[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1. 中古マンションの物件選びの注意点

1-1. 物件選びの方法は2つ

中古マンションの物件探しで希望条件を固めて候補物件があがってきたら、あとはそこからの絞りこみです。

⇒リノまま【知る・調べる】中古マンションの上手な探し方～引きこもり物件探しのススメ～

※エリアや築年数、相場価格や資産価値などが気になる方はまずはこちらの記事で物件探しのコツを身につけましょう。

とはいっても当たり前ですが、世の中に「完璧な物件」は存在しません。どんな物件にも必ずリスクがあります。

どんなリスクがあるか、それは自分たちが許容できる／対応できるようなものかどうか、を短期間で見極めた上で「買ってよい物件かどうか」を決断しなければなりません。

従って、物件選びの段階では要点をおさえた物件の調査と調査結果をもとにした判断をスピーディーにこなしていきます。

その方法は以下の2つです。

・誰かがつくったもの（資料や書類など）をみてチェック（間接的情報）
・自分で物件の現地を訪ねて（内見）チェック（直接的情報）

それぞれのポイントを確認しておきましょう。

1-2. 資料からチェックすることと内見でチェックすること

不動産ポータルサイトの記載情報をはじめ、物件に関連する情報の資料となるものは意外と簡単に手に入るものも沢山あります。

まずはそれらの資料をもとに

・候補から外すべき物件があれば外す
・資料からでてきた疑問点をもとに内見でチェックしたいことを洗い出す

といった検討をすすめましょう。資料の確認はいわば「予習」です。

次は現地での内見です。内見のときには、

・上記で洗い出したポイントのチェック
・現地にいかないとわからないことの確認
（日常の管理状況、住民の方の雰囲気、周囲の様子など）
・資料でチェックしたことと現地でみたことで印象が変わったポイントの確認

をしておきましょう。内見こそが最も大事な「本番」です。

上記の中でさらに不安こと、疑問に感じること、違和感などが出てきたら、不動産会社を通して、さらに専門的な資料をとりよせて調べてもらう、必要であれば再度現地を確認する、といった流れを繰り返します。この段階が「復習」です。

その際、必要なのは常に「自分は何が不安なのか／何を知っておきたいのか」「どのように不安点を解消できればこの物件の購入を決断できるのか」を自分自身で整理しておくことです。

仮にこの物件は購入しない、という結論になったとしても検討の過程で「どんなチェックをしてどんな結果だったから買わなかったか」が残っていれば、次の物件の検討がスムーズなるからです。

1-3. 内見する物件はできるだけ絞り込む

とにかく物件を沢山内見したい、という方がよくいらっしゃいます。

数をこなす、というのも一つの考え方ではありますが、「とにかく沢山みる」というのには私はあまり賛成しません。

ここにあげたような「調査→チェックポイントの整理→内見→検討」を繰り返すにはかなりのエネルギーが必要ですので、一度に多くの物件をみるのは困難です。

逆に、この「調査」「チェックポイントの整理」「検討」をきちんとせずに内見だけを続けていると、いつまでたっても自分たちの物件選びの課題が整理されずに、「優良物件がない！」と延々と物件探しと物件選びを続けることになってしまいます。

「内見」はしっかりとした目的意識をもって行かなければ、時間と手間の無駄遣いです。

物件選びであれこれ悩むにも「内見」だけは絶対にあなた一人ではできません。

当然ながらあなただけでなく、物件の売主さま、同行する不動産会社さまなど、多くの人たちにも時間と手間がかかります。

不動産ポータルサイトからみた候補物件や不動産会社が紹介してくれた候補物件が10件以上でてきたとしても、事前の書類などの調査を通して候補を絞り込みましょう。

結果、内見に行くのは3～4件にとどめて、検討物件がなくなってしまったら、再度候補物件がでてくるのを長いスパンで待つのか、条件を見直して探し続けるのか、を冷静に考えましょう。

2. こんな中古マンションは要注意！

どれだけ立地がよい、安い、理想的な広さ、に見えても注意が必要な中古マンションはあります。

例をあげると、

・管理費が高すぎる／安すぎる
・修繕積立金が高すぎる／安すぎる
・総戸数が少ない（30戸未満）
・管理費や修繕積立金以外に大きな金額での月額支払いがある
・借地に建っている
・旧耐震基準で建てられている
・告知事項あり、という表記がある

などなど

決してこれらのマンションが「ダメ」というわけではありません。逆にいうとこういった「要注意」の条件が全くない物件を探そうとすると買える物件なんてなくなってしまいます。悪いようにみえる条件があったとしても、その分以上に物件価格が安いのであれば検討する価値はありますし、他でカバーできるようなことであれば問題ありません。

ただ、以下にあげるような条件にあてはまるマンションについては、各条件について「詳細はどうなっているか」「自分たちのこれからの暮らしにとって大きな問題にならないか」といった確認は必須です。

特に「未来」を想像したときにどんな問題がありそうか、は重要です。

そのためにいろいろな項目を見ていく上で「これって何？なんか変だから確認しよう」というアンテナをたてておおくことと、それぞれの項目の内容を表面的に判断するのでなく「どうしてそうなっているか」の理由を確認する、というクセをまずつけておきましょう。

3. 中古マンションの物件調査の方法①　マイソクのチェック

よく不動産会社でわたされる物件情報のチラシのようなもの。これは「販売図面」とか「マイソク」と呼ばれるものです。

別に不動産会社にいかなくともSUUMOやHome’s、at homeといった不動産ポータルサイトでもほぼ同じ情報は手に入ります。なぜなら不動産を販売するための広告には必ず記載しなければならない情報というのが法律で決まっているからです。

なのでこれらは「最も手に入りやすい物件の調査情報」です。

さすがにこの情報「だけ」ではマンションの内容はよくわかりませんが、「ここは注意が必要！」といったポイントがどこにあるのか、までは慣れるとすぐにわかるようになります。

そんな誰でも手に入る情報をまずはチェックしてみましょう。

3-1, 管理費

マンションを購入したら毎月支払うことになるのは住宅ローンの返済額だけではありません。通常のマンションでは毎月「管理費」や「修繕積立金」というお金を管理組合に支払う必要があります。

その中でこの「管理費」はマンションに管理人さんがいたり、毎日共用部の清掃をしていたり、といった「日常の管理業務」をおこなうための費用です。

マンション各戸の所有者全員で構成される「管理組合」はこうった日常の管理業務をおこなう「管理会社」等と契約をしてその費用を支払っています。そんな費用を各戸の所有者の方が毎月支払う管理費の中で賄っているのです。多くの場合、所有するマンションの専有部の面積の比率に応じて支払う金額がきまっていますが、2018年に国交省がおこなったマンション管理の調査によると、1戸あたりの平均額は月額10,862円です。

マンションによってはこの月額約1万円という金額よりも異常に高いケースがあったり、逆に異常に安いケースがあったりします。

・管理費が高すぎる

→それだけ「お金がかかる」サービスを提供している可能性があります。例えば、「管理人さんが24時間体制でいる」とか「マンションの敷地内にプールがあってその維持管理にお金がかかる」など。

いずれにしても毎月3万円や4万円といった非常に高い管理費の設定になっている場合は、その理由が知りたいところです。もし「お金がかかる」設備やサービスを提供していることが要因であれば、それが自分たちの暮らしにとって必要なものかどうかを考えましょう。

あまり必要ないものなのに管理費だけが高い、というのはマイナス要素です。

・管理費が安すぎる

→こちらはそれだけサービスを切り詰めている可能性があります。たとえば「管理人さんが常駐していない」とか「日常清掃の頻度が少ない（週2回だけなど）」とか「ゴミの収集日は住民の方が当番制でゴミ捨て場の整理整頓をしている」など。

安いには相応の理由があります。安すぎる場合も同様にその理由を確認して、自分たちに問題ある条件でないかどうかを検討しましょう。

3-2. 修繕積立金

マンションの建物全体を適切にメンテナンスしていくためには、単に「不具合が出たらなおす」だけではなく、定期的な修繕が欠かせません。所有者の方々がお金を出し合って積立貯金のような形にした上で、計画的に修繕を実施していくためのお金が修繕積立金です。こちらも管理組合に毎月支払うことになります。

2021年に国交省から発表された「修繕積立金のガイドライン」には階数や規模別の修繕積立金の平均額がでています。こういった資料をざっくりみていくと1㎡あたり月額270円～280円程度の修繕積立金が目安になります。70㎡のマンションの場合は月額2万円弱にも及びます。

この目安金額と比較して異常に安い場合や高い場合は注意が必要です。

・修繕積立金が高すぎる

→修繕積立金の金額はそれぞれのマンションの事情によって変わってきます。古いマンションで過去に修繕積立金が安く設定されていた、といったケースでは、築年数が古くなるに従って給排水管やエレベーターといった大きな改修のためのお金が足りなくなって、一気に値上げした、というケースもあります。また、段階積立方式といって、築年が経つに従って修繕積立金を値上げしていくような計画をたてているマンションもあります。さらにはそのマンション特有の設備などに異常にお金がかかる、というケースもあります。

なぜそうなっているか、を確認するようにしましょう。

・修繕積立金が安すぎる

→修繕積立金は高いよりも安すぎる方が怖いです。適正な額の徴収がなされていないと、給排水管の更新といった建物全体にとって大切な修繕工事が適切に実施されないケースがあります。また、これらの工事のために急に修繕積立金を値上げする、といったケースもあります。いずれにしても安い「理由」が大切です。

修繕積立金は建物全体の長期修繕計画と見比べてみて、不足するのであればいつか値上げがなされることになります。

「具体的にどのくらい上がりそうか」は細かな調査を重ねないとわかりませんが、1㎡あたり月額270～280円前後よりも安い場合は、仮にこのレベルまで値上がりしても自分たちの毎月の支払は大丈夫そうか、だけは考えておきましょう。

3-3. 総戸数

総戸数が少なくなると修繕積立金が高くなりがちです。戸数が多い方が共用部は大きくなりますが、逆にどんな少戸数のマンションでもロビーや階段、エレベーターといった一定以上の共用スペースは必要です。そういった共用部の修繕を何戸で担うことになるのか、の違いです。

また、管理組合の運営にあたっても少人数での構成になる分、一人の方の影響力は大きくなります。マンション全体のことをしっかりと考える方がメンバーにそろっていた非常に強力な管理組合になりますが、一方で万が一問題住民がいた場合、そのリスクは大きくなります。

総戸数については「30戸以上」を目安に物件探しをするのがよいでしょう。

3-4. その他の月額の支払い

マンションによっては町内会費、インターネット接続費、など、管理費・修繕積立金以外にも毎月支払う必要がある費用が設定されていることがあります。

月数百円といった少額のものであればあまり気にする必要はありませんが、中には月額1万円近くなることもあります。

ルーフバルコニー使用料、専用庭使用料、駐車場使用料（主に1階住戸の庭部分に駐車場がある場合）といった「特定のお部屋の所有者にだけ発生する費用」もあります。

これらも「どんな目的で支払うお金か」「自分たちに必要な出費と考えてよいか」を確認するようにしましょう。

3-5. 築年　新耐震か旧耐震か

「旧耐震」と呼ばれるのは1981年6月以前に建築確認がなされた後に建てられた建物です。従って竣工年をみただけでは新耐震基準か旧耐震基準かは実はわかりません。なぜなら建築確認はマンションの建設に取り掛かる前におこなわれるもので、その後数か月～2年程度の時間をかけてマンションは建設されるからです。建設にかかる時間は建物によってまちまちです。1983年に竣工したマンションでも、1981年6月以前の旧耐震での建築確認というケースもありますし、1981年竣工のマンションが新耐震だった、というケースもあります。

住宅ローン減税などでは昨年から、1982年以降に竣工したマンションは新耐震基準同等にみなして扱う、というルールになっています。が、一方で住宅ローンの審査条件などでは厳格に新耐震基準のマンションかどうかをみられるケースもあります。

目安としては竣工年が1983年以降のものは新耐震基準だろう、と考えてもよいですが、1982年、1981年竣工のマンションは「旧耐震基準かもしれない」「耐震性にリスクがあるかもしれない」「住宅ローンの審査が少し厳しめになるかもしれない」と考えておきましょう。

3-6. エレベーターの有無

現在の法規制では高さ31ｍ以上の建物にはエレベーターを設置しなければなりません。これはおよそ7～10階建に該当します。

逆に考えると6階建以下の建物ではエレベーターがない、という可能性があります。特に築年数の古い物件では要注意です。安い物件で内容をみていったらエレベーター無しだったというのはよくあるケースです。

ここまでは誰でもチェックしていますが、中古マンションを探している方は、「隠れエレベーター無し物件」に要注意です。

「スキップフロア」という言葉をご存知でしょうか？

築30年超の物件で時々みかけるものですが、エレベーターはあるものの、停止する階と停止しない階がある、というものです。例えば7階建てのマンションで、エレベーターの停止階が1階・4階・7階のみ、といった場合、5階のお部屋にいくには「4階までエレベーターを使ってその後階段でのぼる」「7階までエレベーターを使ってその後階段でおりる」のどちらかにあります。

つまり、最後の数階分は階段を使うことになるのです。

間取りをみたときに両面にバルコニーがある、といった物件の際は要注意です。

エレベーター無しの物件やエレベーターはあるけども停止階でない物件などは周囲と比べて安い価格になります。

ただ、そのマンションは雨の日も風の日も出かけたり帰ってきたりする場所です。荷物が沢山ある日もあれば、体調が悪い日もあるでしょう。年数が経つと自分自身も年をとります。そんなことまで想像して、エレベーター無しでもよいかどうか、は判断しましょう。

3-7. 借地権

マンションの中には土地は他の方から借りて、その上に建物を建てている、というケースもあります。都内の人気エリアなどで、駅前の土地は大きなお寺が保有していて、そこから借りた土地の上にマンションが建っている、というのはよくあるパターンです。

そういった場合、借地権が設定されているため、毎月借地料を地主の方に支払う必要があります。借地権のマンションも周囲の物件と比べて安い価格になりますが、以下の点は要注意です。

「定期借地権」と呼ばれる借地権が設定されたマンションは、土地を借りられる期間が決まっており、期間が終了したら建物を取り壊して地主の方に土地を返さなければなりません。そのため、住むことができる期間が決まってしまいますし、当然ながら残り期間がわずかになれば売ることはほぼ不可能です。建物の取り壊し費用も必要になるので、借地料に加えて、解体積立金という月々の支払いも発生します。

一方で「旧法借地権」とよばれる借地権が設定されたマンションでは、土地を借りられる期間は決まってはいるものの、「住み続けたい」という意志があれば、原則契約を更新して住み続けることは可能です。ただ、契約更新時の更新料が必要だったり、借地料の値上げが発生したりするケースはあります。

単に「借地」といってもマンションの敷地全てが借地、というケースはまれです。敷地の一部だけが借地ということもあります。借地の内容は殆どが「旧法借地権」ですが、まれに「定期借地権」のマンションもみかけます。

それらは毎月の支払にも影響しますし、内容によっては「住宅ローンの返済期間が短くなる」「住宅ローンが満額かりられない」といったローン審査への影響も無視できません。

都内の人気エリアで物件探していると気に入った物件が借地権だった、というのはよくありますが、どの場合でも「どんなお金がどのくらいかかるか」「ローンへの影響はあるか」は十分にチェックしましょう。

3-8. 告知事項の有無

ネットでも紙の広告でも物件情報の片隅にポロっと「告知事項あり」とかかれた物件が時々あります。

これは物件を買うかどうかの判断にかかわる重要な事柄で伝えておく必要があるマイナス要素がある、ということです。

主に事件や事故があった物件、室内で人が亡くなっていた物件（事故物件）を指すことが多いですが、その他、建物に大きな問題がある（建築基準法違反や地域の法令への重要な違反など）、近隣に反社会的勢力の事務所などがある、といったケースでもこれらの表現が使われることもあります。 いずれにしてもネガティブな情報なので、具体的な内容を必ず事前にチェックした上で、そんなマイナスポイントを鑑みても購入候補に残しておくか、を判断しましょう。

3-9. ペットの可否

犬や猫を飼っている方や犬や猫のアレルギーのある方には重要なポイントです。国交省のマンション総合調査によると、1999年以前築のマンションでは半数超がペットの飼育を禁止していますが、逆に2000年以降築のマンションでは半数超がペット飼育可になっています。

都内近郊でマンションの物件探しをしているときの体感では、1999年以前築のマンションはほぼ不可、2000年以降はほぼ可、といった印象があります。

不動産ポータルサイトなどで物件探しをしていると、ペット可の条件を付加しただけで一気に候補物件が1/10くらいに減ってしまった、なんて経験をした方も多いことでしょう。

築20～30年前後のペット可の中古マンションを探している方はできるだけ2000年前後以降の物件が予算内におさまるようなエリアで探した方が現実的です。

また、こういった簡易的な情報での「ペット可」もそれだけでは危険です。「ペット可」と表示されているマンションの中にはペット飼育上のルールがきちんと定められているマンションもあれば、逆に何もルールがなくそれぞれ思い思いにペットを飼っている、というマンションもあります。

後者の場合はペットの飼育をめぐって住民の方同士で対立している、なんてケースもあるので、注意しましょう。

3-10. 引き渡しの時期

意外と見落としがちなのはこの引き渡しの時期です。どのお住まいも購入契約して準備をしたらすぐに引き渡してもらえる、というわけではありません。

売主さまが新築のお住まいに引っ越す予定なので、引き渡しは新築完成後の9ヶ月先、とか、売主さまがこれから次のお住まいを探しはじめるので、引き渡しは3ヶ月先、といった具合に引き渡し時期が何か月も先、というケースはよくあります。人気エリアなどでは1年以上先に引渡し時期が設定されている物件が売れていることもあります。

中古マンションを買ってリノベーションしてから住みたい、といった方は、物件を買った後でリノベーションの設計をする期間が必要です。物件を引き渡してもらってもすぐに工事に入れるわけではないので、引きわたし時期が2～3ヶ月先になるのはそれほど大きな問題ではありません。

ただ引渡し時期が半年以上先になってしまう場合は特に注意が必要です。世の中何がおこるかわかりません。周辺エリアの条件が変わってしまうかもしれませんし、物件の相場価格が変わっているかもしれません。これらは良い方向に変わることもあれば悪い方向に変わることもありえるので、引き渡しまでの期間が長い場合は注意しておきましょう。

こういった「変化」の中で一番要注意なのはあなたの健康状態です。住宅ローンを借りて物件を購入しようとすると、団体信用生命保険にはいらなければならないので、物件の売買契約直後におこなう住宅ローンの本審査の際に健康状態を金融機関に報告することになります。この報告は通常半年以内に融資が実行される場合のみ有効です。

もし物件の引き渡し時期がこの団信の告知から半年以上先になってしまうのであれば、再度健康状態について報告しなおす必要があります。物件の売買契約直後は大丈夫だったのに、引き渡しの直前になって住宅ローンの本審査に通らないような状態になってしまう、ということが起こり得ます。

このようなケースでも「契約違反」」とならないように、

・金融機関に住宅ローン用の団体信用生命保険の告知の有効期間を確認しておく
・万が一、上位の告知で住宅ローンの本審査に落ちてしまっても「契約違反」とならないように不動産会社に売買契約の条件を調整してもらう（※ローン特約という条項の有効期限を長くとってもらう）

といったリスクヘッジは不可欠です。

3-11. 現況

現況というのは今の物件の状況です。「空室」「売主居住中」、「賃貸中」といった表記があります。

「賃貸中」の物件については原則自分たちで住むことはできません。その物件を買っても賃貸中の方を立ち退かせることは容易ではありません。そういった物件を購入したら「収益物件」として賃貸中の方から家賃をもらえるようになる、といういわゆる「オーナーチェンジ」物件です。

ただ、「賃貸中」の物件でも今借りている方が退去することが決まっている物件であれば、自分たちの居住用の物件として購入することが可能です。

また、この現況のところで「売主居住中」となっている物件の内見を敬遠する方も中にはいらっしゃいます。売主さまの暮らしている中にお邪魔するのは気が引ける、といった理由からです。

マンション購入は大きなお金が動く買い物です。売主さま居住中の物件は実際にそのマンションに住んでいる方からお隣や上下の方の様子や管理組合の雰囲気を直接ききだせるチャンスです。

売主さまにとっても自分たちの売ろうとしている物件の良さを直接伝えられる貴重な営業チャンスですし、逆に物件にとってマイナスになる情報であっても後々トラブルにならないように誤解のないように直接買う可能性のあるお客様に伝えられる、というのはリスクヘッジになります。売主さまにとっても、内見の際にできるだけ本当のことをきちんと話した方がよいのです。

単に空室のお部屋をみるだけではわからない情報にふれられるので、むしろ物件を選ぶ上では好都合です。

3-12. リノベーションの制限

中古マンションを買ってリノベーションを考えている方にとって、そのマンションでのリノベーションにあたってどんな制約がありそうか、は気になるところです。

細かいポイントは現地をみたり、管理規約などをみたりしなければわかりませんし、現地をみたところで解体工事までしてみないとわからないことも中にはあります。

ただ、マイソクの時点で掲載されている図面から以下などは予測が建てられます。

・壁構造かラーメン構造か

マイソクやポータルサイトの図面をみた時点で壁構造のマンションかどうかをある程度は判断できます。図面に柱型があるかないか／低層の建物かどうかがポイントです。

※図の赤マルのように柱型が図面にあったらほぼラーメン構造／通常は柱同士を結ぶように梁があって、さらに部屋の中央付近にもう1本梁があることが多い

壁構造の場合は「壊せない壁」が室内に何か所かあるため、間取り変更や水回りの移動ができない場合があります。

・パイプスペースの位置

建物全体の配管が通っているパイプスペースの位置も図面上に記載してあるケースが殆どです。図面上では「PS」と表記されています。このパイプスペースに排水管を繋ぎこむことになるため、水回り設備のサイズを変えたい／移動したいといった希望に対して、できそうか厳しそうかをある程度判断することは可能です。

・梁の位置

上記の壁構造かラーメン構造か、から一歩すすんで、ラーメン構造の場合、梁がどのあたりにありそうか、の予想ができます。

それによって、キッチンの排気ルートがどうなっているか、キッチンがどこまでなら移動できそうか、なども予測がたてられます。

・フローリング禁止のマンションかどうか

現在はほぼ見かけませんが、2000年以前築のマンションではフローリングを禁止しているマンションが多くありました。これも図面上の表記で床がフローリングの表記になっていない場合など、「もしかしてフローリング禁止？」といった予想がたてられます。

3-13. アスベスト　特に飛散しやすいレベル1とレベル2に注意

有害物質であるアスベストですが、2006年9月以前に竣工した建物ではわずかであっても使用されていることが殆どです。ただ、大きく問題になってくるのは「飛散しやすい状態」で使われているかどうか、で特に「レベル1」や「レベル2」といったアスベストが見つかるとその除去や処分の費用が100万円超でかかってくることがあります。

とはいえ、この段階で手に入る情報には「アスベスト」という項目はありません。そのため専有部内にアスベストが使われているかどうか、は実際にサンプルをとって検査してみないことにはわかりません。

ただ、要注意な物件はマイソクやポータルサイトを見ている段階でもあたりはつけられます。築年数と構造、室内の写真から予測します。

・築年数の古い鉄骨造の建物
→鉄骨造のマンションでは耐火用にアスベストを吹き付けてある場合がよくあります。

・築年数が古い団地などで和室・聚楽壁があるマンション
→よく昔の和室につかわれていた土壁の聚楽壁ですが、アスベストが含まれている場合があります

これらはいずれもアスベストが含まれていた場合は飛散性が高く危険ですし、除去に多くの費用を要します。

アスベストのありそうな物件の場合は、専有部内を検査した実績があるかどうか、や棟内で過去に専有部のアスベスト除去対応をおこなった履歴があるか、などを確認の上、万が一アスベストがでてきても対応できるような予算計画を組んだ上で購入するようにしましょう。

3-14. 広さ

マンションの専有部の広さは通常「壁芯」という方法で算出されたものが、ポータルサイトやマイソクに表示されています。壁の中心ではかった面積、という意味です。

一方で住宅ローン減税などの税制優遇の基準になる「登記簿面積」は「内法」で算出された面積で、これは完全に壁の内側のみではかった面積、という意味です。

そのため、マンションの登記簿面積はポータルサイトやマイソクの表示より2～3㎡程度小さくなります。物件選びの検討段階で50㎡ぎりぎりのマンションを検討している場合などは後々調べてみたら住宅ローン減税の対象外だった、といったケースがあるので注意が必要です。

さらに小さな物件を検討している方は住宅ローンの点からも注意が必要です。一般的に30㎡以上のマンションは住宅ローンの審査可能、とされてはいるものの、50㎡を切るマンション、40㎡を切るマンション、と徐々に審査が厳しくなります。

一定割合以上の自己資金が要求されたり、金利の条件が悪くなったり、という可能性は頭にいれておきましょう。

3-15. マイソクチェックのまとめ

ここまでみてきてどうでしょう？

物件選びの第一段階、マイソクやポータルサイトでは全ての情報を手に入れることは不可能ですが、「この物件のこのポイントは注意が必要だな」とか「内見のときにこのポイントをしっかりチェックしよう」とか「不動産会社に詳しく調べてもらおう」といった気づきは数多く得られる材料がそろっています。

物件選びは漫然とすすめていたら大失敗する可能性があります。住宅購入という大きな決断に向けてしっかりアンテナをたてて不思議だな、と感じたことを洗い出しておくのが秘訣です。

4. 物件調査の方法②　事前にGoogleマップをチェック

ここまでしっかり物件情報をみていれば、内見にすすんでみてもよいのですが、マンションの外観や立地に拘りがある方はGoogleマップを活用してみましょう。

ストリートビューを使って駅から物件まで歩いていみたり、物件の近所を散策したり。

「マンションの外観は愛せそうか」「近くにどんな建物があるか」「日当たりはよさそうか」「駅からの道はさびしくないか」などなど、実際に足を運ぶ前の「予習」をしっかりしてみて、「やっぱりやめとこっかな」って物件は候補から落としてしまいましょう。

特に単に地図をみるだけではわからない駅からマンションまで、マンションから学校までの道のアップダウンなどは事前にストリートビューでみておくとイメージがわきやすいです。

横浜など丘陵地の多いエリアでは同じ「駅徒歩10分」でも印象が180度変わってくることが多々あります。

こうしてGoogleマップをみていると、川や海の近くや斜面に建っているマンションなどは、浸水被害や土砂災害などが気になることもあります。早めにハザードマップをチェックしてきましょう。

川に近い場所が利便性の高いエリアとほぼ重なるので、過度にハザードマップを気にしてしまうと買える物件がなくなってしまいますので「どこまでのリスクなら受け入れるか」「どこまでなら利便性をおとしてもよいか」をこの段階で改めて考えるのをおススメします。実際に候補物件とハザードマップがあると現実感をもって考えられるので。

5. 物件調査の方法③　不動産会社を通して資料をチェック

さて、内見する物件の候補は絞れてきたでしょうか？不動産会社を通して内見を手配する際、以下の資料についてはできるだけ事前にもらうようにしておきましょう。

あくまで感覚値ではありますが、さきほどのマイソクチェックで感じた疑問のうち8割くらいはこれらがあれば解消できることでしょう。

5-1. マンション管理に係る重要事項調査報告書

よく「重要事項調査報告書」「重調」（じゅうちょう）なんて呼ばれる書類です。

間違いやすいですが、物件の契約前に説明をうける「重要事項説明書」とは別のものです。

こちらはマンションの管理会社が作成している書類で、管理組合の運営状況や管理規約にある基本的な住民のルール、建物の修繕の状況などの要件がまとまっています。

マンションを事務所として利用することができるかどうか、などはこの重要事項調査報告書や管理規約をみるとわかります。

事務所利用可能なマンションは好立地かつ築古の物件に多いですが、不特定多数の方が敷地内に出入りすることを認めているマンションなので、防犯や静かな住環境を重視したい方にとってはマイナスポイントです。

ここでもし、購入しようとしているお部屋で「管理費の滞納」や「修繕積立金の滞納」があった場合は要注意です。売主さまにこういった滞納がある場合、マンションを購入した方に滞納分も含めて支払う義務が発生します。また、こういった支払うべき費用を滞納している方が売主です。例えば国税に物件が差し押さえられてしまって、手付金を支払ったのに物件が手に入らなかった、なんてことがないように不動産会社にリスクヘッジの方法を確認しておきましょう。

また、購入しようとしているお部屋ではないものの、マンション全体で管理費や修繕積立金の滞納が100万円以上ある、といった場合も要注意です。不動産会社を通して、何故そのような多額の滞納がでているか、どんな対策をとっているか、を確認しておきましょう。

あまりに滞納が多いマンションは管理組合の運営が適正になされていない、ということになりますので管理上の大きなリスクがあります。

5-2. 管理規約

マンションの住民の方、所有者の方が守るべきルールを定めたものです。

全部で100ページを超える書類になっていることが殆どですが、後に述べるように大半の箇所についてはどのマンションでも同じようなことが書いてあるので、この段階ではいちいち全部は読む必要ありません。

5分で充分なので以下に述べるようなポイントだけ目を通しておきましょう。

マイソクチェックでみてきたようなペット飼育についてきちんとしたルールがあるか、リノベーション工事にあたってフローリング禁止などの制限があるか、などはこの規約をチェックすると詳細がわかります。

が、それ以上にみておいてほしいのが、「共用部の持ち分比率」・「議決権の比率」と「承認事項」の項目です。

マンションの管理組合は区分所有者で構成されていて、通常は所有している住戸の専有部の広さに応じて共用部の持ち分や管理費・修繕積立金の金額が決まっています。また議決権につても1所有者に対して1票というのが通常です。

しかし、マンションによっては特定住戸の所有者が議決権の何割かを保有している、といったケースがあります。マンションを建てた時点で元々の地主だった方への配慮としてこのような形にしている、といった事情によるものでしょう。こうった場合、管理組合で何かきめようとしても皆の合議できまるわけではなく、特定の方の承認がないと何も決められない、という状況になってしまいます。

長く住まうことを考えた場合、このような規約があるマンションの購入はリスクが大きいです。

この「管理規約」はほとんどの場合、国交省の作成した「マンション標準管理規約」の通りにつくられていますが、最後の方に「承認事項」としてそのマンション特有の事柄が記載されています。

そこには例えば携帯電話のアンテナを屋上に建てることになっている、とか、広告用の看板をマンションに設置することになっている、とか、町内会の行事にマンションの敷地を使ってもらうことになっている、といった、特殊なルールについて区分所有者は了承することと定められています。

これらの中に疑問に感じるような項目が入っていないかどうかは早めにみておくことをおすすめします。

5-3. 長期修繕計画

マンションの建物全体の修繕について30年程度のスパンで定めた長期修繕計画です。この長期修繕計画についてはマンションによっては見せてもらえないケースがあったり、見せてもらえたとしてもコピーしてはいけなかったり、とマンションによってスタンスが大きく異なります。

内見の前にチェックできると一番よいのですが、実際には購入に向けての検討が進む中でようやく入手できる、ということも多いです。

いずれの場合でも絶対にみておくべき資料ですし、長期修繕計画が見られない状況で購入を決めるのはおすすめしません。「マンションの所有者以外には長期修繕計画を見せない」というマンションであればそれを理由に購入を見送ってもよいと私は考えます。

また、この長期修繕計画はあればよい、というものではありません。修繕積立金の設定も含めた資金計画がつくられているか、計画が適正に運用されているか、計画の中に給排水管の更新といった重要な項目が入っているか、などを見ておくのは必須です。

6. 物件調査の方法④　内見で現地をみてチェック

マイソク、Googleマップ、各種資料をみてきて、いよいよ内見です。自分たちの大切な住まいを決めるために当然ながら内見は最も重要ですし、現地を見ないで物件を決めることは絶対にやってはいけません。

今までやってきたことは全て内見のための壮大な準備だった、といっても過言ではありません。いろいろな情報にふれてきたからこそ、内見のときに短い時間の中でどんなことを確認しておかなければいけないか、がわかるのです。 内見にいくときは必ずそこに住む家族全員で、事前にチェックした情報も家族全員で共有してから向かうようにしましょう。

6-1. 周辺環境　駅までの道のり

そのお住まいで暮らす場合、メインの移動手段が電車になる方はかならず物件の現地へは「自分で」「電車を使って」行くようにしてください。

よく不動産会社が車で物件まで連れて行ってくれる、なんてケースがありますが、それでは自分たちの日々の暮らしが想像できません。

駅から距離がある物件であればその「遠さ」を、坂道だらけの道であればそのしんどさを、駅からバスを使う物件であればそのバスの利便性を、必ず自分で体験するようにしましょう。

自分で体験すると思わぬ発見があります。道中にスーパーや薬局はあるか、ちょっとひとやすみできそうなカフェや定食屋はあるか、など、それぞれの暮らしにとって大切な要素がかないそうなところかどうか、を家族全員の目で見ておきましょう。

6-2. 共用部①　エントランスまで

マンションについたらエントランスに入る前から見ておくポイントは沢山あります。

まずはエントランスから各住戸への動線に段差があるかどうか。エレベーター有の物件であっても、外からエントランスにいくまでに20段くらいの階段があってまわりにスロープがない、なんて物件もあります。

自分たちが年をとった後のこと、自分たちに子供ができてベビーカーを使うときのこと、足を怪我して松葉づえをついているときのこと、いろんなシチュエーションを想像したときに、共用部がバリアフリーのつくりになっているかどうか、は重要です。

もちろんスキップフロアになっているマンションかどうか、やエントランスの位置は駅からの動線便利なところにあるか、エントランスに入ってから住戸までは遠くないか、なども現地でみておきたいポイントです。

駅徒歩～分、という表記をみると近そうにみえてもマンションの敷地にはいってからが迷路みたいで遠い、なんてケースもよくあります。

6-3. 共用部②　共用ポスト

次に目に付くのは共用ポストです。ポストをざっとみわたしたときにチラシであふれているポストは沢山ありませんか？

こういったお部屋には所有者の方が住んでいない、という可能性が高いです。以前は所有者の親御さんが住んでいたものの相続した子供たちが放置している、といったパターンです。

所有者の方が自ら住んでいないマンションは管理の状態が悪くなりやすいですし管理費等の滞納も発生しやすいです。どうしても自分たちが住んでいるマンションのことでないと自分ごととして管理組合に主体的に参加しなくなります。リゾートマンションなどで管理が適正におこなわれなくなって社会問題化しているのは同様の理由からです。

できるだけ所有者の方が自分で住んでいるマンション、が理想です。

6-4. 共用部③　掲示板

次はマンションの掲示板を見てみましょう。掲示物はきれいに整理してはってあるか、古いものが放置されていないか、掲示物の中に住民トラブルがあることをにおわせるものはないか、などです。こんなところにもそのマンションの日常があらわれます。

6-5. 共用部④　自転車置場と駐車場

マンションの自転車置き場をみるとどんな方が住んでいるか、が垣間見えます。子供用自転車や子供用シートのついたママチャリなんかが沢山とまっていれば子育て世代の多いマンションであることが想像できます。自転車の置き方がきれいかどうか、などでマンションの方のマナーなんかもみえてきます。

他にも自転車置き場に屋根がついているか、自転車置き場が2段ラック式になっているか、などは電動自転車を使う方にとっては快適につかえるかどうかを左右するポイントです。ラックの大きさによっては電動自転車を断念しなければならないこともありえます。

駐車場は車を使わない方にとってもみてほしいポイントです。自走式の駐車場であれば維持管理費はさほどかかりませんが、機械式駐車場であれば設備の維持管理に大きな費用がかかってきます。おまけに稼働状況がよくなければ修繕積立金の財政状況にも影響します。

当然ながら入居後に車を使いたい方にとっては駐車可能な車のサイズなども要確認です。

6-6. 共用部⑤　ゴミ置場

これもよく言われることですがゴミ置き場をしっかりチェックしておきましょう。屋内にあるゴミ置き場であれば住民の方は24時間いつでもゴミ出しができるので便利です。屋外のゴミ置き場の場合は曜日や時間をあわせて朝ゴミ出しをする必要があります。

利便性だけでなくゴミ置場の整理整頓がどの程度なされているか、ゴミの分別ルールは守られているか、といった管理の状況や住民の方のマナーなどが垣間見えます。

築古のマンションなどで設備は古くても工夫しながら整理しているマンションなんかは好印象ですね。

6-7. 共用部⑥　建物のコンクリートのひび割れ（クラック）

マンションの外観や共用部では、クラックと呼ばれるコンクリートのひび割れの有無もざっと見ておきましょう。でもひび割れがあるからダメ、ということでは買う物件がなくなってしまいます。コンクリートにはひび割れはつきもの。ヘアクラックとよばれる幅0.3ｍｍ以下、髪の毛のような細いひび割れであればあまり心配ありません。

0.3ｍｍを超えるような太く、深いひび割れや中の鉄筋がみえているようなひび割れを放置しているようであれば大規模修繕をはじめとする建物全体の修繕管理の状況を疑ってみた方がよいでしょう。

6-8. 共用部⑦　マンションの「日常」

この他、管理人さんの様子や、内見のときにすれ違った住民の方にあいさつしてみたときの雰囲気、共用廊下に住民の方のものが散らかっていないかどうか、など自分がそこで暮らしているつもりになったときに気になることはもらさずチェックしておきましょう。

6-9. 共用部⑧　立地の気になること

最後にマンションの敷地をみたときに、立地で気になることはないでしょうか？斜面や山の上に建っているマンションでは土砂崩れを防ぐ擁壁があります。その擁壁は誰がどのように管理しているのか、や土砂災害警戒区域などに該当していないか、などが気になります。また周囲と比べて坂をくだった先、窪地のようなところに建っているマンションでは豪雨の際の内水氾濫などが気になります。

川や海の近くの物件については皆さんしっかりチェックするのですが、それら以外でも現地でみた地形の様子によっては注意が必要です。

6-10. 専有部①　音と眺望

専有部の内見で重要なのは実際に現地にきてみないとわからないこと、です。

ひとつは眺望や明るさ。眺望や明るさは、確認できるのはあくまで現時点での状態です。マンションの前面に建物などが建つと眺望や陽当たりが悪くなってしまう場合もあります。特に眺望重視の方は前面がどんな人がもっているどんな不動産か、ということも不動産会社に追加で確認してもらいましょう。

もう一つは音です。線路の近く、幹線道路の近くの物件を検討する場合には音は重要な要素です。窓を閉めた状態の音、窓を開けた状態の音、電車が実際に通過するときの音、などを必ず現地で確認するようにしましょう。

6-11. 専有部②　リノベーションでできること／できないこと

その物件を買った後でどうするか、によってみるべきポイントは大きく変わります。

そのまま住む、300万円以下程度のリノベーションをして住む、という方はまずは「そのまま住んでもよさそうか？」という目で内装をみておきましょう。

このくらいの予算帯であれば床の全面貼替などは難しいですし、お部屋によっては現況のまま活用するところもでてきます。そのまま住んでもよいくらい気に入ったお住まいにワンポイントでこだわりをいれる、といったつもりで見ていく方がイメ―ジがつきやすいです。

誰でもわかることでありながら、図面などで検討している段階ではわからず、内見のときにしっかりみておきたいのは「天井高」と「段差」です。

梁などがあると天井高が低くなっている箇所もあります。測ってみると同じ天井高であってもお部屋のつくりや梁の位置によっては圧迫感を感じることがあります。

また古いマンションでは室内に段差があるケースは多いです。水回り設備の床が高くなっている、というのが一般的ですが、中には各部屋とも段差がある、なんてこともあります。

毎日暮らすお住まいでは、天井高からくる圧迫感やちょっとした段差は意外とストレスになります。リノベーションでどのくらい天井高があげられそうか、段差をなくすことは可能か、などは要チェックです。

ここまでは「誰でもできる」気になることの洗い出しですが、この「気になること」をリノベーションでクリアできるかどうかで物件の購入判断が大きくかわってきます。

従って金額の大小にかかわらず、中古マンションを買った後でリノベーションをすることを考えている方はリノベーションする上でのできること／できないことを内見の段階でどの程度正確に確認できているか、が極めて重要です。

・壊せない壁はどこにあるか
・梁はどこにあるか
・排気ルートはどこを通っているか
・それによってキッチンはどこまで移動できそうか
・床の構造が2重床かどうか
・壁や天井の構造はどうなっているか
・水回りの床部分は躯体がへこんでいるダウンスラブになっているか
・ダウンスラブの範囲がどれくらいか
・パイプスペースはどこにあるか
・排水はどのようにパイプスペースにつながれているか
・給湯器は追い炊きの対応が可能か
などなどあげるときりがありません。一般的な不動産会社の担当者や物件を検討しているあなた自身がこれらをもらさず見ておくのは現実的には不可能です。

希望の位置にキッチンが移動できるか？お風呂の大きさを変えられるか？間取の変更ができるか？天井高がどれくらいとれるか？といったリノベーションでやりたいことが本当にできるかどうかが変わってきてしまいますので、物件を買ってしまってからでは取返しがつきません。

購入後にリノベーションして住みたい、という方はワンストップリノベーション会社を利用して、内見の段階からリノベーション工事についての知識のある担当者といっしょにみておくことを強くおすすめします。

6-13. 専有部③　売主さまの話をきいてみる

売主さまが居住中の物件であれば、せっかくの機会なので、どんな方が周囲に住んでいらっしゃるか、どんな点で住みやすかったか、などその物件とその環境を最も知る方に質問を重ねてみましょう。

もちろん売主さまがお住まいを売るにあたっては様々な事情があります。売却理由などは直接はあまりきかない方がよいケースもありますので、不動産会社の担当者に「売主さまに住み心地とか近所の方の様子とかをきいてみてもよいですか？」と事前に確認をとっておくようにしましょう。

6-14. 内見後に大切なのは「直観」

ここまで色々な材料を積み重ねてきましたが、大きなお金をかけてこの先何十年も暮らす住まいを決める物件選びはロジックだけでできる決断ではありません。

最後は「気に入った」「ビビッときた」といった、言語化できない「直観」を大切にしてください。

どんな物件にもよいところと悪いところが必ずありますし、どんなによくみえる物件でも購入する際には必ずリスクがあります。

特にその物件の「悪いところ」を細かくならべてみてもそれを上回るような「気に入った」という思いがあれば、それはあなたにとっては優良物件です。

「悪いところ」をどうやってカバーするか、想定されるリスクは受け入れられるものかどうか、を前向きに検討して決断していきましょう。

7. 物件調査の手法④　購入に進む前に必ず確認

ここまでしっかり物件の検討をすすめてきたら、最後は契約前の仕上げです。今までみてきた資料や内見でもわからなかった、不安だった事柄を確認して解決していきます。不動産会社の担当者の知識やスキルも重要になってくるところです。

7-1. 管理状況を総会議事録や管理会社へのヒアリングで深堀

マンションは管理を買え、と言われるくらい管理状況の良しあしはその後の暮らしに大きく影響します。

内見などを通してでてきた疑問点を管理会社に確認してもらうとともに、必ず管理組合の総会や理事会の議事録も確認してもらいましょう。

問題住民がいるかどうか、とか騒音トラブルはあるか、といった質問を漠然と管理会社になげかけても簡単には答えてもらえません。どのマンションでも多少はこの手のトラブルはあるものと考えておいた方が無難です。でもそういったトラブルが本当に大きな問題になっていたら、総会や理事会の議事録に内容が記載されます。大きな問題はそこでチェックできます。

購入後にリノベーション工事を予定している方は過去棟内で大規模なリノベーション工事をおこなった住戸があるか、その際に騒音や塵芥などのトラブルになったことはあるか、なんかを確認しておいてもらいましょう。

7-2. ハザードマップ

内見のところなどでも触れましたがハザードマップのチェックです。河川の氾濫だけでなく内水氾濫の履歴や地震のときの揺れやすさ、土砂災害のリスクなども一通りおさえておきましょう。

ただ、こういったハザードマップは気にすれば気にするほど買える物件がなくなってきます。浸水や土砂災害、地震などについて極端に評価が悪いエリアは避けた方がよいですが、「全くどのハザードマップにも抵触しない物件がよい」というのは現実的には難しい、ということは理解しておきましょう。

7-3. 電気容量とネット環境

中古マンションでは電気容量に制約があったり、ネット環境で特定の会社の光回線を入れることが難しかったり、というケースがまれにあります。

ネット環境については「光回線あり」となっていても多くのマンションでは共用部のMDFという装置までは光回線でそこから各住戸までは電話回線やLANケーブルでつないでいる、というケースが殆どです。

在宅ワークなどが一般的になって、回線の速度をあげるために自宅の中まで光回線を引き込みたい、というニーズは増えてきていますが、そういった工事がスムーズに対応できるかどうかは確認が必要です。

あまりに当たり前なのでチェックがもれやすいのですが、両者ともに早い段階でみておきましょう。

7-4. マンションの口コミ

マンション名で検索すると大概そのマンションの口コミがでてきます。他にも事故物件のポータルサイトなどで買おうとしているマンションがでてきていないかなんかも気になってみてしまうでしょう。

特に過去に事件や事故があったマンション、住民間でトラブルがあるマンションなどは気になるところ。下世話な好奇心でもよいのでちょっとだけのぞいてみましょう。

もちろん、こういったネット検索の結果は「根も葉もないうわさ」であることも多々あります。信頼できそうな情報かどうかを見極める必要はありますので、鵜呑みにするのは危険ですが、知っておいて損はありませんし、売買契約した後で気になっても後の祭りです。

この段階で調べてみて、真偽の気になる情報がもしあれば不動産会社の担当者に伝えた上で確認してもらいましょう。

7-5.　耐震診断の内容、耐震補強工事の有無

もし旧耐震基準の物件を検討しているのであれば、耐震診断をしているかどうか、耐震補強工事をしているかどうか、は見ておきたいところです。

特に東京都は「緊急輸送道路」として指定されている大きな道路沿いの古いマンションについては倒壊することなどがないように耐震診断を義務付けており、耐震補強工事の実施を推奨しています。

同じ旧耐震の物件でも耐震診断をしたら新耐震同等の耐震性があった、なんてケースもあれば、かなり大きく耐震性に問題がある、なんてケースもあります。

旧耐震基準の物件として当初から耐震性にプライオリティをおかずに検討をすすめているとこれらの情報を契約直前までチェックしていない、なんてことがありますが、これらは住宅ローンの審査や税金の多寡にも影響しますので、しっかり確認しておいてもらいましょう。

8. 物件選びの最終結論

8-1. 購入可否の判断にかかわる懸念事項を明確に

物件の内見をおこなったら、購入判断にあたっての最後の条件を整理して不動産会社の担当者に伝えるようにしましょう。

この最後の条件とは今まであなたがみてきた、確認してきた中での疑問点で、「この点がクリアになれば買う」といったものです。例えば「図面と構造を確認してキッチンが対面式に移動できること」「自転車置き場に空きがあって電動自転車がおけること」「長期修繕計画をみせてもらったときに大きな問題がないこと」の3点がクリアになれば買う！といった具合です。

もちろんまだ物件の重要事項説明を受けていない段階なので、重要事項に大きな問題があれば契約をする必要はありません。ただ少なくとも自分たちでみてきた、気にしてきたことについては整理した上で購入準備に進む、ということです。

物件選びの検討や内見が1回で終わることは殆どありません。ここまでの審査をくぐりぬけてきた内見物件を検討する際には必ず、その物件のどこがよかったか、どこが悪かったか、最終決断にあたって何が一番ダメな要素だったか、をできる限り整理して、不動産会社の担当者と共有するようにしましょう。

不動産会社の担当者も人間です。何度も物件案内をくりかえしていても、良かったところや悪かったところをきちんと伝えてもらえないと物件の精査やご紹介に力が入りません。あなた自身も同じように「なんとなく気に入らない」といって見送る物件が増えてって疲れてしまいます。

物件選びは結婚相手を選ぶのとよく似ています。うまく言語化できない「好き」や「嫌い」もあります。でも、物件選びはあなた一人だけではなかなかできません。不動産会社の担当者と一緒に進めていく必要があります。だからこそできるかぎりその正体を自分で突きとめようとすることが大切です。

あなた自身が本当に欲しい物件はどんな物件か、は実は自分自身でもよくわかっていません。物件を見に行くたびに「何がよかったか」「何が悪かったか」を整理してそれを不動産会社の担当者など他者と共有する、という積み重ねが、あなたと理想の物件との出会いを近づけてくれるのです。

8-2. 契約日より前に必ず重要事項説明書と売買契約書を確認

ここまでのステップを経て、物件の購入申し込みまですませたら、必ず、契約日より前に重要事項説明と売買契約書の確認をするようにしてもらいましょう。

ここまでのステップであなた自身が気になることは確認できてきてはいるものの、不動産の物件にかかわる専門的なポイントも、実際に物件を買うにあたっての詳細な条件も確認できていません。

不動産の購入は大きな買い物です。思わぬ落とし穴にはまることがないように、前もって契約書類（重説、契約書）の案を見せてもらう、可能であれば内容の説明をしてもらう、というのはとても大切です。

8-3. 決断のスピード

ここまで色々な角度で物件調査、物件選びの方法を述べてきましたが、そうはいっても中古マンション購入は競争です。

人気物件は特に早いもの勝ちで決断の早い人にとられてしまいます。あわてて調査不十分で買うのも危険だし、しっかり調査して選んでいたら先に売れてしまう、という難しさがあります。

だからこそ物件探しの段階、ポータルサイトで情報をチェックしている段階で候補をしっかり絞って、候補物件の懸念事項・要確認事項も予め洗い出しておく、といった準備が重要です。

入念に準備をして、自分たちの判断基準をブラッシュアップしつづけていると、しっかり調査や検討しながらでもここぞというときの決断は早くできます。

内見したらすぐに買う／買わないを決断できるようにしておきましょう。

9. リノままの中古マンション物件調査と物件選び

中古マンションの物件探し、物件調査と物件選び、結構大変だと思いませんか？

リノままでは中古を買ってリノベーションをする方のために、「暮らし探し」と「無理のない資金計画」といった事前の準備を重ねた上で、物件探しのお手伝いをしています。

準備をしっかりとしているからこそ、後悔しない物件選びができます。

この記事であげた細かな項目は私たちが物件を調査したりご紹介したりするときに注意しているポイントの一部です。

リノままで物件探しをしてくださるお客様にはこういった丁寧な調査を重ねて購入前には「リノまま100項目診断」をお渡しした上で物件購入のご判断をいただいています。

中古マンションは買って終わりではなく、買った後、リノベーションしてそこに住むことであなた自身の新しい暮らしがはじまります。

そんな「暮らし」を主語にして物件のことを考えたい、リノベーションのことを考えたい、でも自分たちだけですすめるのはちょっと不安、という方は是非お声がけください。

投稿 中古マンションの物件選びの極意　物件調査や内見のポイントと注意点 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

リノまま編集部

リノままは「大きな企業の中の小さな設計事務所」として設計・工事・不動産それぞれの専門知識をもった少数精鋭のチームでひとりひとりのお客様と向き合っています

著者の詳しいプロフィール

マンションのコンパクト化が進み、昔は「狭い」と言われていた30㎡～60㎡ほどのマンションが増えてきています。

「狭いマンションはリノベーションが難しいのでは？」

「コンパクトでも暮らしやすい事例はあるの？」

とお考えの方に、今回はリノままがリノベーションを行った実例をご紹介いたします。

「狭い」というのはあくまで先入観の問題。皆さんそれぞれの「理想の暮らし」にあった広さがあれば、スペースを効率よく使うことで、無駄なスペースがあるお住まいよりもずっと快適に暮らせます。

コンパクトマンションを広く見せるコツや、マンションリノベーションの注意点もご紹介いたしますので、現在リノベーションをお考えの方や、中古マンション購入をお考えの方は是非ご覧ください。

コンパクトマンションのリノベーション実例と間取り

リノままのリノベーションで間取り変更をした事例をご紹介いたします。

今回は、40㎡～60㎡ほどのコンパクトマンションのリノベーション実例です。

【51.3㎡】家具に合わせたリノベーション

51.3㎡のマンションを間取りを大幅に変更した事例です。もともと3DKだった間取りを1LDK＋WIC＋土間に変更しています。LDKを広々ととることで快適に暮らせるようになりました。

住み替えを機に、ご実家で作られた家具やビンテージ家具を置きたいとご希望されていました。

多くの家具から置く家具を厳選しつつ、コンパクトなスペースに納まるようにプランをご提案し、細部にもこだわってお気に入りの空間を実現しました。

間取りも上記のようにリノベーションしております。洋室と和室をつなげて広いリビングダイニングに変更し、キッチンもペニンシュラ型の対面キッチンを採用しました。

アーツアンドクラフツ – リノまま（東京テアトル）

【40.31㎡】収納のための隠し場所

40.31㎡のマンションに、暮らしやすいようにこだわりを付け足した、一部リノベーションの事例です。

1LDKだった間取りを、居室だった部屋の壁を取り払い、オープンに。リビングと奥の寝室との間にクローゼットを設置しました。寝室用に小上がりをつくって、その下に収納スペースを、さらに寝室の向こう側には書斎スペースを作りました。

猫の隠れ家 – リノまま（東京テアトル）

【44.86㎡】好きなもの・やりたいことを詰め込んだ「マキシマル」

余分なものを持たない、「ミニマリスト」という生き方が流行となっていますが、思いつく限り好きなもの・やりたいことを詰め込んだ「マキシマル」をコンセプトとした事例です。

こちらも寝室を小上がりにし、下のスペースを収納に変更しています。

元の間取りを活かしつつ、映画に出てくるような猫足バスタブや、最後までこだわりぬいたキッチン床のタイルなど、細かい部分へのこだわりが光るお部屋になっています。

マキシマル – リノまま（東京テアトル）

【56.81㎡】ロフトを活用してスペースを有効利用

こちらは56㎡のお住まいを4人家族で快適に過ごせるように工夫したリノベーション。

お子様部屋にロフトベッドを２つつくって、その下に勉強机を設置した、「秘密基地」のようなお部屋は子どもたちのお気に入りです。こうして節約したスペースには旦那さまの念願の本棚を置けるようにしました。

構造上、キッチンを動かすことはできませんでしたが、作業台をダイニング側に設けたことでオープンキッチンのように使用できるようにしています。

もともとお持ちだったアンティーク家具が映えるようにフローリングも本棚もキッチンの棚もオークの木材で統一してあたたかみのある内装になっています。

木を紡ぐ – リノまま（東京テアトル）

狭いマンションのメリットとは？

一般的に、「狭い」と言われるマンションの専有面積は30㎡～50㎡台（約9坪～18坪ほど）で、間取りは広くても3LDKほどです。

分譲マンションの価格上昇期に「圧縮プラン」と呼ばれる60㎡台で納めた3LDKの間取りが増えたことで、60㎡未満とまではいかなくとも70㎡未満のコンパクトマンションは増えてきています。

また、核家族世帯が増えたことや、共働き世帯の増加などを背景に、コンパクトマンションの需要は高まっています。

コンパクトマンションのメリットは、「好立地でも比較的安い」ことにつきます。

• 好立地であることが多い
• 価格が安い

一つずつ解説していきます。

好立地であることが多い

コンパクトマンションは、好立地であることが多いです。

土地や資材の価格が高騰したものの、マンションそのものの価格は買ってもらいやすいようにおさえるために、狭いマンションが増えているという背景があります。

また、駅前の好立地にすでに築30年を超えるような古いマンションが建っている場合、古い仕様ゆえに、50㎡前後で2DKといったコンパクトな間取りになっているケースもよく見かけます。

面積が狭い分、立地条件の良い物件が選択肢に入りやすくなるので、通勤・通学や買い物に便利なライフスタイルを確立できます。

広さよりも利便性を求める方は、コンパクトマンションも視野に入れてみてもいいでしょう。

価格が安い

中古マンションの価格は立地と広さと築年数で決まってきます。築年数が古めのマンションで広くないお部屋であれば、駅前の好立地であっても物件価格としては安く感じられるでしょう。

最も需要が多い60㎡～70㎡前後のファミリータイプのマンションと比べて、50㎡前後や40㎡前後のマンションを望む方も限られてくるので、１㎡あたりの価格でみても少しお買い得になっているケースもあります。

但し、その場合も「広さ」と「築年数」には要注意です。できれば住宅ローン減税をはじめとする多くの税制優遇の条件である登記簿面積50㎡超の物件を選びましょう。また多くの金融機関では40㎡未満、30㎡未満などの物件になると投資用マンションとみなされてしまい住宅ローンの借入が難しくなってくるのでこちらも要注意です。

「築年数」に関しては1981年６月以降の建築確認で建てられたいわゆる「新耐震」の物件を選ぶ方が無難です。こちらも「新耐震」基準で建てられた物件であることが住宅ローン減税をはじめとする多くの税制優遇の条件になっています。

狭いマンションを広く見せるためのアイデア

狭いと言われるコンパクトマンションは、アイデア次第で広く見せることも可能です。

ここでは、狭いマンションを広く見せるためのリノベーションのアイデアをご紹介いたします。

リビングとキッチンをつないでワンフロアにする

リビングダイニング、キッチンと和室などで細かく部屋を区切ると、風通しも悪くなりますし、光が届かず薄暗い印象になりがちです。

また、昔のマンションは独立キッチンといってリビングとキッチンが隔てられている間取りが一般的でした。

リビングとキッチンをつないでワンフロアにすることによって、採光量が増えますし、広く見えやすくなります。

また、家族の顔を見ながら料理ができ、一体感のある空間にもなるため、リノベーションを行う際は検討してみると良いでしょう。

天井を高くする

天井が低いことで、圧迫感があり狭く感じられることも多いでしょう。

賃貸・分譲を問わずマンションの多くは天井が二重構造になっています。

二重天井をやめることで、床面積が狭くても開放感がうまれ、部屋は広く感じられます。

リノベーションは平面で考えがちですが、天井も含めてリノベーションできるかどうかは一度確認しておきたいポイントです。

壁や床の色に注意する

大幅なリノベーションができない場合でも、壁の色や床の色を変えるだけでも、部屋を広く見せることができます。

暗い色を全面的に使ってしまうと、部屋が狭く見えてしまうため、暗い色は

• 一か所の壁面のみ
• 腰より下の床面のみ

に絞ってアクセントカラーとして使うことによって、部屋を広く見せることができます。

小上がりやロフトを作ってメリハリを作る

小上がりを作ると、段差ができるため自然に空間が仕切られます。段差は椅子代わりになったり、収納スペースになったりもします。狭いスペースを有効に使うことができるため、リノベーションの際に小上がりを作るお客様も多いです。

小上がりにカーテンや障子などを取り付ければ、個室としても使えるため、アレンジ次第で部屋の用途も広がるでしょう。

もし天井高が2.5ｍ程度とれるお住まいであれば、ロフトをつくるのもおススメです。2階建てのように空間を使えるのでスペースが有効利用できます。

家具を減らす

部屋を広く見せるためには、部屋に置く家具を減らすことも効果的です。自分の持ち物が部屋の広さに合っているかどうか確認しつつ、引っ越しやリノベーションのタイミングで家具を厳選すると良いでしょう。

まずは「家具ありき」よりも自分たちの暮らしに必要な物は何か、何をしまうためのスペースが必要か、を先に考えるようにしてみましょう。

リノベーション費用に余裕があれば、収納家具は全てプランにあわせてピッタリのものをつくってしまうと、無駄なスペースを無くすこともできます。

また、部屋を広く見せるためには、背の低い家具で揃えることもおすすめです。背の低い家具を置くことで、天井が高く見えて圧迫感をおさえることができるでしょう。

マンションリノベーションで間取りを変える時の注意点

間取りを変えたい、というのはマンションリノベーションを考える上で最も多いきっかけです。

ですが、マンションリノベーションで間取りを変更する場合には、注意しておきたいポイントがいくつかあります。

間取り変更がしにくい物件もある

マンションの構造には、建物を壁で支えている「壁式構造」と、柱と梁で建物を支えている「ラーメン構造」とがあります。

壁式構造の場合は、建物の構造壁を撤去することができないため、間取りが変更しにくいケースもあります。

リノベーションを行う場合は、ラーメン構造のマンションの方が間取り変更がしやすいでしょう。

水回りの移動は注意

キッチンや洗面台、お風呂などの水回りの位置を移動したい場合、建物の構造によっては移動ができないケースもあります。

給排水管を移動するスペースが取れない「直床」と呼ばれる構造であると、水回りを移動しづらいこともあります。

キッチンは排気をどこから出しているかのルートによっては、オープンキッチンにできないこともあります。

不安な場合は、リフォーム業者に現地調査をしてもらうことをおすすめします。

生活動線を意識して行う

コンパクトマンションは空間が限られているため、生活動線を意識してリノベーションを行うようにしましょう。

例えば、寝室から洗面台への配置がスムーズであれば、朝の支度や、就寝前の身支度がストレスなくできるようになるでしょう。また、玄関からキッチンへの配置を工夫して買い物帰りに買ったものをすぐに冷蔵庫に入れられるように間取りを調整することで動きに無駄がありません。

マンションの管理規約を確認する

マンションによっては、床材の遮音等級が指定されていたり、電気容量に制限があったりする場合もあります。

マンションには「専有部」と「共有部」に分かれており、共有部は原則リノベーションやリフォームができません。バルコニーや窓のサッシ、玄関扉などは通常共用部にあたります。リノベーション前にはマンションの管理規約を確認しましょう。

狭いマンションのリノベーションならリノままにお任せください

リノままでは、物件探しから工事まで全て自社完結で、少数精鋭のチームで連携しながらリノベーションを進めています。

マンションを購入するにあたって、一般的な「広い」「狭い」は実はあまり関係ありません。「立地は譲れない」「自分らしい暮らしのために利便性が大事」「それでもスペースを有効に使いたい」といったお客様の声をヒアリングし、あなたにとって必要な広さはどのくらいなのかをしっかりと見極めていきます。その上でスペースを有効活用することで、様々な要望を実現できるようなご提案をさせていただきます。

まとめ

新築マンションの価格高騰が続く中、中古マンションをリノベーションしたい方は増えてきています。

狭いマンションは不便と思われがちですが、狭いマンションは好立地であることが多く、当然ながら狭いので物件価格もリノベーション費用も節約しやすいです。うまく物件を選べば資産にもなりやすいかもしれません。

工夫とアイデア次第でそれまで以上の空間を造り出すことができるリノベーションで、狭さを感じさせない空間づくりができるでしょう。

リノままでは、中古マンション購入からリノベーションまで、ワンストップでお手伝いさせていただきます。ぜひ皆様の選択肢の一つにリノままを加えていただけるとうれしいです。

投稿 狭いマンションのリノベーション事例｜広く見せるコツやリノベの注意点 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

リノまま編集部

リノままは「大きな企業の中の小さな設計事務所」として設計・工事・不動産それぞれの専門知識をもった少数精鋭のチームでひとりひとりのお客様と向き合っています

著者の詳しいプロフィール

マンションに長く住んでいれば、経年劣化によって家が古くなることは避けて通ることはできません。

そのため、「色々と古くなったことだし、リノベーションして一新しよう」と考える方は多くいます。

しかし、実際にリノベーションをしたからといって本当にキレイになるのか、どの程度変わるものなのかと気になる方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、マンションのリノベーションのビフォーアフターについて紹介します。

マンションのリノベーションビフォーアフター10選

ここでは、リノベーションすることでどのように変わるのか、見た目だけでなく暮らしそのものが変わった10の事例をビフォーアフターの画像とともにご紹介します。

case1　Time for us

人気エリアでの物件探しからリノままで進めてただいたお客様。自分の好きなものに囲まれながら過ごしたいと、ご夫婦でこれからの家族の暮らしを考え、リノベーションをえらびました。

その結果、家事動線が楽で快適に、暮らしやすく、こだわりと優しさの詰まった住まいが完成しました。

お客様からのご要望

• SNSなどで見つけていたお気に入りの素材を詰め込んだ住まいにしたい
• これからの家族の変化に優しい可変的な住まいづくり
• ご夫婦で朝の支度時間が重なるため、洗面や玄関を開放的で使いやすくしたい

リビングダイニングをオープンにつなげて各部屋へ動きやすい間取りに、明かりを取り入れて抜け感も出せる室内窓を設置。

室内窓の奥のスペースは将来に向けて可変的につかえるように設計。現在は寝室＋書斎＋WICとして使える旦那さまのお気に入りの空間ですが、将来的には間仕切りをいれて子供部屋にすることも視野にいれています。

玄関回りに斜め壁を設けるアイデアを採用し、お風呂と洗面台をサイズアップし、無駄になりがちなPS（パイプスペース：配管が通っている部分）を活用し、シューズインクローゼットを設置。

キッチンには、奥様が絶対に導入したいと考えていた海外製タイルを導入。その仕上がりが本当にお気に入りでキッチンに立つたびににやけてしまうそうです。

ダイニングや寝室のデスクなど、ご夫婦それぞれで過ごすことが多くありますが、広々と過ごせるリビングでボードゲームをしているようで、一人の時間も二人の時間も同じ空間で快適に過ごせる住まいが完成しました。

Time for us – リノまま（東京テアトル）

case2　光と風の通りみち

お部屋をつなげて広々したLDKを実現。室内窓やガラスの引き戸をLDK脇のお部屋とはガラスの引き戸で仕切ってるので、リビングをさらに広く使うこともできます。

物件探しでは希望のエリアを変更しつつ理想の暮らしをカタチにされたご夫婦のリノベーション事例です。

風が通り光溢れるお部屋には、これからの暮らしを考え、こだわりを詰め込みました。

また、お洋服や靴を多く持つおしゃれなご夫婦のために、収納量もしっかりと確保したお住まいです。

お客様からのご要望

• 明るく開放的に、将来も見据えて可変的な住まいにしたい
• 服を思う存分しまえて選べるウォークインクローゼット、靴を並べられる土間をつくりたい
• 家族も友人も皆で集まれる広いリビングダイニングを、好きな洋服屋さんのようなインテリアにしたい

「玄関からの廊下の景色がいちばんのお気に入りです。」と話す奥さま。無垢のドア、ヘリンボーンの床、洗練された洗面台と見どころ満載です。

新しいお住まいでは「リビングや廊下が広くなり、ゆったりスペースを取れるようになったため、狭苦しく移動することがなくなり、日常的に感じるストレスがなくなりました」とリビングのソファやラグの上でのんびり過ごすことが多くなったそうです

光と風の通りみち – リノまま（東京テアトル）

case3　欧州への扉

新築マンションが自分たちの生活には合わないと感じ、中古物件を購入してリノベーションすることを決意。

これまでにたくさん集めてきた「好き」を実現するためにリノベーションしました。

お客様からのご要望

• 大きな浴室にしたい
• 夫婦それぞれの個室がほしい
• 海外のインテリアを参考にした内装にしてみたい

大きなクリスマスツリーを置いても余裕のある広々した玄関に

お部屋ごとにテーマを決め、LDKは専用庭から覗く野外の植栽が映えるようにグリーンのアクセントクロスを使用。。

水回りは、洗面台とトイレが一部屋に納まるように間取りを変更

お客様がこれまで温めてきた「こんな住まいで暮らしたい」をリノベーションで実現できました。

「リノベーションは完成したら終わりではなく、後からでもライフスタイルや好みに合わせて変えるなど、絶対的な正解はないですね」という素敵なアドバイスもいただきました。

欧州への扉 – リノまま（東京テアトル）

case4　アーツアンドクラフツ

「いつかは自分の好きなものに囲まれて暮らしたい」と物件購入を検討されたお客様。新築のキレイな内装ではなく、ブリティッシュヴィンテージや民藝などの雰囲気が好きなため、中古マンションを購入し、フルリノベーションをすることを選んだそうです。

エリアや広さなどを整理し「良い感じに古い」中古マンションを選んでリノベーションしました。

お客様のご要望

• 手持ちの家具に合わせたレイアウトにしたい
• ウィリアム・モリスのクロスをアクセントに使いたい
• キッチンにはガスオーブンがほしい

動線が良く器具もきれいに収まるキッチン。以前の独立したキッチンとは見違えるような解放的な空間になりました。

コンパクトなマンションだったので、3DKを１LDK＋WIC＋土間に。LDKを広くとって、寝室は大きな室内窓でLDKと光や風がつながるように配置。厳選した家具がぴったりおさまるようにしました。

「好きなものに囲まれて暮らすのは本当に快適。家が呼吸をはじめた。友人が遊びに来てくれる機会も増えて、話しながらキッチンに立つことがとても幸せ」という声をいただきました。

アーツアンドクラフツ – リノまま（東京テアトル）

case5　魅せる収納Gallery

ブルーの壁に世界地図のパネルが貼られたリビングや、あちこちに色が散りばめられたセンスの光るリビングダイニング。おしゃれで暮らしやすさを妥協せず、細やかな工夫がたくさん詰まっているリノベーション事例です。

お客様からのご要望

• たくさんあるレコードの収納場所がほしい。DJブースをつくりたい
• 衣替えしなくても良いウォークインクローゼット（WIC）がほしい
• ご夫婦で生活時間帯が異なるため、寝室はそれぞれ個室がほしい
• フードパントリーもある使い勝手の良いキッチンにしたい

ギャラリーのようにレコード棚が設置できるようにあえて廊下を広くしました。

旦那様の寝室にはDJブースを、奥様の寝室にはメイク用造作カウンター・造作棚を設置。

作業スペースを広く取れるⅡ型キッチンを採用。背の高いご主人が洗い物をすることが多いのでシンク側の台を少し高めにするなど使いやすい設計に。キッチンと洗濯機置場・洗面が繋がっているので家事動線も快適。

旦那様から「大好きなレコードを眺められるような収納ができてとても満足しています」、奥様からは「家事がしやすくなり、掃除や片付けなど、いかに負担なくできるかを考えながらリノベーションしたので毎日ストレスフリーです」という声をいただきました。

ご夫婦の好きなものを着飾り、さらに進化していきそうな住まいです。

魅せる収納Gallery – リノまま（東京テアトル）

case6　暮らしの景色

以前住んでいた賃貸物件の更新のタイミングで、新居を検討し始めたというご夫婦。

「新築が良い、戸建てが良い」というようなこだわりはなかったため、自分たちの好みのデザインで暮らしやすい住まいをつくろうと、「住まい探し＋リノベーション」を決意されました。

お客様からのご要望

• 夫婦でゆったりカフェのように落ち着くリビングダイニングにしたい
• 好みのデザインや素材にこだわった、美しい佇まいの住まいに
• 生活しやすく快適な玄関や水回りにしたい

キッチンの向きを変えてリビング全体をみわたせるような間取りにしました。

土間も広くゆとりあるつくりにリノベーション。

「住まい探し＋リノベーション」によってイメージしていた憧れのデザインをご夫婦にフィットする形で実現することができました。

奥様からは「休日の暮らし方が大きく変わり、ワークスペースにいる夫と話しながら作業ができるため、お料理の時間が楽しくなりました」という言葉をいただきました。

暮らしの景色 – リノまま（東京テアトル）

case7　心も身体も整う住まい

ご結婚を機に新居のための住まい探しを始めたご夫婦は、新築にするのか、中古にするのか、リノベーションにするのかと考えていた際、以前観たリノままのシネアドを思い出してくださり、ご相談いただきました。

ご夫婦の暮らしやすさを第一に、自然体に暮らせて心も身体も整うような住まいを目指しました。

お客様からのご要望

• ナチュラルな家具の合う家にし、統一感を持たせたコーディネートに
• 夫婦2人の生活を見直し、将来のことも考えて快適に暮らせる家にしたい
• 生活に合った造作家具やデザインにこだわったR壁やアーチ入り口を取り入れたい
• 夫婦ともに在宅ワークなので、それぞれのワークスペースがほしい

和室をつぶして広げたリビングは収納型のスクリーンで映画空間にもなります。

ナチュラルな家具がマッチするように統一感を持たせたコーディネートに一新。キッチン棚は直線のラインと奥様の大好きなアール（曲線）とを組み合わせて設計。

奥様から「毎日がとても快適になり、生活も仕事もしやすくなりました。また、伝えたイメージからぴったりのものを紹介していただいたため、素材選びもスムーズに進められました」という声をいただきました。

旦那様からも「リノベーションをやって良かったと実感しています。リノベーションでは、こうなれば良いのになということを一つ一つ拾って解決することができたため、自分たちにフィットした住まいで快適に暮らしています」という声をいただき、まさに心も身体も整う住まい」になりました。

心も身体も整う住まい – リノまま（東京テアトル）

case8　“白”のパズル

Maison Margielaの白、それは過去の作品に対する敬意とクリエイティブな共同体として一体化することを意味します。

そんな思想に共鳴し、思い出の街並みや偏愛するインテリアをパズルのようにつなぎ合わせて、一つの住まいを目指しました。

お客様からのご要望

• ご夫婦でいったイタリア旅行の記憶やご主人の好きな建築、映画などのモチーフを出来る限りつめこみたい
• 廊下は病院をモチーフに出来るだけ無機質に
• お子様の遊び場や寝室の一角にもなるLDKはミックススタイルでバランスよく

シャビーなキッチンはシルバーのダクトと木目の天井、白ヘキサゴンタイルのタイルのアンバランスな感覚が魅力。

玄関入ってすぐ、真っ白なタイルが印象的な廊下。国も時代も違うSF映画に迷い込んだよう。　　

各部屋によってモチーフが違うため、気分を変えて楽しむことができ、お子様がのびのびとはしゃぐ中、居心地よく過ごせる住まいの実現ができました。

“白”のパズル – リノまま（東京テアトル）

case9　リノベをめぐるスタイリッシュな冒険

すっきりとしたスタイリッシュな住まいをつくりながらも、壁紙やタイル、床材などの面白さに惹かれ随所に「遊び」をとりいれた事例です。

お客さまからのご要望

• キッチンはシンクとコンロが別々になっている二列の「Ⅱ型」にしたい
• 廊下の圧迫感をなくしたいので玄関土間を広くしたい
• 個性的な壁紙やタイルを随所につかってみたい

キッチンをⅡ型にしてリビング側へ向きも変更。広々した印象のお部屋になりました。

リビングの一角にはレンガ風の壁紙を貼り、ちょっとした勉強部屋を創出。完全に「個」の空間にはせず、リビングと一体だけどちょっと集中したい空間を演出。

玄関土間を広く取ってウォークインクローゼットと繋げました。家にはいってすぐの印象を大切にし、土間には本物のタイルを使用しています。

開放感があってすっきりとした印象があるなかでも、随所に遊び心が垣間見える楽しさに溢れている住まいが完成しました。

リノベをめぐるスタイリッシュな冒険 – リノまま（東京テアトル）

case10　「お酒がおいしく飲める家」

食べ歩きが大好きで各地へ美味しいお酒と料理を求めて歩き回るご夫婦が掲げたテーマは「お酒が美味しく飲める家」です。

そんなお二人が旅に出て、瀬戸内海に浮かぶ女木島にあった古民家をリノベーションしたゲストハウスをきっかけに「リノベーション」を意識するようになりました。

お客様からのご要望

• 行きつけのバーそっくりのカウンターをつくりたい
• お客様を招きたいので泊まってもらえる部屋がほしい
• ワインクーラーがおける土間がほしい
• 自然素材を使って過ごしやすい住まいにしたい

キッチンにはワインラックを取り付けて、お気に入りのバーとそっくりのカウンターをつくりました。

「すごしやすさ」にもこだわり、家の中を光や風が通っていくように、寝室やリビング、お客様用のロフト付洋室など、全てのお部屋に室内窓を設置。

「どんな家ならお酒がおいしく飲めるだろう？」そんな想いをたくさん詰め込み、「食べ歩き」と「そこで生まれる出会い」が大好きなお二人にぴったりのホームグラウンドが完成しました。

「お酒がおいしく飲める家」 – リノまま（東京テアトル）

おしゃれなマンションリノベをするためのコツ

ここまでリノベーションのビフォーアフターについてご紹介してきました。

人によっては「どうせリノベーションするならおしゃれにしたい」と考える方もいるのではないでしょうか。

どういう風にしたいかというテーマを決め、インテリアを含め全体的に統一性のあるリノベーションを目指すことでおしゃれなリノベーションの実現も可能です。

詳しくは下記の記事でご紹介しているので一度目を通してみてください。

でもここでみた施工事例にもあるように、お住まいの見た目だけでなく「自分たちがこれからしたい暮らし」をしっかりと考えることが一番大切なのをお忘れなく！

おしゃれなマンションリノベーション事例18選-リノまま(東京テアトル）

まとめ

ビフォーアフターで見た通り、リノベーションを行うことで家の印象を一新することができます。

ここであげたような個性的な間取りやデザインは見た目だけでなく、暮らしやすさやこれからの家族の変化もしっかり考えてつくりあげたもの。リノベーションで実現する「自分らしくくつろげる暮らし」には無限の価値がある、と私たちは考えています。

今の暮らしに不満があって変えてみたいのであれば、一度リノベーションを検討してみてはいかがでしょうか。

投稿 マンションリノベーションのビフォーアフター10選 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

リノまま編集部

リノままは「大きな企業の中の小さな設計事務所」として設計・工事・不動産それぞれの専門知識をもった少数精鋭のチームでひとりひとりのお客様と向き合っています

著者の詳しいプロフィール

どうせリノベーションをするなら、おしゃれなリノベーションが良いと考える方は多いのではないでしょうか。

しかし、おしゃれなリノベーションはさまざまなテイストがあり、どういったものが自分の理想にマッチしているのか分からないということも少なくありません。

この記事では、マンションのおしゃれなリノベーション事例やテイスト別のリノベーション事例のほか、おしゃれにするポイントなどを解説します。

おしゃれなマンションリノベーション事例5選

おしゃれなリノベーションにはどのようなものがあるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。

ここでは、リノままが実際に手掛けたおしゃれなリノベーション事例を5つご紹介します。

心も身体も整う住まい

ご結婚を機に新居のための住まい探しを始めたご夫婦は、新築にするのか、中古にするのか、リノベーションにするのかと考えていた際、以前観たリノままのシネアドを思い出してくださり、ご相談いただきました。

ご夫婦の暮らしやすさを第一に、自然体に暮らせて心も身体も整うような住まいを目指しました。

お客様からのご要望

• ナチュラルな家具の合う家にし、統一感を持たせたコーディネートに
• 夫婦2人の生活を見直し、将来のことも考えて快適に暮らせる家にしたい
• 生活に合った造作家具やデザインにこだわったR壁やアーチ入り口を取り入れたい
• 夫婦ともに在宅ワークなので、それぞれのワークスペースがほしい

自然体に暮らしたいから「ナチュラルな家具の合う家」にしたい、とベージュ、白、グレーをメインカラーに、アクセントにブルーをいれる、という法則でトーンを統一しました。玄関土間や廊下、キッチンの天井などにとりいれたR壁の美しい曲線のラインもポイントです。

心も身体も整う住まい – リノまま（東京テアトル）

「離れ」のあるちょうどいい暮らし

ご主人様の赴任先に長くお住まいだったご夫婦ですが、15年ぶりに購入したマンションへ帰ってこられる目処が立ち、「今の自分たちに似合う住まい」へつくり変えるべくご相談がありました。

お客様のご要望

• ご主人様の赴任先から元の家に帰ってくる日までにリノベーションを完成させたい
• 部屋全体を明るく、換気しやすい間取りにしたい
• 集中して在宅勤務ができる環境、ON/OFF切り替えられるワークスペースがほしい

白を基調としたモノトーンの大人空間。大理石調の床や藍色の壁タイル、ブラックのアクセントクロスにホテルライクなインテリアが見事になじんで上質で洗練された空間を演出しています。

旦那さまは、在宅勤務を終えて「離れ」のワークスペースからリビングへ戻ってきてソファーでくつろぐのが「最高のリラックスタイム」と語ってくれました。

「離れ」のあるちょうどいい暮らし – リノまま（東京テアトル）

made of wood

手持ちのインテリアから発想して、素材にこだわったお住まい。見た目だけではなく、家族と過ごす時間や快適な暮らしを考えてつくっていきました。

お客様のご要望

• 手持ちのインテリア（籠、棚など）に合わせた色味にしたい（でも和のイメージは嫌！）
• ぜんそくをお持ちのため、自然素材をメインに
• 家族がリビングで集まれる空間に

お持ちのインテリアの色味にあわせて、無垢のバーチ材のフローリングを選択しました。時が経つにつれて色が薄くなっていく経年変化を楽しめる素材です。その他扉もキッチンも木を沢山つかうことで大人カジュアルな空間にまとめました。

寝室の壁は調湿機能のある珪藻土、壁のクロスは紙のクロスを使用するなど、見た目だけでなく快適性も考え抜かれた住まいです。

made of wood – リノまま（東京テアトル）

趣味を飾る大人の隠れ家

お子様が巣立って「これから」の暮らし方を考えはじめたご夫婦が、新築当初から30年近く住まわれたお住まいを大胆にリノベーションしました。

お客様からのご要望

• お子様が巣立って暮らし方が変わったので、これからの生活を楽しめる住まいにしたい
• 本やCD、レコードなどをディスプレイしつつ収納できるようにしたい
• 自宅でギターを練習できる部屋がほしい

神保町のブックカフェや古本屋のようなたたずまいをイメージして、たくさんお持ちだった本やCD、レコードの収納スペースをつくっていきました。リビングの中央にそびえる仕切り壁には扉はなく、お部屋を完全に区切ってしまうことなくワークスペースやロフトベッドをつくった遊び心のあふれる住まい。

思い出いっぱいのマイホームが今のお二人にとって最適な住み心地に整いました。

趣味を飾る大人の隠れ家- リノまま（東京テアトル）

グリニッジビレッジの記憶

25年前、ニューヨークにお住まいだったご夫婦が、当時「こんな家に住みたい」と憧れていたグリニッジビレッジのアパートの記憶を辿りながらリノベーションをすすめていきました。記憶の手がかりになったのはFallow&Ballの塗料。深い海のように濃く、どこか懐かしさやあたたかさを感じさせる「ヘイグブルー」の色の質感が当時グリニッジビレッジでみた色の記憶とつながりました。

お客様からのご要望

• ニューヨークのグリニッジビレッジのアパートの雰囲気にしたい
• 2人でゆったりくつろげるリビングと1人でも快適に集中して過ごせる部屋をつくりたい
• 素材は本物にこだわり、サステナブルなものを中心にとりいれたい

ヘイグブルーを軸にリビングにはイギリスの校舎をモチーフにした少しくすんだ色合いの「スクールハウスホワイト」を配色。ベルギーの建物の廃材を利用したレンガや、カカオ農園のシェードツリーを活用したチーク材の無垢フローリングなど、徹底して本物の素材にこだわりました。リノベーションしたばかりなのに何故か懐かしい、想い出を取り出したような住まいができあがりました。

スタイル別マンションリノベーション事例7選

一言でリノベーションといってもスタイルは一つではありません。

さまざまなスタイルが存在し、なかにはおしゃれなもの個性的なものも存在しています。

ここでは、スタイル別のリノベーション事例を6つご紹介します。

どのお住まいもお気に入りのスタイルをベースにしつつ、様々な要素をとりいれていますので、参考にしてみてください。

シンプル＆ナチュラル

リノベーションのきっかけは、お子様の「ひとり部屋がほしい」というご希望と、冬場の結露のストレスでした。

家族全員の過ごしやすさを最優先に考えたリノベーションを行った事例です。

お客様からの要望

• 冬の結露がストレス
• お子様のための個室が欲しい
• アウトドアが趣味なので道具のお手入れや収納を充実させたい

外気をブロックし、結露防止に役立つ二重サッシを採用し、浴室窓と勝手口は断熱ガラスと交換。

キッチンや洗面所の壁と寝室の引き戸の中には遮音材を使用し、生活音を伝わりにくくする工夫を施しました。

また、子ども部屋は、将来的に個室に仕切れるように真ん中に下地を設置。アウトドア用には玄関収納をひろげスロップシンクをご用意。

と、快適に暮らすための工夫がつまったお住まい。広場をイメージしたリビングは室内窓、扉、床どこをとってもナチュラルな木の風合いが心地よさを倍増させています。

“家族思い”な快適ハウス – リノまま（東京テアトル）

ブルックリン　インダストリアル

自分たち好みのデザインで暮らしやすい住まいをつくろうと「住まい探し＋リノベーション」を決意されたご夫婦。instagramでイメージを膨らませていた理想のデザインをご夫婦にとって心地よいバランスで実現していきました。

お客様からのご要望

• 夫婦でゆったりカフェのように落ち着くリビングダイニングにしたい
• 好みのデザインや素材にこだわった美しい佇まいの住まいに
• 生活しやすく快適な玄関や水回りにしたい

リノベーションならではのインダストリアルなデザインを肩ひじはりすぎず、ゆったりくつろげるような塩梅でナチュラルに落とし込みました。天井は躯体表しにシルバーやブラックのライティングレールや配管、レンジフードなどによって無骨さを散りばめながらも、白い壁紙や無垢フローリングを組み合わせて温かみのあるリビングに仕上げています。

瓦のような和テイストをとりいれたキッチンの柱がアクセントを加えています。

暮らしの景色 – リノまま（東京テアトル）

北欧

これまで賃貸で暮らしていたマンションの棟内限定で物件探しをはじめ、元々のお住まいとほぼ同じ広さのお部屋を購入したお客様。

住環境のよさは知り尽くしているので、「家の中の暮らし」を充実させたい、とリノベーションしました。

お客様からのご要望

• 好きな家具や照明が似合う住まいにしたい
• 家の中で気持ちよくすごすための工夫をしたい

インテリアショップにお勤めの奥さまはデンマークのへニングセンやヤコブセンの照明や家具がお気に入り。その魅力を引き出すために「北欧」をテーマに、明るめの床に水色・黄色・オレンジ等のポップな色をあわせるデザインにしました。家全体をナチュラルにまとめて統一感をもたせつつ、キッチンには水色の幾何学模様のタイルを、洗面には玉ねぎのような形のコラベルタイルをアクセントに使用しています。

北欧と暮らす – リノまま（東京テアトル）

カントリー

南フランスの田舎のような暖かみのあるカントリー調のお部屋で、使われている壁紙は13色です。

ご主人がフランスに住まわれていたときの記憶からたくさんの色や素材を再現したリノベーション事例です。

• 大きな梁がせまってくるというイメージがあり、天井が低くて狭く感じる点をなんとかしたい
• 以前、住んでいたような南フランスの田舎町のイメージにしたい
• 壁をなくして、部屋全体を大きな一部屋のようにしたい

フランスで暮らしていた当時のインテリアや色の組み合わせを思いだしながら設計をすすめました。タイルや床の無垢フローリング、木材などイメージにあうものを入念にセレクトしています。

また、壁紙は実に13種類のものを貼り分けています。ビニールクロスのようなてかてかした質感がお好みではなかったご主人が選んだのはエコフリースというマットな質感のもの。

玄関扉やタイル、壁紙など随所に青をとりいれてカラフルで明るい住まいになりました。

壁紙×13 – リノまま（東京テアトル）

モダン

もともと仕事を持ち帰ることが多かったお二人は、お休みの日によくカフェに出かけてPC作業をしていました。新しいお住まいには、家とカフェと仕事場の役割をもたせたい、とリノベーションをしました。

お客様からのご要望

• 家と仕事場とカフェの3つのスペースをとりたい
• 光のあふれる寝室にしたい
• ペットの猫も住みやすいような仕様に

お部屋を区切ることなく、ON／OFFの切り替えができるようにリラックスする空間にはフローリングを使い、作業するダイニングはブラックのタイルで空間を引き締めています。天井も作業場になるダイニングには青みがかったグレーを選択して、ハイブリッドな空間にしています。

カフェキッチンには奥さまが一目ぼれしたというステンレスキッチンを採用。カフェグッズを収納する造作棚は足場板を使っているので、ステンレスの無機質な質感とあたたかい木のかけあわせにサブウェイタイルのアクセントを加え、都会的でスタイリッシュなデザインになりました。

caffice- リノまま（東京テアトル）

アジアン

インテリアにこだわりをお持ちのお客様は「憧れのペルシャ絨毯が似合う家にしたい」という強い想いをもってリノベーションしました。

お客様からのご要望

• ペルシャ絨毯の似合う住まいにしたい
• 空間のテイストに応じて照明の色味を変えたい

ペルシャ絨毯は海外のアーティストがスタジオにひくようなちょっとラフで洒落た使い方ができるようにセレクトしました。そのペルシャ絨毯の似合うリビングですべてのことができるようにキッチンの前からリビングにかけて伸びるカウンターを設置。カウンター奥にのぞくキッチンの優しい緑色のタイルは美濃古窯という日本古来の伝統色がきれいにでたもの。純和風になりすぎずにお部屋のアクセントになっています。

照明もお食事やお酒をゆっくり楽しむカウンター上は優しい印象の黄色い光、リビングは白くはっきりとした光とテイストを分け、壁や仕切りを使わず光で空間をわけています。

ペルシャ絨毯のある暮らし – リノまま（東京テアトル）

和テイスト

「家族みんなそろって、でもキュウクツじゃなく過ごせるリビングが理想でした」とリノベーションを決意されたご夫婦。個々の部屋をつくることは最初から考えず、あたたかく個性的な住まいができました。

お客様からのご要望

• 家族そろって過ごせるリビングがほしい
• 旦那様用のちょっとした書斎がほしい
• 素材や色にもこだわりたい

家族みんなで過ごせるリビングとちょっとした書斎を両立させるように、リビングの一角に畳の小上がりをつくりました。小上がりはご家族3人が並んで作業できるような広さにしてみんなそろって過ごせる空間です。小上がりを仕切る壁には天井との間に隙間を残して、目線の高さには室内窓をとりつけ、完全な個室にはしないようにしています。

部屋の中に部屋があって縁側があるような個性的な住まいになりました。

家族の窓 – リノまま（東京テアトル）

広さ別のリノベーション事例6選

上記では、スタイル別にリノベーションをした事例をご紹介しました。

ここでは、広さ別の事例をご紹介します。

広さに関わらずちょっとした工夫でおしゃれなリノベーションになります。是非参考にしてみてください。

40㎡～

旅行が大好きだというお客様は、特にニューヨークの街がお気に入り。

それがきっかけになり、お家づくりのコンセプトは「映画に出てくるようなニューヨークの住まい」になりました。

お客様からのご要望

• モダンでシンプルなニューヨークスタイルにしたい
• キッチンの天板は黒のシャープなものにしたい

お住まい全体を白と黒をベースにクールで洗練されたデザインにしあげました。一番こだわったキッチンは天板を黒にしたいとこだわりぬいて人口大理石のものを選択。シンク横の壁に埋め込んだガラスブロックはアクセントにしつつ、隣の洗面所にも光が届くような仕掛けになっています。キッチンの壁はもちろんニューヨークらしいサブウェイタイルでしあげて、自分らしくすごせる「城」になりました。

NYのキャッスル・キッチン – リノまま（東京テアトル）

50㎡～

「長く使える良いものを」という考えを軸に、オークの木材をメインにリノベーションしました。フローリングやキッチン、子ども部屋のロフトや本棚、玄関の棚など、どこを向いてもオークが目に入る暖かみのあるお住まいです。

お客様からの要望

• オークの木材の質感を楽しみたい
• 元々お持ちだったオーダー家具やアンティーク家具をいかしたい
• 限られたスペースを有効に使いたい

一番時間をかけて作りこんだというキッチンには、奥様の「好き」と「使いやすさ」が詰まっています。構造上壁付けのキッチンを移動することができなかったのですが、作業台をダイニング側にむけてつくったことで開放的なキッチンへと変化しています。

リノベーション前と比べて子ども部屋も大きく変わっており、限られたスペースを効率的に使えるような工夫を施し、まるで秘密基地のようなお部屋に仕上がっています。

木を紡ぐ – リノまま（東京テアトル）

60㎡～

ディティールに徹底的にこだわって自由にリノベーションしたいという想いのお客様が「高さ」と「巾木」にこだわってつくりあげた住まいです。

お客様からのご要望

• 飽きのこないデザインにしたい
• 使いやすい高さにこだわりたい
• 自由にやりたいことをできるだけつめこみたい

タイルや塗装など色々な選択肢を考えた中で、「木目が一番飽きない」という結論にいたったお客様。木材をレンガのように凸凹にはりあわせたキッチンの腰壁や天井のルーバー、リビングの小上がりなど木の印象が強く残る住まいです。視線の変化を何度も試して、どれもお客様にとってジャストな高さに仕上がっています。

高さで繋ぐ – リノまま（東京テアトル）

70㎡～

すっきりとしたスタイリッシュな住まいをつくりながらも、壁紙やタイル、床材などの面白さに惹かれ随所に「遊び」をとりいれた事例です。

お客さまからのご要望

• キッチンはシンクとコンロが別々になっている二列の「Ⅱ型」にしたい
• 廊下の圧迫感をなくしたいので玄関土間を広くしたい
• 個性的な壁紙やタイルを随所につかってみたい

「ウチの中に出っぱっているものがないんです」と話すお客様は、「どこに何をしまうか」「どこで何を使うか」を徹底して考えて収納やコンセントの位置をひとつずつ決めていきました。キッチンまわりはⅡ型キッチンの収納をうまく利用しています。

住まい全体の印象を決めるリビングの床は「白っぽくしたくない」と赤っぽい色が印象的なあづみ松のフローリングを採用し、壁のアクセントクロスやキッチンのタイルは青に。この鮮やかな配色がスタイリッシュな印象をつくっています。

リノベをめぐるスタイリッシュな冒険 – リノまま（東京テアトル）

80㎡～

いろいろな素材を組み合わせながらお客様のイメージを再現し、デザイン性だけではなく、使いやすさも妥協せずに工夫した事例です。

お客様からのご要望

• キッチンは使いやすくかっこよく、ステンレス天板を取り入れたい
• 玄関にベビーカーが入れるように、シューズクローゼットもほしい
• 将来のライフスタイルの変化に合わせて収納や部屋の区切り方に自由度を持たせたい

手持ちのキッチン家電をすべてを使いやすく配置できるように設計し、奥様ご希望にあった食洗機も設置。

キッチンのステンレス天板やダクト、天井と梁のコンクリートというクールな印象とは対照的に、造作棚やカウンターには木の質感を活かし、マイルドでスタイリッシュさを実現。

元の広さの2倍程度、シューズクローゼットを広げ、ベビーカーでそのまま入ることができるように可能となりました。

また、ライフスタイルの変化にも対応できるよう、お子様が小さいうちはキッズスペースを家族みんなの主寝室にし、将来的には子ども部屋として区切れるように下地を準備しました。

その結果、旦那様から「週末に料理することが増え、キッチンが広くなったことや快適に作業できることはもちろんですが、かっこいいキッチンなのでやる気が出ます」、奥様からは「雨が続く時期でも子どもたちと家で色んな遊びができるのが嬉しいです」という声をいただきました。

KURASHI Patchwork – リノまま（東京テアトル）

90㎡以上

子育てというライフステージを終えたお客様から、好きなものに囲まれてゆったりと時の流れを楽しめるような住まいで暮らしたいとご相談がありました。

お客様のご要望

• 北欧×古民家
• 室内干しができるランドリースペース
• ゆったりとした時の流れを楽しめる空間づくり

ご要望に対し、既存の間取りをいかしつつも要望を組み込んだレイアウトを提案し、ゆったりとした時間を楽しめるLDKを構築。

また、シンプル空間かつアンティーク建具を視野に入れ、メンテナンス性と素材感を両立できる素材選びに力を入れました。

その結果、「以前までは狭い洗面所で干したりと不便でしたが、今はゆっくり干せたりアイロンがけもできるランドリースペースがあるのが嬉しい」という声をいただきました。

北欧×古民家 – リノまま（東京テアトル）

マンションのリノベーションをおしゃれにするポイント

ここまでさまざまな事例のご紹介をしてきました。

リノベーションでおしゃれにするポイントは何なのか、気になる方も多いのではないでしょうか。

ここでは、おしゃれなリノベーションを実現するためのポイントを4つ紹介します。

置きたいインテリアを決めておく

インテリアにはさまざまな種類とテイストがあり、非常に多くの選択肢があります。

そのため、まずはリノベーションしたらどのようなインテリアを置きたいかをあらかじめ決めておくと良いでしょう。

どんなインテリアが合うのか分からない場合や家族とインテリアの方向性が違う場合は、雑誌やインテリア系のWebサイトに載っている事例をチェックすることをおすすめします。

さまざまなインテリアの画像を見ることで自分の想像とマッチしているインテリアを見つけやすくなり、統一感のあるリノベーションの実現できるようになるでしょう。

好きなテイストを一つ決める

インテリアに加え、好きなテイストを決めておくことも肝心です。

事前にどのようなテイストにしたいのかを決め、そのテイストを軸にリノベーションするようにしましょう。

さまざまなジャンルのテイストをリノベーションに盛りこみすぎてしまうと統一感がないごちゃごちゃした雰囲気になってしまい、おしゃれには見えません。

色々なテイストをミックスしたい場合は部屋ごとやエリアごとに雰囲気をかえてみるといった工夫をして、一つの空間につめこみすぎないようにしてみましょう。

もちろんリノベーション会社の設計士はプロなので、こういったメリハリのつけ方の引き出しもたくさんもっているはずです。「どんなテイストがよいか悩んでしまう」という方は自分自身でテイストの軸を決める前に設計士の意見をきいてみましょう。そのときの回答次第で自分と相性のよいリノベーション会社が見極められるかもしれません。

優先順位を決めておく

マンションのリノベーションの場合、床面積は限られています。

そのため、「どこを一番リノベーションしたいか」といった優先順位を決めておくと良いでしょう。

あまり使わないような部屋までリノベーションすると無駄に費用をかけてしまうということにもつながります。

まずはご自身が家で過ごす時間の中で一番やりたいことにフォーカスを当てて、そのためにどの部屋をどんな風にリノベーションするのがよいか優先順位を設定していきましょう。デザインだけにとらわれず「暮らし」を主役にした方が、おしゃれで満足度の高いリノベーションが実現できます。

壁紙・床材にこだわる

部屋の印象を簡単に変えられる方法として、壁紙や床材を変えるということが挙げられます。

壁や床は普段生活をしていて目に入る機会が非常に多く、壁や床にこだわりを持つことで日々の暮らしがより良くなります。

また、全体を変えずに一部だけ色を変えるというだけでもおしゃれな空間の演出が可能です。

リノベーションに適したマンションとは？

全てのマンションがリノベーションできるかといえばそうとも限らず、マンションによってはリノベーションに向かないということもあります。

では、どのようなマンションがリノベーションに適しているのでしょうか。

ここでは、リノベーションに向いているマンションのポイントについて解説します。

構造壁があるかどうか

構造壁とは、建物を支える役割を持つ壁のことをいい、建物を維持するためには必要不可欠です。

そのため、リノベーションだったとしてもいじることはできません。

また、構造壁はマンションによってどこにあるかが異なり、場合によっては住戸の内側や中央部に設置されていることがあります。

その場合、仮にリノベーションしても部屋を広くすることが難しいため、そのようなマンションはリノベーションに向かないといえます。

特に壁構造とよばれる低層の団地などに多い構造のマンションでは、間取りの変更や水回り設備の移動に制限があるので注意が必要です。

管理規約による規制がないか

マンションの管理規約によっては、リノベーション内容が制限されることがあります。

具体例として、「フローリングの使用不可」や「水回り設備の拡張や移動不可」などが挙げられます。

マンションは一軒家とは違い、リノベーションをしてしまうと後々問題になってしまう可能性があるため、そういった規約が設けられていることも珍しくありません。

そのため、リノベーションする前やマンションを購入する前には、一度管理規約にしっかりと目を通すようにしましょう。

共有部がどこなのか

マンションには、主に「専有部」と「共有部」の二つがあり、共有部は手を加えてはいけません。

多くのマンションの場合では、窓やバルコニー、玄関ドアなどが共有部に該当しますし、躯体とよばれるコンクリートの構造部分も共用部にあたります。意外なところではオートロックに連動しているような火災報知器などは共用部となっていることもあります。

共有部を勝手にリノベーションしてしまうと、元に戻すように要求されることもあります。

どこが共用部なのか、は管理規約に明示されているので必ず確認しておきましょう。またリノベーションにあたって、火災報知器やオートロックの機器に手を加えるときには予め管理会社に相談しておくようにしましょう。

マンションリノベーションのよくある質問

マンションをリノベーションをする際、さまざまな疑問が浮かぶことでしょう。

ここでは、リノベーションに関するよくある質問を3つ紹介します。

マンションリノベーションの費用相場は？

マンションをリノベーションする際に費用相場は地域や面積によって異なります。

仮に東京都で3LDKのマンションをフルリノベーションする場合は、1㎡あたり16万〜22万程度です。

具体例として、専有面積60㎡のお部屋をリノベーションする場合なら960万〜1,320万円が目安となります。

しかし、目安はあくまで目安でしかなく、住戸が小さい場合やハイグレードな設備を導入する場合、海外製のクロスやタイルをはじめ素材にこだわる場合など費用が高くなります。

どうしても使いたい素材や設備がある場合は、前もってリノベーション会社に相談しておいた方がよいでしょう。

詳しいリノベーションの費用については、以下の記事でご紹介しております。

マンションのリノベーション費用はわかりづらい？リノベ費の仕組みと相場 – リノまま（東京テアトル）

マンションリノベーションの期間はどのくらい？

スケルトンリノベーションに近い形でフルリノベーションをおこなう場合、一旦コンクリートの箱状態にまで戻してリノベーションを行うため、設計に2～3か月、工事に3か月強かかり、合計で6〜7か月程度の期間が必要です。

それに加え、ロフトをつくる、造作家具をたくさんいれる、といった工事の内容が多かったり、アスベストなどの有害物質が発見されたり、といったケースではさらに期間が必要になることもあります。

また、多くのマンションでは土日祝の工事は禁止されているため、お正月やお盆、ゴールデンウィークなどと工事期間が重なると、その間は工事が進みません。

そのため、あくまで6〜7か月は目安と思っておき、早めにリノベーション会社に相談してみましょう。会社によってはこういった工事ができない期間を計算しつつうまく工期をくんでもらうことができるので。

マンションリノベーションの期間については以下の記事もご確認ください。

スケルトンリノベーションの裏技 費用と工期を節約できる「セミスケルトンリノベーション」とは？ – リノまま（東京テアトル）

おしゃれにリノベーションする際にはどこに依頼すべき？

リノベーション会社によってはインテリアコーディネーターが在籍してる場合があります。

でも資格をもっているからよいとは必ずしも言い切れません。なかなか全員がインテリアコーディネーターをもってる会社はありませんし、必ずインテリアコーディネーターをつけてくれる会社はその分費用がかさむこともあります。

それぞれの会社の施工事例をみて、デザインの「得意ゾーン」を頭にいれておくのがよいでしょう。

リノベーション会社の選び方が気になる方は以下の記事もあわせてご覧ください。

どこみても同じに見える！リノベーション会社の選び方‐リノまま（東京テアトル）

おしゃれなマンションリノベーションならリノままにお任せください

リノままでは、お客様のおしゃれなリノベーションにしたいというご要望に応じて、さまざまなアイデアを出しながらリノベーションをご提案させていただいています。

実は、「おしゃれなだけ」のリノベーションはとても危険です。リノベーションは自分らしい快適な暮らしを実現するためのものです。デザインだけにとらわれて、生活動線が悪くなってしまったり、日々のお掃除が煩雑になってしまったり、湿気のこもる住まいにしてしまったりしては本末転倒です。

デザインの美しさはお客様の日々の暮らしの快適さを後押ししてこそ意味があります。

リノままには経験豊富な設計士と施工管理士が在籍しています。日々の暮らしの快適さをしっかり実現しつつおしゃれなリノベーションを実現するためのアイデアの引き出しは豊富にあります。

また、お客様のご予算に応じて柔軟な対応や提案も可能です。

ただ、少数精鋭のチームであるため、一度に多くのお客様とご一緒させていただくことが難しくなっております。

そのため、受注できる件数は限られていますので、「おしゃれなリノベーションを予算内で実現したい」と考えている方は、ぜひ一度ご相談ください。

まとめ

マンションのリノベーションと一言でいっても、上記の事例でお伝えしたようなおしゃれなリノベーションが数多くあります。

ただし、おしゃれで理想的なリノベーションを実現するためには、デザインの方向性がぶれないようにするだけでなく、お部屋の構造やリノベーションで使用する素材の特性をしっかり見極めて住まいとしての快適さを損なわないかどうかを同時に考える必要があります。

そのためには経験豊富な設計士や施工管理士と一緒にしっかり意思疎通しながら進めるのが不可欠です。

実際にリノベーションしたのは良いものの、「想像していたのとは違う」という風にならないように、アイデアが豊富なリノベーション会社を見つけることが大切です。

投稿 おしゃれなマンションリノベーション事例18選 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1. マンションのリノベーション全般のデメリット

マンションのリノベーションで注意しておいたいポイントは以下の２つ。「デメリット」というよりもリノベーションの特性といったものですが、「どんなマンションを購入しようとしているか」や「リノベーションでどんなことがしたいか」といった「目的」によっては大きなデメリットになりうるポイントです。

1-1. リノベーションでできること／できないこと

マンションのリノベーションでは大きく分けて3つの点から「できること」に制約があります。

1つはリノベーションやリフォームの工事ができる範囲の問題。マンションではそのお部屋の所有者が自由に使うことができる「専有部」と住人が皆で利用する「共用部」があります。わかりやすいところでは、マンション全体のエントランスやエレベーター、宅配ボックスなどは全て「共用部」ですので、これらを勝手に個人の都合でリノベーションすることはできません。

ただこの「共用部」はこのようなわかりやすいところだけではありません。例えば「躯体」とよばれるコンクリートでできた建物の構造部分や、各お住まいについているバルコニー、玄関の扉なども厳密にいうと「共用部」です。また、お住まいの中のどこかに通っている給水管や排水管、ガス管といった配管類やそれらを通しているパイプスペースとよばれる箇所なんかも「共用部」です。

要は住人のみなさんが通る場所や外から見える場所に接しているところや、マンションの建物全体の構造に関わるところはすべて「共用部」になるのです。 すると、例えば玄関ドアを好みのものに取り換えたい！なんて思っても取り換えられません。お住まいの内側だけ塗装したりシートを貼ったりといった工事をおこなう程度にとどめておかないといけません。

また配管が通っている「パイプスペース」を壊したり別のところに移設したり、なんてこともできません。お部屋の間仕切り壁が建物の構造上壊せない壁（耐力壁）だった場合は勝手に取り壊すことはできませんし、壁や天井のコンクリートに大きな穴をあけて何かを取り付ける、なんてことも難しいです。

2つ目はマンションそれぞれのルールによる制約です。マンションによっては床材にフローリングを使用することが禁止されている、あるいは床材で使用できる素材に一定の成約がある、といったルールが管理規約や細則で定められています。

お部屋の床がカーペットになっているマンションなんかは「フローリング禁止」というケースがしばしばあります。また殆どのマンションでは床材に使用するフローリングが「どれくらい音を伝えにくいか」を示す「遮音性能」について一定の水準以上のものが指定されています。

最後に建物の構造上の制約です。配管が通っているパイプスペースや、キッチンなどの排気を室外に出すための排気ルートがどうなっているか、床のコンクリートにダウンスラブとよばれる窪みがあるかないか、など建物の構造によっては希望の位置に水回り設備を動かせないことがあったり、仮にできたとしても床があがってしまったり、といったケースがあります。

このようにリノベーションの「できること／できないこと」次第で、間取りなどのプランや利用できる設備や素材に制約がでてくる、というのは大きな注意点です。

1-2. リノベーションでは時間がかかる

次にリノベーションにかかる時間です。フルリノベーションやスケルトンリノベーションでは設計に2～3ヶ月、工事に3ヶ月半程度の時間が必要です。

部分的なリノベーションであっても設計2ヶ月、工事2ヶ月といった期間を要します。

そのため、リノベーション会社を決めてから新しくなったお住まいに住めるようになるまでは4～7か月といった期間を要します。

2. 中古マンション購入＋リノベーションのデメリット

2-1. 希望のリノベーションができるかどうか、がなかなかわからない

中古マンションの購入＋リノベーションを進める方にとって、最大のポイントはリノベーションする物件が決まっていない中で検討をはじめる、ということです。そのため先にあげたリノベーションでできること／できないこと、は物件が決まるまでわかりません。

リノベーションでは現地調査を入念におこなってたとしても、実際に解体工事に入ってみたら予想外のことがおこってプランを変更しなければならない、なんてことはザラにあります。

リノベーションで「どうしてもやりたいこと」については物件を買う前にできるかどうかをはっきりさせておきたいものですが、一般的な不動産会社は物件の売買の取引については精通していても、建築に精通しているわけではありません。

希望のリノベーションができるかできないかわからない中で物件を探し始めて購入する物件を決めなければならない、という点が最大のネックです。

2-2. 物件とリノベーション、諸経費全体の予算のコントロールが難しい

皆さんお住まいの購入にどこまで費用をかけてよいか予算に限りがあります。その中で見つけてきた物件の価格によって、「いくらまでリノベーションに使ってよいか」が決まってきます。すると次に希望リノベーションが自身の予算内でできそうか、をあわせて見極める必要がでてきます。

リノベーションだけでも希望内容を予算でうまく折り合いをつけるのは難しいのに、そこに「いくらの物件を買うか」「どのくらい諸経費がかかるか」という要素まで加わってくるので全体の総額予算のコントロールは非常に難しくなります。

2-3. 予算によっては古い物件になる

ご希望のエリアや予算によっては築40年、50年といったかなり古い物件になる場合おあります。すると比較的新しい物件以上に、先に述べた建物の構造によるリノベーションの制約やマンションのルールによる制約が大きくなってきます。

また、古い物件になるとリノベーションにあたってアスベストなどの有害物質の除去が必要になって、リノベーション費用が膨らむ、という可能性もあります。

2-4. リフォーム一体型ローンを利用する場合のスケジュール調整が難しい

物件購入費用とリノベーション費用をあわせて住宅ローンに組み込むことができる「リフォーム一体型住宅ローン」は、低金利で資金調達ができるのでとても便利です。

ただ、こういった一体型ローンを利用するには、物件購入前の段階でリノベーションの見積もりや図面をもらう必要がでてくるなど、物件を決めるのと同時にスピーディーに必要な資料を用意してスケジュールを調整しなければなりません。

物件購入の手続きと住宅ローンの借入の手続き、リノベーションの打ち合わせや工事、を首尾よく調整しながら進めていくのは結構大変です。

⇒リノまま【知る・調べる】「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？

2-5. 住宅ローンと今のお家賃の二重払い期間がある

中古を買って、リノベーションをすると、当然ですが物件を買った時点ではまだ住むことはできません。物件を買って、リノベーションの打ち合わせや工事をして、完成した後に新居に引っ越すことができるようになります。

でも、物件を買ったら住宅ローンの支払いははじまってしまいます。そのため、物件を買ってから工事が完了するまでの数か月間はどうしても住宅ローンと今のお家賃の二重払いをしないといけない期間が発生します。

住宅ローンの組みかたよってはこの二重払いの費用を圧縮することも可能ではありますが、そういった対応が可能な金融機関は限られています。

3. 中古マンション購入＋リノベーションのデメリットの対処法

先にも述べた通り、中古マンション購入＋リノベーションのデメリットの多くは、「物件が決まっていない中で検討をはじめる」ということに起因します。

だからこそ、希望のリノベができるかどうかわからなかったり、総額予算のコントロールが難しかったり、物件が決まってから急にローンやリノベーションの手続きをはじめるのでスケジュール調整が難しかったりします。

これらの多くはワンストップリノベーションとよばれるサービスを利用することで対応が可能です。

リノベーションのことをよく知る担当者に物件探しの段階から入ってもらうことで、希望のリノベができる物件かどうかを見極めてもらったり、予算の総額や手続きのスケジュールをコントロールしてもらったりできるので、多くの悩みは解消できます。

リフォーム会社、設計事務所、リノベーション済みマンションの販売会社などがこういったワンストップリノベーションのサービスを提供していますので、物件探しをはじめる前に一度相談してみるとよいでしょう。

ただ、ワンストップリノベーションも万能ではないので、いくつかデメリットがあります。それらについては↓の記事をご覧ください。

⇒リノまま【知る・調べる】「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！？

4. リノベーション済みマンション購入のデメリット

こうして考えると、「リノベーション済みマンション」を購入することを考える方も多いかもしれません。リノベーションマンションの購入だけであれば、すぐに住むこともできますし、希望のリノベができる／できないといった心配もありません。

もちろんリノベーション済みマンションの購入にもデメリットはあります。リノベーション済みマンションの場合、「どんなリノベーションをしているか」が千差万別である、という点です。

「表層リノベーション」とよばれる、壁紙や床材などの目に見えるところ「だけ」を新しくしている物件もあれば、「スケルトンリノベーション」とよばれる、内装の全てを一新して配管や電気配線なども新しくしている物件もあります。

何をどこまで工事しているかの見極めは難しいのですが、築年数が古いマンションなど、建物の状態によっては実施されたリノベーション工事が不十分で、住み始めてしばらくしてから漏水や漏電といったトラブルに見舞われてしまうことがあります。

5. リノベーション済みマンション購入のデメリットへの対処法

リノベーション済みマンション購入のデメリットは「見えないところをどこまで工事しているかがよくわからない」ということに起因します。

そうであれば、中古マンション購入＋リノベーションと同様にワンストップリノベーションをおこなっている会社と一緒に物件探しをすすめることで対処は可能です。

一般的な不動産会社で物件探しをすすめると、なかなかリノベーションや建物の構造の知識が十分でないことが多く、こういった「どこまで工事してあるか」「物件の状態と見比べて適切といえるかどうか」までアドバイスをもらうことは難しいです。でも、ワンストップリノベーションの会社であればリノベーションの知識も豊富なので、建物の築年数や状況に応じてどのくらいの工事が必要か、対象のリノベーション済み物件ではそれらの工事がなされているか、を判断できるからです。

リノベーション済みマンションのご紹介や仲介だけ、という形では取り扱いがないワンストップリノベーション会社もありますので、相談しながら対応してくれる会社を探すのが一番です。

6. お持ちのマンションのリノベーションのデメリット

お持ちのマンションの場合は対象物件が決まっているので、前もってリノベーションでできること／できないことを整理することができます。時間がかかることについても自分たちの都合のよい時期に工事できるように調整することも可能です。

リノベーション工事に制約があること、時間がかかることは変わりありませんが、物件が決まっている分、これらの対応はしやすいです。

一方でそれぞれの事情によっては以下のようなデメリットがでてきます。

6-1. そもそもリノベーションしない方がよいケース

今お持ちのマンションをリノベーションする場合、「何故リノベーションしたいか」によってデメリットの種類も大きく変わってきます。事情によってはリノベーションするよりも売却して住替えた方がよい、といったケースも多々あります。

出産や親御さんとの同居などで同居のご家族が増えた場合、お子さまの独立などで同居のご家族が減った場合、などはよくリノベーションのきっかけになります。

そのとき、もし今のお住まいの住環境があまり気に入っていなかったり、これからの暮らしを考えたときに広すぎる／狭すぎるお住まいだったりした場合は、必ずしもリノベーションするのがよいとは限りません。相続などで古いマンションを譲り受けた場合なども同じです。

なぜなら、必要以上に広いお住まいをリノベーションしようとするとどうしても費用がかさみやすくなりますし、逆に物理的に大きく広さが足りないお住まいでリノベーションをしようとしてもプラン上に無理がでてくることがあります。

もちろん部分的なリノベーションにする、ロフトなどでスペースを有効活用する、といった工夫で対応することも可能ですが、それはあくまで「今のお住まいの住環境が気に入っている場合」のこと。

住環境も住まいの広さも今の自分たちにあっていないのであれば、売却して住替えの方がよい選択になるかもしれません。

また、リノベーションでは大きな費用がかかります。賃貸に出すためのリノベーションではなかなか費用と賃料のバランスはとれません。もちろん賃貸に出したら、その後も内装や設備のメンテンナンスなどで費用はかかってきます。リノベして賃貸に出す方がよいか、思い切って売却した方がよいか、は慎重に判断しましょう。

リノベーションはあくまで、自分たちが豊かに暮らせるように住まいをガラっと変える、というもの。そのマンションの環境や広さが本当に自分たちにあっていて、そこでずっと暮らしたいからリノベーションしたいのか、は重要なポイントです。

当然のことながらお持ちの住まいのリノベーションでもリノベーションでできること／できないことがあります。これからの暮らしを考えたときに、希望するリノベーションができない、なんてこともあります。そんなときには冷静に「本当にリノベして住み続ける」という選択が自分たちにとってベストなのか考えてみましょう。

6-2. 物件の名義によっては贈与税の対象に

親御さんがお持ちの物件などでお子様が費用を出してリノベーションを検討する場合、贈与税の対象になりうる、という点は意外と盲点です。

贈与税の対象にならないようにするためには、物件の名義を親子共有にする、など少し工夫が必要です。そうすると、先に述べたリノベーションの設計や工事の期間に加えて、これらの対応に費やす時間と手間がかかってきます。

もちろんリノベーションにローンを利用する場合はローンを借りるご本人が物件の所有者になっている必要があります。こういった資金調達の面でも物件の名義に注意が必要です。

⇒リノまま【知る・調べる】【親の住まいのリノベーション】所有者によっては贈与税の対象になってしまうことも！スムーズに進めるためには？

6-3. 住宅ローンでの資金調達が難しい

お持ちの住まいをリノベーションする場合、住宅ローンのような低金利・長期間での資金調達が難しいことがあります。物件の状態や購入したときのローンの残高によっても変わってきますが、もし住宅ローンでの資金調達ができない場合はリフォームローンでの資金調達を考えることになります。

リフォームローンでは一般的に住宅ローンよりも金利が少し高く、短期間での借入になるため、月々の返済額は大きくなってしまいます。

6-4. 工事中の荷物の保管場所や仮住まいが必要

通常のリノベーション工事ではよほど小規模なものでない限り住みながら工事する、ということはできません。

今住んでいるマンションをリノベーションするのであれば、先に述べた3ヶ月強の工事期間の間は荷物をどこかで保管したり、仮住まいを用意してそこで生活したりする必要があります。

そのため、リノベ工事に入るときとリノベが完成した後の2回、引越しが必要です。こちらも意外と盲点ですが、リノベの打ち合わせ以外にもこういった点で手間と費用がかかってきます。

7. お持ちのマンションのリノベーションのデメリット対処法

お持ちのマンションのリノベーションでは、物件の名義といった税務にかかわる注意点や資金調達面での注意点、工事中の仮住まいの手配などそれぞれの事情に応じて多岐にわたる対応が必要になります。

場合によっては売却／住み替えに切り替える、という場面も出てくるかもしれません。

何よりもこういった注意点に気づかないまま進めてしまう、というのが危険です。リノベーション会社を選ぶときに、これらのポイントをしっかり説明して対処法のアドバイスがもらえるようなところと一緒にすすめるのが安心です。

8. リノままのリノベーション

少し手前味噌で恐縮ですが、最後に私たちリノままができるデメリットへの対処法をご紹介します。

・リノままメンバーは全員が有資格者の少数精鋭チーム

リノままでは、全員が、建築士、施工管理技士、宅地建物取引士などの有資格者。少人数のチームでしっかり連携しながらリノベーションをすすめていきます。そのため、ワンストップリノベーションでもお持ちのお住まいのリノベーションでも物件の特徴やリノベーションのできる／できないをしっかり見極めてご案内しています。

・「リフォーム一体型住宅ローン」「リフォームローン」などローンにも強い

リノベーションで大切なのは「どんな暮らしがしたいか」という想いと「無理のない資金計画」です。リノままにはファイナンシャルプランナーもおりますし、第三者的に提携の方にライフプランについてご相談いただくことも可能です。

ローンについても、ワンストップリノベーションでは欠かせない「リフォーム一体型ローン」の活用や、リノベーションのみの資金で住宅ローンを利用するためのアドバイスもさせていただいております。そのほか低金利でご案内できる提携のリフォームローンなどもご用意しておりますので、お客様のご事情にあわせて柔軟に対応することができます。

・リノベーション済みマンションの販売実績に元付くネットワークがあるから様々なケースに対応できます

リノままの母体である東京テアトルでは毎年200件超のリノベーション済みマンションを販売しています。その中で多くのお客様にマンションの買取や売却のアドバイスもおこなっていますので、税理士や司法書士といったネットワークを活用することも可能です。「リノベーションする方がよいか売却する方がよいか」で悩んでいるお客様にもワンストップで双方のメリットデメリットをお示ししています。

親御さん名義のお住まいでのリノベーションのご相談なども毎年お受けしています。もちろんリノベーション工事期間中の仮住まいについてもご案内させていただいております。

豊富なネットワークを活かしてじっくり検討することができます。

リノベーションを考えはじめたけれど、デメリットを考えると不安、という皆様、是非一度ご相談ください。きっとよいアイデアをお伝えできると思います。

投稿 マンションのリノベーションを進める前に知っておきたいデメリットと対処法 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1 マンションのリノベーションが人気の理由とは

住まいを手に入れたいけれど新築が高すぎる。そんな方に「中古マンション購入＋リノベーション」が人気です。その秘密を3点ほどみてみましょう。

1-1 自由度が高く思い通りの住まいにできる

リノベーションの手段は大きく分けて二つ。「フルリノベーション」と「部分リノベーション」です。

お住まい全体の工事をおこなう「フルリノベーション」では間取り変更はもちろん、こだわりや好きを詰め込んだ住まいをつくれます。マンションのひと区画を躯体のみ、要は「コンクリートの箱」だけの状態にしてゼロからお住まいを作り直します。マンション全体の建物の構造によって一部制限はあるものの、キッチンやトイレの水回りの移動も可能です。㎡あたり税込16～22万円程度におよぶリノベーション費用はかかってきますが、内装についてはさながら注文住宅のような自由度です。

一方で「部分リノベーション」ではお住まいの現在の状況とご予算に応じて、「どうしてもやりたいこと」に特化して、たとえば、「どうしても土間をつくりたい！」とか「キッチンを対面式にしてLDKを大きくしたい」といったご希望をピンポイントで実現していきます。「部分リノベーション」ではご希望の内容に応じて200万円前後からでも対応できることは沢山あります。

これらの様々な選択肢に柔軟に対応できることがリノベーションの魅力です。

1-2 新築は戸数やエリアが限られる

なんと2022年8月のデータをみると東京23区の新築マンションの平均価格は中古マンションの126％！！

中古マンションが高騰している、という話はよくでてきますし、実際に昨年度をみても前年より10％近く値上がりしています。それでも東京23区、60㎡の価格でみると新築と中古では1600万円ほどの金額の開きがあります。

そのため、まずは予算の面でみても新築のマンションを購入するのはハードルが高く、エリアもかなり郊外になってしまいます。

また、新築マンションはそもそも建てられる場所があまり残っていません。なぜなら好立地には既にマンションが建ってしまっていることが殆どなのですから。

このように価格や立地の条件をあげながらできるだけ条件のよい物件を選んでお住まいを手に入れるには新築マンションよりも中古マンションの方がよい、ということになります。

ただ、取引されている「中古マンション」の平均築年数は21.9年。

キッチンやお風呂、トイレ、洗面、給湯器といった設備も老朽化が進んでいて、遅かれ早かれ交換しないと…といった時期にあたります。従って、「新築よりも安い！」といっても「中古マンションを購入してそのまま住む」というのは難しい物件が多いことでしょう。

そこで「中古マンション購入＋リノベーション」です。

60㎡の物件でのリノベーションを考えたとき、大まかに考えると以下のような金額でできることが決まってきます。

・リノベ費1200万円～　水回り設備・間取り・内装を全て一新するスケルトンリノベ
・リノベ費 800万円～   水回り設備を全て一新＋一部間取りの変更、床・壁をきれいに
・リノベ費 500万円～　 水回り設備を全て一新＋気になるところのワンポイントリノベ

いかがでしょう？

「中古マンション購入＋リノベーション」にすると物件の状態やお客様それぞれのこだわりに応じて「どこまでリノベーションするか」も自由に選ぶことができます。

新築よりもリーズナブルに理想の住まいが手に入る可能性も大きいのです。

中古とはいえさすがに東京23区だと60㎡ｎ平均では6100万円と物件が高すぎるかもしれませんが、少しだけ郊外に目をやれば3000万円程度で中古マンションとはいえ、オートロック付きの築20年前後の物件が沢山あります。

都内近郊のエリアで状態のよい物件を選んだら、思い通りにリノベーションしても物件3000万円＋リノベ1200万円＋物件購入諸経費300万円と合計4500万円、総額にして5000万円かけずに自由度の高い住まいが手に入るのです。

1-3 リノベーションで資産価値があがる？

マンションの内装を一新する「フルリノベーション」の相場は㎡あたり税込16万円～22万円程度。そうすると60㎡のマンションでは1000万円以上のリノベーション費用をかけることもよくあります。

大きなリノベーション費用をかけたら資産価値はあがる？気になるポイントです。誤解をおそれずにお伝えしておくと、「リノベーション費用をかけたからといって資産価値があがるとは限らない」ということになります。

リノベーションをする以上は「自分たちにとって暮らしやすい」住まいをつくることになります。時には60㎡の広大なワンルームにしてみたり、リビングにロフトをつくってみたり、逆に小さな部屋を沢山つくってみたり、素材にこだわって無垢のフローリングにしてみたり。

もしリノベーションした住まいを売却しようとすると、それらのこだわりが「高く売れる」方に作用することもあれば、「なかなか売れない」「値引きしないと売れない」方に作用することもあります。万人受けする住まいになっているわけではない分、同じ価値観をもった方が買い手としてあらわれるかどうかに左右されます。

従って、「リノベーションしたからといって資産価値があがるとは限らない」のです。

でも少し安心できる材料があります。

下記は2021年の首都圏の中古マンションが築年数ごとにどんな価格で販売されたか、を示した表とグラフです。物件それぞれの広さが異なるので1㎡あたりの単価におきかえて、マンションの取引価格に築年数がどんな影響を与えるか、をまとめています。

当然ながら築年数が古くなると物件はどんどん安くなっていきます。それでも築26年超の物件になると、ほとんど価格の下落がとまっていることがわかります。

つまり築年数26～30年あたりの物件を購入してリノベーションすれば、「リノベーションした分の資産価値はあがるとは限らないけれど、物件そのものの資産価値はあまり下がらない」ということになります。

逆に新築を購入すると築31年を超えることには70％近く購入時よりも資産価値が下落してしまいます。そのため、物件を上手に選べば、数字上では新築よりも「中古マンション購入＋リノベーション」の方が資産価値をキープしやすくなるかもしれません。

2 リノベーションで理想の住まいにするには

2-1 予算とリノベーション範囲のバランスが重要

「リノベーション」ではどんな風に住まいをつくりかえるか？によって費用が大きく変わってきます。一番大切なのは「自分たちはいくらまでリノベーション費用をかけてよいか」と「自分たちはどんなことをしたいか」です。

特に「どんなことをしたいか」は列挙しだすときりがありません。「どうしてもやりたいこと」と「余裕があればやりたいこと」といった具合に優先順位をしっかりつけた上で検討をはじめられるのが理想です。

色々なリノベーション会社の施工事例をながめてみて、気になる会社がでてきたら、それらの会社のイベントにまずは参加してみましょう。その際の雰囲気をみて、具体的に検討してみたい会社を2~3社に絞って細かな検討に入りましょう。

リノベーション会社の設計担当には豊富な経験に基づくアイデアがあります。詳細な金額を比較するよりもしっかりと伝えた予算の枠の中でどこまで自分たちの想いをくみ取ってくれたか、をもとにプランを比較して決めるとよいでしょう。

物件探しからワンストップで進める方はプランがみられるのは物件が決まってからになってしまうので、物件探しをはじめる前の段階で、どんな風にプランをつくっていくか、予算の中でどこまでできそうかをどんな風に検証しているか、などをしっかり確認してからスタートしましょう。

⇒リノまま【知る・調べる】マンションのリノベーション費用はわかりづらい？リノベ費の仕組みと相場

3 リノままの事例でチェック！理想のリノベーション

リノままのWebサイトでは数多くのリノベーション事例をご紹介しています。まずは「中古マンション購入＋リノベーション」の事例をいくつか紹介します。新しいお住まいで「どんな暮らしがしたいか」をしっかりと考えた上で物件のこともリノベーションのことも同時に考えながらすすめた、リノままならではのワンストップリノベーションの事例です。

事例1）Time for us

64.2㎡　2004年築　東京都　ご夫婦　リノベ費　1,280万円

家具のようなグラフテクトのキッチンがお気に入りだった奥さま。このキッチンと壁面タイルの組み合わせは物件探しの前から決まっていました。物件探しの中ではこのキッチンを設置できない物件を泣く泣く見送ったことも。「どうしてもこのキッチンを使いたい」という想いがつまったお住まいです。

事例2）光と風の通りみち

65㎡　1984年築　東京都　ご夫婦　リノベ費1,398万円

ご夫婦がお好きな洋服屋さんをイメージしたリビングダイニング。無垢の建具ドア、オークフローリング、塗装などをとりいれたインテリア。

物件探しをはじめた頃に想定していたエリアを大きく変更してもともとは馴染みの薄かった板橋区へ。大胆なエリア変更で物件価格をおさえた分、思う存分にリノベーションできました。

事例3）お酒がおいしく飲める家

71.29㎡　1996年築　東京都　ご夫婦　リノベ費1,322万円

食べ歩きが大好きなご夫婦が、「お酒がおいしく飲める家」をコンセプトにリノベーションをすすめました。お気に入りのバーのカウンターを再現しています。

物件探しでは当初の希望エリアよりも郊外に変更しています。おかげで心地よいルーフバルコニーのあるお住まいになりました。

4 こだわり満載！オシャレなリノベーション

アイランドキッチンやステンレスキッチン、打ちっぱなしの天井、室内窓、ホテルライクなバスルーム・・・リノベーション雑誌などで必ずでてくる人気アイテムを取り入れた事例をご紹介します。

事例4）CIRCUIT

80.78㎡　1991年築　東京都　ファミリー　1251万円

LDKの中央にアイランドキッチンを配置した間取り。他にも洗面所とウォークインクローゼットをひとまとめにするなど、動線に最もこだわってリノベーションしています。

あずみの松のフローリングや調湿機能のあるシラス壁の自然素材や光をとどける室内窓も随所に、子供がすくすく育つ気持ちよい住まいになりました。

事例5）暮らしの景色

70.49㎡　1997年築　埼玉県　ご夫婦　1223万円

リノベーションならではのインダストリアルなデザイン。天井は「コンクリートの打ちっぱなし」といわれる躯体表しに、シルバーやブラックのライティングレールや配管、レンジフードなどによって無骨さを散りばめながらも、白の壁紙や無垢フローリングを組み合わせることで、温かみのあるリビングに仕上がりました。

事例6）白のパズル

60.96㎡　1981年築　東京都　ファミリー　992万円

　ステンレスキッチンと白のタイル床が印象的なリビング。洗面やトイレは海外のホテル風。ご夫婦で訪れたイタリア旅行の記憶やご主人の好きな建築や映画など、たくさんのモチーフがつまったお住まいです。

5 間取を変えて部屋を増やすリノベーション事例

以下に挙げるのはコロナ禍以降のリノままの事例からピックアップしたリノベーション前後の間取りの変化です。

リノベーションでは部屋を増やすだけ、というケースは実はあまりありません。広々としたリビングをとる一方で、寝室は必要最低限の広さにしたり、デスクが入るだけの集中できるワークスペースをつくったり、とライフスタイルにあわせてあえて小さなスペースをつくることはしばしばあります。

新築やリノベ済みマンションの「誰が住んでも活用できるように」という空間づくりではなく、「あなたやご家族にとって最も使いやすいように」という空間づくりを追求していくのがリノベーションです。

ここではそんな個性的なスペースの使い方が面白い事例をご紹介します。

事例7）心も身体も整う住まい

70.41㎡　2001年築　埼玉県　ご夫婦　1424万円

広々としたリビングにモールテックスの腰壁が映えるキッチン。ナチュラルな家具が似合うお住まいです。リビングを広くとった一方でご夫婦それぞれにワークスペースを設けたり、ウォークインクローゼットを設けたり。必要な広さをとってしっかりつくりこんでいます。

事例8）「離れ」のあるちょうどいい暮らし

71㎡　2004年築　神奈川県　ご夫婦　1309万円

リビングからあえて遠い位置につくった”離れ”のワークスペース。毎日ワークスペースへ「出勤する」感覚が味わえます。ワークスペースでの仕事を終えて洗練された大人空間のリビングへ帰ってきたときの景色は格別です。

事例9）木を紡ぐ

56.81㎡　1979年築　神奈川県　ファミリー　773万円

56㎡のマンションに4人家族でゆったりと過ごす。限られたスペースを効率的に使えるようにロフトベッドが2つ並ぶ子供部屋にしました。秘密基地のようなこのお部屋はお子様のお気に入りのスペースです。

6 間取を変えて部屋を減らすリノベーション事例

リノベーションでは思い切って部屋数を減らして、贅沢に空間を使うプランが数多くあります。ここではそんな事例をご紹介します。

事例10）趣味を飾る大人の隠れ家

73.16㎡　1992年築　埼玉県　ご夫婦　1152万円

「2LDK」を「ワンルーム＋ロフト＋WIC」にしてしまう、という大胆な間取り。リビングの中央にそびえる仕切り壁には扉はなく、お部屋を完全に区切ってしまうことはありません。本を読んだり、音楽をきいたり、デスクで作業をしたり、それぞれの場所を確保しつつ、ゆるやかに空間を区切った光と風が通る居心地のよいリビングです。

事例11）ふたつの顔をもつ住まい

69.17㎡　1982年築　神奈川県　単身

69㎡のもともと３LDKだったお住まいを、LDKを中心とした「動」の空間と、寝室を中心とした「静」の空間に、思い切ってふたつの空間に分けてみました。

「動」の空間はグレージュの造作扉から、「静」の空間は木目が美しいアッシュ材の扉から。ドアを開く瞬間からON/OFFが切り替わる仕掛けです。

7 スタイルチェンジのリノベーション事例

どの事例をみても、リノベーションでは元々のお住まいからガラッとスタイルが変わっています。ここでは特に細部までこだわってつくりこんだお住まいを紹介します。

事例12）時がはぐくむアンティークな住まい

68㎡　1996年築　東京都　ファミリー　1271万円

お持ちのアンティーク家具にあわせたインテリアをイメージしながらつくりあげたお住まい。なんとアンティークショップで見つけた100年もののドアを使っています。元々あった和室はなくして広いリビングに。でもその一角にリビングと寝室の機能を兼ね備えたオリジナルの子上がりをつくっています。

事例13）グリニッジビレッジの記憶

72.6㎡　2009年築　千葉県　ご夫婦　2098万円

ニューヨーク、憧れのグリニッジビレッジのアパートを再現しようと、記憶の中にある「色」や「感触」にこだわりました。質感豊かなFarrow&Ballの塗料を着工前の壁に試し塗りをしながらイメージにあうものを追い求めました。想い出をそのまま取り出したような素朴でタイムレスなお住まいです。

8 収納重視ですっきりとしたリノベーション事例

ごちゃごちゃと散らかった住まいをなんとかしたい。リノベーションをはじめるときにそんなことを考える方も多いことでしょう。事例にあるようなキレイなお住まいをキープするのって大変では？と気後れする方もいらっしゃるかもしれません。リノベーションでしっかり収納計画をつくりこんだら、「頑張らなくても散らからない住まい」になりますよ。

事例14）頑張らなくても散らからない住まい

58.8㎡　2002年築　東京都　ご夫婦　1509万円

各部屋にアクセスしやすい動線。そこには収納が絶妙に配置されています。玄関からリビングに向かう廊下にもバックや鍵、コートなどを置くスペースを。iPadや筆記具など「ちょい置き」してしまいそうな小物にもしっかり置き場所を。おふたりの「収納の癖」を見極めてプランをつくっています。

事例15）リノベをめぐるスタイリッシュな冒険

71.6㎡　2001年築　東京都　ご夫婦　1179万円

「ウチの中に出っぱっているものがないんです」と語るご夫婦。見渡す限り「棚」というものがありません。その秘密はコンロとシンクが2列になっているⅡ型のキッチン。キッチン下にしっかり収納があるので吊戸棚は必要ありません。コンセントの位置や数、物の置場を徹底してきめこんでいって必要なところにしっかり収納をつくればこんなお住まいになります。

9 東京テアトルの「リノまま」にご相談ください

いかがでしょう？リノままではお客さまのご要望に応じて、様々なアイデアを出しながらリノベーションのご提案をさせていただております。

マンションでも戸建でも経験豊富な設計士と施工管理士がいるからこそ、デザインの美しさと住んでからの心地よさを両立させるお住まいを実現するためのアイデアの引き出しは沢山あります。

もちろんご予算にあわせて減額案や部分リノベーションのご提案も柔軟にさせていただいておりますが、無理のあるご予算に対して、単に「安いだけ」でその後のお客様の暮らしに大きなリスクをもたらすような提案はさせていただきません。

何よりもその後のお客様の暮らしに私たちが責任をもちたいからです。

物件探しからリノベーションまでワンストップでご依頼いたただくお客様も全体の半数程度と多く、そのため、リフォーム一体型住宅ローンをはじめとするローンの知識も豊富です。

少数精鋭のチームで経験豊富なメンバーが常に連携しながら対応しているからこそできるサービスです。そのため、受注できる件数は限られますので、お早目にお声がけください。

10 まとめ

マンションのリノベーションではこんな風に自由にいろいろな暮らしをかなえることができます。

でも、マンションといえども建物の構造によっては様々な制約があるので、きちんと専門知識をもったパートナーと一緒にすすめないと思わぬ落とし穴にはまってしみます。

また、目に見えないリノベーションのイメージをカタチにしていくには、設計士や施工管理士とうまく意志疎通ができないといけません。

いざ住み始めてから「こんな筈じゃなかった」とならないように、「自分たちがどんな暮らしをしたいか」を考えておくことと、それを実現してくれそうなアイデアが豊富なパートナーをみつけることが大切です。

投稿 マンションのリノベーション事例15選をご紹介 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1 マンションのリノベーション会社は3種類

リノベーションのポータルサイト「SUVACO」の登録会社はなんと807社（2023年6月7日時点）。東京都のお住まいに対応してもらえるリノベーション会社だけに限定しても400社。

これだけあるとどんな風に会社を選んだらよいかわかりませんね。

「リノベーション会社」といっても明確に定義があるわけではありません。ただ「リフォーム」と「リノベーション」は以下のような違いがあります。

・「リフォーム」：古くなったもの、壊れたものを「修繕」する
・「リノベーション」：古くなったもの、壊れたものを一旦取り除き、新たな機能を付加して生まれ変わらせる

従って、リノベーションでは「器具の交換だけ」といった工事ではなく、間取りや内装のデザインの変更を伴うものになります。そのため、「リノベーション会社」ではお住まいの図面をしっかりおこしてお客様と打ち合わせをしながら進めていく、「設計」というステップが必ず必要になります。

ここではそんな「設計」機能をもったリノベーション会社を大きく3種類に分けた上でスタート時点での会社選びのヒントになるような概要をご説明していきます。

上記のように、リノベーション専門会社、大手建設会社（建設会社系リフォーム会社）、リノベーション済みマンションの販売会社の3種類が主な分類です。

設計事務所や設計事務所の資格をもつことが多いリノベーション専門会社がデザイン性もリノベーション費用もともに高め、大手建設会社やその系列のリフォーム会社は低価格から高価格まで幅広いニーズに対応、といった大まかな傾向があります。

地場の工務店なども会社によっては設計機能をもったリノベーションに対応していることもありますが、やはり設備交換などのリフォームが主戦場です。

以下ではここにあげたリノベーション専門会社、大手建設会社、リノベーション済みマンションの販売会社について説明していきます。

2 リノベーション専門会社

いわゆる「リノベーションの専門会社」で雑誌やSNSなどでオシャレな施工事例を紹介しています。

実際にはこの中でも不動産仲介会社から派生してできた会社、工務店から派生してできた会社、設計事務所から派生してできた会社など細かく分かれますし、会社の規模や歴史もそれぞれ異なります。設計のデザインや工事の品質などにこだわりをもつ会社も多く、施工エリアを制限していることもあるので、リノベを考えている物件の所在地は対応エリアに入っているか、を注意しながら選んだほうがよいです。

2-1 こんな人におすすめ

会社ごとに得意なデザインなどの特徴があることも多く、WebサイトやSNSではオシャレで個性的な施工事例を沢山紹介しています。設計や工事の細かなこだわりをきいてもらえることに魅力を感じる方におすすめです。

3 大手建設企業のリノベーション会社

財閥系をはじめとする大手建設企業のグループ会社であることが多いです。どちらかというと規模の小さな会社が多い「リノベーション専門会社」に対して、「大手建設企業のリノベーション会社」の方は母体となる会社のネームバリューがあるので名前を知っている安心感はあることでしょう。

3-1 こんな人におすすめ

大手企業の安心感を重視したい方にはおすすめです。お引渡し後のアフターサービスは今やどんなリノベーション会社にもありますが、大手建設企業系ともなると、24時間の電話受付サービスなどグループ全体の充実したサービスを受けられることがあります。 デザイン以上に「安心」を重視したい方におすすめです。

4 リノベーション済みマンションの販売会社

最近では多くの「リノベーション済みマンション」が販売されています。それぞれの会社がマンションの一戸を買い取って、内装を一新した上で生まれ変わった物件として販売しています。年間何百戸ものマンションを購入してリノベーション工事をしているので、コストパフォーマンスは最高です。一方で多くの方に受け入れられるような内装で、「既に完成している物件」として売られています。そのため内装のこだわりが強い方は好みにあうものを見つけるのが大変かもしれません。

会社によっては「リノベーション済みマンション」をプラスαで自分好みにカスタマイズしてもらえることもあるので問い合わせてみましょう。

4-1 こんな人におススメ

リノベーションでは設計、工事に多くの時間がかかります。「リノベーション済みマンション」ではすぐに住むことができます。

当然ながら「リノベーション済みマンション」では「リノベーション費用」も含めた形での価格で売り出されています。が、同等の物件を購入して自分でリノベーションするよりは総費用はおさえられます。

なので、同じ予算でも「リノベーション済みマンション」の方がより立地のよい物件や築年数が少し新しい物件などに手が届くようになります。

内装にそこまで拘りがない、早く新居に住みたい、物件の立地にこだわりたい、といった方にはおすすめです。

5 マンションのリノベーション会社のランキングは？

どんなリノベーション会社があっているかは人によってまちまちです。

多くの会社がリノベーション／リフォームのどちらも対応していること、リノベーションとリフォームの境界があいまいなことから、実は「リノベーション」だけの件数や売上のランキングは存在しません。

5-1 リフォーム会社売上ランキング

2022年リフォーム産業新聞社が集計したリフォーム会社売上ランキングです。

トップ10にランクインしているのは全国規模の大手住宅メーカーが中心です。自社で建てた家をその後もリフォームし続ける、というところから売上を伸ばしています。

他にも近年話題になったのは家電量販店やホームセンターといった暮らしに関わる小売業のリフォームへの進出です。下記のランキングでもヤマダ電機やエディオンがランクインしています。

〇2022年版　リフォーム会社売上ランキング　リフォーム産業新聞社調べ

どんな建物でも一定の年数がたつと設備の交換や床や壁の貼りかえなど、リフォームのニーズは必ずでてきます。こういったランキングでは売上の多くをこういった「リフォーム」が占めていることが多く、内装にこだわったり、間取をガラっと変えたりする「リノベーション」がどのくらい含まれているのかはなかなかわかりません。

5-3 リノベーション済みマンション販売戸数ランキング

さらに以下は同じく2022年にリフォーム産業新聞社が発表したリノベーション済みマンションの販売戸数ランキングです。

〇2022年版　リノベーション済みマンション販売戸数ランキング　リフォーム産業新聞社調べ

これらの会社は中古マンションを1戸単位で、会社によっては1棟単位で自ら買い取り、内装をリノベーションした上で生まれ変わった「リノベーション済みマンション」を販売しています。

そのため中古マンションの仕入れに強みをもつ不動産会社が並んでいます。どの会社もこれだけの戸数を1年間にリノベーションしているので、グループ会社に設計や工事を担当する会社を備えている場合がほとんどで、その中でも多くの会社がリノベーションの設計や工事のみを請け負うこともできるような体制をもっています。

さて、ここまで見てきた通り、「リノベーション専門会社」についてはこういったランキングが存在しません。「リフォーム」と「リノベーション」の厳密な分類が難しいことと、多くの「リフォーム会社」はお客さまのご要望によっては「リノベーション」もおこなっているためです。「大手建設企業のリノベーション会社」「リノベーション済みマンションの販売会社」などは全国や関東一帯など比較的広範囲で多くの件数のリノベーションをおこなっているケースが多い一方で、「リノベーション専門会社」の殆どは対応エリアを絞って、個性豊かなリノベーションをおこなっています。そのため「リノベーション専門会社」は規模が小さく「リフォーム会社」のランキングにも殆ど顔を出すことがありません。

「リノベーション専門会社」についてはSUVACOなどのポータルサイトで希望のエリアにどんな会社があるかをみていくような探し方がよいでしょう。

それでは以下に「リノベーション専門会社」「大手建設企業のリノベーション会社」「リノベーション済みマンションの販売会社」それぞれの代表的な会社と特徴を紹介していきます。

6 おすすめリノベーション専門会社

主に東京近郊を対応エリアとしているリノベーション専門会社をいくつか紹介します。

2000年前後からリフォーム会社や工務店として事業展開をはじめた会社や2010年前後に「リノベーション」という言葉が世に出始めたころに設立した会社などが中心です。

6-1 LOHAS studio（株式会社OKUTA）

埼玉県に本社を構える株式会社OKUTAのリノベーションブランドがLOHAS studioです。2022年度版リフォーム産業新聞社のリフォーム会社売上ランキングでは70億強のリフォーム売上となっています。

自然素材を利用したリノベーションに強みがあり、デザインだけでなく省エネ基準をクリアする住まいなどをつくるのも得意。首都圏に17店舗を構えているのでお近くの店舗を利用できますね。

6-2 リノデュース（株式会社テシオ）

工事の施工会社からスタートして、「中古物件購入＋リノベーション」のワンストップサービスを提供しています。リノベーションの定額パッケージがあったり、中古物件購入時の仲介手数料を無料にしていたり、と「ローコスト・ハイクオリティ」を売りにしています。

東京青山と埼玉にショールームを構えています。

6-3 ゼロリノベ（株式会社grooveagent）

「大人を自由にする住まい」をコンセプトに「中古物件購入＋リノベーション」のワンストップサービスを提供しています。無理のない資金計画や中古物件の見極め方、間取りの変更が自由にできる空間づくりなどが特徴です。

東京青山に拠点を設け、オンラインセミナーを定期的に実施しています。

6-4 リノべる（リノべる株式会社）

「中古物件購入＋リノベーション」のワンストップサービスをパートナー企業とともおに日本全国で展開しています。2022年度版リフォーム産業新聞社のリフォーム会社売上ランキングでは79億ものリフォーム売上をあげています。

6-5 nuリノベーション（株式会社ニューユニークス）

「いい時間をつくるリノベーション」をコンセプトに物件探し、資金計画、設計・施工、インテリアコーディネートまでのフルオーダー型ワンストップサービスを提供しています。スタイリッシュなデザインが印象的な事例がならんでいますが、600件を超えるリノベーション実績があります。東京恵比寿にはコンセプトルームを備えた拠点を構えています。

6-6 スタイル工房（株式会社スタイル工房）

自然素材を生かしたリノベーションが得意。800件を超える施工事例がならぶWebサイトは見ごたえたっぷりです。東京杉並と東京青山、横浜と3つのショールームですが、2022年度版リフォーム産業新聞社のリフォーム会社売上ランキングでは17億超ものリフォーム売上をあげています。

6-7 SHUKEN Re（株式会社SHUKEN Re）

千葉県を中心に新築もリノベーションも店舗内装も展開している秀建グループのリノベーションブランド。「ドラマチック・リノベーション」をコンセプトにデザイン性豊かな施工事例が沢山あります。グループ内に家具工場があるので、オーダーメイド家具などの造作は得意。千葉の稲毛と東京の経堂にショールームを構えています。

7 おすすめ大手建設企業のリノベーション会社

全国規模で展開する大手建設企業が、自社が建てたお住まいのメンテナンスから派生してリフォーム、リノベーションと事業領域をひろげていったところが多いです。

特に自社で建てた戸建のリノベーションには非常に強いですが、マンションリノベーションにおいても規模の大きさを活かした対応で安心です。創業40年を超えるような歴史のある会社が中心です。

7-1 ミサワリフォーム（ミサワリフォーム株式会社）

651億円ものリフォーム売上をあげたミサワホームグループの東京・神奈川を施工エリアとするリノベーション会社。公式サイトによるとミサワリフォームだけでも178億円の売上。東京・神奈川のエリアだけでも多くの店舗を構えています。千葉・茨城・埼玉・群馬などはミサワリフォーム関東株式会社が担当しています。

7-2 新築そっくりさん（住友不動産株式会社）

建替えよりも費用負担が少なく、産業廃棄物やCO2の排出も少なく環境にやさしい、という新築そっくりさん。マンションや戸建ての大規模なリノベーションを中心に部分リフォームのメニューまで広く用意しています。2022年のリフォーム産業新聞社のランキングでは全国で1114億円もの売上をあげています。元々は戸建の大規模リフォームが中心でしたが、マンションの売上ものばして、同じくリフォーム産業新聞社のマンションだけに特化したリフォームのランキングでは8年連続全国1位を獲得しています。

7-3 マルリノ（東京セキスイファミエス株式会社）

「セキスイハイム」で有名な積水化学グループのリノベーションブランドです。断熱性、遮音性、給排水設備、生活動線、施工品質といった「見えない住み心地」から一新するリノベーションを提案しています。首都圏エリアを中心に対応しており、様々な種類のWebセミナーも開催しています。

7-4 Livness（大和ハウス工業株式会社）

大和ハウスグループには大和ハウスリフォームや大和ハウス賃貸リフォームなどのリフォーム会社があります。「Livness」としてこれらのグループ会社が連携しながら、中古住宅の販売や仲介、リノベーションなど暮らしを変えるための各フェーズのサービスを提供しています。全国でのリフォーム売上は実に1447億円にもおよびます。

8 おすすめリノベーション済マンションの販売会社

リノベーション済みマンションの販売会社は2000年前後から徐々にあらわれはじめました。多くの会社は宅建業をもった不動産会社から派生してグループ内に設計事務所や工事会社を設けていっています。

自社で工事したリノベーション済みマンションの販売だけでなく、マンションの購入＋リノベーションのワンストップサービスや今のお住まいへのリノベーションなどにも対応してくれる会社が殆どです。

マンションのリノベーションを安価に短期間で施工するノウハウに長けた会社が多いのも特徴です。

8-1 リビタ株式会社

「リノベーションで暮らしをかえる」をコンセプトに、マンション一棟を共用部も含めてリノベーションして販売する「一棟丸ごとリノベーション分譲マンション」、都内の100㎡超の広いマンションをリノベーションして販売する「R100」などでリノベーション済みマンションを販売しています。リノベーション済みマンションの販売だけでなく、「中古マンション購入＋リノベーション」のサポートサービスも提供しています。

8-2 グローバルベイス株式会社

「リノコレ」として首都圏や関西圏でリノベーション済みマンションを販売。「マイリノ」では「中古マンション購入＋リノベーション」のワンストップサービスもおこなっています。ユナイテッドアローズ社をはじめ話題のブランドや専門家とコラボレーションした商品やサービスも提供しています。

8-3 株式会社インテリックス

首都圏を中心にリノベーション済みマンションを毎年1000戸以上販売し続け、累計20,000戸を超える販売実績をもつ大手。中古マンションに業界初のアフターサービス保証を導入した会社でもあります。グループ会社のインテリックス空間設計では「中古マンション購入＋リノベーション」のワンストップサービスやオーダーメイド型のリノベーションも対応しています。

8-4 株式会社エフステージ

リノベーション済みマンションの販売売上高「東京NO1」を誇る会社で、業界初の給排水管・ガス管への10年中期保証を導入しています。グループ会社の株式会社リノステージでは「中古マンション購入＋リノベーション」のワンストップサービスや大小問わずリフォーム、リノベーションにも対応しています。

9 ワンストップリノベーションとは

ここまでの説明でも何度かでてきていますが、リノベーション専門会社、大手建設会社、リノベーション済みマンションの販売会社、いずれの会社でもワンストップリノベーションを扱う会社が数多くあります。

「リノベーションしたい！」と思うタイミングはお客様によって様々ですが、中古マンションや中古戸建てを買って、そのお住まいにリノベーションして住みたい、というお客様がどんどん増えています。

そんな方々に向けて、物件探しから住宅ローンの資金計画、リノベーションの設計、工事まですべてをひとつの窓口で任せられる、というのがワンストップリノベーションです。

物件探し、物件選びの段階からリノベーションの知識のある担当者が同行して希望のリノベーションができるかどうかを見極めてもらえる便利なサービスです。

ワンストップリノベーションは不動産、ローン、設計、工事と多岐にわたる仕事をおこなうものです。

物件探しとあわせてリノベーションをおこないたいお客様は、この記事とあわせて以下の記事を読んで、各社の特徴をつかんでおきましょう。

⇒リノまま【知る・調べる】「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！？

10 中古を買ってリノベーションするなら「リノまま」

1946年創業、東証スタンダード上場の映画会社。東京テアトル株式会社のリノベーションブランド「リノまま」。「リノベーション専門会社」であり「リノベーション済みマンション販売会社」であり映画会社。ここまであげてきたどこにも属さない異色の会社です。

「中古マンション購入＋リノベーション」のワンストップサービスやすでにお持ちの住まいのリノベーションに対応しています。

東京テアトルはリノベーション済みマンションの販売で年間200戸超の実績のある会社。その中で設計、工事、不動産の専門知識をもった少数精鋭のチームがオーダーメイド型のリノベーションを1件1件丁寧に対応しています。

「大きな企業の中の小さな設計事務所」として、大きな企業ならではの安心感と少人数のチームワークで設計も工事も仲介もローンのこともしっかりと連携のとれたサービスが特徴です。

映画や飲食などサービス業を70年超営んできた東京テアトルの「人々の暮らしに潤いを与えたい」という想いを「住まい」のフィールドで実現しています。

11 まとめ

リノベーション会社といってもリフォーム会社との境界線は曖昧で、会社の規模や得意分野は様々です。単純にランキング形式でみるだけではあまりイメージできないかもしれません。

まずは気になる会社のWebサイトを以下のポイントでチェックしてみるのが一番です。

・それぞれの会社のコンセプト／考え方
→リノベーションでは自分たちの「暮らし」のことを徹底して考えるもの。自分たちと近い想いをもった会社
選ぶのが重要です

・それぞれの会社の施工事例
　→施工事例をながめているとその会社のデザイン力やどんな嗜好のお客様が多いのか、費用はいくらくらいかかる
　 のか、が何となく見えてきます

こうして何となく「良さそう」な会社が絞れてきたら実際にショールームや相談会に参加してその雰囲気を比べてみましょう。もちろん「リノまま」でも皆さんのご来場をお待ちしています！

リノベーション会社の選び方について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください

⇒リノまま【知る・調べる】どこみても同じに見える！リノベーション会社の選び方

投稿 【専門・大手】マンションのリノベーション会社おすすめをランキングでご紹介！＜23年6月更新版＞ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1 リノベーションなら間取変更も可能！

現在の間取りのベースになっているのは1970年代に登場した「縦長LDプラン」や「横長LDプラン」とよばれるタイプのもの。中古マンションを購入する方の多くは築20～30年前後、1990年～2000年ごろに建てられた物件を選んでいます。

すると以下であげた間取り図のような70㎡前後の3LDKの物件が中心になります。12畳程度のLDKに6畳前後の居室が3部屋、それぞれの部屋に収納付きといったパターンです。

どちらも皆さんがよくみかける間取ですね。

※リノままのリノベーションでどんな風に変化したかはリンク先をのぞいてみてくださいね

でもそこに住まうお客様のライフスタイルは様々。お子様が沢山いてお部屋の数を多く確保したい方もいらっしゃれば、ご家族でゆったりくつろげるように広々したリビングにしたい、という方もいらっしゃいます。

また、同じ3部屋でも6畳もの広さはいらない、ワークスペースにするからデスクがおければ充分、といった方もいらっしゃることでしょう。

それぞれのお部屋もどのように使うかによって必要な収納の大きさもかわってきます。お部屋の用途にあわせた収納プランにしてみたり、いっそのこと各お部屋の収納をなくしてファミリークローゼットやストレージにまとめてみたり、といったことで限られたスペースをもっと上手に使えるかもしれません。

リノベーションではこういった皆さんそれぞれのライフスタイルにあわせて、暮らしに必要なスペースを必要な分だけとっておく、そんな間取り変更が可能です。

2 マンションのリノベーションで人気の間取りとは

2-1 LDK（リビング・ダイニング・キッチン）を広くする

間取り変更リノベーションで最も多いのは「LDKを広くする」というプランです。昨今「リビ充」なとどいわれますが、リビングを充実させて家族で過ごす時間を大切にしたい、という想いを抱く方が増えています。

先ほどあげた3LDKの間取りを例にとると、和室スペースをなくしてそのままリビングにつなげてしまったり、廊下を短くしてリビングのスペースを広く取ったり、といったプランが多いです。

2-2 書斎や趣味のスペースを作る

せっかくのご自宅なので趣味を楽しむ場所がほしい、そんなご要望もたくさんあります。本やCD、レコードなどを沢山お持ちの方にとってはどんな風に収納するか、はとても重要。レコードやCDのジャケットを「見せる収納」として飾るのも素敵ですね。

他にも楽器を演奏できるお部屋をつくったり、DJブースをつくってみたり、ロードバイクを土間においたり、キャンプ用品を収納するスペースをつくってみたり・・・

それぞれのご要望にあわせて、棚をつくる、リビングの一角を趣味のコーナーにする、土間をつくる、と様々な提案ができますね。

2-3 在宅ワークしやすい間取りにする

コロナ禍以降、一般的になった在宅ワーク。以前はリビングの一角にオープンなワークスペースを希望する方が多かったのですが、コロナ禍以降は個室のワークスペースを希望する方が増えてきました。さらにご夫婦共働きの方では、お二人それぞれに専用の個室でワークスペースがほしい、といったケースもあります。

ワークスペースの場所も様々で、リビングの近くにつくることもあれば、ON／OFFを切り替えたいから、あえてリビングから遠くにつくってお家の中で「出勤」するイメージにしたお住まいもあります。

2-4 対面型のオープンキッチンに

 いまや対面型のキッチンは定番になりました。調理をしながらリビングにいる家族の様子がみえる、お子様の様子がみえる、というのは大きなメリットです。

 キッチンをリビングの主役にすえる「アイランドキッチン」やキッチンの片方だけ壁にくっつけた「ペニンシュラキッチン」などです。

対面式のオープンキッチンは開放感があって気持ちよいのですが、どうしても通路や収納を確保しようとするとスペースをとることになります。また、調理の際の水や油がリビングにはねるのも気になります。

そんなご要望から「壁付けキッチン」でリビングをより広く使いたい、コンロとシンクが別々にわかれている「Ⅱ型キッチン」で油跳ねを気にせず使いたい／作業スペースを広くとりたい、といった方も増えてきています。

皆さんそれぞれのライフスタイルにそって、「何人で調理するか」「どんな風に調理したいか」「使う頻度は多いか」などを考え、最もあったものを選んでいます。

⇒リノまま【知る・調べる】キッチンの種類いろいろ

2-5 廊下や壁を無くして開放的な間取りに

限られたスペースを広く使う工夫として、廊下を無くす、壁を無くす、壁で仕切ってもあえて扉はつけない、といった方法があります。

壁や扉で仕切っていてもリノベーションで人気の「室内窓」をつけるとお住まいの中で光や風がつながるので、開放感がうまれます。

2-6 ウォークインクローゼットを作る

家族みんなの衣類が一か所にまとまっていると何かと便利です。うまくプランニングすれば衣替えもしなくてすみますし、洗濯機置場の近くに位置しておけば家事動線もよくなりますね。

各部屋に収納スペースをつくるよりもお住まいのスペースを効率的に使えるので、結果的に居室のスペースが広くとれる、なんて効果も期待できます。

2-7 回遊性を重視した間取りにする

「回遊性」も暮らしやすさにつながります。ウォークインクローゼットを通り抜けられるようにウォークスルークローゼットにして、土間とつなぐ、洗濯機置場とつなぐ、なんて間取にすると、帰ってから着替えて洗濯ものをまとめる、なんて流れがスムーズにできます。キッチンと洗濯機置場、ウォークインクローゼットがつながっていると家事動線がスムーズになります。

おうちの中に行き止まりをつくらないちょっとした工夫で使い勝手が大きく変わります。

2-8 畳の和室は小上がりに

リビングを広くして和室をなくしてしまう、というのはリノベーションの定番プラン。でもそのまま座ったり寝っ転がったりできるスペースが恋しくなりませんか？

和室はなくしてもリビングの一角を小上がりに、なんて使い方もできちゃいます。

小上がりがあるとその下を収納スペースに確保することもできますし、掘りごたつのようにしてお子様のリビング学習スペースにもできます。

子上がりに「リノベーション畳」を使って畳でもスタイリッシュに仕上げているお住まいなんかもありますよ。

2-9 おしゃれなスケルトン天井

スケルトン天井とはコンクリートが剥き出しになった躯体あらわしの天井のこと。

コンクリート打ちっぱなしの天井でおしゃれなカフェやライブハウスのようなインダストリアルなお住まいはどんなリノベ雑誌をみていても必ず登場します。天井が高くなる分、お部屋の開放感が味わえます。

  剥き出しになったコンクリートはそのまま、というわけではなく、クリアの塗装をしたり、左官工事で少し見た目を整えたり、時には白などの色でばっちり塗装をしてみたり。

　無骨でハードな雰囲気がよいのか、クールでキレイ目な方がよいのか、によっても好みがわかれることころです。

2-10 パントリーを作る

パントリーとは主にキッチン脇に備えた食糧などの保管庫のこと。ウォークインできるようなサイズでつくりこむこともあれば、小さな棚をつくるだけ、といったケースも。

キッチンまわりの収納が充実するので、よくある吊戸棚は不要になります。キッチンがすっきりした見た目になるのも隠れたメリットです。

2-11 土間で玄関を広く

マンションは玄関が暗くて狭いのがイヤ、という意見をよくききます。既存の間取りではシューズクローゼットも小さく靴を脱いだらすぐ廊下、その周りにドアが並ぶ、といった光景です。

玄関脇に土間をとって玄関を広くする、シューズインクローゼットをつくる、などの工夫をするとそんな閉塞感がなくなります。

自転車やスノーボード、サーフボードをおいてみたり、アウトドア用品の収納につかったり、広い土間は思った以上に使い勝手がよいものです。

3 マンションリノベーションで間取りを変えるときの注意点

3-1 間取変更しやすい物件・しにくい物件がある

マンションの構造は大きく「ラーメン構造」と「壁構造」にわかれます。マッチ棒をくみわせたような形の「ラーメン構造」では「柱」と「梁」で建物を支えています。そのため間仕切り壁は全て壊すことができるので、間取変更はスムーズです。

一方で「壁構造」では耐力壁と呼ばれる壁で建物を支えています。そのため、「壊せない壁」が室内の随所にあります。水回り設備が壊せない壁にかこまれていて移動できなかったり、間仕切り壁がこわせなくてリビングを広げられなかったり、といったケースもあります。

3-2 水回りの移動の際の注意

キッチンやお風呂、洗面・トイレといった暮らしに欠かせない水回りの設備。もちろんリノベーションで移動すること自体は可能です。

ただ、どんな水回り設備からも排水がでます。それらは建物全体の排水管につないで下水に流れていきます。この排水経路や勾配が建物の構造上、うまくとれなくて移動ができない、床に段差ができてしまう、といったケースもあるので要注意です。

また、キッチンには換気扇ダクトをとりつけて、建物の外に排気を出さないといけません。この排気のルートがもし梁をまたぐようになってしまうと、ダクトの位置が低くて邪魔になるだけでなく、ダクトをまげたところに油がたまって火災の危険がでてくるのであまりおすすめできません。

その他、ダウンスラブといってコンクリートの床がへこんでいる箇所があったり、大きな梁があったりすると、ユニットバスの設置に制限がでてくる場合もあります。

水回り設備の移動については「どこに動かしたいか」によってもできる／できないが変わってきますし、リノベーション工事に精通した人にみてもらわないとわからないことが殆どです。

どうしてもお風呂を広くしたい、どうしてもキッチンの位置を変えたい、洗面を廊下に出したい、など水回り設備に関する強い希望がある場合は必ず物件を購入する前にリノベーション会社に相談しておきましょう。

3-3 生活する上での動線を考える

 間取を考える上では生活動線がとても重要です。家に帰ってきたら帽子やカバンをおいて、上着を脱いで手を洗って・・・など、生活のそれぞれのシーンを細かく想像してみてください。

　料理をつくるときにはどんなことをしている、就寝前には何をする、スマホやPCはどこで充電する、などなど。

　こうった日々の何気ない動きがスムーズにできるかできないかでお部屋が散らかったりストレスが溜まってしまったりします。リノベーションは「自分だけのためのお住まい」をつくるチャンスなので、暮らしを見つめなおしてしっかりつくりこみましょう。

3-4 マンションの管理規約をきちんと確認

マンションのリノベーションでは、専有部とよばれる皆さんが所有権をもっているエリアについては原則自由につくりかえることができます。

一方でマンション全体の構造にかかわる共用部についてはリノベーション工事でつくりかえてしまってはいけません。

実はマンションの「躯体」と呼ばれるコンクリートの床や壁は「共用部」です。また、バルコニーなども建物全体の景観にかかわるため「共用部」」です。給水管や排水管といった配管は、建物の中を背骨のように縦に貫いている管は「共用部」でその縦管から専有部内の設備につながっている管は「専有部」です。

そのためマンションのリノベーション工事で一切共用部に影響なく工事をする、ということは事実上不可能です。マンションによってはリノベーション工事をすすめるにあたって、管理組合が様々なルールを定めています。

・工事のできる日時・曜日
基本的に工事は平日の日中のみ可、というケースが多いです。
在宅ワークが普及した最近では、音の出る作業について厳しく時間制限をしている場合もあります。

・工事前の申請
着工前に管理組合に工事の内容を伝えて承認してもらった上で工事をすすめないといけません。最近は減ってきましたが、周辺住戸に承諾書をもらわないといけないケースもあります。

・工事の内容
殆どのマンションではフローリングの遮音規程を定めており、ルールにのっとった部材を使って工事する必要があります。マンションによってはフローリングの使用不可といったケースもあります。

また、リノベーション工事では共用部であるコンクリートの躯体壁にビスや釘をうちこんで間仕切り壁などを固定することもありますので、釘の長さなどを規定しているマンションもあります。

バルコニーや玄関扉の外側などは原則工事ができません。マンションによっては設置してよいものを定めていることもあります。

このようにリノベーション工事にあたっていろいろなルールが管理規約に定められています。こういったルールは規約だけでなく、実際に管理組合の方々がどんな風に運用しているかによっても、リノベーション工事の進めやすさは大きくかわってきます。

当然ですが、工事の申請や共用部の養生、挨拶、整理整頓などきちんとしているリノベーション会社の方が管理組合や近隣住民の方ともスムーズに工事をすすめられます。

工事は大小問わず騒音がでるものですし、住民の方にご迷惑をおかけすることになるので、ルールを守るのは当たり前で、プラスαで周囲に配慮ができる会社と一緒にすすめるのがおススメです。

3-5 「暮らしやすさ」を忘れずに！

Instagramや雑誌のリノベーション写真についつい目が奪われてしまいますが、かっこいいデザインや間取りにしても、「暮らしやすさ」がないと本末転倒です。

先にとりあげたスケルトン天井はマンションの最上階のお部屋や結露がみられるようなお部屋ではあまりおススメできません。見た目がかっこよくできても、ひどい結露になったり、暑い寒いがひどくなったりするお住まいは本当に暮らしやすいでしょうか？

断熱材をいれた方がよいところ、広いスペースをとるよりもあえて壁をつくって空調のききをよくした方がよいところなんかもあります。

間取についても同じです。実際にはあまり利用しないのに小さな部屋をつくってしまったり、わずかなスペースを広くするために動線が悪くなってしまったり。既にできあがっている物件ではこういったケースがしばしばあります。

持ち物がたくさんある方には少しスペースを削ってでもしっかりと収納スペースを設けた方がよいケースもあります。

リノベーションで完成した素敵な住まいは皆さんが毎日暮らすところです。見た目だけではなく、自分たちの日々の何気ない行動のパターンや今のお住まいで不満に感じていることなどをしっかり振り返った上でリノベーションの具体的な検討を始めるのがおススメです。

リノままのお客様の素敵な施工事例をみていただくと、見た目だけではなくこういった「暮らしやすさ」にお客様も私たちも徹底してこだわってつくりあげていることがわかると思います。

お客さま自身が「自分たちの暮らし」をしっかり見つめなおすこと、リノベーションの設計者や現場監督が専門知識をもってそれぞれのお客様に必要なものを提案していくこと、双方が共同作業としてうまくかみあったら「暮らしやすさ」と「デザインのかっこよさ」は両立できるものです。

4 【間取り別】マンションリノベーションの事例をご紹介

ここまでみてきた通り、それぞれの暮らしにあわせて住まいをつくりあげるリノベーションでは3LDKや2LDKといってもその間取り自体は一般的なものとは大きく異なります。一般的な間取りの概念から解放されて暮らしやすく変わった住まいをリノままのリノベーション事例から少しだけご紹介します。

4-1 3LDK

「心も身体も整う住まい」70.41㎡

元々3LDKだったお住まい。お部屋の数はかわっていませんが、使い勝手が大きくかわっています。2部屋はご夫婦それぞれのワークスペースに。デスクと小さな棚が置ければ十分なスペースです。寝室はベッドが入れば十分なのでこちらもコンパクトに。

こうしてウォークインクローゼットや土間、広いリビングなどのスペースを確保。お部屋の数はかわっていませんが、自分たちのために必要な広さに組みたてなおしたので、とても使いやすい間取りになっています。

4-2 2LDK

「made of wood」74.7㎡

元々3LDKだったお住まい。和室をなくして広大なリビングにするというリノベーションの王道パターンです。家族がみんなで集まれる明るく気持ちよい空間です。自然素材をメインでとりいれたり、結露を防ぐように断熱材や二重サッシをいれてみたり、室内窓で光と風の通り道をつくったり、と暮らしやすさも抜群です。

4-3 ワンルーム＋WIC

 「趣味を飾る大人の隠れ家」73.16㎡

　　元々2LDKだったお住まい。お子様が巣立った後、ご夫婦のこれからの暮らしのために大胆なリノベーション。大きなLDKを扉のない壁でゆるやかに仕切って書斎スペースとロフトベッドを設けています。広いウォークインクローゼットはギターを演奏しても音漏れしにくいように。本やレコードもかっこよく飾って収納しています。

5 マンションリノベーションのよくあるお悩み解決

5-1 間取変更は費用がかかる？

ちょっとした間仕切りの撤去や追加だけであれば数十万円もかからずにできるケースもあります。

でもリノベーションでしっかり間取を変更するとなると、床や壁、天井にも手を加えることがほとんどでしょう。そうするとリノベーション費用もかさんできますが工事の内容によって費用感は大きく変わってきます。

部分的に間取りを変えたい、といったリノベーションでは天井や床にどのくらい影響がでるか次第です。間仕切りの位置をかえるだけ、と思っていても、構造上天井が落ちてしまうようであれば天井も作り直す工事が発生します。床も既存の間仕切りを撤去した箇所の補修をする必要がでてきます。

水回り設備の交換を含まない部分的な工事であれば200万円くらいから、設備交換もふくめてフルリノベーションを考えるのであれば㎡あたり税込16～20万円程度の費用相場を目安におきつつ、リノベーション会社に相談してみましょう。

⇒リノまま【知る・調べる】マンションのリノベーション費用はわかりづらい？リノベ費の仕組みと相場

5-2 狭いマンションだけどリノベーションできる？

コンパクトなお住まいで使い勝手よく作り変えるのはリノベーションの醍醐味の一つです。ロフトや子上がりをつくる、廊下のスペースを無くすなど、限られたスペースを活かすアイデアは沢山あります。

つくりこむとその分リノベーション費用が少し割高になってしまうケースもありますが、暮らしやすさには代えられません。

5-3 まだ子どもが小さいけど子供部屋を今からつくるべき？

 ご結婚されたばかりのご夫婦からよくこういったご質問をいただきます。先のことも考えると子供部屋は必要かもしれないけど今すぐには必要ない、今から部屋をつくってしまうとスペースを無駄にしてしまうかも・・・悩むところです。

リノままのお客さまでは後から間仕切り壁をいれられるように、下地だけを用意しておく、今すぐには部屋にはしないで広い空間を確保しておく、といったご提案をさせていただくことがよくあります。

⇒リノベ事例【心も身体も整う住まい】　実はこちらの事例もそんなご提案をさせていただいています。

他にはワークスペースをつくっておいて、お子様が大きくなったら少し改修して子ども部屋に転用する、なんてパターンもあります。また、子供部屋を一部屋用意しておいて、二人目のお子様が生まれたときには仕切れるようにしておく、というケースもあります。家族構成の変化やお子さまの成長を見据えてリノベーションを考えているのです。

今のこともこれからのこともどちらも柔軟に考えてプランをつくってくこともできるので、どんどん相談してみましょう。

5-4 中古マンション探しから依頼できる？

中古マンション購入の際、リノベーションをして内装をガラっと変えてから入居したい、という方は増えてきてます。多くの不動産会社には提携のリフォーム会社がありますし、多くのリノベーション会社は中古マンションの物件探しから依頼できるような仕組みをもっていてこういったニーズに対応しています。

でも注意したいのはどのくらい物件探しの段階からリノベーションのことを考えてもらえるか、です。先にもみてきた通り、マンションのリノベーションではいろいろな制約があります。物件を購入してから「思っていたプランができない」とか「リノベ費が大幅に増えてしまった」など「こんなはずじゃなかった」となってももう手遅れです。

「どうしてもやりたいこと」が本当にその物件でできるのかどうかをリノベーションの知識のある人にしっかりと見極めてもらう必要があります。

リノベーション会社によっては物件探しを提携の不動産会社にお願いしている、なんてケースもあります。どのくらいしっかりと連携してもらえるかはリノベーションの成否にかかわる大切な要素です。中古マンション探しのときに、どの程度リノベーションの設計についての相談もきいてもらえるか、を確認した上で会社選びをするようにしましょう。

以上を踏まえると、「物件探し」と「リノベーション」をスムーズに進めるためには不動産の専門家もリノベーションの専門家もいる「ワンストップリノベーション」を利用するのが一番です。

⇒リノまま【知る・調べる】「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは？

6 ワンストップリノベーションなら「リノまま」

　リノままでは物件探しをはじめる前の「暮らし探し」と「無理のない資金計画」」をとても大切にしています。最初にしっかりコンセプトを固めることでその後の「物件選び」も「リノベーションプランの検討」もスムーズに進められるからです。

リノままは物件探しも設計も工事も自社完結・少数精鋭のチームでいつも密に連携しながらリノベーションを進めています。経験豊かな設計士、施工管理技士なので、見た目のデザインだけでなくお客さまそれぞれのライフスタイルにあわせた暮らしやすいお住まいの提案が可能ですし、ご予算にあわせて柔軟な対応をする引き出しも豊富です。

ただ、少数精鋭のチームなので一度に多くのお客様とご一緒させていただくことができません。そんな私たちと一緒に物件探しやリノベーションをしたい、という方はぜひお早目にご相談ください。

7 まとめ

リノベーションでは3LDKや2LDKといったいわゆる不動産の物件情報などにある「間取り」はあまり重要ではありません。皆さま自身がシンプルに「どんな暮らしがしたいか」「そこで何をしたいか」を自由に話してもらえれば、「どんな広さの物件がよいか」を判断することができます。

与えられた間取にあわせて暮らすのではなく、暮らしにあわせてお部屋の大きさや数を考える、と発想を転換できたとき、可能性がぐっと広がります。

誰もがしっかりと自分たちの暮らしを見つめなおせば施工事例にでてくるような素敵なお住まいをつくりあげることができると信じています。リノままもご一緒できるとうれしいです。

投稿 マンションのリノベーションで人気の間取り変更11選をご紹介 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1 リノベーションとは？

「リノベーション」という言葉が広くうたわれるようになって10年近くになります。今やすっかり一般的になった「リノベーション」という言葉ですが、逆に広く使われすぎてどんなことなのかよくわからなくなっていませんか？「リフォーム」と「リノベーション」の違いをもとに改めておさらいしましょう。

　 ・「リフォーム」：古くなったもの、壊れたものを「修繕」する
　　　 →元々の機能をとりもどすイメージ

　・「リノベーション」：古くなったもの、壊れたものを一旦取り除き新たな機能を付加して生まれ変わらせる
　　　→新たに造りかえるイメージ

「新たに造りかえる」というイメージなので、「リノベは魔法」なんて言葉もでてきます。ただ1点だけ、誤解してほしくないのは、「リノベーション」＝「内装のすべてを壊してつくりなおすスケルトンリノベーション」ではない、ということ。

すべて壊して作り直すと費用も期間もたくさんかかります。でも一部だけに特化する、まだ使えるものはそのまま使う、といった工夫もできるのが「リノベーション」です。

内装をすべて壊して作り直す「スケルトンリノベーション」はいわば内装版の「注文住宅」といったイメージですが、それだけではなく、リフォームに少しアイデアや工夫を加えて暮らしやすさを実現する「部分リノベーション」なんて方法もあります。

「自分らしく住まう」ために今の住まいの何かを変える、そのためには無数の選択肢がある、それが「リノベーション」です。

1-1 リノベーションとリフォーム　かかる費用は違う？

「リフォーム」は、「修繕」のイメージなので、費用の目安は立てやすいです。

例えば、「キッチンが古くなったから交換する」ということであれば、キッチン本体の代金＋古いキッチンを取り外して破棄する費用＋新しいキッチンを取り付ける費用＋キッチン取り付け時に傷がついてしまう床や壁の補修費用、といった具合に考えていけます。

でも無数の選択肢がある「リノベーション」では、「どんな新しい価値をもたせるか」で費用は大きくかわってくるからです。「新しい価値」を付加する分、「リノベーション」では新たに間取りを設計する、という工程も必須になってくるので、単純に何かなおす「リフォーム」よりは費用がかさむことが殆どです。

2 マンションのリノベーション費用に影響するポイント

ではマンションのリノベーションを考えるとき、どんなポイントが費用に影響するのでしょう？当たり前のことですが、基本は以下です。

　・工事の対象面積が広ければ広いほど、費用がかかる
　・見えないところの工事も必要になってくると、費用がかかる
　・高い素材や高い設備などを使おうとすると、費用がかかる
　・アスベストなど有害物質の使用されている可能性のある物件の場合、除去や破棄の費用がかかる

ではこれらの原則が、皆さんが検討する物件のどんなポイントに影響してくるのかをみてみましょう。

2-1 物件の広さ

当然ですが、広い物件であれば、工事が必要な面積も広くなります。広くなればなるほど、資材も必要になれば、作業するための職人さんの人工も必要になります。

従って、これから物件を探す方は必要以上に「広い」物件にしない、というのはとても重要です。広すぎるとリノベ費だけでなく、マンションの管理費・修繕積立金といった管理組合に支払うお金や固定資産税などの税金など、いろいろな費用が余分にかかってしまいます。 広い物件でリノベーションしたいけど充分に費用がないといった際には、予算に応じて、どうしても拘りたいリビングは「リノベーション」で、他の部屋は壁紙を貼りかえる程度の「リフォーム」」にして費用を節約する、なんて方法も有効です。

2-2 間取や内装のデザイン

これも工事の範囲のお話と重なるのですが、当然ながら壁がたくさんあると資材も職人さんの作業量も多くなります。扉などの建具や、ロフトや造り付けの棚・家具などのいわゆる「造作」がたくさんあると資材も職人さんの作業量も多くなります。

なので、「壁があまりない」「建具もあまりない」「棚・家具などをあまりつくらない」といった間取や内装にすることでリノベーション費用は節約できます。

2-3 物件の階数

必ずしも階数の上下だけではないのですが、単純に「資材や設備の搬入に苦労する」物件はリノベーション費用がかさみがちになります。

例えば、エレベーター無しのマンションの上階で工事をおこなう場合などは、資材の搬入のための人員を余分にいれないといけなくなります。またタワーマンションなどで特殊な搬入搬出ルートになってしまい手間や時間がかかる、といったケースでもリノベーション費用が余分にかかる場合もあります。

2-4 物件のエリア

意外と重要なのは物件のエリアです。家賃の相場がエリアごとに異なるように、賃金がエリアごとに異なるように、工事の作業をおこなう職人さんの人工代もエリアによって変わってきます。

特に東京23区内などでは工事の作業時に必要になる駐車場代が高くつくので、その分リノベーション費用も膨らみがちです。

また、リノベーション会社はそれぞれ得意な「施工エリア」があります。施工エリア外でも対応してもらえることはありますが、「遠方料金」といった形で追加料金をもらった上で工事をする、という会社もあります。施工エリア外の工事では移動コストがかかってしまうからです。

リノベーションにあたっては、できるだけ対象物件の所在地の近くにあるリノベーション会社にお願いする方が無難です。

2-5 物件の築年数

築年数が新しい物件や、状態のよい物件であれば、既存の設備や床・壁の下地などをいかしながらリノベーションすることで費用をおさえることも可能です。

ただ、築年数40年、50年といった物件の場合は、この先長く暮らしていただくために給水管や排水管といった配管や電気配線なども全てやりなおした方がよいケースが多く、リノベーション費用がかさみがちになります。

2021年より規制が強化されて、より厳密な対応が求められるようになったアスベストに関しても、古い物件の方がリスクは高くなりがちです。飛散しやすい形でアスベストが使用されている物件の場合は、その除去や処分で100万円以上余分に費用がかかることもあるので要注意です。物件をこれから購入する方は特に注意しておきましょう。

3 マンションのリノベーション費用の相場をご紹介

それでは、いったいマンションのリノベーションではどのくらいの費用がかかってくるのでしょうか？

東京でのフルリノベーションの費用相場は1㎡あたり税込16万円～22万円程度が目安になります。昨今の物価の上昇や職人さんの人工代の上昇に伴ってこの相場はじわじわと上がっていく傾向にあります。なので、リノベーションするなら早めに進めた方がよいかもしれません。

4 間取とリノベーション費用

物件探しをはじめるときに、2LDK。3LDK、4LDKと、間取りから選ぶ方はまだまだ多いのでは？

でも「中古を買って、リノベーション」では買った物件をリノベーションして間取をつくりかえてしまうのが前提です。「リノベーション前」の物件の間取りをみても実はあまり意味がありません。同じ間取でも広い物件であれば、資材や人工代が多くかかるのでリノベーション費用は膨らみます。リノベーション費用を考える上では間取りよりも物件そのものの「広さ」の方がずっと重要なのです。

従来のマンションは3LDKを中心に限られたスペースを細かく区切って家族の方それぞれのお部屋を確保する、といった間取が中心でした。

リノベーションを進める方はこういった既存の間取りに不満を感じる方が多く、「広いLDK」を求めて、お部屋の数自体は減らす方が沢山いらっしゃいます。

以下にコロナ禍以降、リノままのマンションのフルリノベーション事例として公開しているものをまとめてみました。

〇コロナ禍以降のリノままのリノベーション事例サンプル

いかがでしょう？これをみると以下のようなことが言えます。

・リノベーションでは元の間取りより部屋数を減らす方が多い（3LDK→2LDK、3LDK→1LDKなど）

・リノベ後の間取りではウォークインクローゼット、シューズインクローゼット、土間、ロフト、小上がりなど、
それぞれの暮らしやすさにあわせて、いわゆる「部屋」とは違ったスペースの使い方をしている
（なので一概に「間取り」では表現できない）

・リノベーションの内容によって㎡あたりのリノベ費も大きくバラつきはあるが、平均すると税込20万円前後

上記の表の中にあるBとDのふたつの事例は1000万円を下回るリノベーション費用になっています。これらの物件では状態のよかった箇所などで既存のものをうまく利用したり、部屋を仕切る間仕切り壁などを生かしたりしながら、内装の見た目は全て変わったように仕上げています。お部屋だったところをウォークインクローゼットにする、お部屋とお部屋の間に扉をつける、など、節約しながら間取を変える、という方法をとることも可能です。

フルリノベーションを希望する方は相場のリノベ費「１㎡あたり税込16～22万円」を頭にいれつつ、リノベ会社に節約のためのアイデアなんかも相談してみるとよいでしょう。

5 【予算別】リノベーションができる範囲

リノベーションは内装全てを一新するフルリノベーションだけでなく、どうしても気になるところだけを変える「部分リノベーション」という方法もあります。

部分リノベーションはご希望の内容によってできることが大きく変わってきます。

目安になるのはキッチン、お風呂、洗面、トイレのいわゆる水回り設備を標準的な商品に全て交換した場合300万円程度になる、というポイント。

65㎡で考えるとフルリノベーションの場合は㎡あたり税込20万円くらいなので、

　65㎡×20万円/㎡＝1300万円

そのうち300万円程度が水回り設備の交換です。水回り設備交換以外では1000万円くらい費用がかかっている、というイメージです。

部分リノベーションでは設備の交換をどの程度含むのか、設備以外の工事箇所がどのくらい発生するのか、を組み合わせていくと金額感がつかめます。

それでは65㎡のマンションを想定しつつ費用別にどんなことができるのかをみてみましょう。

5-1 200～400万円前後

築年数の新しい物件や、リノベーション済みマンションを購入した方が、費用はあまりかけられないけど「どうしてもここだけは変えたい」といった際におすすめです。

〇例1　収納追加！　リノベ費　約200万円

・各部屋にどうしても欲しい収納をたくさん追加
・ウォークインクローゼットの中を使いやすく大改造等

〇例2　リビング重視　リノベ費　約400万円

・キッチンの設備はそのままで向きを変更
・洋室をつぶしてリビングを広く
・ファミリークローゼットを新規追加　等

〇例3　リビング重視　リノベ費　約300万円

・間取りを変えてLDKを広く
・LDKは壁も床もキレイに　等

どうですか？特定のスペースに特化して間取りをかえたり、床や壁をきれいにしたり、といったことは結構できちゃいそうですね。

5-2 500～600万円

500～600万円の予算では上記の間取りの一部変更に加えて、水回り設備も一部交換する、といったことまで可能です。

例　リビング重視

・キッチンをお気に入りのものに変更
・リビングの間仕切りを取り払って広々空間に
・オリジナルの造り付けの棚を沢山追加
・リビングの入り口扉をオシャレに変更

5-3 800～1000万円

キッチン、お風呂、トイレ、洗面といった水回り設備を標準的なグレードで全て交換すると300～350万円といった費用感になります。

800～1000万円の予算があれば、こうった設備の一新に加えて、床や壁を全体的にきれいにしたり、一部間取りを変更したり、といった形で「見た目はフルリノベーションに近い」工事も可能になります。大がかりな水回り設備の移動や間取りの大きな変更を伴わなければ想像以上に色々なことができます。

例　セミスケルトンリノベーション

・水回りの設備を一新
・床や壁の下地は既存のものを利用
・間仕切りを一部変更してリビングを広く
・ウォークインクローゼットを新設
・間取りを変えないところも壁紙は貼り直し

5-4 1200万円～

お部屋の内装をコンクリートの箱状態の「スケルトン」にしてゼロからつくりなおす、スケルトンリノベーションができる費用感です。

見えないところですが、漏水・漏電といったトラブルがおこさないためには重要な給水管や排水管の更新、電気配線の更新、といったところもばっちり対応可能です。

床も壁もゼロから作り直すので、建物の構造上の制約さえ除けば、比較的自由に間取りを変えることもできます。

例　スケルトンリノベーション

・水回りの設備一新
・給排水管、電気配線の一新
・水回り設備位置の移動
・間取りの変更

6 マンションのリノベーション費用の内訳とは？

6-1 リノベーションの見積書の見方

リノベーションの見積書は見慣れないとよくわからないことだらけです。会社によって作り方は異なりますが、基本的な構成は以下のようになっています。

・工事全体に必要なもの（工事管理費や養生など）
・既存のものを壊すための費用（解体費など）
・壊したものを捨てるための費用（産廃処分費など）
・大工による工事の作業費
・造り付けの家具やロフトなどの特殊な工事の作業費
・上記のために必要な材料費（木材、フローリングなど）
・タイル、壁紙、左官工事などの職人による工事のための作業費
・上記のために必要な材料費（タイル、壁紙、モルタルなど）
・水回り設備の設備代金
・上記設備を設置するための作業費
・電気配線をおこなうための作業費
・電気工事のための材料費（電線、スイッチ、照明など）
・ガスの工事費
・給水管や排水管の工事費・材料費

細かい項目が並んでいますが、それらは別個に成り立っているものではなく、お互いに影響しあっている、という点には注意が必要です。

例えば、「やっぱりキッチンを新しいものに交換したい」といって追加費用を計算するには、単にキッチンの設備代を追加するだけ、というわけにはいきません。

・既存のキッチンを取り外す作業
・新しいキッチンを取り付ける作業
・上記の際に壊れてしまった床や壁を補修する作業
・上記の際に発生した廃棄物を捨てる費用

といった作業がプラスになるので、リノベーション費用も複雑に変わってきます。

何か一つの作業を追加する／やめる、といった際には他にどんな影響が出るのかも考える必要がある、ということです。

また、会社間で見積もりを比較する際は、どんな費用をどの項目で見込むか、というのは会社によってそれぞれ異なります。「設計料」「助成金などの対応のための手数料」などは、無料の会社もあれば、別途費用が必要になる会社もあります。大工工事、電気工事といった一見同じ項目でみてもそれぞれ会社ごとに含まれている内容や定義が異なりますし、それぞれの会社の得意・不得意もあります。

例えば単純に電気工事だけで2社比較してどちらが高いか、どちらが安いか、をみてもあまり意味がありません。電気工事の見積もり額が安い会社は別の項目は他の会社よりも高くなっているかもしれません。

以上からいえるのは、単に見積書にある項目や単価の金額や他社との金額比較だけで会社を選ぶと大きな失敗につながる、ということです。

重要なのは、

・見積書でわからないことがあったときに丁寧に説明してくれる会社かどうか
・その会社の得意なところは何かをしっかり伝えてくれて判断しやすいように説明してくれる会社かどうか

といった点です。

リノベーションでは、いざ解体工事をしてみたら予定外のところにコンクリートの塊があった、配管が思ってた以上に老朽化してた、など想定外のことが起きるケースがしばしばあります。状況によっては設計プランを変更する、料金が追加になる、といったこともあり得ます。そんなときにはお客様とリノベーション会社が一緒に協力しながらよい方法を解決していく必要があります。

そうでないといくら見積書がよくできていても費用が余分にかかったり、思うような仕上がりにならなかったり、と「こんなはずじゃなかった」なんてことになりかねません。

見積書は細かい金額を見る以上にそこにこめられたリノベーション会社の想いを通して、信頼できるパートナーかどうかを見極めるようにしましょう。

7 マンションのリノベーション・費用で失敗しないコツ

どうでしょう？やっぱりリノベーション費用ってわかりづらい、って思いませんか？

それもそのはず、マンションと言えどもどれひとつ全く同じ物件はありませんし、どんなことをやりたいか、といったお客様の希望もまちまちで全く同じ内容の工事はありません。

なので、「リノベーション業者から出てきた細かな価格を比べる」という形ではうまくいきません。あくまで自分発で「お客様自身が使える予算を明確にする／お客様自身がやりたいことを明確にする」という形で、自分たちの意思をリノベーション会社に伝えた上で、できるかできないか、を聞いてみるところからスタートするのが一番です。

特に物件探しとリノベーションをワンストップで進める予定の方は物件が決まってからではリノベーション会社を別の会社に切り替えるような時間的な余裕は殆どありません。物件探しが始まる前の段階からリノベーションの希望内容や予算のイメージをしっかり伝えた上で、パートナーとなる会社が誠意をもって説明してくれるところかどうか、その会社が出してくるリノベーション費用が信頼できそうかどうか、を判断しておくようにしましょう。

以下にリノベーションの費用で失敗しないための注意点を2点ほどあげてみます。

7-1 担当者にきちんと予算を伝える

しっかり予算を伝える、というのが最初の重要なポイントです。先に予算を伝えるとたくさんオプションをつけた高い金額の提案をされるのではないか、なんて不安を感じてしまう方もいらっしゃることでしょう。もちろんリノベ会社によってはそういった不誠実な対応をするところもあるかもしれません。

でも、予算を伝えたからといって、その金額でリノベーションの契約をしなければならないわけではありません。もっと安くしようとするとどんな方法があるのか、その場合にどんなリスクがあるのか、といった質問を重ねていくと、そのリノベ会社が信頼できるパートナーかどうか、が見えてきます。

何より、よいリノベーション会社はお客様の予算の範囲内で最大限できることを実現してくれようとアイデアを絞りだしてくれるものなので。

7-2　リノベーションしたいポイントに優先順位をつける

リノベ会社がプランをつくるには、「どんなことをしたいか」「どんな暮らしがしたいか」「今の暮らしのどんな不満を解消したいか」といったお客様自身の「意志」が不可欠です。

リノベ会社の担当者はプロですので、お客様自身は建物や建材、設備のことはわからなくても大丈夫。「こんな暮らしがしたい」といった想いを伝えたときに、担当者が「だったらこんな風にリノベーションしたらよいですよ」「こんな素材や設備が使えますよ」と提案をしてくれます。

そんな提案をききながら、自分たちが思っていたことをうまくプランに反映してくれそうかどうか、自分たちが思っていることと方向性があっているかどうか、がリノベ会社の担当者との相性をみるためには有効です。

ただ、リノままにいらっしゃるほぼ全てのお客様が最初の時点でのご要望をすべて詰め込むと予算オーバーになります。「こんなことをしたい」といういろいろなご要望には「どうしてもやりたいこと」と「できそうならやりたいこと」といった具合に優先順位をつけておきましょう。

ご要望と優先順位がはっきりしていると、リノベ会社も提案がしやすくなります。同時にお客様自身が2～3社のプランを比較する際にも自分たちにあっている会社かどうかの判断もしやすくなります。

リノベーションのプランはそれぞれ会社ごとに全く異なったものがあがってきます。単純に金額だけで比較するのではなく、優先順位の高いご要望がしっかり反映されているか、もあわせてみていくことで、リノベーション会社選びの失敗を減らせます。

7-3 しっかり話をきくリノベーション会社は2～3社に絞る

ここまでみてくるとやはり実際に見積が出てきたり、物件探しをはじめたりする前の検討がとても大切です。

多くの会社のショールームをみたり、担当の方に会ってみたりして、雰囲気を感じることはとても大切なですが、具体的なリノベーションプランや物件探しといったステップに進む「前」に検討する会社を2~3社に絞り込むようにしましょう。

お客様自身がしっかりした検討をするためには各社の提案や説明の「裏側」を見極めないといけません。7~8社といった多くの会社で検討をすすめようとするとどうしてもお客様自身の負担が大きくなります。見積書の表面的な単価だけで判断してしまったり、各社に伝える内容が異なってしまったり、と適正な検討ができなくなってしまい寧ろ失敗を助長してしまいます。

リノベーションはお客さまとリノベーション会社との「共同プロジェクト」といわれるように、お互いに「できること／できないこと」「やりたいこと」「かけられる予算」などをはっきり伝えられる関係性が築けているとうまくいくものです。

一見安そうにみえるけど工事の質がひどかった、後で追加料金が沢山かかってしまった、なんてことにならないように、多くの会社をみた上で、最後にリノベーション会社を決めるときには2～3社だけをじっくりみて選ぶようにしましょう。

8 リノままのリノベーション事例から見る！費用の目安

リノままではフルリノベーションの費用の目安を1㎡あたり税込20万円程度としてご案内しています。またWebサイトの施工事例に表示している金額は全て税込金額にして、他に追加費用はかからない総額を表示させていただいています。

他の会社さまと比較する際には

・税込の金額表示になっているかどうか
・表示金額以外に設計料などの費用がかかるかどうか

を確認するようにしてみてください。

リノベーションは1000万円を超えることもしばしば。もし税抜で「1000万円」だったとしても税込にしたら「1100万円」と100万円も高くなってしまいます。

実際にお客様に支払っていただく金額はあくまで「税込」なので、最初から税込金額でみながらご自身のご予算と見比べていただくのが一番です。

また、会社によっては設計料を別途請求するといったケースもございます。実際工事を進める際にかかる費用がしっかり網羅されているかどうか、も必ず確認しておきましょう。

例）73.16㎡　1152万円　「趣味を飾る大人の隠れ家」

リノままでは床や壁の下地など、既存のものが利用できそうな箇所はうまくそれらを活用してリノベ費をおさえることをお薦めしています。

もちろん結露があったり、老朽化がはげしかったり、といった際には下地についても全て交換することをお薦めします。それぞれお部屋の状態をみながら判断してご提案している、というもので、私たちはセミスケルトンリノベーションと呼んでいます。

専門的な判断を要するので、経験豊かな設計士でないとなかなか対応できませんが、こうった提案をすることで、うまくいけば100万円程度のリノベ費の節約が可能です。

上記の施工事例では、3LDKをロフト付のワンルームに大胆に間取り変更していますが、こういった工夫を重ねて費用をうまくおさえています。

⇒リノまま【知る・調べる】本当にスケルトンにする必要ある？リノベ費と工期を節約できる「セミスケルトンリノベーションとは？」

例）75.48㎡　936万円　「リノベたし算ひき算」

こちらは下地だけでなく扉などの建具も含め、利用できそうな箇所を既存利用しています。クローゼットをウォークスルーにしたり、和室との間の引き戸を大胆に取替えたりしたことで、内装全てが変わったようにみえますが、間仕切り壁の変更箇所などは最小限におさえています。

わずかな違いでもプランを工夫することで大きく住まいが変わる、という事例です。

例）70.41㎡　1424万円　「心も身体も整う住まい」

こちらはスケルトンリノベーションで見えないところも全て一新した事例です。

ナチュラルな素材を使ったデザイン、ご夫婦それぞれの専用ワークスペースを備えた間取、将来お子様ができたときに子供部屋がつくれるような準備、など、盛りだくさんのご要望を全て実現しています。

例）68.59㎡　664万円　「愛猫と気ままな暮らし」

こちらは部分リノベーションの事例。リビングを充実させることに特化して、キッチンをお気に入りのものに交換、洋室一部屋をつぶしてリビングを広くする、広くしたリビングにはキャットウォークにもなる造り付けの棚や収納にもなるベンチを設置、とったアイデアをつめこんでいます。

9 マンションのリノベーションにローンは使える？

9-1 住宅ローンとリノベーションローンは一本化できる！

リノベーションにローンは使えない、リフォームローンは金利がとても高い、そんな誤解をしている方がまだまだ沢山いらっしゃいます。

物件購入と同時にリノベーションする方は「リフォーム一体型住宅ローン」が多くの金融機関で利用できます。これはあくまで「住宅ローン」なので、1％を切るような住宅ローンの金利と同じ金利で最大35年もの長期の返済期間でリノベーション費用を調達できます。

今住んでいるお住まいのリノベーションをする方も状況によっては「住宅ローン」を使ってリノベーション費用を借りることができます。今のお住まいの住宅ローンの残債の借り換えをしたり、今のお住まいの住宅ローンの金融機関から追加の融資を依頼したり、といった方法です。

「住宅ローン」はお金を借りる際に最も低金利で長期間にわたって借りることができます。要は借り手にとって最も有利な条件になる、ということです。

なので、お金を借りてリノベーションしたい、という際にはできる限り住宅ローンを活用する道を探ってみるのが一番です。

もちろん、条件によっては住宅ローンで調達できない、といったケースも多々あります。そんな時は無担保で借りられるリフォームローンを利用することになりますが、リフォームローンでも1％台の金利で借りられる金融機関もでてきています。

いずれにしてもリノベーション会社にローンの知識がないとお客様自身で調べる必要がでてきてしまいます。リノベ費そのものは安くても、金利が高くなってしまったり、資金が調達できなくなってしまったりすると本末転倒です。

自分たちでローンをみつける自身がない方はローンの知識をしっかりもったリノベーション会社に相談してみるのが安心です。

⇒リノまま【知る・調べる】記事「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？

10 マンションのリノベーションなら「リノまま」にお任せ

リノままではお客さまのご要望に応じて、部分リノベーションやフルスケルトンリノベーション、それらの減額プランなど、柔軟な対応をさせていただております。

でも、無理のあるご予算に対して、単に「安いだけ」でその後のお客様の暮らしに大きなリスクをもたらすような提案はさせていただきません。

リノままではマンションのリノベーションの実績が数多くあるだけに留まらず、より難易度が高いといわれる戸建のリノベーションにも対応します。このようにリノベーション全般について経験豊富な設計士と施工管理士がいるからこそ、安くすることのリスクや何故その費用が必要になるのか、といった説明も丁寧にさせていただき、お引渡し後に続くお客様の暮らしにもできる限り責任をもって工事をしていくことができるからです。

物件探しからリノベーションまでワンストップでご依頼いたただくお客様も全体の半数程度と多く、そのため、リフォーム一体型住宅ローンをはじめとするローンの知識も豊富です。

少数精鋭のチームで経験豊富なメンバーが常に連携しながら対応しているからこそのサービス。そのため、受注できる件数は限られますので、お早目にお声がけください。

11 まとめ

リノベーションの費用は変数が多く、とてもわかりづらいです。費用の相場をつかむ前にまずは「自分たちはいくらまでリノベーション費用をかけてよいか」と「自分たちはどんなことをしたいか」を整理しておくのが大切です。

こういった自分たちの「軸」をもった上で様々な施工事例をみたり、気になるリノベ会社の話をきいたりしながら検討を進めるのが成功への近道です。

投稿 マンションのリノベーション費用はわかりづらい？リノベ費の仕組みと相場 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

リノまま編集部

リノままは「大きな企業の中の小さな設計事務所」として設計・工事・不動産それぞれの専門知識をもった少数精鋭のチームでひとりひとりのお客様と向き合っています

著者の詳しいプロフィール

マンションに住んでいれば、壁の変色や床の陥没、トイレの故障など、経年劣化は避けて通れないものです。

そのようなとき、リノベーションして一新したいと考える方は多くいるのではないでしょうか。

しかし、いざリノベーションしたいと思っても、「リフォームと何が違うのか分からない」や「相場はいくらくらいなのか」と疑問に感じる方も少なくありません。

そこでこの記事では、リノベーションをする際の費用相場をはじめ、できるだけ費用を抑えるコツや失敗しないためのコツなどを解説します。

3LDKのマンションをリノベーションする際の費用相場

マンションをリノベーションする際の費用相場は地域などによってことなりますが、東京でのフルリノベーションの相場は、1㎡あたり16万～22万円程度（税込）となっています。

そのなかでもファミリータイプとして3～4人家族で住むのに適した60～70㎡以上の広さのある3LDKのマンションが人気です。3LDKのマンションのリノベーションにおいても相場は1㎡あたり16万～22万円と変わりませんが、リノベーションする範囲や工事内容によって実際にかかってくる金額は大きく変わります。

ここでは3LDKをリノベーションした事例を様々なケースから5つご紹介します。

ただし、近年は物価の上昇やリノベーションする際の人件費が高くなってきていることもあり、相場は徐々に上がりつつあります。

そのため、リノベーションを考えているなら早めに行う方が良いでしょう。

リノベーションの価格については、以下の記事でも詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

マンションのリノベーション費用はわかりづらい？リノベ費の仕組みと相場 – リノまま（東京テアトル）

リノままの費用についてはこちらのページでご確認いただけます。

費用について – リノまま（東京テアトル）

費用を考える前に知っておきたいポイント

リノベーションの費用を考える前に知っておくべきポイントがあります。

ここでは、必ず押さえておきたいポイントを2つ解説します。

そもそも、リフォームとリノベーションの違いとは？

リフォームとリノベーションは、同じように感じる方もいるかもしれませんが、内容はそれぞれ異なります。

リフォームとは、古くなったものや壊れたものを修繕し、新築の時に近い状態に戻すことであり、リノベーションとは、古くなったものや壊れたものを取り除き、あるものを活かしながら既存のモノよりも価値を高めることを指します。

しかし、リノベーションだからといって内装を全てを取り除いて一から作り直すというわけではありません。

一部だけに特化して行うことや使えるものはそのまま使うといった工夫もできます。

近年ではこういったリフォームとリノベーションの境界はあいまいになってきていて、リフォーム会社として知られている会社でもリノベーションの対応をしている例も数多くありますし、その逆もあります。単なるリフォームを聞こえがよいようにリノベーションと謳っている例もあります。

規模の大小にかかわらず理想の暮らしを実現するために住まいのありかたを変えるのがリノベーション。古くなった設備を交換したり壊れたところをなおすのがリフォーム。そのためリノベーションでは多かれ少なかれ「設計」が必要になりますが、リフォームでは軽く打ち合わせをすればすぐに工事に入ることができる、といった違いがあります。

「リフォーム」と「リノベーション」の違いについては以下の記事で詳しくお伝えしています。

⇒リノまま【知る・調べる】リフォームとリノベーションの違いとは？費用や事例を徹底解説

3LDKのマンションの特徴

3LDKとは、部屋が3つとLDK（リビング・ダイニング・キッチン）からなる間取りが一般的です。

開放感のあるLDKに加え、寝室や子供部屋を確保しやすいことからファミリー層から高い人気を得ています。

また、3LDKの場合はLDKの広さは10畳以上であるため、ダイニングテーブルやソファを置いても余裕のある広さです。

ただし、地域によって平米数が異なり、1畳の広さが変わることがあるため、あくまで目安として考えておくと良いかもしれません。

マンションのリノベーション費用に影響するポイントと費用相場

材料費と工事費用でリノベーション費用決まってきますが、「広さ」以外の要素については希望する内容によってまちまちなので、個別に物件の状況やリノベーションの要望を伝えてみないと費用感がつかめない、というのが注意点です。とはいえ、「広さ」とフルリノベーションの際の相場をもとにおおよその予算はたてられるようになります。

3LDKのリノベーション費用を考えるための基本

3LDKのマンションの場合、専有部全体の広さは60～70㎡程度が中心です。配管や壁・床の下地など見えないところも含めて内装を一新するフルリノベーションの相場は税込みで1㎡あたり16～22万円程度です。

これだけでもかなり幅がありますが、中央値付近をとってみると3LDKのマンションのフルリノベーションでは1100万円～1400万円程度が費用相場のイメージです。

また、マンションリフォームでもマンションリノベーションでもキッチン、お風呂、トイレ、洗面といった水回り設備を一般的なグレードの設備で一新する際に必要な費用は300～350万円程度です。

リフォーム費用でもリノベーション費用でも大部分を占めるのがこの水回り設備関係の費用です。

そこから類推すると、1100万円程度でフルリノベーションできる物件のリノベ費は

・水回り設備一新のみの簡易的なリフォーム費用　　　　300万円程度
・床や壁をつくったり扉などをとりつけたりする費用　　800万円程度

に大雑把に分類できます。

上記を目安に考えると、

今回は設備の交換せずに間取の一部変更だけにしょう
→床や壁の工事のみ、でも「一部だけ」だから800万円まではかからない
→住まいの半分にも満たない部分であれば200～400万円程度？

水回り設備の交換に加えて少し間取を変更しよう
→水回り300万円＋床や壁の改修だけど800万円まではかからない
→水回り300万円＋一部間取り変更200万くらいをおこなって合計500万円程度？

といった具合に工事費用がイメ―ジできます。

以下で具体的にみてみましょう。

【予算別】3LDKのマンションでリノベーションができる範囲

リノベーションにいくらかけるかによって3LDKのマンションにおけるリノベーション範囲が変わってきます。

ここでは、予算別にどの程度リノベーションができるのかを紹介します。

200万～400万円

200万円～400万円でのリノベーションでは、「特定のスペースに特化した」間取変更ができます。

そのため、築年数が新しい物件や「ここをどうしても変えたい」といった場合にはおすすめです。

工事の内容はご希望内容次第で変わってきますが、例えば300万円前後で、リビングに特化してリビングを広くした上で床や壁をきれいにする、といったリノベーションをおこなった例や、400万円前後で、キッチンの向きを変えて設置した上でリビングを広く取ってファミリークローゼットもつくったといった例があります。

ただし、間取り変更などは物件の状態や希望の間取によっても予算が大きく異なってくるため、あらかじめ希望内容をリノベーション会社に伝えた上で概算費用を確認しておいた方がよいでしょう。

500万～600万円

500万～600万円の予算があれば、間取りの一部変更に加え、水回り設備を一部交換することができます。

具体例としては、「キッチンを好きなものに変更」に加えて「リビングの仕切りを取り払って広い空間の創出」、「リビングに棚の追加と扉をオシャレなものに変更」といったことが挙げられます。

大まかなイメージとしては「LDKに特化して、スペースを広くしたりキッチンを移動して新しいものに変更したり」といった工事をおこなうとこのあたりの費用イメージになります。また、予算の配分のしかたによっては設備を高級なグレードに変えることも可能です。設備にこだわりたい場合は、少なくとも500万円以上の予算を用意しておくと良いでしょう。

700万円～1000万円

700万～1,000万円の予算であれば、キッチンや浴室、トイレといった水回り設備を標準的なグレードで全て交換でした上で、お住まい全体の床や壁の一新や一部の間取り変更といったフルリノベーションに近い工事が可能になります。

具体例としては、「水回り設備を全て一新」に加えて「仕切りをなくし、リビングの拡大」、「ウォークインクローゼットの新設」「床や壁はお住まい全体を新しくする」などが挙げられます。

このようにリノベーションできる範囲と箇所は非常に多くなりますが、床や壁の下地やドアなどの建具の一部、間仕切り壁の一部などはできるだけ既存のものを利用する、というのが前提になるので、間取にはどうしても制約がでてきます。

1200万円～

1,200万円以上であれば、内装を一旦何もないコンクリートだけの状態にし、ゼロからリノベーションができる「スケルトンリノベーション」をすることが可能です。

そのため、目に見える箇所のリノベーションに加えて、給水管や排水管の取り換えや電気配線の取り換えなども行うことができ、漏電や水漏れといったトラブルを防ぐことができます。

床や壁をゼロから作り直して間取りを変えられるため、水回りの設備の位置を思い切って移動するといった検討も可能なので、自由性が非常に高く、さまざまなリノベーションが可能といえる予算帯です。

3LDKマンションのリノベーション費用をおさえるコツ

上記では予算別で何ができるかを解説してきましたが、できるだけ費用を抑えたいと考える方も少なくありません。

費用を抑えるコツとして、主に8つの方法が挙げられます。

下記では、具体的にどのように費用を抑えられるのかを紹介します。

今の間取りをなるべく活かす

リノベーションの費用を抑えるコツとして、できるだけ今の間取りを活かすということが挙げられます。

間取り変更のリノベーションでは現状の間仕切り壁を解体して新しい間仕切り壁を作り直すことになるので、大きな間取り変更では工事の作業量が増えるため、リノベーション費用が高くなってしまいがちです。

「リノベーション=間取りを大きく変更する」というイメージを強く持つ方がいますが、元の状態から大きく住まいが変わっているように見えても、実際には間取りを少ししか変更していない、というリノベーションは多くあります。

壁やドアの位置を少し変えるだけ、一部だけ壁をとりはらってしまうだけ、などでもお住まいの中の動線がガラっと変わったり、閉塞感や圧迫感がなくなったり、と暮らしやすさが大きく向上することが多々あります。

そのため、できるだけ今の間取りを活かしながら理想の暮らしを実現する、という方向でリノベーションを検討すると良いでしょう。

まとめて工事をする

リノベーションを依頼する際、部分的な工事を細かく依頼するよりもまとめて依頼したほうが費用を抑えることが可能です。

複数回の工事に分けてしまうと工事のための養生や職人さんの交通費といった諸経費がその都度かかってしまいますが、一度にまとめて工事することで諸経費を一度で済ませられ、コストの削減につながります。

また、リノベーション会社にとってもこのようにまとめて工事を依頼されることで効率的に対応できるので、企業によっては値引きに応じてもらえる可能性があります。

そのため、あらかじめリノベーションしたい箇所が何か所か決まっている場合は、まとめて依頼すると良いでしょう。

リノベーションの範囲を絞る

リノベーションの範囲を絞ることで費用を抑えることができます。

費用を抑えるためには、どうしてもリノベーションしたいというところだけを選び、範囲を可能な限り狭めてリノベーションすることが重要です。

具体例として、「全ての部屋の床や壁の張り替えはせず、リビングの床や壁だけを張り替える」や「トイレが古くて使いにくいから取り替えるが、お風呂は今のものをそのまま使う」といったことが挙げられます。また、扉などの「建具」や造り付けの棚を設置する、といった家具造作も意外と費用がかかるので、「扉を減らして既製品の家具で部屋を仕切る」といった工夫で工事範囲をおさえるのも有効です。

既存の設備やまだ使えるものを活かしてリノベーションの範囲を狭めることで、数十万単位でコストを抑えることができます。

ただし、リノベーションはより快適に生活できるように行う工事であるため、範囲を狭くしすぎてリノベーションしても暮らしがあまり変わらないという事態は避けるようにしましょう。

オプションは必要最低限

キッチンやトイレといった水回りの設備を選ぶ際は、不必要なオプションを削ることも大切です。

水回りの設備のオプションには、便利で役立つ機能が備わっている商品が非常に多くあります。

しかし、「オプションを付けてみたけど結局一回も使っていない」というケースは少なくありません。

さらには、水回りの設備は商品価格が全体的に高くなっており、リノベーションの費用に大きな影響を与えます。

自身のライフスタイルに合わせ、本当に必要だと思うオプションだけを選ぶようにしましょう。

メーカーにこだわりすぎない

床や壁などの内装材や、キッチンやユニットバスなどの水回り設備には、さまざまなメーカーが存在します。

instagramやPinterestなどでおしゃれな内装をみるとついつい輸入ものの素材や設備に心奪われてしまいますが、それらは割高になりがちです。

昨今では大手メーカーや有名メーカーでもデザイン性の高い商品をお手頃価格で出しているケースもありますし、リノベーション会社によってはよく使用している大手メーカーからの資材や商品は他よりも安く仕入れられる、というケースもあります。

リノベーション費用を少しでも抑えたいと考えている場合は、コストパフォーマンスの良いメーカーを選ぶことも一つの手です。

「床材だけはこだわりたい！」とか「アクセントクロスだけは輸入ものにしたい！」とか「キッチンだけはこれを使いたい！」といった具合に、こだわる部分にメリハリをつけておくのがおススメです。

面積の大きい床や壁の素材を少し安いものにする、単価の高いキッチンやお風呂といった設備のグレードを少し落とす、といった工夫でリノベーション費用は数十万円はかわってきます。

見積もりは必ず提案内容とセットにして2～3社で比較する

見積もりを依頼する際は1社だけではなく、複数社の見積もりを依頼することで、各社の提案内容と費用を比較することができます。

とはいえ、リノベーションではお客様からの要望をどんな提案によってかなえてくれるのか、は各社様々です。ご希望をかなえるためにどんな素材や設備を使うのがよいか、どんな間取りにするのがよいか、も全て異なるので、費用だけの比較に意味はありません。必ず提案内容と見積もりはセットです。

そのため、各社に同じ要望と予算を伝えた上で、費用を比較するのでなく提案内容を比較することが重要だといえます。

各社からの提案につて、

・予算内でできそうな提案がでてきたか
・当初の要望が充分に実現できそうか
・費用を減額するための手法を教えてもらえたか
・要望をもっとかなえるためにはどのくらい費用を追加すればどのくらいのことができそうか

をじっくり確認しましょう。

仮に見積もり金額「だけ」は安かったとしても、上記が練られた提案でありかつ納得のいく説明をもらえるようでなければ、具体的に打ち合わせが始まったら工事費があがってしまった、工事で手抜きをされてしまった、なんてことにもなりかねません。

見積り金額は多少高くても「よい会社」を選ぶことが結果的には費用の節約にもつながります。

マンションリノベーションが得意な会社に依頼する

近年ではリノベーション会社は増えており、さまざまなリノベーション会社がありますが、リノベーションの費用を抑えたいなら、できるだけマンションのリノベーションを得意とする会社を選ぶようにしましょう。

マンションのリノベーションが得意な会社であれば、見積もりから施工までをスムーズに進めることができます。その結果として、効率よく進められることがコスト削減にもつながります。リノベーション済みマンションを年間何百戸も販売しているような会社であれば、設備や材料についても定番のものは安く仕入れられる、という可能性もあります。

また、中古マンションを購入して、リノベーションすることを考えている方は、マンション購入から一気通貫で手伝ってくれるリノベーション会社もありますので、事例などを確認して選ぶと良いでしょう。

住宅ローンを利用する

住宅ローンは2023年3月現在、最も低い金利でもっともい長期間にわたってお金を借りる方法です。物件購入と一体でリノベーション費用も借りるには有効な方法ですし、条件が整えば、リノベーションだけをしたい、という方も利用することができます。

また、住宅ローンに比べると金利が高いのがリフォームローンですが、こちらもリノベーション会社によっては提携ローンによって好条件でリノベーション資金をかしてもらえることもあります。

もちろんいくつかの条件を満たせばリノベーション費用のローンについても住宅ローン減税を利用することもできます。

ローンのことはよくわからないという方は、住宅ローンやリフォームローンの知識を持っているリノベーション会社に相談することが大切です。

リノままでは、物件購入と一体でリノベーション費用も住宅ローンに組み込める「リノベ―ション一体型ローン」を、さまざまな条件でご提案しています。

リノベーション一体型ローン（リフォーム一体型ローン）については、以下の記事で解説しています。

「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？ – リノまま（東京テアトル）

ワンストップリノベーションを利用する

中古マンションを購入してリノベーションすることを考えている方は、マンション購入の物件探しから上記のようなローンの検討、リノベーションの設計・工事まで一気通貫で対応してくれるワンストップリノベーションを利用するのも一つの方法です。

物件探しとリノベーションの検討をバラバラにすすめていると、

・希望のリノベプランがやりづらい物件を買ってしまった
・その結果、リノベ費が膨らんでしまった
・物件、リノベ費、諸経費のトータルの費用バランスがうまくとれなかった

といったことになりがちです。

トータルで予算コントロールすることでリノベ費単独というよりも「物件＋リノベ費＋諸経費」の総額をおさえることが可能です。

⇒リノまま【知る・調べる】「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！？

マンションリノベーションで後悔しないコツ

マンションのリノベーションをしたは良いものの、「やっぱりこうすれば良かった…」と後悔してしまう方は少なからずいます。

せっかくリノベーションするのであれば、自身の納得のいくようにしたいと考えるのではないでしょうか。

ここでは、リノベーションをするうえで後悔しないようにするためのコツを4つ紹介します。

予算を決めて担当者にしっかりと伝える

事前に予算を決めて、リノベーション会社の担当者にしっかりと伝えるということは非常に大切なポイントです。

予算を先に伝えてしまうと、「不要なオプションまでつけられてしまうのではないか」や「余計なものまで勧められるのではないか」などと考える方も多いのではないでしょうか。

実際に、リノベーション会社によってはそういった対応をされることもありますが、伝えた予算でリノベーションの契約がされるわけではありません。

その予算を通じて何がどの程度かかるのかといった部分が明確にできるため、リノベーションの費用感が自分自身にとっても曖昧ではなくしっかりと理解しやすくなります。よいリノベーション会社であれば、予算内でベストを尽くすための方法も親身になって提案してくれます。

そのため、臆することなく予算を担当者に伝えるほか、どの部分をどのようにリノベーションしたいといったポイントも伝えると良いでしょう。

リノベーションしたいポイントは優先順位をつける

リノベーションをするうえで、「どんな風にしたいか」や「どのような暮らしを求めているか」といった考えや意志は絶対に必要です。

そういった考えや意志を担当者に伝えることで、「こういう風にリノベーションするのはどうか」や「この建材ならコストを抑えられる」といった提案を受けることができます。

また、その提案を通じて、「自身の思っていることを上手くプランに反映してくれているか」「自分の考えている方向性とマッチしているか」という部分も判断できるため、担当者との相性を見るためにも有効です。

ただし、全ての考えや意志を盛り込んでリノベーションするとなると、予算が足りなくなることも少なくありません。

そのため、特に優先したいことを洗い出し、リノベーションでやりたいことの優先順位をつけてから相談すると良いでしょう。

検討する会社は2~3社に絞る

前述のとおり、リノベーションの見積もりは必ず提案内容とセットでみるべきものです。すると、提案をもらうためだけでも各社に要望をヒアリングしてもらったり、現地調査をしてもらったりとお客様自身とリノベーション会社双方に多大な労力がかかります。

さまざまなリノベーション会社の担当者に話を聞いたり、ショールームを見て雰囲気を知ったりすることは重要ですが、軽く各社の雰囲気をみた段階で感覚のあいそうな会社2〜3社に絞りこみましょう。その2～3社としっかり話をした上で、提案や見積もりをもらってリノベーションの検討を進めていくとよいでしょう。

こういったリノベーション会社の選び方については以下の記事で詳しく解説しています。

どこみても同じに見える！リノベーション会社の選び方‐リノまま（東京テアトル）

これからマンション購入をするなら選び方も大切

今住んでいるマンションをリノベーションするのではなく、これからマンションを購入してリノベーションしたいと考えている場合は、マンションの選び方も重要です。

リノベーションで部屋を変えることはできますが、そのマンションの周辺環境を変えることはできません。

そのため、駅からの道のりや各時間帯の雰囲気、清潔感やマンションの管理状況などは、マンション購入前に確認しておくと良いでしょう。

また、構造についても確認しておくことが大切です。マンションには、壁式構造とラーメン構造があり、壁式構造は壁で建物を支えているため、間取り変更が難しい場合があります。配管の位置によっては水回り設備の移動が困難なこともあります。

そのほかにも、修繕積立金や長期修繕計画など管理状態にも必ず目を通しておき、長期的にマンションを維持できるかどうかを確認することも重要です。

マンション選びからリノベーションまでをフォローしてくれる会社も多いため、これから中古マンション購入をしてリノベーションを考えている方は、そういったワンストップリノベーションの会社に依頼するのも良いでしょう。

ワンストップリノベーションのメリット、デメリットなどは以下の記事で解説しています。

「ワンストプリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！？-リノまま（東京テアトル）

3LDKマンションのリノベーション事例

ここでは、リノままで行われたマンションリノベーション事例を3つご紹介します。

リノままではフルリノベーションの費用を1㎡あたり20万円（税込）程度でご案内しています。

上記はあくまで目安となる費用で以下にあげるような事例をみていただくと、ご要望の内容やご予算、物件の状態などで様々な対応ができるということがわかってくるかと思います。これらの施工例をぜひ参考にしてみてください。

【1,238万円】″家族思い”な快適ハウス

3LDKだったマンションを2LDK＋WIC＋ロフトに、また引き戸をうまくつかって、大きな一部屋のように使えるようにリノベーションした事例です。

お客様から「お子さまのための個室がほしい」「趣味のアウトドア道具のお手入れや収納を充実させたい」「冬の結露を解消したい」という要望をいただきました。

そこで、ふたりのお子さまのための子供部屋をつくったり、アウトドア用収納スペースとして土間をひろげたり、結露対策で窓を二重サッシにしたり。でもこのお住まいの最大のポイントは広場のようなリビングです。お部屋をつなげて家族皆が集まれる快適なお住まいになりました。

こちらの事例は、以下のページで詳しく確認できます。

″家族思い”な快適ハウスｰリノまま（東京テアトル）

【936万円】リノベたし算ひき算

3LDKから3LDKへ、間取りは殆ど変わっていないのにお住まいの雰囲気や使い勝手がガラっと変わったリノベーション事例です。

既存の間取りや建具をなるべく活かしつつ、「不要な壁を取り除く」ことでウォークスルークローゼットを設置してお住まいの回遊性をぐっと高め、「あえて壁をつくる」ことでテレビを壁かけにできるリビングにしています。キッチンもオープンなものに交換。デザインの面でも使用できるものを上手に融合させたので、違和感なく仕上がっています。

費用を抑えつつもお部屋の雰囲気や使い勝手がガラっと変わりました。

こちらの事例は、以下のページで詳しく確認できます。

リノベ たし算ひき算 – リノまま（東京テアトル）

【664万円】愛猫と気ままな暮らし

3LDKのリノベーション済みマンションを購入したお客様。きれいなお部屋だったのでLDKを中心にリノベーションして工事範囲をしぼっています。

作業スペースを大きくとれるキッチンに変更したり海外製の食洗器を設置したり、オリジナルの家具やキャットウォークもつくったり、といったこだわりを実現した一方で、床材や壁紙はもともと貼ってあったものを活用して節約しています。

こちらの事例は、以下のページで詳しく確認できます。

愛猫と気ままな暮らし – リノまま（東京テアトル）

まとめ

リノベーションと一言でいっても、費用や方法はさまざまです。

費用相場を知っておくことはもちろんですが、費用を抑えるコツや失敗しないためのコツを押さえておくことはリノベーションをするうえで欠かすことができません。

また、「どのようなリノベーションを望んでいるか」や「最低限どのようなリノベーションをしたいか」といった考えや意志を明らかにしておくことも大切です。

自身の考えと意志を持ったうえでリノベーション会社に依頼することで、失敗のないリノベーションを行うことができるでしょう。

マンションリノベーションをお考えの方は、ぜひリノままの事例などを参考に、リノベーション会社の候補としていただければ幸いです。

リノままの事例はコチラからご覧いただけます。

事例紹介 – リノまま（東京テアトル）

投稿 3LDKのマンションリノベーションにかかる費用相場|費用をおさえるコツとは は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

リノまま編集部

リノままは「大きな企業の中の小さな設計事務所」として設計・工事・不動産それぞれの専門知識をもった少数精鋭のチームでひとりひとりのお客様と向き合っています

著者の詳しいプロフィール

家族構成やライフスタイルの変化によって、マンションリノベーションを考えているご家庭は多いかと思います。特にファミリー層に人気な3LDKは、部屋数も多く家族との時間も作りやすいと人気です。しかし、どのくらいの費用があればリノベーションができるのかなど、不透明な部分も多いはず。この記事では、3LDKをどんな間取にリノベーションしたのかやリノベーションの費用、失敗しないためのコツなどを詳しくご紹介します。

3LDKの間取りの特徴

3LDKとは、お部屋が3つと、リビング・ダイニング・キッチンのある間取りが特徴の間取りです。一般的に60㎡以上の面積で作られていることが多く、開放的なLDKはもちろん、子ども部屋や寝室を確保できることから、ファミリー層に人気があります。

リノベーション前に物件探しをする段階では、SUUMOやHomesなどのポータルサイトで物件情報を眺めることになると思いますが、こういった不動産広告上では部屋の広さの基準が不動産公正取引協議会により定められています。

LDKの広さ目安は以下の通りです。

• 部屋数が1つ以上の場合・・・8畳以上
• 部屋数が2つ以上の場合・・・10畳以上

3LDKは、部屋数が2つ以上の間取りになるため、LDKの部分は10畳以上必要となります。

平米数にすると、1畳が約1.62㎡なので、16.2㎡以上が必要です。

この広さは、3人掛けのソファーや4人用のダイニングテーブルを置いても広さを確保できるので、余裕のある広さだといえるでしょう。

3LDKの間取りのメリット・デメリット

ここでは、3LDKのメリットとデメリットをご紹介します。

メリット

3LDKの最大のメリットは、なんといっても部屋の多さです。LDKのほかに3部屋あるため、寝室や子ども部屋はもちろん、客間や書斎など、ニーズに合わせて部屋をカスタマイズすることが可能です。

特に、家族が増えたときに対応しやすい間取りでもあるので、ファミリー層のメリットは非常に大きいといえます。

このように3LDKという間取りは非常に需要が高いため、万が一この先売却する場合や賃貸にする場合でも、売れやすかったり、空室になりにくかったり、というメリットもあるようです。

とはいえ、リノベーションのことを考えると、元の間取りが3LDKであっても間取り自体を大きく変えてしまうことが殆どです。リノベーションする上でのメリットとしてはお住まい全体の広さが60～70㎡以上あることです。「部屋数をたくさんつくりたい」「部屋数を減らしてリビングを広くしたい」「土間やウォークインクローゼットをつくりたい」といった多様な要望に対応しやすい広さがあるといえるでしょう。

デメリット

3LDKの大きなデメリットも部屋数の多さです。特に東京都内などの不動産価格が高いエリアでは需要の多い3LDKにするために、あまり広くない居室を設けているマンションが散見されます。そのままの間取りでは中途半端な広さの部屋をうまく使えずに持て余してしまったり、子どもの成長や生活の変化に伴い、必要のない部屋が出てくることも考えられます。

こういった必要のないスペースに対しても管理費や修繕積立金、固定資産税などの固定費がかかってくる分、無駄遣いになってしまいますし、日々の生活を考えると掃除も大変です。

そのためリノベーションでは単純に部屋数にこだわるよりも「何をするスペースが欲しいか」「将来変化する可能性があるか」を検討することの方が重要です。

3LDKのマンションをリノベーションする際の費用の目安

リノベーションをするにあたって最も大切なのが、「品質と費用のバランス」です。

これからの暮らしでやってみたいことや素材のグレードなどにこだわりすぎると、予算をオーバーしてしまうことが考えられますし、逆にお金の節約だけを考えてリノベーションをすると、できることが限られてしまい、自分たちの暮らしにうまくフィットしなくなってしまう可能性があります。そのため、双方のバランスをしっかり考えた上で費用を決めていくことが大切となるでしょう。

東京でフルリノベーションを行う場合の平均費用は、1㎡あたり税込み16万円〜22万円程度です。とはいえ、今後は世界的な物価高の影響で材料費の高騰、職人さんたちの人工代の上昇に伴い、費用は上がっていくと予想されます。3LDKのリノベーションをお考えの方は、早めに進めたほうがお得にリノベーションできるかもしれません。

リノままで行う3LDKのリノベーション費用の目安は以下の通りです。

3LDKかどうかよりも工事対象の面積や内容（設備交換を伴うかどうか、大工工事の作業量が多いかどうか）の方が費用に大きく影響しますし、リノベーションで使用する材料や設備のグレードによっても大きく変わります。あくまで目安として参考にしてください。詳しい費用はこちら

3LDKマンションのリノベーション事例と間取り

リノままで行った3LDKのリノベーション事例と、間取りを詳しくご紹介していきます。

3LDK→1LDK+WIC＋2ワークスペース＋土間

LDKを広くゆったりと、寝室はシンプルに。ご夫婦それぞれに個室ワークスペースをつくりました。部屋数自体は変わっていませんが、広くスペースをとるところとコンパクトにおさめるところのメリハリがきいた間取りが印象的な事例です。

ご夫婦ともに在宅勤務ができるように2つのワークスペースを離れた場所に設けています。広いリビングは将来子供部屋が必要になった際に間仕切り壁をいれられるように下地をいれてあります。玄関土間、WICと収納も充実させて効率よくスペースを使っています。

デザインはナチュラルな家具があうようにベージュ、白、グレーでまとめて、随所に曲線の壁をとりいれています。

心も身体も整う住まい－リノまま（東京テアトル）

3LDK→2LDK+WIC＋土間

和室をLDKとつなげて広いリビングに、WICに収納を固めて効率的に、寝室はベッドがおける最低限の広さに、玄関土間は広くゆったりととって玄関でもたつくことがないように。

と70㎡前後の3LDKのお住まいを使い勝手のよい間取りに変更しています。

この先お子さまができたときのために子供部屋のスペースも確保。将来的には子供部屋スペースを２つに区切ることもできるようにプランしています。

暮らしの景色-リノまま（東京テアトル）

3LDK→2LDK+WIC

主寝室は小上がりに。キッチンを壁付けにしたため、小上がりからアンティークな引き戸を通ってLDKへおりていける動線ができました。洋室に隣接するようにウォークスルークローゼットも設置。元々はホールを通らないと各部屋へいけないような間取りでしたが、回遊できるように変更しました。

出来る限り既存のものを使用したリノベーションですが使い勝手はガラっと変わっています。

北欧×古民家- リノまま（東京テアトル）

3LDK→１LDK＋WIC+ワークスペース＋土間

上質で洗練されたモノトーンの大人空間になった広いリビング、リビング・廊下・寝室の3方向からアクセスできるウォークスルークローゼット、あえてリビングから遠いところに設置したワークスペース、と個性あふれる間取が印象的な事例です。

「出勤する」という感覚にするため、ワークスペースには玄関土間を通って入っていく動線になっています。

「離れ」のあるちょうどいい暮らし‐リノまま（東京テアトル）

3LDK→3LDK　※戸建の事例

お母様のお祖母様がお住まいになられてた戸建てをリノベーションした事例です。ご夫婦の寝室や子供部屋、書斎はそれぞれ目的に応じた広さにした分、LDKが広々ととれました。アイランドキッチンが印象的なLDKからはウッドデッキで造られたお庭がみえるように、子供部屋に入る動線はこのリビングを通るように設計しています。自然と家族との会話が生まれやすい間取りです。

家族が集うナチュラルハウス- リノまま（東京テアトル）

暮らしやすい3LDKマンションのリノベーションのコツ

暮らしやすい3LDKマンションのリノベーションをするのであれば、下記のポイントを意識してみるのがコツです。

• LDKを広くする
• あえて狭い部屋をつくる
• ウォークインクローゼットを作る
• キッチンをオープンキッチンにする
• 小上がりを作るのも人気
• 在宅ワークをしやすい間取りにする
• 回遊性を重視した間取りにする
• ライフスタイルの変化にも対応できるようにする

事例でみてきたように、3LDKをそのままの部屋数でリノベーションすることはあまりなく、お部屋の数を減らしているケースの方が多いです。

本当に必要なところにしっかりスペースをとって、あまり必要ないところは最低限の広さにする、といったメリハリをつけると自分たちの暮らしに寄り添った住まいになります。

これからの暮らしでどんなことをしたいか、そのためにどんなスペースが住まいの中に必要か、を先に考えて、部屋の数を増やしすぎないのがポイントです。

それぞれのコツを詳しくご紹介します。

LDKを広くする

間取りの半分以上を占めるLDKを充実させることは、3LDKのリノベーションを成功させるコツでもあります。

最近では「リビ充」と呼ばれるように、リビングで家族と充実した時間を過ごしたいと考えている方が多い傾向です。

そのため、廊下をなくしたり一部屋削って大きなLDKを作るといったプランが多くなりました。

あえて狭い部屋をつくる

リノベーションのコツはお部屋を広くすることだけではありません。寝室であればベッドがおければそれ以上のスペースはほとんど必要ありません。子供部屋であれば、勉強机と子供用ベッドを置くことができれば事足ります。個室のワークスペースはデスクと椅子と小さな本棚で充分かもしれません。

お住まい全体の広さには限りがあるので、各部屋の目的にあった広さにして無駄を省くことで、リビングや土間などの広くしたい部分のスペースを確保するようにしましょう。

ウォークインクローゼットを作る

お住まい全体の広さが決まっているのにそれぞれのお部屋に収納スペースをつくってしまうとどうしても絶対的な広さが足りなくなってしまいます。また、それらの収納スペースをうまく使いこなせないと無駄が増えてしまいます。

特に3LDKは部屋の数が多いので、そのままの間取りでは収納スペースが無駄になっていることが多いです。

ウォークインクローゼットを作ることで、収納スペースをまとめることができます。各部屋の収納スペースがほとんど必要なくなるので、それぞれの部屋を有意義に使用できるほか、1箇所に衣類をまとめればよいので、衣替えなどの必要もなく家事の時短にも繋がるでしょう。

キッチンをオープンキッチンにする

キッチンをオープンキッチンにすることで、よりLDKの広さを実感することができます。

また、料理をしながらリビングの様子が見れるので、子どもがいる家庭では大きなメリットの1つだと言えるでしょう。

しかし、どうしてもオープンキッチンだと水や油が跳ねるのが心配という方も多いはずです。そんなご要望には、壁付けキッチンやⅡ型キッチンなどの提案もできるため、暮らしに合ったキッチンを用意することができます。

小上がりを作るのも人気

LDKを広くするために和室をなくしてリビングのためのスペースを確保するケースは多いです。リノベーションの定番ともいえるプランですが、そのまま寝っ転がったりできるスペースがないと少々さみしいかもしれません。

そんなときに人気なのが、リビングに小上がりを取り入れるリフォームです。リビングに小上がりを作れば、

• 小上がりの下を収納スペースにできる
• 小上がりをお子様向けの学習スペースとする
• 在宅ワークのスペースとする

といった使い方もできます。

在宅ワークをしやすい間取りにする

コロナ禍以降、家にいながら仕事をこなす在宅ワークが普及しました。そんな中でリノベーションの際に増えているのが、「在宅ワークをしやすい間取りにしたい」という要望です。

以前は在宅ワークのためのスペースをリビングの隅に確保する、といったパターンが主流でしたが、在宅ワークが一般化した最近では専用の個室を用意するケースも増えてきています。また、あえてリビングから離れた場所に個室を作ることで、出勤時のオン・オフの切り替えを意識している、というお客様もいらっしゃいます。

回遊性を重視した間取りにする

回遊性を重視することで、最低限の移動や家事の時短に繋がります。

たとえば、ウォークスルークローゼットにして、ランドリースペースと繋ぐ間取りにすれば、着替えをすぐに洗濯機へ移すことができるでしょう。

元々の間取りを殆ど変更しなくても、1か所間仕切り壁をなくすだけで回遊性が大きく改善するケースも多々あります。

このように、生活動線を考えることが、今後の暮らしやすさに大きく影響します。

ライフスタイルの変化にも対応できるようにする

これから子育てをされる方は、子どもの成長変化に伴うライフスタイルの変化にも対応できるように間取りを考えておくことが大切です。

例えば、赤ちゃん〜未就学児の間は、子どもが小さいため家族で過ごす時間が多く、子ども部屋を必要としないですが、子ども部屋が必要になったときは、子ども部屋として確保できるように、無駄のない間取り計画をしてみてください。

個室のワークスペースを将来の子供部屋に転用、といった形で考えている方もいらっしゃいます。

また、お子さんが独立し、ご夫婦2人暮らしになった際にも、部屋数を減らして部屋を大きくしたりできるよう、構造にも気を配ると良いでしょう。

3LDKのマンションリノベーションならリノままにお任せください

リノままではお客さまのご要望に応じて、部分リノベーションやフルスケルトンリノベーション、それらの減額プランなど、柔軟な対応をさせていただいております。

狭いマンションだけど3LDKにリノベーションしたい、子どもの成長に合わせた家がほしいなど、さまざまなニーズにお答えできるプランや間取りをご提案いたしますので、ぜひお問い合わせください。

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[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1. ワンストップリノベーションって何？

>リノベーション事例「愛猫と気ままな暮らし」｜リノまま

1-1.「中古を買って＋リノベーション」でやるべきこと3つ

今更ではありますが、改めて。

「中古を買って＋リノベーション」を自分たち自身で進めようとすると、大きく分けて3つのことを動かしていく必要があります。

それは「物件を購入すること」　「必要なお金を必要なタイミングで用意すること」　「リノベーションをすすめること」の3つです。

実際にはこの3つはどれもバラバラに進められるものではありません。

例えば「購入物件がきまらないとリノベーションにいくらお金がかかるかはよくわからない」とか、「お金がいくら必要かがよくわからないと住宅ローンを借りる手続きが進められない」とか、3つの流れの中のいくつかが複雑に絡み合いながら進んでいきます。

＜物件を購入すること＞
・物件探し→不動産仲介会社
・購入予定物件の調査→不動産仲介会社
・物件購入に伴う諸経費の確認→不動産仲介会社
・物件購入時に利用できる税制優遇や補助金類の確認→不動産仲介会社

＜リノベーションをすすめること＞
・リノベーションのプラン相談→リノベーション会社
・リノベに使う住宅設備機器や素材の選定→リノベーション会社or各メーカー
・リノベーションの工事の手配→リノベーション会社or工務店（施工会社）
・リノベーションプラン作成費用の確認→リノベーション会社or設計事務所
・リノベーション工事費の確認→リノベーション会社or工務店（施工会社）
・リノベーション工事に使える税制優遇や補助金類の確認→リノベーション会社

＜必要なお金を必要なタイミングで用意すること＞
・住宅ローンの金融機関選び→自分で進める
・総額予算の把握／いくらまで住宅ローンを借りるか→自分たちでまとめる
・住宅ローンの商品選定→金融機関

1-2.ワンストップリノベーションとは？

ここでは主要なものだけを書いてみましたが、結構いろいろありますね。

その中でも特に要注意なのは「お金」 と「時間」 。

「物件の購入」と「リノベーション」がそれぞれ別々に動くことになると、「全部でいくらお金がかかるか」はあなたにしかわかりません。

おまけに、その中で「いくらまでローンを借りて、いくらまでは自分たちの貯金を使う」なんて調整をするのも自分たちでやっていくしかありません。

また、「物件の購入」と「リノベーション」が別々に動くとなると、「物件はいつ引き渡してもらえるか」とか「リノベーションの設計にどのくらいの期間を要するか」とか「いつからリノベーションの工事をはじめられるか」などは、あなた自身が不動産仲介会社、リノベーション会社それぞれの話をききつつまとめていくことになります。

こういった「バラバラにすすめるとややこしいこと」を「全部まとめてひとつの窓口ですすめてくれる」のがいわゆる「ワンストップリノベーション」です。

2.ワンストップリノベーションのメリット

ワンストップリノベーションのメリットは大きく3つあります。いずれも窓口を全部まとめて進めることからうまれるものです。

・物件、リノベーション費用、諸経費など全てを含めたときにどのくらいお金がかかるかがコントロールできる

・物件購入、ローンの手配、リノベーションの設計・工事のスケジュール調整ができる

・物件購入前に希望のリノベーションプランが実現できそうか、プロの目で確認してもらえる

お金、時間、希望のプランができるかどうか、これらがコントロールしやすくなるので、リノベーション費用を住宅ローンの中に組み込む「一体型ローン」もスムーズに利用できるようになります。

3. 意外と知らない!? ワンストップリノベーションのデメリット

>リノベーション事例「ながく住まう」｜リノまま

これだけみると一見、ワンストップリノベーションはいろいろと面倒なことがはぶけてよさそう！なんて思えてしまいますね。

でも、ワンストップリノベーションでは「ワンストップ」であるがゆえ、ひとつ大きな注意点があります。

「物件が決まる」といった形で先へ進んでしまうと、その後から「リノベはやっぱり別の会社がいい」「ローンのことをよく知らなそうだから別の会社ですすめておけばよかった」なんてことになった場合に途中で切り替えるのが大変、という点です。

今住んでいるお住まいのリノベーションであれば、何社かリノベ会社をまわって、いろいろな会社にリノベの提案をもらってから、自分たちにフィーリングがあいそうな会社を選ぶ、なんてこともできますが、まだ物件探しすらはじめていないワンストップサービスではそういった「提案を見比べる」ことは事実上不可能です。

まず「どこの会社と一緒に進めるか」を決める時点で各社の考え方や得手不得手、リノベーションのテイストなどをよーくみておくことをお薦めします。

いざ先のステップに進むとなると、会社によっては物件探しをはじめる際にお客様から10万円とか3万円とかお金をいただいてからスタートする、といったところもあります。

会社によっては途中でリノベ会社を別のところに変えたい、なんてことをするとキャンセル料がかかる、なんて場合もあります。

ワンストップリノベーションの会社は先に書いたような細かな予算やスケジュールの調整に加えて、不動産の仲介、リノベーションとあらゆる場面でお客様と寄り添って進めるサービスなので、対応する業者側にも多大な負荷がかかってきます。

状況によってはこういった料金やキャンセル料がかかってくるのは致し方ないでしょう。

また、リノベーションにあたって使える素材や設備のメーカーに制限がある、住宅ローンは提携先から決める必要がある、など、各社のサービス内容によっては、「ちょっと自分たちにはあわないかな」なんてケースもでてくるかと思います。

そこでワンストップサービスの会社選びにあたって最低でも以下の3点は最初に確認しておくようにしましょう。

・その会社の理念や得意としていること、リノベーション事例など自分たちのフィーリングとあいそうかどうか

・リノベプランや住宅ローン選びなどで、選ぶサービスやメーカーに制約があるか

・途中でやめたくなった場合にどのタイミングからどのくらい費用がかかるか

4. ワンストップリノベーションが得意な「リノまま」

このように書いていくと、「リノままではどうなの？」なんて聞きたくなっちゃいますね。

先に書いてしまうと以下の通りです。
（※「リノまま」の考え方や事例などはサイト内の別記事をみてみてくださいね。）

・リノままでは、リノベーションのプラン上で使用する素材や設備に制限はありません。
世の中にある全てのものからお選びいただくことが可能です。
但し、輸入ものなど特殊なものは納期に時間がかかる、施工費が割高になる、といったケースもあるので、できるだけ早い段階でリノベーションのご希望内容をうかがっています。
（もちろん、法律上や管理規約上などで設置できないものがあったり、ご希望の内容によってはアフターサービスの保証対象外とさせていただく場合があったりします。）

・住宅ローンについてもどこの金融機関を利用していただいても構いません。
お客様それぞれのご希望内容に応じてよさそうなものを私たちがチョイスしてご案内いたします。

・リノままでは具体的なご相談のスタート時にいくらかお金をいただく、といったことは全くおこなっておりません。
これはせっかくの住まい探し・住まいづくりをはじめるにあたって「早く決めなきゃ」って焦ってしまうよりもワクワクしながらすすめてほしい、という私たちの想いから、です。

また、リノままでは物件の売買契約締結後、物件のお引渡し時に仲介手数料をいただくまではお客様には一切ご負担は発生しません。

そのため、途中で「やっぱり物件探しをやめたい」「他の会社に変えたい」なんてことも自由です。

リノベーションに関しても工事請負契約を締結するまでは費用負担はございません。

ただ、この記事にも記載した通り、細やかな対応をさせていただくには大きな負荷がかかってくるのも事実です。

そのため、リノままでは私たちが売主になっている物件以外では仲介手数料の割引はおこなっておりませんし、物件探しを進める際に他社さまと並行して進めるのはご容赦いただいております。

また、弊社で仲介させていただいた際にはリノベ―ションについても原則弊社で進めていただくようにお願いしております。

いずれも特にキャンセル料や違約金のようなものはなく、あくまでお客様と私たちの信頼関係の中でこういったルールで進めてもらうようご協力をお願いするもですので、ご理解いただけましたら幸いです。

5. ワンストップリノベーションを利用しない場合のデメリット

>リノベーション事例「コペンハーゲンな家」｜リノまま

さて、それではワンストップリノベーションを利用しない場合はどうでしょう？

ワンストップにせず、物件探しとリノベーションを同時にすすめようとする場合の最大のネックは「スピード」と「物件選び」です。

5-1.ワンストップリノベーションの進め方の特徴

昨今（2021年12月現在）、中古マンションは特に在庫が少なくなっていて、条件のよい物件は即座に売れてしまう、早い者勝ち、といった様相です。

「いいな」と思った物件を購入するにはとにかくスピード！なのですが、不動産仲介会社、リノベーション会社を別々に進めようとすると、以下の表のように時間がかかってしまいます。２つの表を見比べてみましょう。

ワンストップリノベーションを利用していれば、物件の内見から購入契約までは2～3週間程度で進められます。

でも不動産仲介会社で物件を内見して、気に入った物件がでてきてからリノベーション会社に相談、といった流れですすめると、順調にすすんでも物件の内見から購入契約まで1～1.5ヶ月程度の時間がかかってしまいます。

お目当てのリノベーション会社が混雑していると、現地調査やラフプランの作成にもっと時間がかかってしまったり、工事の着工を何か月もまっていただくことになったりすることもあります。

ではなぜこんなに時間がかかるのでしょうか？

ポイントになるのは以下の要素です。

・物件購入契約にあたっては住宅ローンの事前審査を通過しておく必要がある

・物件購入代金、リノベ費用をあわせて住宅ローンに組み込む（一体型ローン）場合、住宅ローンの事前審査にあたって、リノベ―ションの見積もりと図面が必要になる

・これらの見積もりや図面を用意するためにリノベーション会社が物件をみたり、プランを作成したりする時間が必要になる

※ワンストップリノベーションの場合はそもそも物件を決める前の段階でリノベーションの希望内容をきいていますし、物件の内見の際にお客様といっしょにお部屋の中をみていますので、これらの流れはスムーズに進められます。

そうです。「一体型ローン」を活用するためにはどうしてもスピードが求められてしまうのです。

逆に言うと、「一体型ローン」を使う必要がない／リノベーション費用についても予算に余裕があって先に「物件だけ」で売買契約を進めてしまっても問題がない、という状況であれば、わざわざワンストップサービスを利用する必要はありません。

⇒「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？

まず物件購入を先にすすめておいてから、いろいろなリノベーション会社をまわって各社の提案をみてから決める、という余裕をもつことができます。

また、時期によってはリノベーション会社の設計や施工が混雑している場合があります。

物件を買ったらすぐに設計をして、できるだけ早い時期に工事をすませて入居したい、なんて考えていても、思うようにスケジュールがとれないこともありえます。

ワンストップリノベーションでは、自社で物件探しから進めていただいたお客様には優先的に設計・施工をはじめられるように調整してくれることが殆どなので、物件を買った後についてもスケジュール調整はスムーズに進みます。

5-2. ワンストップリノベーションの物件選びの特徴

ただ、そういったケースでも物件を先に買ってしまったらもう後戻りできないという点は要注意！！

例えば「お風呂を広くしたい」って思ってたのに、実際にリノベ会社が物件をみにいったら構造上お風呂が広げられないような物件だった、とか、「二重床にしたい」と思ってたのに二重床にすると天井高が低くなりすぎる物件だった、とか。

リノベーションの「できる／できない」を事前に判断できないのもワンストップリノベーションを利用しな場合のデメリットです。

ワンストップリノベーションでは物件の内見の時点からリノベーション工事のこともわかる担当者が同行してくれることが殆どなので、物件の購入判断に関わるようなリノベーションについては、実際にできるかどうかを教えてもらえます。

リノベーションのことがよくわからずに物件を購入してしまうと後から希望の工事ができない、となってしまったら、リノベプランを変更するかペナルティを支払って物件の購入をキャンセルするかしか方法がなくなってしまいます。

6. 失敗しないワンストップリノベーションの進め方

>リノベーション事例「趣味を飾る大人の隠れ家」｜リノまま

ではワンストップリノベーションを利用するのに向いているのはどんな方でしょうか？

・物件代金＋リノベ費の一体型住宅ローンを活用したい
→物件の内見から申し込み、売買契約までのスピードが必要！

・物件を購入した以上はできるだけ早く入居したい
→物件の引渡し後なるべく早く工事にはいれるようにすすめるスピードが必要！

・リノベーションで「どうしてもこれをやりたい」という譲れないポイントがある
→物件購入を決める前にリノベーションのプロと一緒に物件をみてリノベーションの「できる／でいない」を見極めたい

・自己資金や予算にはそこまで大きな余裕はない
→物件購入を決める前に、希望のリノベーション工事を実施した場合の概算金額をつかんでおきたい

逆にワンストップにせず、不動産仲介会社、リノベーション会社それぞれに相談していうのに向いているのはどんな方でしょうか？

・リノベ費については現金で対応できる
→一体型ローンの審査の準備を気にしなくてよいのでゆっくり検討できる

・リノベーション会社に相談した後にリノベ費が思っていたより増えてしまっても資金的に対応できる余裕がある
→リノベーションの概算金額は物件購入後にわかれば大丈夫

・物件の構造上リノベーションで「できない」点があっても致し方ないと割り切れる
→あくまで「その物件でできることをする」というスタンスなので購入前にリノベのプロに物件をみてもらわなくても大丈夫

・リノベ―ションにあたっては何社か提案を見比べて決めたい
→何社かの現地調査、提案を待つだけの時間的余裕がある

「中古を買って＋リノベーション」を考えていて、「時間」と「予算」に余裕をもてない方はワンストップサービスで進めた方がよいかもしれません。

でも「スピード」を求めるということは「いろいろな会社からのリノベ提案を見比べる」といった時間はなくなってしまうことを意味します。

なので、ワンストップサービスを利用する場合は、具体的な物件探しをはじめる前にまずワンストップリノベーション会社を選ぶ、その会社選びをする際に施工事例やWebサイトをみながらじっくりと検討する、のは必須です。

7. 東京のワンストップリノベーション会社と選び方のコツ

ワンストップリノベーションを扱っている会社は数多くあります。リノベーションのポータルサイト「SUVACO」で物件探しも対応してくれるリノベーション会社を検索すると、東京都だけでも50社以上でてきます。

それらの中から東京23区所在でグーグルの口コミ5件超の書き込みがあるものを抽出すると以下の通りになります。

〇東京23区の主要なワンストップリノベーション会社

7-1. オールワンストップとパーシャルワンストップ

最近では、ワンストップリノベーションでも物件の仲介とリノベーションの設計、施工まで全てを自社完結でおこなう「オールワンストップリノベーション」と、それらの一部を提携会社にまかせている「パーシャルワンストップリノベーション」といった言葉がよくつかわれます。

上記の表ではこれらのワンストップリノベーション会社がそれぞれ、

・宅地建物取扱業者の許認可をうけているか
・建設業の許認可をうけているか
・設計事務所の登録をしているか

もあわせて示しています。

「オールワンストップ」の会社はこれらの許認可を全てうけている必要がありますが、逆に全ての許認可をとっているからといって「オールワンストップ」を行っているとは限りません。効率的に多くの件数を受注しようとすると全て自社で対応することが難しい場面もでてくるからです。

また、大きな企業グループに属している会社などでは、グループ内に不動産会社と設計事務所、工事会社がそれぞれ別々の法人としてあって、それらをとりまとめる窓口としてワンストップリノベーション会社が位置づけられている、というケースもあります。

一概に「全ての資格をもっている会社がよい」とは限らないのです。

7-2. オールワンストップでも自社完結できないものはある

そもそも「オールワンストップ」とは何でしょうか？不動産の仲介、リノベーションの設計、リノベーションの工事を全て自社でおこなうこと、と通常は定義されています。

が、オールワンストップの会社をみても、

・工事のときに手を動かす大工さんや各工種の職人さんは自社の社員ではない場合が殆ど。
・当然ながら金融機関ではないので住宅ローンは外部の会社を利用するが、会社によっては住宅ローンの借入のアテンドまではしてもらえないことがある
・フィナンシャルプランナーにライフプランの相談をする際は外部の提携会社のFPに相談する場合が殆ど。
・親御さんからの資金援助などに伴う税務上の細かなアドバイスは税理士法上、税理士でないとできない

といった具合に、「何から何まで自社」というのは事実上不可能です。

特に工事については現場監督まではワンストップリノベーション会社が対応して、現場監督が色々な職人さんや工務店に声をかけてチームを編成している、というケースが多いことでしょう。

7-3. オールワンストップよりも「丸投げしないこと」と「相互の連携」が重要

「オールワンストップ」を謳っていても、「中古を買って、リノベーション」の多岐にわたる業務を全て自社で完結することは難しい以上、

ワンストップリノベーションをスムーズに進めるために重要なのは

・物件の仲介、設計、工事といった各セクションの連携がよいこと
・提携先や業務委託先に丸投げしていないこと

の2点です。

「オールワンストップ」を謳う会社であっても、大きな会社だった場合、不動産の部門と設計の部門、建築の部門は同じ社内でもそれぞれの担当者同士はほとんど顔をあわせない、なんてケースもありえます。

逆に「パーシャルワンストップ」で会社は別々になっていたとしても、同じグループ会社で同じオフィスの中にあって、日々コミュニケーションをとりながら業務をすすめている、なんてケースもあります。

「中古を買って、リノベーション」では物件購入のこと、ローンのこと、リノベーションのこと、を同時にスムーズにすすめないといけません。

物件を買う時には「キッチンを希望の場所に移動できる」って話だったのに、リノベの打ち合わせになったら「やっぱり移動できない」なんてことになってしまったら、わざわざワンストップにしている意味がありません。

オールワンストップだろうがパーシャルワンストップだろうが、連携がしっかりとれているかどうかは極めて重要です。

また、リノベーションの工事ではリノベーション会社が協力会社（いわゆる下請け業者）に大工さん、電気工事の職人さん、設備工事の職人さん、クロスや左官などの職人さんを一括発注しているケースもあれば、リノベーション会社自身がそれぞれの工事の特色にあった大工さんや職人さんを自ら集めてきてスケジュール調整しながら工事を進めているというケースもあります。

もちろん建設業では「丸投げ」は禁止されているので、リノベーション工事全てを協力会社に一括発注している、ということはありませんが、工事内容に応じてできるだけ細やかに職人さんを起用している会社の方がリノベーション工事の品質は保ちやすくなります。

工事だけでなく、資金計画の相談、ローンの相談、税金の相談など、ワンストップリノベーション会社が直接的に対応できないことについても、しっかり相談相手として提携先や金融機関へのパイプ役を務めてもらいたいのは当然です。

7-4. 口コミはあくまで参考情報

表にはGoogleの口コミ評価点も掲載しているのでそれらが気になる方もいらっしゃることでしょう。

でもよくみてください。どの会社にも50件に満たない口コミしかありません。このくらいの件数であれば、1件の高評価や低評価で大きく点数がかわってしまいますし、仮に低評価の口コミが何件かあったとしても、それだけでは本当に妥当な評価なのかは判断できません。

口コミは評価点を鵜呑みにするのではなく、

・書かれた内容に具体性があるか、信憑性があるか
・その口コミに対する各社の回答は適切か

といった点から会社の雰囲気を感じてもらうのが一番です。

8. ワンストップリノベーション会社の失敗しない選び方

最後にここまでのおさらいを含めて、ワンストップリノベーション会社を選ぶ際にはまず以下をチェックしましょう。

＜ワンストップリノベーションのデメリットを克服できるか＞

・それぞれの会社の理念や考え方が自分とあっているか
・リノベーション事例をみてデザインやテイストが気に入るか
・リノベプランや住宅ローン選びなどで選べるサービスやメーカーに制約があるか
・途中でやめたくなった場合にどのタイミングからどのくらい費用がかかるか

＜ワンストップリノベーションのメリットを十分にうけられそうか＞

・物件探しからリノベ工事の完成、アフターサービスまで、何名の担当者がでてくるか
・それらの担当者はどんな風に連携をとっているか
・工事はどんな風にすすめているか
・金融機関とのやりとりなども窓口になってアドバイスしてもらえるか

これらをしっかりチェックして会社選びをすれば、「途中でリノベ会社をかえづらい」デメリットを克服しつつ、「資金やスケジュールの調整、物件や工事内容の見極めをスムーズにすすめる」というメリットを十分にうけられるようになりますよ。

私たちリノままは「物件探し」や「リノベプラン」といった具体的な検討を始める前の準備をとても大切にしています。

いざ「物件探し」がはじまったらスピードが重要なことも多々ありますので、今のうちに色々な会社の話をきいて、じっくりと準備をすすめておきましょう。

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投稿 「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！？ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1 リノベーション会社の探し方

身もふたもないですが、リノベーション会社の選び方で最も大切なのは「人」と「相性」です。

でも、リノベーションのポータルサイト「SUVACO」の登録会社はなんと807社（2023年6月7日時点）。東京都のお住まいに対応してもらえるリノベーション会社だけに限定しても400社。これだけの会社に話をきいたり、資料請求したりするのは現実的ではありません。

リノベーション会社を選ぶにはおそらく以下のようなステップで会社を絞り込んでいくことになります。

・多くの会社の中からよさそうな会社を絞り込む（3～10社程度）
・セミナーや無料相談会に参加したり、各社のサイトをみたりする
・この中で気になる会社3社程度に絞りこんで具体的な提案をもらう
・最終的に1社に絞り込む

これだけ会社があるとリノベ会社を探す段階で躓いてしまい、「いろいろみてまわったのにどれもしっくりこない」なんて方も多いのではないでしょうか？

まずはリノベーション会社の探し方から順にお伝えします。

2 リフォーム会社がよいかリノベーション会社がよいか

リノベーション会社といっても明確に定義があるわけではありません。実際、リフォーム会社とリノベーション会社の境界はあいまいです。

「リフォーム」：古くなったものを「修繕」する
「リノベーション」：古くなったもの、壊れたものを一旦取り除き、新たな機能を付加して生まれ変わらせる

「リフォーム」「リノベーション」の違いはよくこんな風に説明されますが、リフォーム会社として知られている会社でも「フルリフォーム」としてリノベーションをしっかり対応してくれる会社は沢山あります。

また、「古くなったキッチンをとりかえたい」や「壁紙をきれいなものにはりかえたい」といった「古くなった箇所をなおしたい／とりかえたい」というご希望であれば、設計機能をもったリノベーション会社に頼むと割高になってしまうのであまりおすすめできません。

曖昧でもよいので「こんな暮らしをしたい」という想いをもって住まいを生まれ変わらせたい方が「リノベーション」に向いています。

3 リノベーション会社の種類

リノベーション会社は大きくわけて3種類にわかれます。リノベーション専門会社、大手建設企業、リノベーション済みマンション販売会社、の3つです。この3種の違いを詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。

⇒リノまま【知る・調べる】【専門・大手】マンションのリノベーション会社おすすめをランキングでご紹介！

大きく分けて、内装やデザインに細かくこだわりたい方はリノベーション専門会社、大きな会社ならではの安心感を重視したい方は大手建設企業、内装やデザインにこだわりはあまりなく物件の立地を重視したい方はリノベーション済みマンション販売会社、が向いています。

ただこれはあくまで「会社」を大きな枠組みでみたときの傾向にすぎません。もう少し中身に近いところで絞り込んでみましょう。

4 大手企業がよいか小さな専門会社がよいか

ひとつ基準になるのは会社の「規模」です。大手企業やそのグループ会社であれば、リノベーションをはじめたけれど会社が途中で倒産してしまった、なんて心配はあまりしなくて大丈夫です。また規模が大きければ資材や設備を大量に仕入れているので他よりも安く調達できるというメリットもあるかもしれません。

一方で大手企業になると、どうしても数多くのセクションに分かれているため、リノベーションのお打合せや工事期間中の対応、アフターサービスなど窓口が多くなります。会社によっては設計の担当者が何人もいて、いろいろな方と打ち合わせしながら進む、といった形になりますし、アフターサービスに関しては別の会社やコールセンターが受け付けているといったケースもあります。

こういったシステマティックな進め方が性に合っているかどうか、が大手企業がよいかどうかのポイントになります。

小さな専門会社はどうしても会社の「安心感」やスケールメリットを生かした仕入れ、といった点では大手企業に見劣りしますが、少人数で実際に担当してくれる人の顔がみえる、というのは魅力のひとつです。

大手企業のようなシステマティックな進め方ではなくても、担当者との距離が近く何でも相談しながらアットホームな雰囲気で打ち合わせや工事を進めていくことができます。

どちらのタイプが自分たちにあっているかを最初に考えておくと会社選びは大きく前進します。

5 設計・工事・設備機器・物件探し・・・どこが得意な会社か

リノベーション会社にはそれぞれ「得意」「不得意」があります。例えば元々工務店だった会社ならばリノベーション工事はきっと得意分野でしょう。元々設計事務所だったリノベーション会社ならば設計が得意、元々不動産仲介会社だった会社ならば物件探しが得意、元々設備機器のメーカーだった会社なら機器の仕入れが得意、といった具合にそれぞれ得意分野があります。

また、それぞれの会社がもっている資格をみると、建設業の許認可を受けている会社、設計事務所の許認可を受けている会社、宅地建物取引業の許認可を受けている会社、といった具合にその会社が何の資格をもっていて何の資格を持っていないか、がわかります。

資格の有無だけでは判断できない部分もありますが、宅地建物取引業の資格を持っていない会社であれば、物件探しについては対応していないか外部の提携先と連携しながら対応しているかのどちらかになります。建設業の資格を持っていない会社であれば一定以上の工事は外部の提携先にお願いしながらすすめていくことになります。

〇東京のワンストップリノベーション会社の保有資格と口コミ

このように
・元々なんの会社だったか
・会社自体が何の資格をもっているか
はそれぞれの会社の得意・不得意を見極めるための材料のひとつにはなります。

少なくとも自分たちが最もこだわりたいポイントについては得意な会社の中から選ぶのが近道です。

6 リノベーション会社の探し方

ここまで来たら、大手企業か小さな専門会社か、何が得意な会社がよいか、をもとにポータルサイト上で会社を探してみましょう。

会社を探すときの注意点は以下の2つです。

〇ポータルサイトはリノベーションのポータルサイトとリフォームのポータルサイト両方をみてみる

・リノベーション専門会社はSUVACOなどの「リノベーションのポータルサイト」で探してみましょう

・大手建設会社など、大手の会社をくまなくチェックしたいときは「リフォームのポータルサイト」をみてリノベーションも扱ってくれそうな会社を探してみましょう。

〇意外と盲点なのですが職場の近くでも自宅の近くでもよいので、「通いやすい」場所にあるリノベーション会社に限定して探す。

リノベーションでは必ず対面で打ち合わせをしないといけない場面が多々あります。いくらリモートでの打ち合わせができるといっても、フローリングやタイル、壁紙などの素材の質感や色味は実際に見て触ってみないとなかなかわかりません。

リノベーションの打ち合わせがはじまると2ヶ月以上の間、その会社に足を運ぶことになるのですから遠いところにすると負担が大きくなってしまいます。

また、一部の大手企業以外は工事の質を保つために工事を請けられる範囲を限定しています。工事では実際に職人さんが作業するのですから、その会社の拠点から極端に遠いところは工事してもらえない場合がでてきますし、時間がかかる分、費用が高くなることもあります。

このように探していくと候補になる会社もかなり絞れてきているのではないでしょうか？

7 リノベーション会社は理念と事例で選ぶ！

ここまでは会社の規模や得意分野、立地などで機械的に選んできました。ここから先は中身をしっかり吟味しないといけません。ポータルサイトを離れて各社それぞれのWebサイトをみてみましょう。

ここで必須なのはそれぞれの会社の「理念やコンセプト」と「リノベーション事例」です。さらに大事なのは「順番」です。

どうしてもおしゃれな施工事例や面白い間取りの施工事例なんかに目を奪われがちなのですが、リノベーションでは特に特許のようなものはないので、原則どこの会社であっても同じようなデザインのお住まいをつくりあげることは可能です。

施工例はあくまでお客様とその会社とが一緒になってつくりあげたもので、決してその会社だけでつくりあげたものではありません。

また「理念」や「コンセプト」はどこの会社でもお客様第一に、といった「よいこと」が書かれているはずです。

なので、「理念」や「事例」はバラバラにみるのではなく、「理念」を実現した結果が「事例」にあらわれているか、といった繋がりがとても重要になってくるのです。

リノベーション会社を選ぶ段階では、各社のWebサイトについて以下のような見方をしていくと考えが整理できます。

・まずその会社のコンセプトや理念をみる
デザインや暮らしやすさ、費用などのどこに軸足をおいている会社か
その会社の口コミなどの評判と謳っているコンセプトに整合性があるか
などをチェックしてみましょう

・その会社のコンセプトや理念を踏まえてリノベーション事例をみてみる
　その会社が謳っている理念やコンセプトを実現しているか

もちろん、検討段階ではinstagramやpinterestなどでいろいろな事例や内装の写真をながめるところからスタートすることも多いでしょう。

でも、いざ検討に進む会社を絞る、というときには、会社の理念→事例の順番で見直していった方がよくわかるものです。

8 リノベーション会社を選ぶときの施工事例の見方

リノベーション会社を選ぶ際にはリノベーション事例の見方にもコツがあります。

その会社の事例を沢山眺めたときの雰囲気はどうだったでしょう？

リノベーションではどの会社でも同じようなデザインはつくれますし、事例のデザインはあくまでお客さまの要望をもとにつくったものです。でも、たくさんみてくとそれぞれの会社に共通する雰囲気が漂っていることがあります。おそらくその「共通する雰囲気」」がその会社のデザインの得意ゾーンです。当然ですが、その会社の「共通する雰囲気」が自分の好みに近い会社を選ぶ方が無難です。

次に扱っているリノベーションの種類です。マンションだけの会社、マンションも戸建も扱っている会社、それらに加えて店舗やオフィスも扱っている会社なんかもあります。

これも一概には言えませんが、戸建のリノベーションは建物の構造に絡むこともあるので、難易度がやや高くなります。戸建も相談できる会社は建築士などの専門家が対応してくれる可能性が高いかもしれません。

最後にリノベーション事例に記載された金額もチェックしてみましょう。実際にかかったリノベーション費用を施工面積で割ると、おおよその㎡単価がわかります。費用相場からみて高そうな会社かどうか、現段階で考えている予算と合致しそうかどうかをおさえておきましょう。

その場合も各社の金額表記方法の違いは要注意です。

・税込み表記か税抜き表記か
・設計料、工事費用など、表記された金額以外に別途かかる費用はないか

はしっかりチェックしておきましょう。消費税といえどもリノベーションのような大きなお金が動くときには数十万円から100万円以上の支払いの差につながります。

9 リノベーション会社訪問時に重要な3つのチェックポイント

リノベ会社選びは美容院選びとか予備校選び、病院選びなんかと似ています。

美容院で気になるヘアスタイルの写真を持っていったとき、
「ウチはこの髪型はできません」なんてことはないでしょう。

よっぽど特殊なケースを除けば、予備校選びで「ウチは数学は教えていません」なんてこともないですし、
病院選びで「ウチは風邪専門なので、水疱瘡の方は対応できません」なんてこともないでしょう。

リノベーションも同じで気になる事例の写真を持っていって「こんな家にしたい」って頼めばどこの会社でも同じような住まいをつくることは可能です。

でも、美容院で素敵な髪形にしてもらった事例をたくさんみても、「本当に私に似合うの？」って疑問は残ります。

予備校にいって成績があがった、合格した事例がたくさんあっても「私もできるようになる？」、医者の治療をうけて「私の症状もよくなる？」といった「私の」がつくと急にわからなくなるのは「相性の良し悪し」が確実にあるからです。

リノベーションは美容院などと同じで「私に」似合うように、「私が」できるようになる、症状がよくなるようにアレンジしていくプロセスこそが重要なのです。

おまけにリノベーションは1年近くにわたる長いプロジェクトなので、これだけ長い時間を共にする相手が「自分にあった、信頼できるパートナーかどうか」を判断するのに正解はありません。

友達にきいてよさそうなところを探す、いろんなセミナーに出てみて雰囲気を探ってみる、等々。

皆さんがそれぞれ美容院や予備校や病院を探すときに使っている手法を工夫しながら使っていただくのが一番だと思います。ですがせっかくなので、私自身が美容院や予備校や病院を探すときに使っている手法を参考までにお伝えします。

9-1 「わからない」ことをはっきりと「わからない」と答えてくれる

例えば物件をみにいったとき、「キッチンの位置をこっちに移動したいんだけどできる？」とか
「お風呂のサイズを大きくしたいんだけど大丈夫かな？」とかいろんな質問をする場面があると思います。

そんなときに「できる」か「できない」かを答えてくれると心強いもの。

ただ、この「できる」「できない」だけではなく、「わからない」もしっかりと答えてくれるかどうかも実は重要です。

リノベーションの工事も、不動産の物件についても、「何もかもがすべてわかる」ということはなかなかありません。

実はプロがみても「解体してみるまではわからない」なんてことも多々あります。

プロの人たちにとって「わからない」という説明をするのは勇気がいることですが、
リスクがあることについて「わからないものはわからない」と答えてくれる方が信頼できるのではないでしょうか？

いろんなリノベ会社を巡っている段階では一般論としてシンプルに「マンションの水回りの移動ってできるの？」「いっしょに内見してもらったらわかるの？」というふうにきいてみましょう。

「できる」場合、「できない」場合、「わからない」場合それぞれについて説明してくれると安心ですね。

9-2「なぜ？」「どうして？」をしっかりと答えてくれる

質問や要望に対して「できる」「できない」「わからない」と答えてくれるのはいいんですが、
かならずその根拠として「どういう理由で」できる／できない／わからないの判断をしたのかを説明してほしいもの。

「わからない」ときも「なぜわからないか」、どういう段階になれば「わかるようになるのか」を伝えてもらえると納得がいきます。

もちろん「しっかりと」説明してほしいことなので、こちらの理解にあわせてわかりやすく話してくれるかどうかも重要です。

専門用語や横文字だらけの話で「よくわからないのにごまかされた」という印象になってしまうのは最悪ですよね。

9-3 オープンクエスチョンをしてみたときに、自分の感覚に近い答えをしっかりと探ってくれる

「オープンクエスチョン」とは答えが一つではなく、自由に答えられるような質問のこと。

リノベ会社の担当者にわざとなるべく曖昧な質問をしてみてください。

例えば「にぎやかな暮らしがしたい！」とか。

おそらく相手は「にぎやかな暮らし」からいろんなことを発想して、友達が呼べるように「パーティーができそうな広いリビング」とか、家族があつまるように「個室にこもりがちにならないように扉をつくらない」とか、いろんな提案をしてきたり、「こんな事例がありますよ」と様々な事例の写真をみせてくれたりするかもしれません。

「DJブースをつくりましょう！」なんて話で盛り上がれるかもしれません。

そんなときの担当者の提案内容が自分にあっているかどうかで判断するのも一つの方法ですが、むしろ大事なのは「ちょっと自分の感覚と違うな」って回答がかえってきたときの軌道修正の仕方です。

家族でもない担当者がこちらの「曖昧な質問」にいつも的確に答えてくれるとは限りません。

長い長い物件探しやリノベーションの打ち合わせの中では、常に以心伝心で自分の思いを相手がくみとってくれるなんてことはありません。

時に「少し論点がずれてるかな」「もうちょっとこんな提案がほしいな」なんて感じる場面も必ず訪れます。そういった小さな行き違いが積み重なると「こんなはずじゃなかった」って事態になりがちです。

「今のご要望って「お友達をよんでにぎやかに暮らす」ってイメージであってますか？」って確認してくれるなど、
質問の意図と回答がずれないように気を配ってくれる担当者であれば、お互いの思いにズレがあるときに、ズレを放置したまま先に話が進んでしまうリスクが少なくなります。

目に見えないイメージを少しずつ形にしていくのがリノベーション。

イメージを共有する引き出しを豊富に持っていること、その豊富な引き出しの中からどれが最も意図したものに近いか常に気配りをして探ってくれること、
この2つの要素を持った担当者と進めていく方が安心ではないでしょうか？

10 具体的な提案をもらうのは3社程度に絞り込む

ここまで検討を進めてきたら、最後のポイントです。

色々な会社を訪問したら、見積もりやファーストプランの具体的な提案まで進める会社は3社程度にまで絞り込みましょう。

当然ながら、具体的な提案をお願いする各社にはみな同じ要望を伝えるようにしないといけません。

リノベーションの見積もりや初回提案を作成するには、詳細な現地調査やお客様へのヒアリングなどが必要になるため、リノベを検討している皆さん自身も、提案をつくるリノベ会社もともに多くの時間と労力が必要になります。

また、どの会社に絞るとしても、各社が魂をこめてつくってきた提案です。お客様の方でも真剣にしっかりと検討してから選んだほうがその後の打ち合わせも工事も絶対にうまくいきます。

多くの会社から見積もりだけを沢山もらう、他社からもらった提案を別の会社にみせて安くしてもらう、といったアンフェアな振る舞いは絶対にやめましょう。

リノベーションはお客様とリノベ会社が一緒になってつくりあげていくもの。比較検討の時点からお互いに真剣に提案して真剣に検討する、というステップを踏むことが成功の秘訣です。

お互いにこれだけのエネルギーをかけるのですから3社程度の比較検討が限界です。多くの会社をながめるのは最初の各社への訪問の段階にとどめて、3社程度にまで絞ってから具体的な提案にすすむようにしましょう。

物件購入からの「ワンストップリノベーション」の会社選びについては以下も参考にしてみてください

⇒リノまま【知る・調べる】「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！？

以上が私なりの「リノベ会社の選び方」です。

もちろんリノベ会社の一員である私が言っているので「そんなお前はどうなんだ」なんて声がきこえてきそうなのでこの辺でやめておきます。

これらを参考にみなさんそれぞれの手法で「信頼できるパートナー」を探してみてください。

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投稿 どこみても同じに見える！リノベーション会社の選び方 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

リフォームとリノベーションの違いとは

リフォームとリノベーション、言葉は似ていますが、意味は大きく異なります。「暮らし」が主語になっているかが両者の違い、と先に述べましたがピンとこない方も多いことでしょう。

ここからは、リフォームとリノベーションの違いについて、誤解しやすいポイントもあわせて解説しますので詳しく見ていきましょう。「暮らし」が主語になるかどうか、が少しイメージできることでしょう。

リフォームとは？

まずリフォームは、「きれいにする」、「設備の入れ替えなどの修復をする」、「営繕(えいぜん)」をすることです。つまり、住宅に長く住むことによって、老朽化したところをなおしたり、壊れた設備を交換したり、といった「元に戻す」イメージです。

リノベーションとは？

一方リノベーションは、「古くなった住宅を今のライフスタイルに合った住まいによみがえらせる」。つまり、古くなったもの、壊れたものを一旦取り除き、新たな機能を付加するという「新たに造りかえる」イメージです。 従って、「今の暮らし」や「これからの暮らしの変化」を考えることが重要になります。

コンバージョンとは?

リノベーションと似た言葉で用いられる「コンバージョン」は、建物の用途を変更することです。例えば、 古民家をカフェや民宿にしたり、オフィスビルを住宅にしたり、倉庫を住宅にしたり、と当初の目的からガラっと変えてしまう、といったものです。コンバージョンをおこなうためには役所への「用途変更」の手続きが必要になってきます。そもそも「できるかどうか」のハードルが高いということは覚えておきましょう。

〇リフォームとリノベーションの比較

※必要なお金や住まいの性能アップはあくまで内容次第。必ずしも「リフォームだから安い」「リノベーションだから高い」というわけではないので注意！

これらのちがいを以下で詳しくみていきましょう。

工事の規模の違い

実はリフォームかリノベーションかというだけでは工事規模の大小はわかりません。

先にも述べた通り、リフォームは老朽化した設備の交換や古くなった箇所の修理が中心です。そのためリフォームは小規模の工事になることが多いです。壁紙を補修するだけ、トイレを交換するだけ、といった工事であれば費用も工期も小さくなります。

でも老朽化した箇所が多く、水回り設備は全て交換する、壁紙や床を全て貼り換える、間仕切り壁もたてなおす、といった「フルリフォーム」をするのであれば、工事の規模が大きくなることもありえます。

リノベーションは、住まいに新たな価値を付加するような工事をおこないます。そのため基本的に大規模な工事になることが多いです。家族構成やライフスタイルによって間取りを大掛かりに変更したり、水回りなどの設備の位置や大きさを変更したりすることが多いからです。

ただ、お住まいによっては間仕切り壁の位置をわずかに変更するだけ、扉などの建具を新たにつけるだけ、などで暮らし方が大きくかわることがあります。わずかな工夫でも暮らしが大きく変わるのであればれっきとした「リノベーション」です。

住まいの性能の違い

一般的に住宅性能とは、断熱性、気密性、耐震性、省エネ性、防火性、防犯性など、家の性能のことを指します。

工事規模と同じようにリフォームかリノベーションかというだけではどちらが住宅性能が向上するか、はわかりません。

断熱リフォーム、耐震改修、省エネリフォームといった言葉がある通り、たとえば窓を改修するだけ、戸建てなどの耐震補強をするだけ、といった工事であればリフォームにあたります。ライフスタイルの変化にあわせて住まいをガラっと変えるのと同時に断熱改修もしてしまうのであればリノベーションにあたります。

リフォームとリノベーション　結局何が違う？

ここまでみてきたように、工事規模や住宅性能、費用といった点だけで、単純に「リフォーム」と「リノベーション」を区別することはできません。

あえて違いを明確にあげるとすれば、以下の2点です。

・ライフスタイルにあわせて住まいを変える

・そのため、これからの暮らしのことをじっくり話した上でしっかりプランを作成する「設計」が必要

「リノベーション」の方が「設計」という工程が入る分、時間と手間は確実にかかってきますし、すぐに工事に入ることはできません。

設備交換、壁紙の補修といったリフォームであれば、スケジュール調整と簡単な打ち合わせだけですぐに工事に入ることができます。

まだリノベーションという言葉が一般的になる前から大規模なリフォームに関してはこのようにじっくり話しあいながら対応していたリフォーム会社も数多くあります。逆に単なる修繕工事を聞こえがよいから「リノベーション」と謳っている例もあります。そのため「リノベーション会社」か「リフォーム会社」か、といった区分けもあまり意味がありません。

呼称にまどわされず、「これからの暮らしをどうするか」をじっくり話し合う過程があるかどうか、で両者を区別するようにしましょう。

リノベーションが向いている場合

リノベーションに向いているのは、家族構成の変化やライフスタイルに合わせて暮らし方そのものが変わる、変えたい、という方です。

・出産を控えていて、子育てや家事をうまくできるようにしたい、家族のだんらんの時間も大切にしたい
・お子様が独立したので、ご夫婦のこれからの暮らしを充実させたい
・働き方が変わってリモートワークが増えたので家の中にずっといてもオンオフを切り替えられるようにしたい

どれも住まいそのものよりも「暮らし」が主語になっている方々です。もちろん暮らしが変化する／変化させるには今のお住まいをリノベーションするだけでなく、新たにお住まいを購入した上でこれからの暮らしにあわせてリノベーションする、という方法もあります。

リフォームが向いている場合

リフォームに向いているのは、家の老朽化した箇所だけ修理をしたい方です。

・キッチン、トイレ、ユニットバス、洗面所が古くなったため、新しく変更したい
・畳をフローリングに変えたい
・壁紙と床が剥がれてきたので、新しく張り替えたい

こちらは「老朽化した設備」や「具体的に壊れた箇所」が主語になっています。

リフォームは、住み慣れた家の雰囲気を残すことができます。今のお住まいが暮らしぶりにぴったりで、大幅な改修をしたくないと思っている人にとって、リフォームは向いています。

一度リノベーションして自分たちの暮らしにぴったりのお住まいをつくりあげた方が、気分転換に壁紙を貼りかえたり、子供部屋をつくるために間仕切り壁を追加したり、といった形で数年後にリフォームをしながら暮らしていくケースも多いです。

リフォームとリノベーションの費用の違い

ここまでみてきた通り、リフォームとリノベーションではそもそもの考え方が異なります。一般的には「リノベーションの方が高い」なんて言われていますが、お住まいの状態にもよるので一概には言えませんし、費用だけで比較するものでもありません。リフォームとリノベーションの費用の考え方の違いと相場についても触れながら解説します。

リフォームの費用

住宅リフォーム推進協議会の調査によると2022年のリフォーム費用の平均は390万円ほど。一戸建てのリフォーム費用や約470万円、マンションのリフォーム費用や約280万と当然ながら屋根や外壁などの改修対象箇所が多い戸建の方が高くなっています。

ただ、この手の調査では、実は「リフォーム」と「リノベーション」は区別されていません。どちらも「住宅の改修」であり、広義の「リフォーム」に含まれてしまうからです。そのため、こういった「平均値」には1000万円を超えるようなフルリフォームやフルリノベーションも、10万円程度の壁や床の補修だけの工事もすべてふくまれた平均値です。

小さな補修工事の場合は10万円前後でおさまることもありますし、キッチンやお風呂、トイレといった水回り設備の交換では数十万円から100万円以上かかることもあります。リフォームとはいえ、全ての設備を交換したり、床を全てはりかえたりすると1000万円近い金額になることもあります。

あくまで費用は工事の対象箇所によってまちまちであることは頭にいれておきましょう。ただ、工事の目的と内容は依頼する前からはっきりしています。例えば「キッチンを交換したい」のであれば、「キッチン本体の代金＋古いキッチンを取り外して破棄する費用＋新しいキッチンを取り付ける費用＋キッチン取り付け時に傷がついてしまう床や壁の補修費用」といった具合に工事費用の目安はたてやすいですし、各社の比較もしやすいです。

リノベーションの費用の考え方

先にも述べた通り、リノベーションの主語は「暮らし」です。理想の暮らしを実現するためにどんな設計をしてどんな工事をするかには無数の選択肢があります。

「家族が自然と集まるリビングにしたい」といった要望をぶつけたときに、どんな提案がでてくるかはリノベーション会社によって様々です。ある会社は間仕切り壁や廊下をなくしいて広いリビングにする、という提案をしてくるかもしれませんし、別の会社は間仕切り壁についてはほとんどいじらずにキッチンを交換してその位置を大きく変える、という提案をしてくるかもしれません。

そもそも同じような要望を伝えても要望の詳細な内容や予算、その伝え方や受け止め方次第で様々なアイデアがでてきます。

従って、リノベーション費用は単純に目安をたてるのは難しいです。以下の費用相場を参考に「想定した予算額の中でどんなアイデアを出してもらえるか」を元に検討していくのがよいでしょう。

リフォームとの比較でいえば、こういったアイデアによって「新しい価値」を提案する「設計」という工程が入る分、結果としては同じような材料を使った同じような工事内容だったとしてもリノベーションの方が費用がかさみます。

フルリノベーションの費用相場

マンションのリノベーションなど、内装を全て壊して一新する「フルリノベーション」を想定した場合、費用の相場は1㎡あたり税込16万円～22万円程度が目安になります。

例えば70㎡のマンションの場合は1100万円～1500万円程度になります。

一戸建てのリノベーションの場合はこれらに加えて、外壁や屋根などの補修が発生する場合もあるので、100～200万円ほど余裕をみておくとよいでしょう。

戸建の場合は広いので、1階2階あわせて100㎡の床面積だとすると1700万円～2400万円程度です。

部分リノベーションの費用相場

よく、リノベーション＝住まいの内装を全て壊して作り直すフルリノベーション　と誤解している方がいますが、そんなことはありません。

ある特定の箇所だけ、といった部分リノベーションも「暮らし」が主語であれば立派なリノベーションです。

部分的なリノベーションについてはその内容に応じて千差万別です。おおまかなイメージとしては以下のように頭にいれておきましょう。

・200万円～400万円程度

間取りの一部変更、収納造作の追加など

※今の設備や間取りをできるだけ活かしながら、土間をつくる、リビングを広くする、

WICやワークスペースをつくる、といった要望について優先順位をつけながら対応していくイメージです。

・500万円～600万円程度

水回り設備の一部交換＋間取りの一部変更など

※LDKに特化してキッチンの交換、位置の変更と間取り変更などを一通りおこなうとこのあたりの費用イメージになります。

・800万円～1000万円程度

水回り設備を一新＋間取りの一部変更など

※床や壁の下地などは既存のものを活かしつつも床や壁は全体的にきれいにした上で、一部間取りの変更まで可能なイメージです。

リノベーション費用について詳しく知りたい方は以下の記事も是非読んでみてください。

⇒リノまま【知る・調べる】 マンションのリノベーション費用はわかりづらい？リノベ費の仕組みと相場

リフォームとリノベーションの進め方の違い

リフォームもリノベーションも住まいに工事をおこなってお引渡しする、という点では同じです。そのため大筋の進め方は似通っていますが、大きく異なる点もあります。両者を見比べてみましょう。

リフォームの進め方

問合せ→現地調査→見積もりの提出→打ち合わせ・契約→工事の実施→引渡し

設備の交換や修繕といったリフォームの場合、問合せ～見積もりの提出までの期間が短くなります。工事内容によっては現地調査と同時に見積りが提出されることもあります。打ち合わせ回数も少なく短時間で住むことが多いですし、工事期間も短めになります。問合せからお引き渡しまで1～2ヶ月でできてしまう場合もあります。

リノベーションの進め方

問合せ→初回ヒアリング→現地調査→初プラン・見積もりの提出→打ち合わせ（3回程度）・契約→工事の実施→引渡し

リノベーションでは「どんな暮らしがしたいか」「今の暮らしの中でどんな不便を感じているか」といったヒアリングが非常に重要です。そのため、問合せてからすぐに見積もりを提出することはできません。まずじっくりお話をきいて、現地をみて、そこからお客様のご要望に応じた提案を作成していきます。そんなプランも1度で全て決めることは難しいので打ち合わせを繰り返しながら内容をつめていきます。

そうするとリノベーション工事を始める前の打ち合わせだけで2ヶ月程度、工事に2～3ヶ月程度の期間を要するため、トータルでは4～7ヶ月程度かかってくるのが通常です。

色々なリノベーション会社の提案を見比べてから進めていく場合はお客様自身が検討する時間や各社の提案がでてくるのを待つ時間も必要です。

このようにリノベーションとリフォームでは実際の工事にとりかかる前の工程に大きく違いがあるのです。

リノベーションのメリット

ここからはリノベーションのメリットをみていきます。メリット、デメリットは「何と比較するか」でとらえ方が大きくかわってきますので、それぞれの内容もしっかりみておきましょう。

自分たちの暮らしにあわせた快適な住まいにできる

リノベーションの最大の魅力は「暮らし」が主語になっていることにつきます。注文住宅と同じように、自分たちの理想の暮らしにあわせて、リノベーション会社の担当者と話しあいながら自由に設計をすすめられます。

「自分らしくつろげる暮らし」には無限の価値があります。1日は誰も同じ24時間しかないのにもっともっと豊かに感じられるかもしれません。

注文住宅よりも工期が短く住む

リノベーションは新築の注文住宅と比べて工期が短いです。新築と違い建物は既に存在するため、内装の工事のみで完成するからです。

例えば、新築物件が建つまでの期間は8〜15ヶ月程度です。リノベーションの期間は4〜7ヶ月程度で済むため、新築物件に比べてはやく思い描いた暮らしを送ることができるでしょう。

物件の選択肢が豊富

新たに引っ越しをする家をリノベーションする場合、完全新築で家を建てるより物件の選択肢が豊富にあります。よい立地に建っているけれども内装が気に入らなかったり、築年数が相当古かったりしても、リノベーションをすれば解決するのです。

新築を建てるよりもお得

マンションも戸建も新築のお住まいは高騰しています。中古住宅を買ってリノベーションする、あるいは今のお住まいをリノベーションする、といった選択肢をとる方が総額の費用をおさえることができます。

リノベーションのデメリット

もちろんリノベーションにもデメリットがあります。ほとんどが「自分たちだけの暮らし」にぴったりあった住まいをつくろうとしていることに起因します。こんなデメリットを許容できるかどうかからも自分たちがリノベーションに向いているかどうかがわかるかもしれません。

物件の資産価値は高まるとは限らない

リノベーションをしても物件の資産価値は高まるとは限りません。マンションも戸建も物件価格は主に築年数、駅からの距離、広さによって決まってきます。もちろんきれいな内装になっていた方がいざという時に高く売れる可能性が高まるのは事実です。

でも、リノベーションの主語はあくまで「暮らし」です。あなた自身の暮らしにぴったりあった間取りやデザインにした住まいが他の方の嗜好とあうかどうかはわかりません。

逆に資産性を考えていざというときに売りやすい間取りやデザインにするのであれば自分らしくリノベーションするという本来の目的からは離れてしまいます。

住めるまでに時間がかかる

リノベーションは、前にも述べた通り、設計や工事に時間がかかります。注文住宅を建てるよりは短いとはいえ、最初に問い合わせてから住むことができるようになるまでに要する期間は4〜7ヶ月程度です。その間住む場所がない場合は、仮住まいを探す必要もあるでしょうし、新たにお住まいを購入する場合には今の家賃とローンのお支払いの2重払いの期間ができることもあります。

すぐに住みたい、という方は新築マンションや建売住宅、リノベーション済みマンションといった「完成品」を購入する方がよいでしょう。

リノベーションでできること／できないことに注意が必要

リノベーションの工事でも建物の構造やマンションのルール、法規制などによってできないこともあります。今のお住まいや購入するお住まいで希望のリノベーションが本当にできるかどうか、は事前にプロの目でしっかり見てもらう必要があります。

ローンの金利が高くなりやすい

お金を借りてリノベーションをする場合、住宅ローンを使う場合とリフォームローンを使う場合があります。住宅ローンは低い金利で長くお金を借りることができるのに対して、リフォームローンでは金利が少し高く、借りられる期間が短くなります。

ただ、住宅ローンをつかってリノベーション費用を借りる、「リのベーション一体型住宅ローン（リフォーム一体型ローン）」を利用するためには一定の条件を満たす必要があります。うまく住宅ローンを活用できないと毎月の支払額が高くなってしまうことがあるので注意が必要です。

リノベーションのローンが気になる方は以下の記事もあわせてお読みください。

⇒リノまま【知る・調べる】「リノベーション一体型ローン」ってなに？「リフォームローン」ってなに？それぞれのメリットとデメリット

完成形がイメージしづらい

注文住宅と同じように、リノベーションも内装をガラっとかえてしまうため、完成形をイメージするのは難しいです。単に設備を交換するだけといったリフォームや「完成品」の実物をみて住まいを購入する新築マンション、建売住宅、リノベーション済みマンションなどと比べるとデメリットになります。

リノベーションの事例

いろいろと述べてきましたが、リノベーションを理解するにはやはり事例をみるのが一番です。

どんなお客様がどんな風な暮らしに憧れてリノベーションをはじめたか、その結果どんな住まいでどんな暮らしが実現したか、リノままのマンションリノベーションや戸建てリノベーションの事例を通してご覧ください。

心も身体も整う住まい

ご結婚を機に新居を探しはじめたご夫婦の事例です。

将来を考えて、お子様のためのお部屋が可変できる作りに設計しました。また、ご夫婦ともに在宅ワークをしているため、距離感を持たせた２つのワークスペースを用意したことも特徴です。

家の中で、くつろいでリラックスをしたり、安心して仕事をしたりできるようにベージュ、グレー、白の3色に絞ったナチュラルな空間となっています。

⇒リノまま【リノベーション事例】心も身体も整う住まい

「離れ」のあるちょうどいい暮らし

リビングから離れた場所にワークスペースを設計しました。旦那様が在宅ワークをする中で、奥様は日中家で過ごすことが多いため、お互いが快適に過ごせる間取りにする必要があったからです。

リビングから少し離れた場所に「出勤」するという感覚。家の中でプライベートと仕事の切り替えがしやすい間取りに仕上がりました。

⇒リノまま【リノベーション事例】「離れ」のあるちょうどいい暮らし

時がはぐくむアンティークな住まい

所有するアンティーク家具に合わせた内装を希望するお客様。リビングは、ホワイト塗装で仕上げて、キッチン設備は、ブラックに統一したことにより重厚感がある落ち着いた雰囲気になっています。

リビングダイニングは、ダイニングとお部屋の仕切りをなくし開放的な空間に生まれ変わりました。プライベートを確保したい場合は、オリジナルの引き戸を使って距離感を保てるのが魅力のひとつです。

⇒リノまま【リノベーション事例】時がはぐくむアンティークな住まい

Our Original

新築よりは手ごろに、好みのデザインにできる「中古戸建て＋リノベーション」を選んだお客様のお住まいです。

自分たちにとって「使いやすくかっこいい」を目指したオリジナルの造作キッチンや自然光をとりこむ工夫をした天窓や階段など、明るく開放感があるお住まいになりました。

⇒リノまま【リノベーション事例】Our Original

リノままの施工事例ではお客様の暮らしの変化をテーマにリノベーションの魅力をつたえています。

コチラから是非ごらんください。

リノベーションならリノままにお任せください

「リフォーム」と「リノベーション」の違いは「暮らし」が主語になっているかどうか、おわかりいただけましたでしょうか？

ここまで述べてきた通り、特にリノベーションでは工事を始める前のステップが非常に重要です。どれだけお客様と担当者が本音で話をしてきたか、担当者がどれだけしっかり現地調査をしてきたか、その結果をいかにプランに落とし込むか、といった準備が成否をわけます。

リノままでは物件探しからのお客様も、今のお住まいのリノベーションをするお客様も、「どんな暮らしをしたいか」を話す「暮らし探し」を大切にしています。

そんな「暮らし」を主語にしたリノベーションをはじめたい方は是非ご相談ください。

投稿 リフォームとリノベーションの違いとは？費用や事例を徹底解説 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1. リノベーションで使えるローンの種類

リノベーションやリフォームで使えるローンは大きく分けて2種類。「リフォームローン」と「住宅ローン」です。

「住宅ローン」がリノベーション費用に使える、というのは少し意外な気がするかもしれませんが、代表的なものが「リノベーション一体型ローン」です。

リノベーションが一般的になってきた昨今でも、この「一体型ローン」は知られていないことも多いのでまずこちらからみていきましょう。

2. リノベーション一体型ローン（リフォーム一体型ローン）とは？

>リノベーション事例「こだわりの家」｜リノまま

リノベーション一体型ローンとは、物件の購入とあわせてリノベ費も住宅ローンで借りてしまうというものです。

中古マンションや中古戸建の住宅を購入する際、ほとんどの方は住宅ローンを活用してお金を支払います。

最近ではその際、物件購入費用とあわせて、リノベーション費用や物件購入時に必要な諸経費の一部も「住宅ローン」の中に含めてもらえるローンが増えてきています。

　※とはいえ要注意
　→【「頭金0」にまつわる危険な誤解！「貯金0」では家は買えない！！住まい探しのスタートに必要なお金っていくら？】

現在（2023年4月）はまだ記録的な低金利の時代が続いていますが、低金利であるばかりか、リノベーション費用や物件の仲介手数料、登記関連費用といった購入諸経費など、住宅ローンの資金使途も以前よりずっと広くなって利用しやすくなっている、ということです。

リノままで「中古を買って、リノベーション」するお客様の殆どは「リノベーション一体型ローン」を使って、物件の購入価格もリノベーション費用も両方とも住宅ローンで支払っています。

3. リノベーション一体型ローンのメリットとデメリット

>リノベーション事例「ニューヨークのアパート」｜リノまま

3-1. リノベーション一体型ローンのメリット

「リノベーション一体型ローン」のメリットはすごくシンプルです。

一般の人々がお金を借りるにあたって、「住宅ローン」が最も金利が「安く」、返済期間も最大35年間と「長く」借りられる方法です。

何にせよお金を借りるのであればできるだけ「住宅ローン」で借りた方が有利です。

多くの方が「リノベーション一体型ローン」を使って、物件もリノベーションも（場合によっては諸経費の一部も）住宅ローンで支払ってしまうのはそのためです。

住宅ローンを活用しない場合は、「リフォームローン」を活用してリノベ費を借りることも可能です。

それでも住宅ローンは金利が変動金利で0.5％前後～、返済期間は最大35年、といった条件でお金を借りられるのに対して、リフォームローンでは金利が2～5％程度、返済期間は10～25年、といった条件で借りることになります。

すると月々の返済金額も大きく変わってきます。

〇物件購入時、1000万円のリノベーション費用をかりた場合のシミュレーション

A：住宅ローン（金利0.5％、35年）で借りる
→月々25,958円の返済
→総支払額　10,902,385円

B ：リフォームローン（金利2％、20年）で借りる
→月々50,588円の返済
→総支払額　12,141,072円

借入期間が短い分、リフォームローンの方が支払い額は大きくなるのは当然ですが、金利でも差がつくので、最終的な総支払額でみても124万円も住宅ローンの方が少なくなります。

支払い額の点で大きなメリットがあることがわかります。

3-2. リノベーション一体型ローンのデメリット

通常の住宅ローンでは、みなさんが購入した物件に金融機関が「抵当権」を設定します。

これは万が一みなさんが住宅ローンを支払えなくなったときに、金融機関がその物件を差し押さえて売却して、貸したお金を回収できる、ということを意味します。従って、万が一の際には住まいを失うことになる、というのが「リフォーム一体型ローン」の最大のデメリットです。

また、抵当権設定のための費用が発生するため、諸経費がリフォームローンよりも割高になるのもデメリットの一つです。

いずれも「住宅ローン」を利用する際のデメリットと全く同じです。

一方でリフォームローンは「無担保ローン」と呼ばれるもので、特に「抵当権」の設定はありません。

万が一みなさんが住宅ローンを支払えなくなっても、物件を売却してお金を回収することはできません。

あくまで皆さんの返済能力を信じてお金を貸している、ということです。

つまり、住宅ローンでは一定の価値がある物件を担保にしているからこそ、低金利で長くお金を借りることができる、というわけです。

4. リノベーション一体型ローンを利用するときの注意点

リノべ―ション一体型ローンを利用する際の注意点は何よりも「スピード」です。

リノベーション一体型の住宅ローンでは、事前審査のタイミングでリノベーション費用の見積もりやリノベプランの図面が必要になることが殆どです。

物件探しをしていろいろな物件をみて、「この物件が欲しい！」とみなさんが決断したら、売主様に購入申し込みをして、ローンの事前審査を済ませて、そこではじめて物件の売買契約の締結へ進む、というのが通常の流れです。

このときに、ローンの事前審査の承認を速やかにとっておかないと、他の方に物件を買われてしまう、ということが多々あります。

リノベーションせずに物件を購入するだけ、リノベ費には住宅ローンを使わない、といった方は住宅ローンの事前審査をすぐに進めることができますが、リノベーション一体型ローンを使うと、リノベ会社に物件の概要を伝えて、見積もりや図面を作成して、そこから事前審査開始と時間と手間がかかってしまいます。

そのため、「スピード」の点でどうしても「物件を買う」という競争では不利になりがちなのです。

また、一般的な仲介会社はリノベーション一体型ローンの手続きに不慣れなことも多く、どこの金融機関が一体型ローンを扱っているか、それぞれのお客様に応じてどんなローンを組めば有利か、といったご案内が十分にできないケースもしばしばあります。

なので、リノベーション一体型ローンを使うのであれば、できるだけワンストップリノベーションの会社を利用することをお薦めします。

ワンストップリノベーション会社であれば一体型ローンにも詳しいですし、物件の内見のときから一緒にみているので、事前審査に必要な見積もりやリノベプランの図面作成もスピーディに進めてもらえます。

　※ワンストップリノベーションについては以下をご覧ください
　→【「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！】

5. リノベーション一体型ローンを使うためのタイミング

>リノベーション事例「ゆったりとした時間」｜リノまま

「中古を買って、リノベーション」でリノベーション一体型ローンを使いたい、という場合、必ず「物件購入の契約前」に準備をしておいて、物件の売買仲介をする不動産会社にその内容を伝えておく、というのが非常に重要です。

物件の売買契約には「どこのどんなローンを借りてお金を払うか」「万が一ローンの本審査が通らなかったとしてもペナルティなしで契約が解除できる」（ローン特約）といった内容を盛り込むのが通常です。

あくまでリノベーションすることを前提にして住まいを買うのです。住宅ローンの本審査で、「物件を買うためのお金は調達できたけど、リノベーション分のお金は全額OKにならなかった」なんて場合の契約解除はスムーズにできるようにしておかなければなりません。

したがって、「物件を買うお金だけでなくリノベーション分のお金も借りる」「リノベーション分の住宅ローンが借りられなかった場合もペナルティなしで契約が解除できる」という内容をもりこんだ契約にしておかないと、「やっぱり物件を買わない」なんてことはできなくなってしまいます。

リノベ費を自己資金で支払おうとしていた場合でも同じです。

リノベ会社に相談したら「希望の内容ではリノベ費のお金が足りない」なんてことを言われてしまうこともよくあります。

そんなとき、「リノベーション一体型ローンを使って資金調達をする」、「リフォームローンを使って資金調達をする」、「もしくはそもそもお金が足りないからその物件はあきらめる」、といった選択肢を選べるのもあくまで「物件の売買契約前」までです。

物件の売買契約を交わす前にリノベーション一体型ローンを使うことやどこのどんなローンにするか、いくら借りるのか、などをしっかり固めておく必要があるのです。

6. リノベーション費用のみを住宅ローンで借りる方法

リノベーション費用を「住宅ローン」で借りるとなると「リノベーション一体型ローン」の利用が便利、というのはここまで見てきた通りです。

でもすでに家は持っている、今住んでいるお住まいをリノベーションしたい、といったときに住宅ローンは活用できるのでしょうか？

少し難易度があがりますが、全く不可能というわけではありません。今のお住まいを購入したときの住宅ローンをどこで借りているかによっては、その金融機関が相談に応じてくれる可能性があります。

また、今のお住まいの住宅ローンの返済がまだ残っている場合であれば、他の金融機関に借り換えるのと同時にリノベーション費用分も借りるようにする、という方法も考えられます。

住宅ローンは抵当権設定の手続きも入ってくるため、ローンの借入に伴う諸経費が高くなるなどのデメリットはありますが、リフォームローンよりも金利が安くなるメリットとしっかり比較した上で検討してみる価値はあります。ダメ元でも金融機関やリノベーション会社に一度相談してみましょう。

7. リフォームローンとは？

>リノベーション事例「CIRCUIT」｜リノまま

先に述べた通り、リフォームローンは通常「無担保ローン」と呼ばれるもので、抵当権の設定などは特にありません。

年2～5％の金利で10～25年といった期間でお金を借りることができます。 リフォーム、リノベーションなどの費用を借り際に一般的によく利用されるローンです。

8. リフォームローンのメリットとデメリット

8-1.リフォームローンのメリット

リフォームローンの最大のメリットは「無担保である」ということ。万が一のときにもお住まいを金融機関にとられてしまう、という心配はありません。抵当権の設定が必要ないため、ローンを借りるための諸経費も安くなります。

また、「無担保」であるがゆえに、お住まいの築年数や状態に左右されません。住宅ローンが借りづらくなるような旧耐震基準の築古のお住まいへのリフォームでも融資が可能です。

金利も高めに設定されているため、お金を借りる人への審査も住宅ローンほどは厳しくありません。転職直後の方や自営業の方など、一般的に住宅ローンが「借りづらい」とされている方は試してみる価値はあります。

ここまであげた通り、諸経費が安いこと、審査が通りやすいこと、がリフォームローンのメリットです。

8-2. リフォームローンのデメリット

一方でデメリットも「無担保であること」に起因します。担保がない分、金利は2～5％程度と高くなりますし、借入可能な期間も最大でも25年程度まで、通常は10年程度と短くなります。そのため前述の通り、毎月の返済額、総返済額のいずれも重くなりがちです。

ちなみにリノままでは金利1％台と他より安くて使いやすいリフォームローンもご案内していますので、「しまった！一体型ローンが使えない！」なんて方は是非ご相談ください。

9. リフォームローンを利用するときの注意点

デメリットでもあげた通り、リフォームローンでは金利が高く借入期間が短いことから、毎月の返済額が重くなりやすいです。

審査が通りやすい分、本当に月々の返済額が自分たちの暮らしに無理ない水準におさまっているかどうかは慎重な判断が必要です。軽い気持ちで借りてしまって「こんなはずじゃなかった」となるのは防ぎましょう。

10. リノベーションでも使える住宅ローン減税

多くの方が住宅ローン減税は「住まいを買ったときだけのもの」とか「住宅ローンを借りたときだけのもの」とか誤解をしています。

2023年4月現在の制度でも「住宅を増改築した場合」の借入金に対する減税制度はあります。またこれらは「10年以上の返済期間がある借入金」が対象になるので必ずしも「住宅ローン」を利用していなくとも、「リフォームローン」でも要件を満たせば利用可能です。

旧耐震の物件を購入した場合など、「物件を買う」ことに対しては住宅ローン減税が使えなかったとしても、「リノベーション工事をした」「リフォーム工事をした」ことに対しては利用できる、なんてケースもよくあります。

利用できる条件は細かく定められているので、必ず利用できるとは限りませんが、知らなかったために損している方も多いかもしれません。リノベーション会社に相談しておきましょう。

11. まとめ

住宅ローンを用いた「リノベーション一体型ローン」や無担保の「リフォームローン」、リフォームやリノベーションのためにお金を借りる方法はいろいろあります。

お住まいの購入と同時にリノベーションをするのか、お持ちの住まいにリノベーションするのか、どのくらいのお金を借りるのか、など、それぞれの事情にあったお金の借り方が一番です。

リノままではローンのご相談もあわせてご案内していますので、気になる方は是非一度ご相談くださいね。

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[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1. 中古マンション物件探しのよくある失敗

>リノベーション事例「快適引き籠りライフ」｜リノまま

中古マンションでも中古戸建てでも「物件探し」のよくある失敗は

・いきなり不動産会社を訪ねる
・その場で物件を紹介されてすぐに内見にいく

というパターンにのってしまうもの。

こんなパターンにのってしまうと、

・自分たち自身にとって大切な「条件」の検討が不十分
・勢いで物件を買ってしまう

なんてことになりがちです。

物件の購入契約をしてしまった後で

・ローンの支払いが思っていたより厳しかった
・周囲が夜になると人通りがほとんどなく帰り道がこわい
・リノベーションでお風呂を大きくしたかったのにできなかった
・必要以上に広くてスペースを無駄にしてしまった　　etc.

といった後悔につながります。

物件を「決める」ためには現地をしっかり見るのが大事ですが、実は「物件探し」って8割がた、自宅を出る前に勝負がついているのです。

失敗しないための「準備」について詳しくみてみましょう。

2. 中古マンション物件探しの2つの方法

中古マンションでも中古戸建てでも、物件探しをするための方法は主に2つ。

自分で探すか不動産会社を訪ねるか、です。

まずはそれぞれのメリット、デメリットをみてみましょう。

2-1.【物件探しの方法①】自分で物件を探す

自分で物件を探すにはSUUMOやAt home、Home’sとった不動産ポータルサイトを使うのが一般的です。

市場で取引されている物件は、何も不動産会社にいかなくとも、ポータルサイトで大半のものをみつけることができます。

そもそも「良い」物件は売主様も早く、高く売りたいもの。

早く、高く売るためには多くの方にみてもらった方が効率的なので、沢山の方の目に触れる主要なポータルサイトにしっかりと掲載するからです。

ポータルサイトに載っていない売り物件や「未公開物件」というものも確かに市場にはあります。が、そういった物件が「良い物件」といえるかどうかは別問題です。

2-2. 自分で物件を探すメリット

自分で探す最大のメリットは「即時性」です。

どんなに不動産会社に欲しい物件の条件を伝えたところで、せいぜいポータルサイトの検索項目にでてくるような、金額や広さ、エリア、南向きかどうか、ペット可かどうか、といった要件を伝えるのが限界です。

でもそれらの条件は物件探しをはじめてしばらくの間は揺れ動くものです。

・いろいろみているうちに隣の駅の方が魅力的になってきた
・少し狭くなってももっと便利な駅の物件にしたい
・勤務先までの所要時間がかわらないなら思い切ってエリアを大きくかえたい
　※横浜から大宮に検討エリアを変更、など

などなど、「気が変わった」のを不動産会社がリアルタイムで把握するのは不可能です。

自分で探しているとこういった「少し気になった」といったものにもすぐに対応できるのが最大のメリットです。

また、不動産会社に物件探しをまかせてしまうと、世の中の数ある物件情報の中から担当者が条件にあったものをセレクトして紹介物件として教えてもらえる、という流れになります。そのため、日々登録される大量の物件をすぐにみられる、という点では「自分で探す」」方が有利になることが多いです。

2-3. 自分で物件を探すデメリット

自分で物件を探す最大のデメリットは「専門家ではない」ことです。

マンションでも戸建てでも不動産の物件情報には専門用語が並んでいます。管理費、修繕積立金、借地権、耐震補強、現況、土砂災害警戒区域、擁壁などなど。

用語の意味くらいならばどうにか調べることができるかもしれませんが、そこにどの程度の重要性があるか、長く住むことを考えた場合にどのようなことが起こりうるか、などの判断がつかないケースがでてきます。

2-4. 【物件探しの方法②】不動産会社で物件を探してもらう

もう一つの方法は不動産会社で物件を探してもらう、という方法です。

希望のエリアの近くに店舗をかまえる不動産仲介会社を訪ねて、担当者と話しをしながら、紹介してもらった物件を吟味していく、という流れになります。

2-5. 不動産会社で物件を探すメリット

不動産会社で物件を探す最大のメリットは「専門家と一緒に探す」という点です。

専門家なので候補としてでてきた物件の良い点も悪い点もしっかりと説明できますし、専門用語がでてきたところでわかりやすく説明してもらえるでしょう。

また、日本中の販売中の物件がほぼ全て網羅されている不動産会社専用のポータルサイト「レインズ」からの情報も教えてもらえます。この「レインズ」には売主さまの意向がある場合などの一部の例外を除き販売をまかされた物件の情報を載せなければならない、という決まりがあります。

「レインズ」は不動産会社でありさえすれば、どこの不動産会社だろうが、日本中どこの物件でも紹介できる、という仕組みです。

（※この仕組みがありながら自社だけで他社からのお客さまに物件を紹介しないようにする「囲いこみ」をおこなっている業者も中にはあるのでご注意ください！）

SUUMOやHomes、at homeといったポータルサイトに未掲載の物件情報も含めて検討できる、というのは専門家ならではのメリットです。

ただ、「専門家」といっても「何の専門家か」には注意が必要です。不動産仲介会社なので、当然ながら不動産の専門家ではありますが、

・住宅ローンのことがどれくらいわかるか
・住宅ローン控除など税制優遇のことはどれくらいわかるか
・リノベーションやリフォームなど建築のことや工事のことはどれくらいわかるか
・地域の情報がどれくらいわかるか

などは会社や担当者によってまちまちなので気をつけましょう。

2-6. 不動産会社で物件を探すデメリット

不動産会社を通して物件を探す最大のデメリットは「変化」への対応がワンテンポ遅れる、ということです。

いくら不動産会社専用のポータルサイト「レインズ」を使えるといっても、物件探しをする自分たち自身が直接操作してみられるわけではありません。

あくまで、不動産会社担当者に条件を伝える→不動産会社の担当者がその条件に見合う物件を探す→担当者がその中でもよさそうな物件をセレクトして紹介、といった流れになるので、どうしてもタイムラグが生まれます。

特に物件探しの初期などは探しながら希望の条件がどんどん変わっていきます。そんな「変化」に対応しながら探すのにはワンテンポ遅れてしまいます。

また、一般的な不動産仲介会社は通常は店舗をかまえているエリアを中心に物件の紹介をしています。レインズなどの仕組みがあって日本中どこの物件でも紹介できる、としても普段なじみのないエリアの周辺環境などは把握しきれません。

当初横浜で物件探しをしていたのに、通勤時間が同じくらいの大宮周辺にエリアを変更した、といった広範囲でのエリア変更は苦手にしている会社が殆どです。

以下に両者の比較表をつくってみましたので頭にいれておきましょう。

2-7. 中古マンション物件探しのコツ「引きこもり物件探し」のススメ

ここまでみてきたように、自分で物件を探す「即時性」と不動産会社で物件を探す「専門性」をうまく使い分けるのがコツです。

不動産会社の良さは「専門性」にあるのですが、まだ自分自身が「どんな暮らしをしたいか」「どんな住まいが欲しいか」「どのくらいお金をかけてよいか」が見えていない段階では、その専門性を十分に活かすことができません。

そんな段階でいきなり不動産会社に物件をすすめられて「なんとなく」良さそうに見えたから買ってしまった、というのは危険でしょう。

物件探しもリノベーションと同じように、お客様と関係する会社とのいわば「共同プロジェクト」です。

共同プロジェクトを成功させるにはそれぞれが主体的に動くのが重要です。だからこそ、まずは自分たち自身を知るために主体的に準備をすすめておきましょう。

主体的に物件探しをすすめるために、おうちで不動産ポータルサイトをうまく活用する方法をお伝えします。

ちなみに、中古戸建てを希望する方も基本的には同じ方法が使えますが、中古戸建ての場合は建物の耐震性や道路付け、ライフラインの整備状況など注意すべきポイントが増えるので以下の記事など戸建ての物件探しの注意点を先にみてから進めていきましょう。特に自分たちに必要なサイズ感の見極めは必須です！

 中古戸建て探しのポイント③～建物や土地のサイズ感を知っておこう～

3. 中古マンションの相場価格の決まり方

中古マンションでも中古戸建てでも、物件探しでは

・予算を考える
・物件に求める条件を考える
・条件にあった物件がどんなものかみてみる
・なかなか物件がみつからなければ条件を見直す
・それでもダメなら予算を見直す

といった具合に、物件情報⇔条件・予算を行ったり来たりするものです。

そのときに自分たちが考える「予算」と物件の相場が大きくかけ離れていることは多々あります。特に中古マンションは値上がりが続いていて、想像よりも「高い」と感じることがほとんどでしょう。

物件情報を先にみてしまうと、どうしても現実離れした高い物件ばかり欲しくなってしまいがちです。

物件の情報にいきなりふれる前に、「自分たちはいくらまでお金をかけてよいか」を大まかに知っておくことと、「不動産価格はどんな物件が高くなってどんな物件が安くなるか」の基本をまずおさえておくこと、が重要です。

3-1.　まずは「ぼんやり」予算から考えよう！

マンションを買う、戸建てを買う、住まいを買うとなると～千万円という大きな買い物になります。100万円や200万円くらいの予算オーバーは許容してついつい気が大きくなってしまいがちです。

夢を膨らませる一方で、自分たちの暮らしに無理なく使えるお金はどのくらいか、を考えておく必要があります。最初の段階では今の家賃との比較でみておく程度でも構いません。

例えば3000万円のお金を使って住まいを手に入れたら、毎月ローンの返済がいくらくらいになるか、マンションの管理費や修繕積立金の支払いがどのくらいあるか、住まいを買ってリノベーションしたい方はリノベ費用・リフォーム費用をどのくらいかけられるか、あなたはすぐにイメージできますか？

最初の段階では細かい計算は必要ありません。概算でよいので「大まかにいくらお金をかけてよいか」「毎月どのくらいなら支払ってもよいか」を考えておきましょう。

↓予算の考え方は以下の記事を参考に、「無理のない」予算を考えておくのが必須です。

中古を買ってリノベーションするメリットは？予算の考え方と合わせて解説

住宅ローン、管理費、修繕積立金、火災保険、固定資産税…住まいって意外とお金がかかるもの。
「総額4000万円で中古マンションを買ってリノベーションしよう！」
さて、そのときあなたが「毎月」いくら支払うことになるかイメージできますか？
「毎月いくら払う」っていう「痛みを伴うイメージ」を実感することで、予算が膨張していくのをしっかりケアしましょう。

 「中古を買って＋リノベーション」では 予算に「ヘソクリ」と「柔軟性」を持たせよう！

たかが予算、されど予算。
物件にいくら、リノベーションにいくら、なんて総額予算を決めたところで、「運命の出会い」は突然に！200万円予算オーバー、どうしよう？！
そんなとき、予算に仕組んだ「ヘソクリ」と「柔軟性」、「痛みを伴うイメージ」で後悔しない選択をしましょう！

3-2. 不動産価格を決める3要素

さて、予算のイメージはつきましたか？

続いて「どんな物件は高い？」「どんな物件は安い？」いろいろと条件はありますが、まず基本をしっかりおさえておきましょう！

↑この3角形。

駅から近いほど高い！広ければ広いほど高い！新しければ新しいほど高い！！

「なんだ当たり前じゃん！」

そんな声が聞こえてきそうです。

そうなんです。当たり前のようにみんなが「いいな」って思ってる物件は高い！そういうことです。一般的に「資産価値が高い」なんていわれるのもこの3要素のバランスがよい物件です。

中古戸建ての場合はこれらの他にも建物固有の事情などが物件価格に反映しやすいのに対して、中古マンションの物件価格は比較的これらの条件から判断しやすいです。

中古マンションについては物件の相場をみるにあたっても

・同じ棟内のお部屋が過去にいくらで売れたか／今はいくらで売ってるか
・上記3要素が同程度の条件の他のマンションは過去にいくらで売れたか／今はいくらで売ってるか

などが容易に調べられますし、予想もたてやすいのです。

中古マンションの相場がわかるために重要な3要素。それぞれについて少し解説します。

3-3. 【中古マンションの物件価格を決める要素①】駅距離

駅からの距離が近い物件は高く、遠い物件は安い、というのがまずは基本。

とはいえ、ターミナル駅や急行停車駅から徒歩15分というのと、隣の駅の各駅停車しか止まらない駅の徒歩5分というのであればどちらが高くなるかはケースバイケースです。

住環境がよく人気のある駅かそうでないか、ターミナル駅かそうでないか、など駅の「格」によっても物件価格の差がつくので注意しておきましょう。

3-4. 【中古マンションの物件価格を決める要素②】広さ

いざ具体的な物件情報をみはじめてしまうと意外と見落としがちになる要素です。当然ながら広ければ広いほど物件は高くなります。

例えば60～70㎡といった広さで物件を探しているときに、たまたま見つけた物件が60㎡ギリギリの物件だったか、70㎡の物件だったか、は大きな価格差につながります。

あいまいなイメージでなんとなく80㎡はほしい、とか70㎡超以外はみない、といった条件付けをしてしまうと「高くて買えない」なんてことになりがちです。

10㎡程度の広さの違いであれば、リノベーションのプラン次第で解決できることも多々あります。自分たちのこれからの暮らしを考えたときに「本当に必要な広さ」はどれくらいか、をしっかり考えておくとよいでしょう。

また、「需要が多い」広さの物件の方が見つけやすいですし、万が一のときにも売りやすいです。マンションの場合だと一般的なファミリータイプの60～70㎡あたりの広さがそれにあたります。

広すぎる物件、狭すぎる物件は購入する人も限られる分、物件自体の数も少なくなりますが、少し割安になります。

住宅ローン控除などを利用する場合は「登記簿面積で」50㎡以上の広さが必要になります。不動産のポータルサイトなどで記載されている広さ（壁芯）よりも登記簿面積は少し小さくなってしまうので、50㎡ぎりぎりの物件の際はこういった税制優遇が使えないケースもあるので要注意です。

3-5. 【中古マンションの物件価格を決める要素③】築年数

築浅の物件は高いけれど築古の物件は安いというのが基本です。

中古マンションの購入を考えてる場合、狙い目は築20～30年くらいの物件です。マンションは新築時から急激に価格がさがり、築20～30年以降は価格の下落がゆるやかになる、という傾向があります。

従って、築20～30年よりも古い物件であれば比較的お手頃な価格で購入することができるのです。よく中古マンション購入の方が新築を買うよりも資産価値が高くて良い、なんて話がでますが、その根拠はこうったデータから言われています。

でも、築20～30年の中古マンションであれば、何もせずにそのまま住むことができるというのはまれです。多かれ少なかれ、リノベーションやリフォームは必要になります。

そんなリフォーム工事やリノベーション工事をおこなった分、資産価値があがるわけではない、という点だけは注意しておきましょう。

また、築40年を超える1981年6月以前の建築確認で建てられたいわゆる「旧耐震」の物件は注意が必要です。

耐震性の問題としてだけでなく、「住宅ローンの金利があがってしまう」「充分な耐震補強工事を実施しているといった一部の例外を除くと住宅ローン控除が使えない」といったお金に関するデメリットもいくつか出てきます。

物件価格だけは安くなっていてもこれらもあわせて考えたら結局は高くついた、なんてことにならないようにしましょう。

3-6. 優先順位をまずは「ぼんやりと」考える

ここで忘れてはいけないのは「予算は限られている」ということ。

「持ち点を5点もっていて、それを駅距離、築年数、広さで振り分ける」なんて想像をしてみましょう。

どのポイントを優先的に考えますか？

「駅距離3、築年数1、広さ1」って方もいれば、「駅距離1、築年数2、広さ2」なんて方もいらっしゃるでしょう。

「どうしても駅から近くて広い新しい物件がほしい」ってことであれば、持ち点は5点では足りません！都心から離れた郊外の駅にいくか、予算を追加するか、しか方法はありません。

まずはこの3つの要素のどこにプライオリティをおくか、を「ぼんやりと」イメージしておきましょう。この実はこの「ぼんやりと」がとても重要です。

まだまだ物件探しの入り口にたっただけなので、あまりガチガチに条件を固めてしまうと素敵な物件との出会うチャンスがなくなってしまいます。

もちろん、ペットが飼える物件！ルーフバルコニー！1階はイヤ！絶対南向き！などなど他にもゆずれない条件は沢山あることでしょう。

そのあたりはあとでたっぷりみていくことになるので、もう少し待ってくださいね。

4. 不動産ポータルサイトの賢い使い方

予算と物件探しの基本条件３つ「駅距離・築年数・広さ」。

何となくイメージできたら早速「どんな物件があるの？」をみてみましょう。自分で考えた優先順位に沿って、どの駅から何分程度のエリアにするか、築何年までにするか、どのくらいの広さがほしいか、を仮決めしたらポータルサイトを開きましょう。

4-1. 【中古マンションの相場感をつかむコツ①】「ぼんやり」地図をながめよう！

ポータルサイトで物件を眺める際におすすめは、HOME’Sの「地図から探す」 です。もちろん他のポータルサイトでもよいですが、必ず「地図」を使うこと。地図を使ってどんな条件の物件がどこにあるかを眺めていると自然と相場感ができてくるのです。

賢い使い方をみていきましょう。

HOME’S→「地図から探す」→「都道府県」

とクリックしてみてください。

↓価格と間取りを選ぶ画面がでてきます。

ここで要注意なのは「間取りにはチェックをいれない！」ということ。
どのみちリノベーションするのであれば今の間取りが2LDKだろうが3LDKだろうが関係ありません。

また、間取りは先に述べた物件価格を決める3要素ではありません。今はまだ相場感を知りたい、という段階です。

まずは最初に考えた予算の上限をいれて、

そのあと、専有面積、築年数、駅徒歩などの自分で考える最低条件をいれてみてください。

さて、あなたが「住みたいな」なんてあこがれるエリアに売り物件はありましたか？

ここで大切なのは「自分が住みたいな」って思うエリアの「相場感」をつかんでもらうこと。

どうですか？

なかなか希望の条件の物件は出てこない、というのが本音ではありませんか？

それではちょっと地図をスライドしてみてください。

このときに見てほしいのは個別の物件の情報ではなく、
「どのあたりに行けば自分の希望条件にあった候補物件がたくさんありそうか」というイメージをつくることです。

・ひと駅、ふた駅ずらしてみたら物件がありそう
・あれ？隣の路線にしたら物件がありそう
　例）東横線沿線→田園都市線沿線、多摩川線沿線
・思い切って通勤時間が変わらない程度にエリアを変えてみたら物件がありそう
　例）横浜周辺→大宮周辺

なんてケースはよくあるものです。

「ぼんやりと」地図をながめて、「最初は意識してなかったけど、こんな場所ならアリかな、物件ありそうだし！」なんてエリアをみつけられたらOKです。

4-2. 【中古マンションの相場感をつかむコツ②】思い切って希望条件を変えながら探してみよう！

次にやってみてほしいのは「条件をいろいろと変えてみる」こと。

ペットが飼える物件！ルーフバルコニー！1階はイヤ！絶対南向き！欲望に限りはありません。

でもでもあらあら、条件を追加すると候補物件が減っていきます。

「どんな条件でどのくらい物件が減っちゃったか」をぜひ見ておいてくださいね。

・ペットも大切な家族！絶対譲れない条件をいれたら候補物件がなくなってしまった
→予算、エリア、駅距離、築年数、広さといった根本的な条件を見直さないとなかなか検討がすすみません！

※国交省のマンション管理調査によるとペット可のマンションはほとんど2000年以降築の物件に偏っています。

・オートロックにしたかったのに候補物件がなくなってしまった
・憧れだったルーフバルコニー！条件にしたら候補物件がなくなってしまった
→あらためて「本当にルーフバルコニーが必須条件か」「本当にオートロックが必須条件か」を考えてみましょう。

※オートロックも2000年前後以降に建てられた物件に偏ってます。

※ルーフバルコニーは建物の北側のお部屋で斜線制限という規制に対応した結果建物の一部の住戸にできたもの、というのが多いです。従って、南向きのルーフバルコニーにはめったに出会えません。

もし、これらが「あきらめてもよい条件」ということであれば優先順位をおとしてみましょう。

4-3. 希望条件の見直しを考えてみよう

物件探しをしていてよくこんな場面に出くわします。

・1階はなんとなくいや！希望条件にしたら候補物件がなくなってしまった

そんなときはどうして1階がいやなのか、もう一度考えてみましょう。

例えば防犯面で気になる、ということであれば、マンションの1戸でも入ることができるホームセキュリティのサービスがあります。月々千円程度の支払いで契約できるサービスもあるので、検討してみるのも手です。

逆に1階のメリットもあります。専用庭でガーデニングが楽しめる！とか、小さいお子様が走り回っても下階を気にする必要がない！とか。

メリットデメリットが両方あるような条件だったり、他で代替できるような条件だったりする場合は見直してみましょう。

条件を見直すときのコツは
・どうしてその希望条件なのかの理由を突きつめて考えること
・他の方法でそれらの理由となった事柄を解決できないか考えること
の2点です。

安易に予算を増やすのは危険です。まずはしっかりと「暮らし」を主語にして条件をみなおしましょう。

4-4. 地図を使った中古マンション物件探しのメリット

いかがでしたか？これらの検討とあわせて、ポータルサイトの検索条件の予算・広さ・築年数・駅距離なども増やしたり減らしたりしてみましょう。

意外と「予算をどれだけあげても候補物件がふえない」なんてエリアもあれば、「駅から3分余分に歩くだけで一気に候補物件が増える」なんてエリアもあることに気づくのでは？

地図を使いながらぼんやりと物件を眺めてると、視覚的にその条件で物件があるかないか、そのエリアに物件があるかないかが頭にはいってきます。

実際にはどれだけがんばって探しても「そもそもマンションがあまり建っていない」なんて場所もあります。

今はたまたま物件がないだけでいつかは出てくるかも、といった期待は実際のところあてになりません。そもそもこの段階では物件の細かい条件の調査は全くしていない段階です。この段階で10件程度の物件があったとしても色々と調査していくと「買わない方がいい」という結論になるものが大半です。

こういった「ぼんやりと」ながめている段階で候補物件がない、ということは「世の中にない物件（あったとしても出会う確率が極めて低い物件）を探している、ということです。

いくら次々に不動産会社を訪ねてもないものは紹介できません。ここまでのステップを踏むことで、こういった「ないものねだり」で時間を浪費することを防ぐことができ、いつの間にかみなさん自身の中に「相場感」ができあがっていきます。これがポータルサイトをうまく活用することのメリットです。

4-5. 意外と知らない！「自分が本当はどんな物件に住みたいか」

>リノベーション事例「CIRCUIT」｜リノまま

ここまでみてきてどうでした？

実は私は自分でこうやって探しているとついつい時間を忘れて脱線してしまいます。

どうしても好奇心が先に立って、「1億円の予算にしたらどんな物件がでてくるんだろう」とか行ったことのない場所にカーソルをあてて「ここはどんな街だろう？どんな物件があるんだろう」とか。

「昔住んでた町の近所のマンションはいくらぐらいするんだろう？」とか。

ふと目についた「リノベーション済みマンションってどんな物件になってるんだろう？」とか。

ただ、そんな風に好奇心にまかせていろいろと眺めていると、思わぬ「出会い」が待っています。

築年数や駅距離や、いろいろと「条件」はいってみたものの、そんな「条件」とは似ても似つかないのに気になるアイツ。

運命の出会いは突然に。「一目惚れ」です。

物件探しや物件選びって、結婚相手を選ぶのとどこか似ています。

いくら「条件」を並べてみても、条件がそろった物件だから買う、というわけでもないし、なぜか条件から大きく外れているのに気に入ってしまって買ってしまう、ということも。

皆さん「本当はどんな物件に住みたいか」「本当は何をもとめているのか」
なんて自分自身ですらよくわかっていないものです。

「物件探し」は「自分探し」！

だからこそ「ぼんやりと」眺めて、色んな条件を変えながら眺めてみて、「何か気になるな」をみつけていくことが大事なんです。

こんな「出会い」は自分で「主体的に」物件探しをやってみないことには絶対に訪れません。

自分で動いてみたから「直観」が働く、そんなメリットも大切にしましょう。

5. 信頼できる不動産会社の探し方

さてさて、物件の候補はみつかりましたか？

いよいよ準備完了！さあ内見しよう！いよいよ不動産会社の出番です。

でもちょっと待った！！

SUUMOやHOME’S、At Homeなどに記載してある電話番号にそのまま電話をかけようとしていませんか？

これらのポータルサイトは売主様の代理人である不動産会社が掲載していることが多いもの。おまけにリノベーション工事について詳しい会社かどうかもまちまちです。

先にも述べた通り、一部の例外をのぞけば、どこの不動産会社でもどこの物件でも紹介することが可能です。

それでは一体、どんな不動産会社に頼めばよいのでしょう？

5-1. 物件探しや物件選びでの不動産会社の役割

多くの方が誤解していますが、不動産会社がどこであっても、取り扱いできる物件の情報量には殆ど差異はありません。

※もちろん「囲いこみ」によって紹介できない物件や、売主さまの事情で特定の不動産会社にしか情報をださない、という物件も市場にはありますが、これらは一部の例外です。

それでは不動産仲介会社にはどんな役割を求めればよいのでしょう？

物件探しは結婚相手を探すのとよく似ています。

「直観」と「ロジック」をいったりきたりしながら見つけていくもので、どちらが欠けてもよい物件には出会えません。

「直観」は物件を探すあなた自身が主体的に動かないと働くことはありませんし、どんな専門家でもそれだけはアドバイスできません。

一方で「ロジック」の部分である物件の条件の考え方や専門的な調査については「専門家」の意見をききながら組み立てていかないと容認できないようなリスクを見落とすことになりかねません。

不動産会社は「専門家」です。ここまで皆さんが自分で物件探しをしてきてみてきたいろいろな情報や感覚・直観に対して、「専門家としてのアドバスができるかどうか」が最も重要です。

5-2. 信頼できる不動産会社の見極め方

先にも少し述べた通り、どんな不動会社があっているか、はあなた自身が物件探しにあたって重要視する「条件」によって変わってきます。

・自分は住んだことがないけど、どうしても特定のエリアに住みたい
→そのエリアの住環境全般、治安の情報などをよく知っている不動産会社に相談するのが一番です。大手不動産会社よりも、地場で古くから不動産仲介業を営んでいる会社の方がよいかもしれません。

・購入した物件でリノベーションをして自分らしい住まいにしたい
→リノベーションやリフォームを考えていて、特に内装にこだわりがあるのであれば、不動産の専門家というだけでは心元ないでしょう。リノベーションやリフォームの工事での注意点、できることやできないことの判断、リノベ費用・リフォーム費用の見極めなどが大きな意味をもつので、建築の知識も豊富なワンストップリノベーション会社に相談するのがよいでしょう。

↓ワンストップリノベーション会社の選び方は以下を参考に！

「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！？

・古い住まいも同時に売却したい、古い住まいの住宅ローンの残債も整理したい
→単に不動産のことだけでなく、住宅ローンの知識も豊富な会社に相談するのが一番です。不動産会社や担当者によっては住宅ローンのことなどは金融機関の担当者を紹介してくれるだけで知識はあまりない、といったケースもあるので注意が必要です。

このように、自分たちがどんな「専門性」を求めるか、によってどんな不動産会社がよいかが大きく変わってきます。まず「どんな会社があっているか」を考えましょう。

5-3. 不動産会社の担当者の見極め方2つ

不動産会社も結局最後は「人」です。いくら専門知識を豊富にもっていても、担当者のスタンス次第では信頼できるかどうかは大きくかわってきます。

大切な住まいのこと、大きな買い物を相談するパートナーです。少なくとも以下の2つのポイントは押さえておきましょう。

・物件のマイナスな情報を積極的に伝えてくれるかどうか
→世の中には「完璧な物件」は存在しません。どんな物件にもよいところと悪いところが必ずあります。しかもそれらは物件探しをしているあなたがどんな条件を求めるかによっても、良いところや悪いところは変わってきます。一般的に「優良物件」といわれているものでも、細かくあなた自身の希望条件と照らし合わせていくとあわないところは必ずあります。

あなたにとってこれからの暮らしがよくなる物件とは、そんな欠点も含めて愛せる物件です。

物件のよいところだけを盛んにアピールして無理に物件を買わせようとしてくる担当者ではなく、本当にあなたにとってよい物件探しができるように物件のネガティブな情報をしっかり伝えてくれる担当者の方が信頼できるのではないでしょうか？

・物件探しでいきづまったときにアドバイスの引き出しを沢山もっているか
→物件探しでは必ず行き詰るタイミングがあります。条件を見直さないと候補物件が出てこない、とか、前述したその物件のデメリットを自分自身が許容できるかどうか判断がつかない、とか。そんなときに、少し違った角度から考えるヒントをもらえると視界がひらけてきます。

例えば、「マンションの1階はNG」という条件で物件探しを進めていたとしても、「1階だから子供が走り回っても気にしなくてよい」とか「防犯面は警備会社のサービスを契約すればカバーできる」とか「庭から家に直接出入りできて学校にいきやすい」といった具合に、NGにしていた理由によっては他のものでカバーできたり、別のメリットを考えたら、メリットの方が大きく感じられたりするかもしれません。

こんな引き出しが豊富な担当者が相談相手にはふさわしいのではありませんか？

5-4. 仲介手数料0には要注意！

物件探しで不動産仲介会社を利用すると「仲介手数料」として「物件価格の約3％＋税」がかかってきます。物件によっては100万円を超えるような大金です。

不動産会社によっては仲介手数料ゼロや仲介手数料割引を謳っています。

お金を節約できるのはよいことなので、ついついこういった不動産会社に目がいきがちです。

でも不動産会社がここにあげたような「専門家としてのアドバイスや調査」をしっかりとやろうとすると必ず手間もコストもかかってきます。それも多くの方は物件探しとして2ヶ月から半年くらいの期間をかけるので、成約しなかった物件にたいしても調査やアドバイスはおこなっています。

仲介手数料はいわばこういった「専門家としてのアドバイスや調査」に対する対価です。

仲介手数料が0になったり割引になったりする、ということは必ず他のどこかでそれらのコストを回収する仕組みがある、ということです。

会社によっては紹介してもらえる物件の種類に制限があったり、ローンのアドバイスはあまりもらえなかったり、リノベーション工事を発注することが必須になっていたり、内見は～件以内といった条件があったりします。

こういった仲介手数料の割引については必ず割引ができる理由を確認した上で、自分たちが不動産会社に求める「専門家としてのアドバイスや調査」が十分にやってもらえそうかどうか、を見極めるようにしましょう。

自分たちがあまり必要としていないサービスがない分、仲介手数料が安くなる、というのであれば積極的に利用するのもりですが、仲介手数料の割引と引き換えに、自分たちが求めている「専門家としてのアドバイス」が得られないのであれば、物件探しに大きなリスクを抱えることになります。

5-5. 最終的に物件を決めるのはあくまであなた自身

最後に、あたり前のことですが、どれだけよいパートナーをみつけて一緒に物件探しをしても、「この物件を買う！」という決断をするのはあなた自身です。

物件探しを全て不動産会社にまかせていたとしても、この「決断」だけはあなたが主体的におこなわなければありません。

何度か書いてきたように、完璧な物件は世のなかにはありません。安い物件には安いだけの理由があって、みなが「良い」と感じるような資産性の高い物件は必ず「高い」ものです。

どんな決断をするとしても長く続く年月を考えれば必ず「リスク」はあります。

その物件のメリットやデメリットをみて、「あなたにとって許容できるリスクかどうか」をあなた自身が見極める必要があるのです。

「物件探し」はそれだけ重い決断が待っているものなので、どうせなら最初から主体的に、自分で動きながら楽しくすすめた方がよいのでは？そんな風に私は考えます。

6. 「暮らし探し」からはじめるリノままの物件探し

リノままではいきなり物件探しをはじめることはありません。

まずは「暮らし探し」と「無理のない資金計画」からスタートします。

私たちは「暮らし」を主語にして、「どんな暮らしがしたいか」そのために何が必要か、といったことをあなたと一緒に考えることを大切にしています。

こうしてつくりあげた「暮らしのコンセプト」から物件探しに必要な条件やリノベーションで実現したい内容を導きだしていきます。

ちょうどここであげたようなプロセスを一緒にすすめていくようなイメージです。時間も手間もかかるので、多くのお客様を一度にご対応することはできませんが、ひとりひとりのお客様とじっくり丁寧にむきあってきています。なので、申し訳ありませんが仲介手数料の割引もできません。

それでも「中古を買って、リノベーション」をこんな風にすすめてみたい、という方はぜひお声がけください。「暮らし探し」のコツをお伝えします。

投稿 中古マンションの上手な探し方と注意点～引きこもり物件探しのススメ～ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1.スケルトンリノベーションとフルリノベーションは違う？

「フルリノベーション」とはお住まい全体をリノベーションすることを指します。室内の目に見えるもの、手に取れるものが全部新品、まるで新築みたい！そんなリノベーションは広く「フルリノベーション」と呼ばれます。

似たような言い回しに「フルリフォーム」「全面リフォーム」といった言葉もあります。「リフォーム」と「リノベーション」実は以下のように意味あいが異なります。

・「リフォーム」：古くなったもの、壊れたものを「修繕」する
→元々の機能をとりもどすイメージ

・「リノベーション」：古くなったもの、壊れたものを一旦取り除き新たな機能を付加して生まれ変わらせる
→新たに造りかえるイメージ

ただ、「リノベーション」という言葉が盛んに使われるようになってまだ10年余り。こういった定義に関わらず言葉の響きのカッコよさから「リフォーム」的なものを「リノベーション」と呼んでいる例も散見されますし、「リノベーション」と言えそうな内容のものを言葉の馴染みのよい「リフォーム」と呼んでいる例も多いです。

リノベーション業者やリフォーム業者ごとに定義も様々です。

「フルリノベーション」や「フルリフォーム」という言葉は「室内の目にみえるもの、手に取れるものが全部新品、まるで新築みたい！」というリノベーションに広く使われている、とお考えください。

では同じようによく使われる「スケルトンリノベーション」や「スケルトンリフォーム」と「フルリノベーション」は同じでしょうか？

どちらも室内は新品同様に変わっているのでよく混同されやすいのですが、実は違います。

この「違い」がリノベーションを進める際のよくある失敗につながっています。「スケルトンリノベーション」（スケルトンリフォーム）と「フルリノベーション」（フルリフォーム）でリノベーション費用やリフォーム費用を比較しても、実は内容が結構違うことがあります。

何がどう違うのか詳しくみてみましょう。

2.「スケルトンリノベーション」と「フルリノベーション」はこんなに違う？！よくある失敗

>リノベーション事例「リノベをめぐるスタイリッシュな冒険」｜リノまま

「フルリノベーション」でも「フルリフォーム」でも「目に見えるものは新しくなっている」けれど「目に見えないところはどうなってるの？」というのがポイント。

「目に見えないところ」をどのくらい新しくつくりなおしているか、によって同じ「フルリノベーション」でもリノベーション費用や工期は大きく変わりますし、実は「暮らしやすさ」や安心して長く暮らせるか、なんかにも影響が出ることもあります。

・フルリノベーションときいていたのに配管や電気配線は古いままだった
・フルリノベーションときいていたのに間取を変えようとしたら追加費用がかかってしまった

といったよくある失敗は「フルリノベーション」の定義がはっきりしていないことが原因です。

実は「スケルトンリノベーション」と「フルリノベーション」の違いも「目に見えないところ」の工事をどこまでやっているかという点にあります。

「フルリノベーション」といってもどんな内容のことを指しているのか、ご相談しているリノベーション会社やリフォーム会社と共通の認識をもった上で進めた方が安心です。

よく「フルリノベーション」と呼ばれる工事を3種類に分類してその特徴をみておきましょう。

3.表層リノベーションとは

目に見えるもの「だけ」を新しく、キッチン、お風呂、洗面、トイレといった住宅設備機器は全て新品に交換。床のフローリングや壁のクロスも貼り換え。これはいわゆる「表層リノベーション」です。

目に見えるもの「だけ」を新しくしているので、目に見えない箇所、床の下地、壁の下地といったフローリングやクロスをはがした跡の箇所は古いまま。 配管や電気配線についても元の古いままになっています。間仕切り壁も元の壁の表面を貼りかえるだけ、というケースが多いので、間取りもほぼ元のままです。

3-1.表層リノベーションのメリットとデメリット

こういった「表層リノベーション」の最大のメリットは「費用がおさえられること」です。一方で配管や電気配線は古いままにしている点がデメリット。この先長く暮らしていく上ではどこかで配管や電気配線の老朽化への対応が必要になります。

配管や電気配線の老朽化を放置してしまうと漏水や漏電といったトラブルに見舞われる可能性もあるので注意が必要です。また、「表層リノベーション」では壁や床の下地をそのまま利用することが前提になるため、間取りの変更はできるところとできないところがでてきてしまいます。

その他、マンションでも戸建てでも「表層リノベーション」では断熱補修は難しいですし、戸建で耐震補強が必要な場合なども「表層リノベーション」では難しいです。

3-2.表層リノベーションの費用と工事期間

目に見えるところ「だけ」の工事になるので、工事にかかる時間も費用も他の「フルリノベーション」よりはおさえられます。が、その費用と工期は会社や工事内容によって様々なので、一概には言えません。スケルトンリノベーションの費用や工期の相場をもとに考えていくとよいでしょう。

東京でのフルリノベーションの費用相場は1㎡あたり税込16万円～22万円程度が目安です。またフルリノベーションの設計期間が2～3ヶ月、工事期間は3ヶ月強が目安になります。これらは通常は後に述べる「スケルトンリノベーション」の費用や工期をさしています。

従って、例えば、「1㎡あたり税込10万円」など、上記の目安よりも極端に「安い」ことを謳っているリノベーション会社やリフォーム会社は「表層リノベーション」のことを言っている可能性が高いです。とても安い「リノベーション定額パック」なんてのも内容を細かくみていくと「表層リノベーション」だった、なんてケースもあります。

お買い得な「リノベーション済みマンション」を見つけたときに、その工事内容をチェックしてみると、こういった「表層リノベーション」だけをおこなっているケースがしばしばあります。比較的築年数の新しい物件であれば、こういった「表層リノベーション」もアリですが、築30年前後を超えるような、そろそろ配管の寿命が近い物件の「表層リノベーション」に飛びついてしまうと、買ったはいいけど、すぐにまたまた工事しないといけなくなった、なんてことになりかねません。

安いリノベーションには必ず理由があります。表層リノベーションにしているだけでなく、使う素材も安いものに限定していくと費用自体はどんどん安くなります。相場よりも安いサービスについては必ずその内容と安い理由を確認した上で利用するようにしましょう。

4.スケルトンリノベーションとは

目に見えないところも含めて全て新しく、お住まいの内装を一旦全て壊してスケルトン状態に、マンションの場合は「コンクリートの箱」状態になってそこから内装を全て作り直し。だから間取も一新、住宅設備機器のみならず、配管や電気配線、床や壁の下地含めて全てが新品になります。

これがいわゆる「スケルトンリノベーション」。よく「スケルトンリフォーム」と呼ばれるものも同じです。 建物の構造を支える躯体だけの状態（＝スケルトン）にして内装と呼ばれるものは全て作り直します。

4-1.スケルトンリノベーションのメリットとデメリット

こういった「スケルトンリノベーション」の最大のデメリットは「費用がかさむこと」です。

今あるものの表面をとりかえるだけの「表層リノベーション」とは異なり、

1 まずは今ある内装を全て壊す
2 壊した際の廃材を捨てる
3 ゼロからあたらしく内装の骨組みとなる床や壁の下地を組む
4壁や床の下地の上に内装仕上げをしていく

ということになるので、そもそもの工事の工程が多くなります。「表層リノベーション」の場合は１と2が内装の表層のみと小規模になり、3の工程がなくなります。

当然使用する資材も多くなりますし、関わる職人さんの人数や日数も増えていきますのでどうしても費用は割高になります。もちろん時間がかかるので工事期間も長くなります。

一方で、床や壁は下地から全てつくりなおすので、間取りは自由に変えられますし、老朽化した配管、電気配線などを全てなおすことができます。必要があれば床、壁、天井に断熱材をいれてつくりなおすこともできますし、キッチン、洗面、トイレといった水回り設備の位置を変えることもできます。戸建ての場合は耐震補強なども対応できます。

リノベーションが「自由」にできて長く住んでいく上で「安心」な住まいになることが最大のメリットです。

＜解体後写真　完全スケルトン＞

↑いかにもリノベ！という感じの解体後写真ですね。内装がキレイになくなって文字通り「コンクリートの箱」になっています。

4-2.スケルトンリノベーションの費用と工事期間

スケルトンリノベーションの費用相場は1㎡あたり税込16万円～22万円程度が目安です。また設計期間が2～3ヶ月、工事期間は3ヶ月強が目安になります。

したがって、リノベーションの設計をはじめてから実際に住むことができるようになるまでには半年程度の期間が必要です。お金の方は60㎡のお部屋のスケルトンリノベーションでは1000万円弱～1300万円強のリノベ費が必要になる、ということになります。

一般的にいろいろなポータルサイトやリノベーション会社などは「フルリノベーション」＝「スケルトンリノベーション」といった案内をされることが多いので「フルリノベーション」の目安費用をみると相場感はつかむことができます。先にも述べたように上記の費用相場と大きく異なる金額がでてるときは工事やサービスの内容を細かく確認してみましょう。

4-3.スケルトンリノベーションの注意点

戸建てでもマンションでも、スケルトンリノベーションといえども間取りの変更や設備の移動については制限がある、という点には注意が必要です。

マンションの場合は建物が「壁構造」と呼ばれる構造だった場合は、建物の構造を支える「耐力壁」があり、それらを壊して間取りを変更することはできません。

マンションではこの他にもパイプスペースとよばれる共用部の給排水管などの配管を通すスペースは移動することはできません。またキッチンやお風呂などの水回り設備はこのパイプスペースに排水を流せるように接続しなければならないため、設置可能な場所にも制限がでてきます。

戸建ての場合もツーバイフォー（２×４）工法と呼ばれる工法で建てられた建物は、箱型の壁をブロックのように組み合わせて建物の構造を支えているため間仕切り壁を容易にこわすことはできません。

もちろんツーバイフォー工法以外の戸建住宅でも、建物の構造上こわせない壁があったり、間取り変更時には補強が必要な箇所もあったりします。

建物を骨組みだけにする「スケルトンリノベーション」や「スケルトンリフォーム」であっても、当然ながら「骨組み」はしっかり残すことになるので、間取り変更や設備の配置には制限がある、という点はしっかりおさえておきｍしょう。

と、ここまでは多くのリノベーション関連のサイトや本で謳われている内容なので、ご存知の方も多いことでしょう。

私たちもリノベーションについては費用以上にまず「長く住まわれる上での安心」を確保できるように、目に見えない箇所についてもできる限り新しくしてしまうようにお薦めしています。でも本当にそれだけでよいのでしょうか？SDGsが浸透しつつある今日、なんでもかんでもスケルトンにして全て壊してしまって本当によいのでしょうか？

5.セミスケルトンリノベーションとは

目に見えるところは全て新しく＋目に見えないところは必要に応じて「柔軟に」新しく。

お住まいの内装をほぼ「コンクリートの箱」状態（＝スケルトン）にしつつ、それでもクロスやフローリングをはがしたあとの「壁の下地」や「床の下地」については様々な条件に応じてそのまま使えるものかどうかを判断します。電気配線や給排水管など重要な部分についてはしっかりと更新していきます。

そのため、間取りも「変えたいところ」は一新、住宅設備機器のみならず、配管は電気配線はしっかりと新品になります。

これがいわば「セミスケルトンリノベーション」。 内装も間取りも一新されているように見えるのですが、細かいところに「そのまま使えるか全てとりかえるか」といった判断を重ねているものです。

一般的には聞きなれない「セミスケルトンリノベーション」という言葉ですが、私たちリノままがよりよいリノベーションを実現するために名付けてみました。

＜解体後写真＞一部残しているもの

↑この写真は「セミスケルトン」です。壁下地が少し残っているのが見えますね。

5-1.セミスケルトンリノベーションのメリットとデメリット

セミスケルトンリノベーションの最大のメリットはリノベーション費用と工事期間が少し節約できること、配管などの見えない箇所も更新できること、間取りを自由に変更できること、の3点です。

先に述べた「表層リノベーション」と「スケルトンリノベーション」のイイトコ取りですね。

デメリットはリノベーションの難易度があがることにつきます。セミスケルトンリノベーションでは再利用してよい壁の下地かどうか、再利用してよい床の下地かどうか、をプロが判断した上でなければよいリノベーションになりません。

そんなセミスケルトンリノベーションのポイントは次章で詳しくお伝えします。

5-2 セミスケルトンリノベーションの費用と工事期間

セミスケルトンリノベーションの場合、リノベーション費用が少し抑えられます。フルスケルトンリノベーションでは1㎡あたり税込み16～22万円程度が相場になりますが、うまくセミスケルトンを利用すると100万円前後節約ができることもあります。

工期についてはほぼスケルトンリノベーションと同じですが既存のものが利用できる分、わずかですが短縮できることがあります。

6. スケルトンリノベーションの裏技！プロにしかできない「セミスケルトンリノベーション」のポイント

>リノベーション事例「高さで繋ぐ。」｜リノまま

多くのお客様がリノベーションお打合せの後、夢が膨らみすぎたゆえのご予算オーバーに頭を悩ませます。悩むのは私たちリノままの設計士も同じです。

リノベーションで最も大切なのは「暮らしのコンセプト」と「無理のない資金計画」です。どちらが欠けても満足のいくリノベーションは実現できません。

なので、限られたご予算の中で、できるかぎり「こんな暮らしがしたい！」「こんな住まいにしたい！」といったご要望を実現するようにしたい。だからこそ、それぞれのご要望と対象のお住まいにあわせて、「お金をかけるところ」「節約するところ」のメリハリをつけなければなりません。

そんなとき、リノままの設計士がお客様の多くにご提案しているのが「セミスケルトンリノベーション」。

リノベーションを進める上での「安心」はとても大切ですが、なんでもかんでもスケルトンリノベーションにしてしまうのが必ずしも正解ではありません。

もちろん、配管や電気配線といった見えないところでもしっかりと新品に交換が必要なところは今後のために対応していきます。が、壁下地や、二重床の下地部分については、それぞれのお住まいの今の状態をみた上で、「全て壊してつくりなおすべき」か「そのまま既存のものを活用して費用をおさえるべき」か、を個別に判断していきます。

そうすることで、リノベ費の膨張をおさえながら、優先すべき内容に予算を割いていくことができるようになります。もちろんこういった形で下地を再利用したお住まいでも目に見えるところは全て新しくなっているので、見た目は新品同様になります。

ただどんな物件でも費用削減「だけ」を考えて床下地や壁下地を再利用しようとするとその後の暮らしにリスクを抱えてしまうことも多々あります。床下地、壁下地といったものを再利用すべきかどうか、は物件ごとに状況を細かく見ながらでないと判断できません。そのため、現地調査のときにどのくらいしっかり見ておくか、が極めて重要です。

リノままでは主に以下のようなポイントで「本当に再利用して費用をおさえてよいか」を見極めていきます。

・築年数が極端に古くないか
→さすがに築40年、50年といったマンションではじめて大規模なリノベをする、といった際は完全にスケルトンにした方がよいです。が、多くの方がリノベーションを検討される築20～30年くらいのマンションでは壁の下地はそのまま使える状態であることが多いです。

・結露していないか
→よく子供部屋として使われる北側のお部屋はどうしても結露しやすいもの。リノベ前の状態で壁紙にカビがはえていたり、クロスを少しはがしてみたときに下地にカビがはえていたり、といった場合は当然ながら下地から全てやり直します。

・リノベーション後のプランがどうなっているか
→リノベ後に特に棚や造作家具などを取り付ける予定がない壁であれば、下地を新たにつくる必要もなく、元の下地を再利用することも検討できます。このほか、電気配線やインターホンの設置個所なども想定したときに、特に影響がない箇所であれば再利用は可能です。

・リノベ前の状態で二重床になっているか
→多くの方がリノベーションをきっかけに床を二重床にします。その際、リノベ前から二重床になっているマンションもたまにあります。これらはだいたい築20年程度以内の建物なので、床の下地については全てやり直す必要がないケースもしばしばあります。

上記は一例ですが、こんな風に、「リノベ後にどんな状態にするか」「リノベ前の今の時点でどういう状態になっているか」の両方が見極められる、リノベーションのプロだからこそできる「セミスケルトンリノベーション」

うまくメリハリをつけるとリノベーション費用が100万円以上変わってくることもあります。 決して安い買い物ではないリノベーションを成功させるために、工事の中身にメリハリをつける高度なテクニックです。

7.スケルトンリノベーションの費用を節約！セミスケルトンリノベ事例

リノままでは多くのお客様がセミスケルトンリノベーションで素敵なお住まいを手に入れています。どのお住まいも間取りも素材もガラっとかえて暮らしやすく変わっています。 リノままの施工事例でみてみましょう。

事例1）73㎡　1152万円　【趣味を飾る大人の隠れ家】

3LDKのお住まいをロフト付のワンルームに大胆に間取り変更した事例。お子様が巣立った後、ご夫婦のこれからの暮らしを楽しむために、ご夫婦それぞれの趣味の空間をしっかりつくって快適に暮らせるようにリノベーションしています。73㎡で1100万円強のリノベーション費用とリノベ費がしっかり節約できいているのはセミスケルトンリノベーションをうまく活用したためです。

事例2）66㎡　1238万円　【“家族思い”な快適ハウス】

冬の結露が気になること、大きくなってきたお子様のためにお部屋を用意したくなったことをきっかけに「広場」のようなリビングやロフトをつくってご家族みんなが快適に過ごせるようになった住まい。結露対策のために二重窓を設置した一方、床を残す箇所をうまくつくって費用もおさえています。

8.まとめ

>リノベーション事例「made of wood」｜リノまま

ひとことで「フルリノベーション」といっても、内容を細かく確認すると「表層リノベーション」の場合もあれば「スケルトンリノベーション」の場合もあります。

でもこの両極だけでなく、実際のお住まいの状態をみつつ、活かせるものを利用する、という「セミスケルトンリノベーション」という方法もあります。

だって、リノベーションだからといって何でもかんでも壊して捨ててしまうのって、エコじゃない。もったいなくないですか？

リノベーションを検討する際には、限られた予算を有効に活用するためにも、こういった提案の引き出しが豊富な会社を選んでみてはいかがでしょうか？

もちろん私たちリノままも皆様をお待ちしております！！

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投稿 スケルトンリノベーションの裏技　費用と工期を節約できる「セミスケルトンリノベーション」とは？ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1 中古マンション購入＋リノベーションが人気の理由

1-1 新築よりもリーズナブル

なんと60㎡で7,746万円！！23区内で新築マンションを買おうとするとこれだけのお金が必要です。（※2022年8月時点で東京23区の新築マンションの平均㎡単価は129.1万円　不動産経済研究所レポートより）

一方で中古マンションは6,138万円（※2022年が8月時点で東京23区の中古マンションの平均㎡単価は102.3万円　東日本レインズのレポートより筆者が作成）

中古マンションが高騰している、という話はよくでてきますし、実際に昨年度をみても前年より10％近く値上がりしています。それでも新築と中古では1600万円ほどの金額の開きがあります。

ちなみにこの「中古マンション」の平均築年数は21.9年。キッチンやお風呂、トイレ、洗面、給湯器といった設備も老朽化が進んでいて、遅かれ早かれ交換しないと…といった時期にあたります。従って、「新築よりも1600万円安い！」といっても「中古マンションを購入してそのまま住む」というのは難しい物件が多いことでしょう。

そこで「中古マンション購入＋リノベーション」です。

60㎡の物件でのリノベーションを考えたとき、大まかに考えると以下のような金額ができることの目安になります。

・リノベ費1200万円～　水回り設備・間取り・内装を全て一新するスケルトンリノベ
・リノベ費 800万円～   水回り設備を全て一新＋一部間取りの変更、床・壁をきれいに
・リノベ費 500万円～　 水回り設備を全て一新＋気になるところのワンポイントリノベ

いかがでしょう？

「中古マンション購入＋リノベーション」にすると物件の状態やお客様それぞれのこだわりに応じて「どこまでリノベーションするか」も自由に選ぶことができます。

新築よりもリーズナブルに理想の住まいが手に入る可能性も大きいのです。

さすがに東京23区だと物件が高すぎるかもしれませんが、少しだけ郊外に目をやれば3000万円程度で中古マンションとはいえ、オートロック付きの築20年前後の物件が沢山あります。

状態のよい物件を選んだら、思い通りにリノベーションしても物件3000万円＋リノベ1200万円＋物件購入諸経費300万円と合計4500万円、総額にして5000万円かけずに自由度の高い住まいが手に入るのです。

1-2 注文住宅のような自由度の高さ

リノベーションの手段は大きく分けて二つ。「フルリノベーション」と「部分リノベーション」です。

お住まい全体の工事をおこなう「フルリノベーション」では間取り変更はもちろん、こだわりや好きを詰め込んだ住まいをつくれます。写真にあるように、マンションのひと区画を躯体のみ、要は「コンクリートの箱」だけの状態にしてゼロからお住まいを作り直します。

この「一部制限はあるものの」という点が曲者ですが、物件探しの段階で「リノベーションでどうしてもやりたいこと」が明確になっていれば、リノベーションのことをしっかり理解している「物件探し＋リノベーション」のワンストップサービスの会社といっしょに物件をみてまわることで不安は解消します。

そのため注文住宅のような自由度の高い住まいを手に入れられるのです。

1-3 資産価値もアップ？

マンションの内装を一新する「フルリノベーション」の相場は㎡あたり税込16万円～22万円程度。そうすると60㎡のマンションでは1000万円以上のリノベーション費用をかけることもよくあります。

大きなリノベーション費用をかけたら資産価値はあがる？気になるポイントです。誤解をおそれずにお伝えしておくと、「リノベーション費用をかけたからといって資産価値があがるとは限らない」ということになります。

リノベーションをする以上は「自分たちにとって暮らしやすい」住まいをつくることになります。時には60㎡の広大なワンルームにしてみたり、リビングにロフトをつくってみたり、逆に小さな部屋を沢山つくってみたり、素材にこだわって無垢のフローリングにしてみたり。

もしリノベーションした住まいを売却しようとすると、それらのこだわりが「高く売れる」方に作用することもあれば、「なかなか売れない」「値引きしないと売れない」方に作用することもあります。万人受けする住まいになっているわけではない分、同じ価値観をもった方が買い手としてあらわれるかどうかに左右されます。

従って、「リノベーションしたからといって資産価値があがるとは限らない」のです。

でも少し安心できる条件があります。

下記は2021年の首都圏の中古マンションが築年数ごとにどんな価格で販売されたか、を示した表とグラフです。物件それぞれの広さが異なるので1㎡あたりの単価におきかえて、マンションの取引価格に築年数がどんな影響を与えるか、をまとめています。

当然ながら築年数が古くなると物件はどんどん安くなっていきます。でも築26年超の物件になると、ほとんど価格の下落がとまっていることがわかります。

つまり築年数26～30年あたりの物件を購入してリノベーションすれば、「リノベーションした分の資産価値はあがるとは限らないけれど、物件そのものの資産価値はあまり下がらない」ということになります。逆に新築を購入すると築31年を超えることには70％近く資産価値が下落してしまいます。

中古マンションを買ってリノベーションするのであれば、築年数20年を超えるような物件を購入する方が多いことでしょう。そのため、物件を上手に選べば、数字上では新築よりも「中古マンション購入＋リノベーション」の方が資産価値をキープしやすくなるかもしれません。

1-4 購入・リノベーション費用のローンがまとめられる

ここまで述べてきたように、「中古マンション購入＋リノベーション」では1000万円以上のリノベーション費用をかけることも多いですし、仮に水回り設備を一新するだけでも300万円程度は費用をみておく必要があります。

このリノベーション費用のお金をどうやって調達するか悩んでしまう方も多いのではないでしょうか？

今でも意外と一般的にはなっていませんが、多くの金融機関で「リフォーム一体型住宅ローン」の取り扱いがあります。物件の購入価格分だけでなく、1000万円を超えるようなリノベーション費用についてもまとめて低金利な住宅ローンで借りることが可能です。

また、いわゆる「リフォームローン」といった無担保のローンでも以前とは大きく異なり、1％台の金利で借りられる商品もでてきています。

なので「物件価格3000万円＋リノベ費1200万円」といった予算で考えている方は単純に「4200万円の物件を買う」のと同様に「4200万円を住宅ローンで借りる」といった資金計画をたてることができるのです。

⇒リノまま【知る・調べる】「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？

2 中古マンションリノベーションのデメリットとは

ここまでみてくると「中古マンション購入＋リノベーション」がよいことばかりのように見えてしまいますが、そんなことはありません。メリットがあれば必ずデメリットもあります。

2-1 老朽化によるトラブルが発生する場合も

「中古マンション購入＋リノベーション」で狙い目になるのは築25年を超えるような物件です。それだけ古いものなので当然のようにリスクはあります。

マンション全体の管理の状態がよくないと建物自体も老朽化します。給水管や排水管がいたんでいると漏水事故が増えてしまいますし、建物の構造である躯体が傷んでいることもあります。

これらの建物全体の老朽化に関わる問題は個別に対応できるものではありません。いくら室内をリノベーションできれいにしても、建物全体の管理が行き届いていない物件は長く快適に暮らしていくのには不向きです。

2-2 工事期間が長い

リノベーションには意外と時間がかかります。小さな規模でも間取変更など図面をつくりこんでおこなう工事では最低2ヶ月程度の設計期間は必要です。設計が終わってからの工事も規模にもよりますが2～3ヶ月は必要です。

特にマンションでは住民の方のために騒音などを考慮して、土日祝の工事はできないところがほとんどなので、どうしても工期が長くなってしまいます。

フルリノベーションをおこなうのであれば、設計と工事であわせて6か月～7か月の期間がかかってきます。

物件を買ったらすぐに住めるわけではないので注意が必要です。物件の購入条件にもよりますが、最低でも工事期間の3ヶ月程度は今のお家賃と新しいお住まいの住宅ローンの両方を支払う期間がでてくることは頭にいれておきましょう。

2-3 希望のリノベーションが必ずできるわけではない

前述した通り、リノベーションでは建物の構造によってできること、できないことがあります。また、マンションによっては管理組合の定めたルールによって禁止されているころもあります。

特に注意が必要なのはキッチンやトイレ、お風呂・洗面といった水回り設備の移動についてです。排水や排気のルートを確保しようとすると、構造上希望の配置ができない、といったケースや移動はできるものの室内に大きな段差ができてしまう、といったケースがあります。

古いマンションの場合は管理組合のルールに要注意です。床をフローリングに変更するのを禁止しているマンションや水回り設備の移動を禁止しているマンションなどがまれにあります。

こういった内容は一般的な不動産会社ではそれほど詳しくはありません。リノベーションにあたって「どうしてもやりたいこと」を最初から明確にしておくこと、リノベーションのことがわかるパートナーにその希望を伝えて必ず一緒に物件をみにいくことで「こんな筈じゃなかった」となってしまうのを防ぎましょう。

3 失敗しないリノベーションは中古マンション物件選びが重要

デメリットのところで見てきた通り、「中古マンション購入＋リノベーション」で失敗しないためには

・管理状態のよいマンションを選ぶ
・希望のリノベーション内容ができるマンションを選ぶ
・設計や工事にかかる期間を含め、新居への入居までに時間的な余裕をもって進める

という3点が重要です。

この中で最初の2つは「物件選び」に関するもの。「物件選びを制する者が「中古マンション購入＋リノベーション」を成功させる」といっても過言ではありません。

そこでひとつだけ勘違いしないでほしいのは「物件選びは「誰からみてもよい物件」を探すことではない」ということです。

安くて立地がよくて管理状態がよくて陽当たりもよくてリノベーションで何でもできて…なんて「満点」の物件はこの世にひとつもありません。

それでもみなさんそれぞれ「どうしても譲れない条件」がきっとあります。家族のコミュニケーションのために陽当たりがよく広いリビングがほしい、実家の近くに住みたい、よくいく映画館の近くに住みたい…そんな「条件」はきっと「こんな暮らしがしたい」という想いからうまれたもので、人それぞれバラバラです。

「どうしても譲れない条件」をつきつめてその条件を満たすものをしっかりと探す、これが「物件選び」のコツです。

「どうしても譲れない条件」を満たしてくれるような管理状態なのか、「どうしても譲れない条件」を満たしてくれるようなリノベーション工事ができるのか、はリノベーションのワンストップサービスをおこなっている会社と一緒に動けば教えてもらえます。

でもあなた自身にとって「どうしても譲れない条件」が何なのか、だけはみなさんが自分自身で見つけ出すしかないのです。

リノままでは「暮らし探し」と名付けてそんな条件の絞り込みをお客様と一緒にすすめています。なかなか時間と手間がかかるものではありますが、実はそんな「暮らし探し」をしっかりしておく方が「物件選び」も「リノベーション」もうまくいくための近道です。

4 中古マンション物件を選ぶチェックポイント

自分たちの暮らしに重要な要素、「譲れない条件」が決まったら、いよいよ実際に物件選びをはじめることになります。ここでは物件選びで注意しておきたいチェックポイントをあげていきます。

4-1 築年数

リノベーション前提で中古マンションを購入するのであれば、「物件価格の下落がとまりつつある」という点では築25年以上の物件がおすすめです。

とはいえ、住まいを単に「割安」という視点だけで選ぶのは危険です。日々の暮らしに関わる「ルール」や「設備」といった点からは以下のようなことが言えます。

犬や猫などペットを飼いたい！といった方は2000年以降完工の築20年前後より新しいマンションから選ばないとなかなか条件にあうものはみつかりません。国土交通省が2018年に行った「マンション総合調査」によると2000年以降完工のマンションでは約85％が「ルールを守れば飼育可」となっているのに対し、1999年以前完工のマンションでは約61％が「ペット飼育禁止」となっているからです。

オートロックのついたマンションに住みたい！といった方もオートロックが本格的に普及しはじめた2000年前後以降の完工物件、築25年前後あたりまでで選んでいくとよいでしょう。

さらに安いからといってあまり古いマンションにすると建物の老朽化に伴う建替の問題がでてきます。せっかくマンションを買ってリノベーションしてもすぐに建て替えになってしまってはかないません。現在、マンションの建替はあまり頻繁にはおこなわれていません。2022年10月の東京カンテイのレポートによると日本全国累計でみても280例程度です。

しかし、その半数以上が東京都に集中しており、2014年の調査と2022年の調査の間では東京だけで60例弱の建て替えがおこなわれています。東京の一等地だから建替え後も資産価値や広さが維持できる、といった要因が考えられます。

なので、利便性の高い築古のマンションをみつけたときには建替えには注意が必要なのです。

このように「築年数」という要素はそれだけでは物件選びの基準にはなりえませんが、「物件価格」や「暮らし方」、「建て替え＝これから何年住めるか」といった要素に関わってくるので、重要なファクターになります。

4-2 耐震基準

単に「築年数」だけを考えるのではなく、「新耐震基準」か「旧耐震基準」か、となるとそれだけで物件選びの基準になります。

正確には「1981年6月以降に建築確認をうけて工事に入って建てられた建物」がいわゆる「新耐震基準」の建物で、「震度6強、震度７程度の地震でも倒壊しない」とされています。

※上記より古い物件でも耐震診断の結果や耐震補強工事を実施することで「耐震基準適合証明」を取得できる状態になれば「新耐震基準」同等とみなされます。

当然ながら古くて安い物件は「旧耐震基準」であることが多く、中央線沿線や東横線沿線とった人気エリアで物件を探すと予算内におさまる物件が「旧耐震基準」の物件ばかり、といったケースも多々あります。

地震への対応に不安があって古いけど安くてお得な「旧耐震基準」、地震への対応ができているけど高い「新耐震物件」というだけのように受け取られがちですが、実はそれだけではありません。

国交省は政策的に「新耐震基準」に適合した建物を増やしていこうとしているので、住宅ローン減税や不動産取得時の登録免許税などの税金の減免、その他助成金などの殆どが「新耐震基準」の建物を対象にしています。

ただ、不動産の登記情報などではあくまで建物の完成した年月の表記しかなく、建築確認をいつの段階で取得しているかがわかりづらいということもあるため、簡易的に「1982年以降に完成した建物」を「新耐震基準」とみなしてこれらの優遇措置がうけられるようになっています。

この「耐震基準」は単に税金や助成金だけでなく、「住宅ローンを有利に借りられるか」にも大きく影響してきます。国の施策と呼応するように金融機関によっては「旧耐震基準」の物件への住宅ローンの審査を厳しくする、金利を高くする、あるいは融資そのものをおこなわない、とった対応をすることがあります。特に完工が1982年から遡ることさらに10年、1972年より前のいわゆる「旧旧耐震」とよばれる物件についてはローンを借りること自体が難しくなるケースもあります。

従って、「新耐震基準」を満たした物件の中から選んでいくかどうか、はそもそもの資金計画にもかかわる重要なポイントになります。

⇒リノまま【知る・調べる】築10年、築20年・・・築50年も、全部同じ「中古マンション」 どのくらい古い物件までアリ？

4-3 リフォーム前物件かリフォーム済み物件か

物件選びをはじめると、世の中には数多くの「リフォーム済み物件」が流通していることに気づく方も多いでしょう。

売主の方が数年前に水回りの設備を入れ替えました、といったものから、リノベーション業者が売主で室内をスケルトンリノベーションして販売しています、といったもの、何年か前に「中古マンション購入＋リノベーション」で作りこんだんだけど転勤で売ることになりました、といったものまで様々です。

当然ですが「リノベーション済み物件」ではリノベーションに要した費用が一部加算された上で物件価格が設定されています。せっかくリノベーションしてあるものをわざわざ壊してリノベーションしなおすとなるとどうしても費用は割高になります。

「リノベーション済み物件」では既にリノベーションしてあるものをどれだけ活用できそうか、それらを壊して割高になったとしてもそれでも本当に欲しい物件か、といった視点で検討する必要があります。

4-4 適正価格

いざ購入しようとしている物件が適正価格かどうか、は誰もが気になることでしょう。

少し冷たい言い方をすると、不動産は全く同じものはこの世にひとつしかないものなので、いくら高くても実際に売れた価格が「適正価格」になっていきます。

たとえ相場が3000万円のエリアにある物件が5000万円で販売されていたとしても、売主さまが「5000万円でしか売らない！」という意志が変わらなければ値引きはしてもらえませんし、そういった相場とかけ離れた金額でも他に「買いたい！」という方があらわれてしまうと、あなたが買うことはできません。

ただ、ここで「相場」といった通り、同じマンションの他のお部屋が過去にいくらで取引されたか、近隣の不動産の取引額が上がる傾向にあるか下がる傾向にあるか、といった情報をもとに相場に基づく査定価格を算出することは可能です。

実際に購入を検討している物件が相場よりも高いか安いかは様々ですが、相場をもとに「少し相場より高いけれどもどうしても欲しい物件」なのか、「相場まで値引きしてもらえないなら他を探した方がよい物件」なのかを判断するのはとても重要です。

自分だけの「譲れない条件」をみたした理想の物件であれば、相場より少し高くてもあなたにとっての「適正価格」なのですから。

4-5 共用部の管理状況

マンションの内見はお部屋に入る前からはじまっています。管理の状況や管理状況と密接にかかわる住民の様子などはエントランスを入る前、外観をみるところからわかることも沢山あります。

・建物の床・壁・天井などにクラック（ひび割れ）が入っていないか
・マンション内に実際に人が住んでいない空き家がたくさんないか
／集合ポストでチラシ等があふれているポストがあるか
・マンションの掲示板に住民同士のもめ事を示唆するような不穏な内容のものはない
・清掃がいきとどいているか／掲示物はきれいに貼られているか
・共用通路に私物を出して通行の邪魔になっているようなところはないか
・ゴミ置場は整理整頓されているか
・自転車置き場に自転車はきれいにならんでいるか、などなど

日常の管理状況や住民の方の様子をうかがうための材料は無数にあるのです。

こういった実際に現地で見たこと、感じたことは書面上で調査することよりもマンションの実態を示していることも多々あります。なにせ実際に購入したら毎日何度もいききするのが共用部です。そこに住んでいる気持ちになってみて回る、少しでも気になることがあったら一緒に同行しているリノベーション会社や不動産会社の人に尋ねてみるのがおすすめです。

⇒リノまま【知る・調べる】「マンション管理」のチェックポイント＜実践編①＞中古マンションを蝕む「最大の敵」とは？

4-6 修繕計画や積立金の状況

マンションの建物全体に対して適切な修繕がほどこされているかどうか、というのは管理状況を見ていく中でも極めて重要です。

同じ築50年のマンションでもしっかり修繕がなされているマンションと、そうでないマンションでは大きな差が出ます。よく「ヴィンテージマンション」などと言われて人気があるマンションは築年数が古くてもしっかり管理され修繕も計画的に実施されているため、古い建物ながらも不快感がなくむしろ威厳や上品さを醸しているからです。

そんな風に「良い年のとり方」ができるマンションは必ずしっかりとした「長期修繕計画」があります。12年程度に一度実施される大規模修繕で屋上や外壁といった外観をしっかりメンテナンスしているかどうか、30年～40年経つと必要になってくる設備の更新や給水管・排水管などの更新にしっかり対応している／対応の準備ができているかどうか、などをみておくと安心です。

もちろん「長期修繕計画」はあくまで「計画」でしかありません。残念なことに、「計画」だけはつくったけれど放置していて実行していない、というマンションもまれにあります。

5年に1回程度以上の頻度でマンションの実態に即して計画を見直しているかどうか、「長期修繕計画」の資金計画と実際の修繕積立金の残高に大きな差異がないか、などもあわせてみておくと計画が「絵にかいた餅」になっていないかどうかも推測できます。

また修繕積立金の積み立て状況と長期修繕計画の資金計画を見比べると、この先修繕積立金がどのくらい不足しそうか、どのくらいの値上げを覚悟しておく必要があるか、なども予想できます。

マンションを購入するとローンの返済以外にも毎月管理費や修繕積立金の支払いが2～3万円程度は発生します。その中でも修繕積立金に関しては殆どのマンションで築年数の経過に応じて値上がりしていきます。

管理の状況の中でも修繕の実施状況については建物の維持管理が適正になされているかだけでなく住み始めてからの月々の支払い額にも影響するポイントです。重要ではあるものの、長期修繕計画の分析を自分たちだけで対応しようとすると無理があることも多いので、リノベーションのワンストップサービスの会社など信頼できるパートナーをみつけて一緒に進めるようにしましょう。

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4-7 理想のリノベーションが可能か

希望するリノベーションができるかできないか、はマンションの建物全体の構造やルールによってかわってきます。

マンションの建物の構造は大きくは「壁構造」と「ラーメン構造」に分けられます。「ラーメン構造」の建物は柱と梁で建物の構造を支えているため、間仕切り壁についてはほぼ自由に壊すことができるので間取の自由度は高くなります。一方で5階以下の団地などに多い「壁構造」では耐力壁とよばれる壁が建物の構造をささえています。そのため、「壊せない壁」があり、思うような間取変更ができない場合があります。

またマンションではどのお部屋にもキッチンやお風呂、トイレといった水回りがあります。これらの水回り設備の給水や排水のために、建物の中には背骨のようにパイプスペースとよばれる給水や排水の通る管が通っています。パイプスペース自体はマンション全体のものなのでリノベーションで位置を動かすことはできません。またキッチン、お風呂、トイレ、洗面といった水回り設備の位置を動かそうとするとき、パイプスペースへの繋ぎこみがうまくできないような場所には移動できませんし、移動する場所によっては床が他の場所より一段あがってしまう、といった可能性もでてくるので要注意です。

他にもキッチンの換気扇の排気がどのようなルートで建物の外にでているか、によってキッチンの移動できる範囲が限られていたり、ダウンスラブといって建物の構造であるコンクリートの床がへこんでいる部分があるためにお風呂を移動できる範囲が限られてしまったり、と建物の構造について注意が必要なポイントは多々あります。

ルールの点ではマンションによっては他の住戸へ音がひびくことを懸念して床の遮音性能を厳しく制限していたり、場合によってはフローリングの使用をみとめていなかったり、というケースもあります。水回り設備の移動についても認めていないマンションもまれにあります。

どんな建物であってもリノベーションにあたって全く制約がない建物は存在しません。物件選びで重要なのは「自分がやりたいリノベーション」が自由にできる物件を選ぶ、ということです。

そのためには「どうしても譲れない条件」をしっかり自分自身で決めておくことと、これらの「希望のリノベーションができるかどうか」を見極められるようなパートナーと一緒に物件選びをおこなうことが必須です。

5 物件選びから依頼できる「ワンストップリノベーション」

なかなか魅力的な「中古マンション購入＋リノベーション」。でも物件を探し始める前から「どうしても譲れない条件」を考えるためには不動産のこともリノベーションのことも考えないといけません。

実際に物件選びをする段階になると、「長く暮らせるマンションか」といった管理状況の分分析や「希望のリノベーションが本当にできるのか」といった建築面での検証も必要です。

購入の段階になると「物件」と「リノベーション」の住宅ローンをまとめようとすると「リフォーム一体型住宅ローン」の進め方に慣れていないと不安です。

いかがでしょう？不動産会社やリノベーション会社、住宅ローンの金融機関など、それぞれにばらばらに依頼しながら進めていくのは難しそうではないですか？

リノまま含め一部の会社が提供している「ワンストップリノベーション」のサービスでは物件選びの段階から一緒に探したり検討したりできてリノベーションの工事の完了やアフターサービスまで並走してもらうことができます。

とても便利なサービスではあるのですが注意が必要です。

「ワンストップリノベーション」となると不動産のこと、ローンのこと、リノベーションのこと、全ての専門知識が必要です。ワンストップサービスを提供している会社でも会社によっては外部の提携会社を活用しているというケースもあれば、自社で対応しているものの苦手分野があるというケースもあります。

また「ワンストップリノベーション」は物件を購入して設計・工事と一気にすすめていくとスムーズに進められる、というサービスです。そのため物件探しの段階からリノベーションの準備をしていたり、物件購入契約前の段階で仮のリノベーション用の見積もりをつくってローンの事前審査を進めたり、といった形でどんどん連携しながら次の工程を先取りして進めていきます。

そのため、物件の購入がおわってリノベプランの打ち合わせの段階で「やっぱりイメージが違う」「リノベーション会社を変えたい」と感じて途中で別の会社に変更しようとすると住宅ローンの審査をやりなおすことになったり、会社によっては一部支払ったお金がかえってこなくなったり、といったケースがあります。

物件探しをはじめる前の段階で、「ワンストップリノベーション」の会社を比較して、リノベーションのデザインのイメージはあいそうか、どこが得意な会社なのか、自社以外と連携するのはどんな場面か、自分との相性はよさそうか、どんな場合に費用が発生するか、などをチェックしてからパートナーを選ぶようにしましょう。

6 リノままでどんなリノベーションができる？

もちろん私たちリノままも「中古マンション購入＋リノベーション」のワンストップサービスをおこなっています。実際にリノままで物件探しから一緒につくっていった事例をみてみましょう。

6-1 予算700万円

例）68.59㎡　664万円　「愛猫と気ままな暮らし」

リノベーション済みマンションの購入＋部分リノベーションの事例。リビングを充実させることに特化して、キッチンをお気に入りのものに交換、洋室一部屋をつぶしてリビングを広くする、広くしたリビングにはキャットウォークにもなる造り付けの棚や収納にもなるベンチを設置、とったアイデアをつめこんでいます。

床材などは元々のものと同じものを使用。お風呂やトイレ、洋室はそのままリノベせずアクセントクロスで少し変えるだけ、といった工夫でこだわりたいポイントに特化しながらもリノベ費を節約しています。

6-2 予算1,000万円

例）75.48㎡　936万円　「リノベたし算ひき算」

当初はフルリノベーションを考えていたお客様ですが、住環境を重視した結果、選んだのは広くて少し予算オーバーのマンションでした。

そのため床や壁の下地や扉などの建具も含め、利用できそうな箇所を既存利用しています。クローゼットをウォークスルーにしたり、和室との間の引き戸を大胆に取替えたりしたことで、内装全てが変わったようにみえますが、間仕切り壁の変更箇所などは最小限におさえています。

わずかな違いでもプランを工夫することで大きく住まいが変わる、という事例です

6-3 予算1,500万円

例）70.41㎡　1424万円　「心も身体も整う住まい」

こちらはスケルトンリノベーションで見えないところも全て一新した事例です。ナチュラルな素材を使ったデザイン、ご夫婦それぞれの専用ワークスペースを備えた間取、将来お子様ができたときに子供部屋がつくれるような準備、など、盛りだくさんのご要望を全て実現しています。

7 こだわりのリノベーションなら「リノまま」へ

リノままでは物件探しをはじめる前の「暮らし探し」と「無理のない資金計画」」をとても大切にしています。最初にしっかりコンセプトを固めることでその後の「物件選び」も「リノベーションプランの検討」もスムーズに進められるからです。

リノままは物件探しも設計も工事も自社完結・少数精鋭のチームでいつも密に連携しながらリノベーションを進めています。だからこそ、お客様のご予算にあわせてうまくリノベーション内容をご提案したり、物件探しのエリアを大胆に変更するアイデアをご提案したり、といったことができるのです。

ただ、少数精鋭のチームなので一度に多くのお客様とご一緒させていただくことができません。そんな私たちと一緒に物件探しやリノベーションをしたい、という方はぜひお早目にご相談ください。

8 まとめ

新築マンションが高すぎる昨今、「中古マンション購入＋リノベーション」は手の届くご予算の中で自分たちの暮らしにあったお住まいを手に入れる方法として人気を博しています。

でも、実際に進めようとすると物件選びもリノベーションも資金計画も「不動産」「住宅ローン」「建築」と多岐にわたって専門知識が必要になるので、時間もかかるし困難も伴います。

ワンストップサービスを提供している会社は沢山あります。まずは気になる会社のWebサイトをみたり、実際に話をきいてみたりする中で、信頼できるパートナーを見つけることから始めるのが何よりも大切です。

そんな皆さんの選択肢のひとつにリノままも加えていただけると嬉しいです。お待ちしております。

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