの工事請負契約
※金融機関によって必要なタイミングが異なる
住宅ローン本審査時（物件の契約後すぐ）に必要なケースもあれば、
リノベ工事の完了直前のタイミングで用意できればよいケースもあり
・リノベーション工事の完了引渡し書類
※金融機関によっては不要
金融機関によっては専用のフォーマットのものを作成する必要あり
※フラット35リノベなどを利用する際には上記の他にリノベ前後のお住まいの写真や、検査対応が必要
どうでしょう。
住宅ローンの事前審査、本審査、物件の引渡し、といったタイミングにあわせて、必要な書類を速やかにリノベ会社に用意してもらう必要がありますね。
おまけに金融機関によってこれらが必要になるタイミングが変わってきますし、うまく用意できないとローンが使えなくなってしまう場合もあります。
こういった手続きをうまく進められるか不安な方は「リノベーション一体型住宅ローン」の対応に慣れたリノベーション会社と一緒にすすめた方が安心です。
2. まだ打ち合わせも進んでいないのに「リノベーション費用」を決めてしまって大丈夫？
さて、ここまでの話をきいて「あれ？」って思いません？
リノベ会社に見積もりをもらうのは物件を内見した直後あたり。
なんとなく「こんなことやりたい」って要望は伝えられてもこの段階ではリノベーションの内容は確定していませんし、そもそも工事もはじまっていません。
したがって、この時点でのリノベ費の見積もりはあくまで「概算」。
概算の見積もりで住宅ローンの事前審査は進むし、そのまま住宅ローンの契約（金消契約）まで進んでいきます。
打ち合わせが進んでいったらリノベーション費用って変わるのでは？
工事がはじまって予定外のことがおこったらリノベーション費用ってどうなる？
こんな進め方で本当に大丈夫？
不安になる方も多いと思います。
「リノベーション一体型住宅ローン」では、物件を買う前にローンの事前審査が必要になりますし、そもそも住宅ローンの本審査や契約は物件の引渡し前に済ませる必要があります。
そうするとどうしてもリノベ費はまだ「概算」の段階で手続きをすすめないといけない、という問題が出てきます。
通常、この「リノベーション一体型住宅ローン」ではリノベーション費用分のローンが実行されるのは物件引渡しからリノベーションの工事も終わった後。
そこまでの間に打ち合わせが進んでいったり、工事が進んでいったりするとリノベーションの費用も「概算」から精度があがっていき、増えることも減ることもあります。
従って、一体型ローンを利用する際には最初に概算のリノベーション金額で住宅ローンを組んでおいて、最終的にリノベーション費用が確定した段階でローンの金額を変更する、といった対応をとることが多いです。
「そんな簡単にローンの金額って変更できるの？」なんて疑問がわいてきますね。
もちろん金額の変更自体は可能です。
ただ、極端な金額変更の場合はローンの「再審査」が必要な場合もでてきます。
せっかく住宅ローンの事前審査や本審査を通過してここまできたんです。できれば「再審査」でもう一回審査をやり直すような事態は避けたいところです。
例えば、「リノベ費1200万円にするつもりでローンを組んでたのに、1500万円にはねあがってしまった」とか逆に「500万円に減ってしまった」といった極端な増減は避けたいもの。
住宅ローンの金額を増額する際には「再審査」が必要になります。
「再審査」となると希望した金額を借りることができるかどうかはわかりません。
この例でいえば、1200万円のリノベ費であれば住宅ローンで払えるけれど、1500万円になってしまったら増えた300万円は自分たちの貯金からはらうか別のローンを使ってかりてくるか、といった対応をしなければならないかも知れません。
もちろん仮に住宅ローンの増額ができたとしても、当初自分たちで考えていた資金計画をオーバーすることになるので、毎月の支払を考えたときに本当にそれで暮らしていけるか、も改めて考える必要があります。
逆に住宅ローンの金額を減額する場合は、ほぼ再審査は必要ないので、比較的スムーズに対応が進められます。
以上から、物件購入前のリノベ費の見積もりは「概算」ではあるものの、
・リノベ費が極端に増減しない
・特に大きな増額はしない
ような金額設定にしておく必要があります。
そもそも物件探しに入る前の段階で「リノベーションでどうしてもやりたいこと」「予算に余裕があればやりたいこと」を整理しておくと、上にあげたような「リノベ費の極端な増減」は避けられます。
また「物件探し＋リノベーション」のワンストップサービスを利用して早い段階でリノベ会社とリノベの希望内容について共有しておくと「概算」とはいえ精度があがるので、一体型ローンについてもスムーズに進められますよ。
3. 知らないと使いづらい！？「リノベーション一体型住宅ローン」が利用できる「条件」に要注意！！
>リノベーション事例「KURASHI Patchwork」｜リノまま
最後に「リノベーション一体型住宅ローン」の利用条件について。
様々な金融機関が「リノベーション一体型住宅ローン」を出していますが、実は利用できる条件にはかなり違いがあります。
例をあげると以下のような条件です。
・リノベ代金は物件代金の30％まで融資可能
・リノベ代金は1000万円まで融資可能
・リノベ代金は原則請負契約金額全額まで融資可能だが、物件価格より高くなった場合は審査が厳しくなる
・物件代金を全額支払うときに同時にリノベ代も全額支払うのであれば融資可能
「物件代金の30％まで」といった条件の場合、2000万円までの安い物件を買って1200万円リノベをしたい、と思ってもリノベ代は600万円までしかローンが組めません。
またリノベ代がかさむ古い戸建などで、物件1500万円＋リノベ1800万円といった形でリノベ代が物件代よりも高くなるような住宅ローンを組む際にも「リノベ代が物件代よりも高くなる」ため住宅ローンの審査に時間がかかったり、審査が厳しくて希望金額までは融資がおりなかったりする場合があります。
また、リノベ工事はあくまで物件を売主さまから引き渡してもらった後におこなうので、「物件代金全額支払うときに当時にリノベ代も全額支払う」というのはあまり現実的ではありません。
こういった細かな条件は金融機関ごとに違いがありますし、各金融機関も時々条件を変更してきます。
ですので「そもそも希望額までの住宅ローンを組むことができるか」といった視点で一番よさそうな金融機関を見つけてくる必要があるのです。
「何だかややこしそうだな」というのが本音ではないでしょうか。
不動産会社やリノベ会社でもこういった実態にあまり詳しくない会社も中にはあります。
「リノベーション一体型住宅ローン」を使い慣れている会社のアドバイスをしっかりもらいながら進めていかないと思わぬ落とし穴があるので注意しましょう。
4. まとめ
「物件探し＋リノベーション」を進める方にとって、「リノベーション一体型住宅ローン」は今や欠かせないもの。
でも実際に利用するには金融機関のサイトなんかにも載っていないような注意すべきポイントが沢山あります。
同時に、「使えないかもしれない」なんてケースでも、追加の書類を提出したり金融機関を変更したりすることで対応できるケースも沢山あります。
複雑ですが非常に重要な手続きなので、自分たちだけで決めつけないで、信頼できるパートナーとしっかり作戦をたてるようにしましょう。
リノままではいつでもご相談をお待ちしております。
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