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リノまま編集部

リノままは「大きな企業の中の小さな設計事務所」として設計・工事・不動産それぞれの専門知識をもった少数精鋭のチームでひとりひとりのお客様と向き合っています

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マンションに住んでいれば、壁の変色や床の陥没、トイレの故障など、経年劣化は避けて通れないものです。

そのようなとき、リノベーションして一新したいと考える方は多くいるのではないでしょうか。

しかし、いざリノベーションしたいと思っても、「リフォームと何が違うのか分からない」や「相場はいくらくらいなのか」と疑問に感じる方も少なくありません。

そこでこの記事では、リノベーションをする際の費用相場をはじめ、できるだけ費用を抑えるコツや失敗しないためのコツなどを解説します。

3LDKのマンションをリノベーションする際の費用相場

マンションをリノベーションする際の費用相場は地域などによってことなりますが、東京でのフルリノベーションの相場は、1㎡あたり16万～22万円程度（税込）となっています。

そのなかでもファミリータイプとして3～4人家族で住むのに適した60～70㎡以上の広さのある3LDKのマンションが人気です。3LDKのマンションのリノベーションにおいても相場は1㎡あたり16万～22万円と変わりませんが、リノベーションする範囲や工事内容によって実際にかかってくる金額は大きく変わります。

ここでは3LDKをリノベーションした事例を様々なケースから5つご紹介します。

ただし、近年は物価の上昇やリノベーションする際の人件費が高くなってきていることもあり、相場は徐々に上がりつつあります。

そのため、リノベーションを考えているなら早めに行う方が良いでしょう。

リノベーションの価格については、以下の記事でも詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

マンションのリノベーション費用はわかりづらい？リノベ費の仕組みと相場 – リノまま（東京テアトル）

リノままの費用についてはこちらのページでご確認いただけます。

費用について – リノまま（東京テアトル）

費用を考える前に知っておきたいポイント

リノベーションの費用を考える前に知っておくべきポイントがあります。

ここでは、必ず押さえておきたいポイントを2つ解説します。

そもそも、リフォームとリノベーションの違いとは？

リフォームとリノベーションは、同じように感じる方もいるかもしれませんが、内容はそれぞれ異なります。

リフォームとは、古くなったものや壊れたものを修繕し、新築の時に近い状態に戻すことであり、リノベーションとは、古くなったものや壊れたものを取り除き、あるものを活かしながら既存のモノよりも価値を高めることを指します。

しかし、リノベーションだからといって内装を全てを取り除いて一から作り直すというわけではありません。

一部だけに特化して行うことや使えるものはそのまま使うといった工夫もできます。

近年ではこういったリフォームとリノベーションの境界はあいまいになってきていて、リフォーム会社として知られている会社でもリノベーションの対応をしている例も数多くありますし、その逆もあります。単なるリフォームを聞こえがよいようにリノベーションと謳っている例もあります。

規模の大小にかかわらず理想の暮らしを実現するために住まいのありかたを変えるのがリノベーション。古くなった設備を交換したり壊れたところをなおすのがリフォーム。そのためリノベーションでは多かれ少なかれ「設計」が必要になりますが、リフォームでは軽く打ち合わせをすればすぐに工事に入ることができる、といった違いがあります。

「リフォーム」と「リノベーション」の違いについては以下の記事で詳しくお伝えしています。

⇒リノまま【知る・調べる】リフォームとリノベーションの違いとは？費用や事例を徹底解説

3LDKのマンションの特徴

3LDKとは、部屋が3つとLDK（リビング・ダイニング・キッチン）からなる間取りが一般的です。

開放感のあるLDKに加え、寝室や子供部屋を確保しやすいことからファミリー層から高い人気を得ています。

また、3LDKの場合はLDKの広さは10畳以上であるため、ダイニングテーブルやソファを置いても余裕のある広さです。

ただし、地域によって平米数が異なり、1畳の広さが変わることがあるため、あくまで目安として考えておくと良いかもしれません。

マンションのリノベーション費用に影響するポイントと費用相場

材料費と工事費用でリノベーション費用決まってきますが、「広さ」以外の要素については希望する内容によってまちまちなので、個別に物件の状況やリノベーションの要望を伝えてみないと費用感がつかめない、というのが注意点です。とはいえ、「広さ」とフルリノベーションの際の相場をもとにおおよその予算はたてられるようになります。

3LDKのリノベーション費用を考えるための基本

3LDKのマンションの場合、専有部全体の広さは60～70㎡程度が中心です。配管や壁・床の下地など見えないところも含めて内装を一新するフルリノベーションの相場は税込みで1㎡あたり16～22万円程度です。

これだけでもかなり幅がありますが、中央値付近をとってみると3LDKのマンションのフルリノベーションでは1100万円～1400万円程度が費用相場のイメージです。

また、マンションリフォームでもマンションリノベーションでもキッチン、お風呂、トイレ、洗面といった水回り設備を一般的なグレードの設備で一新する際に必要な費用は300～350万円程度です。

リフォーム費用でもリノベーション費用でも大部分を占めるのがこの水回り設備関係の費用です。

そこから類推すると、1100万円程度でフルリノベーションできる物件のリノベ費は

・水回り設備一新のみの簡易的なリフォーム費用　　　　300万円程度
・床や壁をつくったり扉などをとりつけたりする費用　　800万円程度

に大雑把に分類できます。

上記を目安に考えると、

今回は設備の交換せずに間取の一部変更だけにしょう
→床や壁の工事のみ、でも「一部だけ」だから800万円まではかからない
→住まいの半分にも満たない部分であれば200～400万円程度？

水回り設備の交換に加えて少し間取を変更しよう
→水回り300万円＋床や壁の改修だけど800万円まではかからない
→水回り300万円＋一部間取り変更200万くらいをおこなって合計500万円程度？

といった具合に工事費用がイメ―ジできます。

以下で具体的にみてみましょう。

【予算別】3LDKのマンションでリノベーションができる範囲

リノベーションにいくらかけるかによって3LDKのマンションにおけるリノベーション範囲が変わってきます。

ここでは、予算別にどの程度リノベーションができるのかを紹介します。

200万～400万円

200万円～400万円でのリノベーションでは、「特定のスペースに特化した」間取変更ができます。

そのため、築年数が新しい物件や「ここをどうしても変えたい」といった場合にはおすすめです。

工事の内容はご希望内容次第で変わってきますが、例えば300万円前後で、リビングに特化してリビングを広くした上で床や壁をきれいにする、といったリノベーションをおこなった例や、400万円前後で、キッチンの向きを変えて設置した上でリビングを広く取ってファミリークローゼットもつくったといった例があります。

ただし、間取り変更などは物件の状態や希望の間取によっても予算が大きく異なってくるため、あらかじめ希望内容をリノベーション会社に伝えた上で概算費用を確認しておいた方がよいでしょう。

500万～600万円

500万～600万円の予算があれば、間取りの一部変更に加え、水回り設備を一部交換することができます。

具体例としては、「キッチンを好きなものに変更」に加えて「リビングの仕切りを取り払って広い空間の創出」、「リビングに棚の追加と扉をオシャレなものに変更」といったことが挙げられます。

大まかなイメージとしては「LDKに特化して、スペースを広くしたりキッチンを移動して新しいものに変更したり」といった工事をおこなうとこのあたりの費用イメージになります。また、予算の配分のしかたによっては設備を高級なグレードに変えることも可能です。設備にこだわりたい場合は、少なくとも500万円以上の予算を用意しておくと良いでしょう。

700万円～1000万円

700万～1,000万円の予算であれば、キッチンや浴室、トイレといった水回り設備を標準的なグレードで全て交換でした上で、お住まい全体の床や壁の一新や一部の間取り変更といったフルリノベーションに近い工事が可能になります。

具体例としては、「水回り設備を全て一新」に加えて「仕切りをなくし、リビングの拡大」、「ウォークインクローゼットの新設」「床や壁はお住まい全体を新しくする」などが挙げられます。

このようにリノベーションできる範囲と箇所は非常に多くなりますが、床や壁の下地やドアなどの建具の一部、間仕切り壁の一部などはできるだけ既存のものを利用する、というのが前提になるので、間取にはどうしても制約がでてきます。

1200万円～

1,200万円以上であれば、内装を一旦何もないコンクリートだけの状態にし、ゼロからリノベーションができる「スケルトンリノベーション」をすることが可能です。

そのため、目に見える箇所のリノベーションに加えて、給水管や排水管の取り換えや電気配線の取り換えなども行うことができ、漏電や水漏れといったトラブルを防ぐことができます。

床や壁をゼロから作り直して間取りを変えられるため、水回りの設備の位置を思い切って移動するといった検討も可能なので、自由性が非常に高く、さまざまなリノベーションが可能といえる予算帯です。

3LDKマンションのリノベーション費用をおさえるコツ

上記では予算別で何ができるかを解説してきましたが、できるだけ費用を抑えたいと考える方も少なくありません。

費用を抑えるコツとして、主に8つの方法が挙げられます。

下記では、具体的にどのように費用を抑えられるのかを紹介します。

今の間取りをなるべく活かす

リノベーションの費用を抑えるコツとして、できるだけ今の間取りを活かすということが挙げられます。

間取り変更のリノベーションでは現状の間仕切り壁を解体して新しい間仕切り壁を作り直すことになるので、大きな間取り変更では工事の作業量が増えるため、リノベーション費用が高くなってしまいがちです。

「リノベーション=間取りを大きく変更する」というイメージを強く持つ方がいますが、元の状態から大きく住まいが変わっているように見えても、実際には間取りを少ししか変更していない、というリノベーションは多くあります。

壁やドアの位置を少し変えるだけ、一部だけ壁をとりはらってしまうだけ、などでもお住まいの中の動線がガラっと変わったり、閉塞感や圧迫感がなくなったり、と暮らしやすさが大きく向上することが多々あります。

そのため、できるだけ今の間取りを活かしながら理想の暮らしを実現する、という方向でリノベーションを検討すると良いでしょう。

まとめて工事をする

リノベーションを依頼する際、部分的な工事を細かく依頼するよりもまとめて依頼したほうが費用を抑えることが可能です。

複数回の工事に分けてしまうと工事のための養生や職人さんの交通費といった諸経費がその都度かかってしまいますが、一度にまとめて工事することで諸経費を一度で済ませられ、コストの削減につながります。

また、リノベーション会社にとってもこのようにまとめて工事を依頼されることで効率的に対応できるので、企業によっては値引きに応じてもらえる可能性があります。

そのため、あらかじめリノベーションしたい箇所が何か所か決まっている場合は、まとめて依頼すると良いでしょう。

リノベーションの範囲を絞る

リノベーションの範囲を絞ることで費用を抑えることができます。

費用を抑えるためには、どうしてもリノベーションしたいというところだけを選び、範囲を可能な限り狭めてリノベーションすることが重要です。

具体例として、「全ての部屋の床や壁の張り替えはせず、リビングの床や壁だけを張り替える」や「トイレが古くて使いにくいから取り替えるが、お風呂は今のものをそのまま使う」といったことが挙げられます。また、扉などの「建具」や造り付けの棚を設置する、といった家具造作も意外と費用がかかるので、「扉を減らして既製品の家具で部屋を仕切る」といった工夫で工事範囲をおさえるのも有効です。

既存の設備やまだ使えるものを活かしてリノベーションの範囲を狭めることで、数十万単位でコストを抑えることができます。

ただし、リノベーションはより快適に生活できるように行う工事であるため、範囲を狭くしすぎてリノベーションしても暮らしがあまり変わらないという事態は避けるようにしましょう。

オプションは必要最低限

キッチンやトイレといった水回りの設備を選ぶ際は、不必要なオプションを削ることも大切です。

水回りの設備のオプションには、便利で役立つ機能が備わっている商品が非常に多くあります。

しかし、「オプションを付けてみたけど結局一回も使っていない」というケースは少なくありません。

さらには、水回りの設備は商品価格が全体的に高くなっており、リノベーションの費用に大きな影響を与えます。

自身のライフスタイルに合わせ、本当に必要だと思うオプションだけを選ぶようにしましょう。

メーカーにこだわりすぎない

床や壁などの内装材や、キッチンやユニットバスなどの水回り設備には、さまざまなメーカーが存在します。

instagramやPinterestなどでおしゃれな内装をみるとついつい輸入ものの素材や設備に心奪われてしまいますが、それらは割高になりがちです。

昨今では大手メーカーや有名メーカーでもデザイン性の高い商品をお手頃価格で出しているケースもありますし、リノベーション会社によってはよく使用している大手メーカーからの資材や商品は他よりも安く仕入れられる、というケースもあります。

リノベーション費用を少しでも抑えたいと考えている場合は、コストパフォーマンスの良いメーカーを選ぶことも一つの手です。

「床材だけはこだわりたい！」とか「アクセントクロスだけは輸入ものにしたい！」とか「キッチンだけはこれを使いたい！」といった具合に、こだわる部分にメリハリをつけておくのがおススメです。

面積の大きい床や壁の素材を少し安いものにする、単価の高いキッチンやお風呂といった設備のグレードを少し落とす、といった工夫でリノベーション費用は数十万円はかわってきます。

見積もりは必ず提案内容とセットにして2～3社で比較する

見積もりを依頼する際は1社だけではなく、複数社の見積もりを依頼することで、各社の提案内容と費用を比較することができます。

とはいえ、リノベーションではお客様からの要望をどんな提案によってかなえてくれるのか、は各社様々です。ご希望をかなえるためにどんな素材や設備を使うのがよいか、どんな間取りにするのがよいか、も全て異なるので、費用だけの比較に意味はありません。必ず提案内容と見積もりはセットです。

そのため、各社に同じ要望と予算を伝えた上で、費用を比較するのでなく提案内容を比較することが重要だといえます。

各社からの提案につて、

・予算内でできそうな提案がでてきたか
・当初の要望が充分に実現できそうか
・費用を減額するための手法を教えてもらえたか
・要望をもっとかなえるためにはどのくらい費用を追加すればどのくらいのことができそうか

をじっくり確認しましょう。

仮に見積もり金額「だけ」は安かったとしても、上記が練られた提案でありかつ納得のいく説明をもらえるようでなければ、具体的に打ち合わせが始まったら工事費があがってしまった、工事で手抜きをされてしまった、なんてことにもなりかねません。

見積り金額は多少高くても「よい会社」を選ぶことが結果的には費用の節約にもつながります。

マンションリノベーションが得意な会社に依頼する

近年ではリノベーション会社は増えており、さまざまなリノベーション会社がありますが、リノベーションの費用を抑えたいなら、できるだけマンションのリノベーションを得意とする会社を選ぶようにしましょう。

マンションのリノベーションが得意な会社であれば、見積もりから施工までをスムーズに進めることができます。その結果として、効率よく進められることがコスト削減にもつながります。リノベーション済みマンションを年間何百戸も販売しているような会社であれば、設備や材料についても定番のものは安く仕入れられる、という可能性もあります。

また、中古マンションを購入して、リノベーションすることを考えている方は、マンション購入から一気通貫で手伝ってくれるリノベーション会社もありますので、事例などを確認して選ぶと良いでしょう。

住宅ローンを利用する

住宅ローンは2023年3月現在、最も低い金利でもっともい長期間にわたってお金を借りる方法です。物件購入と一体でリノベーション費用も借りるには有効な方法ですし、条件が整えば、リノベーションだけをしたい、という方も利用することができます。

また、住宅ローンに比べると金利が高いのがリフォームローンですが、こちらもリノベーション会社によっては提携ローンによって好条件でリノベーション資金をかしてもらえることもあります。

もちろんいくつかの条件を満たせばリノベーション費用のローンについても住宅ローン減税を利用することもできます。

ローンのことはよくわからないという方は、住宅ローンやリフォームローンの知識を持っているリノベーション会社に相談することが大切です。

リノままでは、物件購入と一体でリノベーション費用も住宅ローンに組み込める「リノベ―ション一体型ローン」を、さまざまな条件でご提案しています。

リノベーション一体型ローン（リフォーム一体型ローン）については、以下の記事で解説しています。

「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？ – リノまま（東京テアトル）

ワンストップリノベーションを利用する

中古マンションを購入してリノベーションすることを考えている方は、マンション購入の物件探しから上記のようなローンの検討、リノベーションの設計・工事まで一気通貫で対応してくれるワンストップリノベーションを利用するのも一つの方法です。

物件探しとリノベーションの検討をバラバラにすすめていると、

・希望のリノベプランがやりづらい物件を買ってしまった
・その結果、リノベ費が膨らんでしまった
・物件、リノベ費、諸経費のトータルの費用バランスがうまくとれなかった

といったことになりがちです。

トータルで予算コントロールすることでリノベ費単独というよりも「物件＋リノベ費＋諸経費」の総額をおさえることが可能です。

⇒リノまま【知る・調べる】「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！？

マンションリノベーションで後悔しないコツ

マンションのリノベーションをしたは良いものの、「やっぱりこうすれば良かった…」と後悔してしまう方は少なからずいます。

せっかくリノベーションするのであれば、自身の納得のいくようにしたいと考えるのではないでしょうか。

ここでは、リノベーションをするうえで後悔しないようにするためのコツを4つ紹介します。

予算を決めて担当者にしっかりと伝える

事前に予算を決めて、リノベーション会社の担当者にしっかりと伝えるということは非常に大切なポイントです。

予算を先に伝えてしまうと、「不要なオプションまでつけられてしまうのではないか」や「余計なものまで勧められるのではないか」などと考える方も多いのではないでしょうか。

実際に、リノベーション会社によってはそういった対応をされることもありますが、伝えた予算でリノベーションの契約がされるわけではありません。

その予算を通じて何がどの程度かかるのかといった部分が明確にできるため、リノベーションの費用感が自分自身にとっても曖昧ではなくしっかりと理解しやすくなります。よいリノベーション会社であれば、予算内でベストを尽くすための方法も親身になって提案してくれます。

そのため、臆することなく予算を担当者に伝えるほか、どの部分をどのようにリノベーションしたいといったポイントも伝えると良いでしょう。

リノベーションしたいポイントは優先順位をつける

リノベーションをするうえで、「どんな風にしたいか」や「どのような暮らしを求めているか」といった考えや意志は絶対に必要です。

そういった考えや意志を担当者に伝えることで、「こういう風にリノベーションするのはどうか」や「この建材ならコストを抑えられる」といった提案を受けることができます。

また、その提案を通じて、「自身の思っていることを上手くプランに反映してくれているか」「自分の考えている方向性とマッチしているか」という部分も判断できるため、担当者との相性を見るためにも有効です。

ただし、全ての考えや意志を盛り込んでリノベーションするとなると、予算が足りなくなることも少なくありません。

そのため、特に優先したいことを洗い出し、リノベーションでやりたいことの優先順位をつけてから相談すると良いでしょう。

検討する会社は2~3社に絞る

前述のとおり、リノベーションの見積もりは必ず提案内容とセットでみるべきものです。すると、提案をもらうためだけでも各社に要望をヒアリングしてもらったり、現地調査をしてもらったりとお客様自身とリノベーション会社双方に多大な労力がかかります。

さまざまなリノベーション会社の担当者に話を聞いたり、ショールームを見て雰囲気を知ったりすることは重要ですが、軽く各社の雰囲気をみた段階で感覚のあいそうな会社2〜3社に絞りこみましょう。その2～3社としっかり話をした上で、提案や見積もりをもらってリノベーションの検討を進めていくとよいでしょう。

こういったリノベーション会社の選び方については以下の記事で詳しく解説しています。

どこみても同じに見える！リノベーション会社の選び方‐リノまま（東京テアトル）

これからマンション購入をするなら選び方も大切

今住んでいるマンションをリノベーションするのではなく、これからマンションを購入してリノベーションしたいと考えている場合は、マンションの選び方も重要です。

リノベーションで部屋を変えることはできますが、そのマンションの周辺環境を変えることはできません。

そのため、駅からの道のりや各時間帯の雰囲気、清潔感やマンションの管理状況などは、マンション購入前に確認しておくと良いでしょう。

また、構造についても確認しておくことが大切です。マンションには、壁式構造とラーメン構造があり、壁式構造は壁で建物を支えているため、間取り変更が難しい場合があります。配管の位置によっては水回り設備の移動が困難なこともあります。

そのほかにも、修繕積立金や長期修繕計画など管理状態にも必ず目を通しておき、長期的にマンションを維持できるかどうかを確認することも重要です。

マンション選びからリノベーションまでをフォローしてくれる会社も多いため、これから中古マンション購入をしてリノベーションを考えている方は、そういったワンストップリノベーションの会社に依頼するのも良いでしょう。

ワンストップリノベーションのメリット、デメリットなどは以下の記事で解説しています。

「ワンストプリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！？-リノまま（東京テアトル）

3LDKマンションのリノベーション事例

ここでは、リノままで行われたマンションリノベーション事例を3つご紹介します。

リノままではフルリノベーションの費用を1㎡あたり20万円（税込）程度でご案内しています。

上記はあくまで目安となる費用で以下にあげるような事例をみていただくと、ご要望の内容やご予算、物件の状態などで様々な対応ができるということがわかってくるかと思います。これらの施工例をぜひ参考にしてみてください。

【1,238万円】″家族思い”な快適ハウス

3LDKだったマンションを2LDK＋WIC＋ロフトに、また引き戸をうまくつかって、大きな一部屋のように使えるようにリノベーションした事例です。

お客様から「お子さまのための個室がほしい」「趣味のアウトドア道具のお手入れや収納を充実させたい」「冬の結露を解消したい」という要望をいただきました。

そこで、ふたりのお子さまのための子供部屋をつくったり、アウトドア用収納スペースとして土間をひろげたり、結露対策で窓を二重サッシにしたり。でもこのお住まいの最大のポイントは広場のようなリビングです。お部屋をつなげて家族皆が集まれる快適なお住まいになりました。

こちらの事例は、以下のページで詳しく確認できます。

″家族思い”な快適ハウスｰリノまま（東京テアトル）

【936万円】リノベたし算ひき算

3LDKから3LDKへ、間取りは殆ど変わっていないのにお住まいの雰囲気や使い勝手がガラっと変わったリノベーション事例です。

既存の間取りや建具をなるべく活かしつつ、「不要な壁を取り除く」ことでウォークスルークローゼットを設置してお住まいの回遊性をぐっと高め、「あえて壁をつくる」ことでテレビを壁かけにできるリビングにしています。キッチンもオープンなものに交換。デザインの面でも使用できるものを上手に融合させたので、違和感なく仕上がっています。

費用を抑えつつもお部屋の雰囲気や使い勝手がガラっと変わりました。

こちらの事例は、以下のページで詳しく確認できます。

リノベ たし算ひき算 – リノまま（東京テアトル）

【664万円】愛猫と気ままな暮らし

3LDKのリノベーション済みマンションを購入したお客様。きれいなお部屋だったのでLDKを中心にリノベーションして工事範囲をしぼっています。

作業スペースを大きくとれるキッチンに変更したり海外製の食洗器を設置したり、オリジナルの家具やキャットウォークもつくったり、といったこだわりを実現した一方で、床材や壁紙はもともと貼ってあったものを活用して節約しています。

こちらの事例は、以下のページで詳しく確認できます。

愛猫と気ままな暮らし – リノまま（東京テアトル）

まとめ

リノベーションと一言でいっても、費用や方法はさまざまです。

費用相場を知っておくことはもちろんですが、費用を抑えるコツや失敗しないためのコツを押さえておくことはリノベーションをするうえで欠かすことができません。

また、「どのようなリノベーションを望んでいるか」や「最低限どのようなリノベーションをしたいか」といった考えや意志を明らかにしておくことも大切です。

自身の考えと意志を持ったうえでリノベーション会社に依頼することで、失敗のないリノベーションを行うことができるでしょう。

マンションリノベーションをお考えの方は、ぜひリノままの事例などを参考に、リノベーション会社の候補としていただければ幸いです。

リノままの事例はコチラからご覧いただけます。

事例紹介 – リノまま（東京テアトル）

投稿 3LDKのマンションリノベーションにかかる費用相場|費用をおさえるコツとは は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1 リノベーションとは？

「リノベーション」という言葉が広くうたわれるようになって10年近くになります。今やすっかり一般的になった「リノベーション」という言葉ですが、逆に広く使われすぎてどんなことなのかよくわからなくなっていませんか？「リフォーム」と「リノベーション」の違いをもとに改めておさらいしましょう。

　 ・「リフォーム」：古くなったもの、壊れたものを「修繕」する
　　　 →元々の機能をとりもどすイメージ

　・「リノベーション」：古くなったもの、壊れたものを一旦取り除き新たな機能を付加して生まれ変わらせる
　　　→新たに造りかえるイメージ

「新たに造りかえる」というイメージなので、「リノベは魔法」なんて言葉もでてきます。ただ1点だけ、誤解してほしくないのは、「リノベーション」＝「内装のすべてを壊してつくりなおすスケルトンリノベーション」ではない、ということ。

すべて壊して作り直すと費用も期間もたくさんかかります。でも一部だけに特化する、まだ使えるものはそのまま使う、といった工夫もできるのが「リノベーション」です。

内装をすべて壊して作り直す「スケルトンリノベーション」はいわば内装版の「注文住宅」といったイメージですが、それだけではなく、リフォームに少しアイデアや工夫を加えて暮らしやすさを実現する「部分リノベーション」なんて方法もあります。

「自分らしく住まう」ために今の住まいの何かを変える、そのためには無数の選択肢がある、それが「リノベーション」です。

1-1 リノベーションとリフォーム　かかる費用は違う？

「リフォーム」は、「修繕」のイメージなので、費用の目安は立てやすいです。

例えば、「キッチンが古くなったから交換する」ということであれば、キッチン本体の代金＋古いキッチンを取り外して破棄する費用＋新しいキッチンを取り付ける費用＋キッチン取り付け時に傷がついてしまう床や壁の補修費用、といった具合に考えていけます。

でも無数の選択肢がある「リノベーション」では、「どんな新しい価値をもたせるか」で費用は大きくかわってくるからです。「新しい価値」を付加する分、「リノベーション」では新たに間取りを設計する、という工程も必須になってくるので、単純に何かなおす「リフォーム」よりは費用がかさむことが殆どです。

2 マンションのリノベーション費用に影響するポイント

ではマンションのリノベーションを考えるとき、どんなポイントが費用に影響するのでしょう？当たり前のことですが、基本は以下です。

　・工事の対象面積が広ければ広いほど、費用がかかる
　・見えないところの工事も必要になってくると、費用がかかる
　・高い素材や高い設備などを使おうとすると、費用がかかる
　・アスベストなど有害物質の使用されている可能性のある物件の場合、除去や破棄の費用がかかる

ではこれらの原則が、皆さんが検討する物件のどんなポイントに影響してくるのかをみてみましょう。

2-1 物件の広さ

当然ですが、広い物件であれば、工事が必要な面積も広くなります。広くなればなるほど、資材も必要になれば、作業するための職人さんの人工も必要になります。

従って、これから物件を探す方は必要以上に「広い」物件にしない、というのはとても重要です。広すぎるとリノベ費だけでなく、マンションの管理費・修繕積立金といった管理組合に支払うお金や固定資産税などの税金など、いろいろな費用が余分にかかってしまいます。 広い物件でリノベーションしたいけど充分に費用がないといった際には、予算に応じて、どうしても拘りたいリビングは「リノベーション」で、他の部屋は壁紙を貼りかえる程度の「リフォーム」」にして費用を節約する、なんて方法も有効です。

2-2 間取や内装のデザイン

これも工事の範囲のお話と重なるのですが、当然ながら壁がたくさんあると資材も職人さんの作業量も多くなります。扉などの建具や、ロフトや造り付けの棚・家具などのいわゆる「造作」がたくさんあると資材も職人さんの作業量も多くなります。

なので、「壁があまりない」「建具もあまりない」「棚・家具などをあまりつくらない」といった間取や内装にすることでリノベーション費用は節約できます。

2-3 物件の階数

必ずしも階数の上下だけではないのですが、単純に「資材や設備の搬入に苦労する」物件はリノベーション費用がかさみがちになります。

例えば、エレベーター無しのマンションの上階で工事をおこなう場合などは、資材の搬入のための人員を余分にいれないといけなくなります。またタワーマンションなどで特殊な搬入搬出ルートになってしまい手間や時間がかかる、といったケースでもリノベーション費用が余分にかかる場合もあります。

2-4 物件のエリア

意外と重要なのは物件のエリアです。家賃の相場がエリアごとに異なるように、賃金がエリアごとに異なるように、工事の作業をおこなう職人さんの人工代もエリアによって変わってきます。

特に東京23区内などでは工事の作業時に必要になる駐車場代が高くつくので、その分リノベーション費用も膨らみがちです。

また、リノベーション会社はそれぞれ得意な「施工エリア」があります。施工エリア外でも対応してもらえることはありますが、「遠方料金」といった形で追加料金をもらった上で工事をする、という会社もあります。施工エリア外の工事では移動コストがかかってしまうからです。

リノベーションにあたっては、できるだけ対象物件の所在地の近くにあるリノベーション会社にお願いする方が無難です。

2-5 物件の築年数

築年数が新しい物件や、状態のよい物件であれば、既存の設備や床・壁の下地などをいかしながらリノベーションすることで費用をおさえることも可能です。

ただ、築年数40年、50年といった物件の場合は、この先長く暮らしていただくために給水管や排水管といった配管や電気配線なども全てやりなおした方がよいケースが多く、リノベーション費用がかさみがちになります。

2021年より規制が強化されて、より厳密な対応が求められるようになったアスベストに関しても、古い物件の方がリスクは高くなりがちです。飛散しやすい形でアスベストが使用されている物件の場合は、その除去や処分で100万円以上余分に費用がかかることもあるので要注意です。物件をこれから購入する方は特に注意しておきましょう。

3 マンションのリノベーション費用の相場をご紹介

それでは、いったいマンションのリノベーションではどのくらいの費用がかかってくるのでしょうか？

東京でのフルリノベーションの費用相場は1㎡あたり税込16万円～22万円程度が目安になります。昨今の物価の上昇や職人さんの人工代の上昇に伴ってこの相場はじわじわと上がっていく傾向にあります。なので、リノベーションするなら早めに進めた方がよいかもしれません。

4 間取とリノベーション費用

物件探しをはじめるときに、2LDK。3LDK、4LDKと、間取りから選ぶ方はまだまだ多いのでは？

でも「中古を買って、リノベーション」では買った物件をリノベーションして間取をつくりかえてしまうのが前提です。「リノベーション前」の物件の間取りをみても実はあまり意味がありません。同じ間取でも広い物件であれば、資材や人工代が多くかかるのでリノベーション費用は膨らみます。リノベーション費用を考える上では間取りよりも物件そのものの「広さ」の方がずっと重要なのです。

従来のマンションは3LDKを中心に限られたスペースを細かく区切って家族の方それぞれのお部屋を確保する、といった間取が中心でした。

リノベーションを進める方はこういった既存の間取りに不満を感じる方が多く、「広いLDK」を求めて、お部屋の数自体は減らす方が沢山いらっしゃいます。

以下にコロナ禍以降、リノままのマンションのフルリノベーション事例として公開しているものをまとめてみました。

〇コロナ禍以降のリノままのリノベーション事例サンプル

いかがでしょう？これをみると以下のようなことが言えます。

・リノベーションでは元の間取りより部屋数を減らす方が多い（3LDK→2LDK、3LDK→1LDKなど）

・リノベ後の間取りではウォークインクローゼット、シューズインクローゼット、土間、ロフト、小上がりなど、
それぞれの暮らしやすさにあわせて、いわゆる「部屋」とは違ったスペースの使い方をしている
（なので一概に「間取り」では表現できない）

・リノベーションの内容によって㎡あたりのリノベ費も大きくバラつきはあるが、平均すると税込20万円前後

上記の表の中にあるBとDのふたつの事例は1000万円を下回るリノベーション費用になっています。これらの物件では状態のよかった箇所などで既存のものをうまく利用したり、部屋を仕切る間仕切り壁などを生かしたりしながら、内装の見た目は全て変わったように仕上げています。お部屋だったところをウォークインクローゼットにする、お部屋とお部屋の間に扉をつける、など、節約しながら間取を変える、という方法をとることも可能です。

フルリノベーションを希望する方は相場のリノベ費「１㎡あたり税込16～22万円」を頭にいれつつ、リノベ会社に節約のためのアイデアなんかも相談してみるとよいでしょう。

5 【予算別】リノベーションができる範囲

リノベーションは内装全てを一新するフルリノベーションだけでなく、どうしても気になるところだけを変える「部分リノベーション」という方法もあります。

部分リノベーションはご希望の内容によってできることが大きく変わってきます。

目安になるのはキッチン、お風呂、洗面、トイレのいわゆる水回り設備を標準的な商品に全て交換した場合300万円程度になる、というポイント。

65㎡で考えるとフルリノベーションの場合は㎡あたり税込20万円くらいなので、

　65㎡×20万円/㎡＝1300万円

そのうち300万円程度が水回り設備の交換です。水回り設備交換以外では1000万円くらい費用がかかっている、というイメージです。

部分リノベーションでは設備の交換をどの程度含むのか、設備以外の工事箇所がどのくらい発生するのか、を組み合わせていくと金額感がつかめます。

それでは65㎡のマンションを想定しつつ費用別にどんなことができるのかをみてみましょう。

5-1 200～400万円前後

築年数の新しい物件や、リノベーション済みマンションを購入した方が、費用はあまりかけられないけど「どうしてもここだけは変えたい」といった際におすすめです。

〇例1　収納追加！　リノベ費　約200万円

・各部屋にどうしても欲しい収納をたくさん追加
・ウォークインクローゼットの中を使いやすく大改造等

〇例2　リビング重視　リノベ費　約400万円

・キッチンの設備はそのままで向きを変更
・洋室をつぶしてリビングを広く
・ファミリークローゼットを新規追加　等

〇例3　リビング重視　リノベ費　約300万円

・間取りを変えてLDKを広く
・LDKは壁も床もキレイに　等

どうですか？特定のスペースに特化して間取りをかえたり、床や壁をきれいにしたり、といったことは結構できちゃいそうですね。

5-2 500～600万円

500～600万円の予算では上記の間取りの一部変更に加えて、水回り設備も一部交換する、といったことまで可能です。

例　リビング重視

・キッチンをお気に入りのものに変更
・リビングの間仕切りを取り払って広々空間に
・オリジナルの造り付けの棚を沢山追加
・リビングの入り口扉をオシャレに変更

5-3 800～1000万円

キッチン、お風呂、トイレ、洗面といった水回り設備を標準的なグレードで全て交換すると300～350万円といった費用感になります。

800～1000万円の予算があれば、こうった設備の一新に加えて、床や壁を全体的にきれいにしたり、一部間取りを変更したり、といった形で「見た目はフルリノベーションに近い」工事も可能になります。大がかりな水回り設備の移動や間取りの大きな変更を伴わなければ想像以上に色々なことができます。

例　セミスケルトンリノベーション

・水回りの設備を一新
・床や壁の下地は既存のものを利用
・間仕切りを一部変更してリビングを広く
・ウォークインクローゼットを新設
・間取りを変えないところも壁紙は貼り直し

5-4 1200万円～

お部屋の内装をコンクリートの箱状態の「スケルトン」にしてゼロからつくりなおす、スケルトンリノベーションができる費用感です。

見えないところですが、漏水・漏電といったトラブルがおこさないためには重要な給水管や排水管の更新、電気配線の更新、といったところもばっちり対応可能です。

床も壁もゼロから作り直すので、建物の構造上の制約さえ除けば、比較的自由に間取りを変えることもできます。

例　スケルトンリノベーション

・水回りの設備一新
・給排水管、電気配線の一新
・水回り設備位置の移動
・間取りの変更

6 マンションのリノベーション費用の内訳とは？

6-1 リノベーションの見積書の見方

リノベーションの見積書は見慣れないとよくわからないことだらけです。会社によって作り方は異なりますが、基本的な構成は以下のようになっています。

・工事全体に必要なもの（工事管理費や養生など）
・既存のものを壊すための費用（解体費など）
・壊したものを捨てるための費用（産廃処分費など）
・大工による工事の作業費
・造り付けの家具やロフトなどの特殊な工事の作業費
・上記のために必要な材料費（木材、フローリングなど）
・タイル、壁紙、左官工事などの職人による工事のための作業費
・上記のために必要な材料費（タイル、壁紙、モルタルなど）
・水回り設備の設備代金
・上記設備を設置するための作業費
・電気配線をおこなうための作業費
・電気工事のための材料費（電線、スイッチ、照明など）
・ガスの工事費
・給水管や排水管の工事費・材料費

細かい項目が並んでいますが、それらは別個に成り立っているものではなく、お互いに影響しあっている、という点には注意が必要です。

例えば、「やっぱりキッチンを新しいものに交換したい」といって追加費用を計算するには、単にキッチンの設備代を追加するだけ、というわけにはいきません。

・既存のキッチンを取り外す作業
・新しいキッチンを取り付ける作業
・上記の際に壊れてしまった床や壁を補修する作業
・上記の際に発生した廃棄物を捨てる費用

といった作業がプラスになるので、リノベーション費用も複雑に変わってきます。

何か一つの作業を追加する／やめる、といった際には他にどんな影響が出るのかも考える必要がある、ということです。

また、会社間で見積もりを比較する際は、どんな費用をどの項目で見込むか、というのは会社によってそれぞれ異なります。「設計料」「助成金などの対応のための手数料」などは、無料の会社もあれば、別途費用が必要になる会社もあります。大工工事、電気工事といった一見同じ項目でみてもそれぞれ会社ごとに含まれている内容や定義が異なりますし、それぞれの会社の得意・不得意もあります。

例えば単純に電気工事だけで2社比較してどちらが高いか、どちらが安いか、をみてもあまり意味がありません。電気工事の見積もり額が安い会社は別の項目は他の会社よりも高くなっているかもしれません。

以上からいえるのは、単に見積書にある項目や単価の金額や他社との金額比較だけで会社を選ぶと大きな失敗につながる、ということです。

重要なのは、

・見積書でわからないことがあったときに丁寧に説明してくれる会社かどうか
・その会社の得意なところは何かをしっかり伝えてくれて判断しやすいように説明してくれる会社かどうか

といった点です。

リノベーションでは、いざ解体工事をしてみたら予定外のところにコンクリートの塊があった、配管が思ってた以上に老朽化してた、など想定外のことが起きるケースがしばしばあります。状況によっては設計プランを変更する、料金が追加になる、といったこともあり得ます。そんなときにはお客様とリノベーション会社が一緒に協力しながらよい方法を解決していく必要があります。

そうでないといくら見積書がよくできていても費用が余分にかかったり、思うような仕上がりにならなかったり、と「こんなはずじゃなかった」なんてことになりかねません。

見積書は細かい金額を見る以上にそこにこめられたリノベーション会社の想いを通して、信頼できるパートナーかどうかを見極めるようにしましょう。

7 マンションのリノベーション・費用で失敗しないコツ

どうでしょう？やっぱりリノベーション費用ってわかりづらい、って思いませんか？

それもそのはず、マンションと言えどもどれひとつ全く同じ物件はありませんし、どんなことをやりたいか、といったお客様の希望もまちまちで全く同じ内容の工事はありません。

なので、「リノベーション業者から出てきた細かな価格を比べる」という形ではうまくいきません。あくまで自分発で「お客様自身が使える予算を明確にする／お客様自身がやりたいことを明確にする」という形で、自分たちの意思をリノベーション会社に伝えた上で、できるかできないか、を聞いてみるところからスタートするのが一番です。

特に物件探しとリノベーションをワンストップで進める予定の方は物件が決まってからではリノベーション会社を別の会社に切り替えるような時間的な余裕は殆どありません。物件探しが始まる前の段階からリノベーションの希望内容や予算のイメージをしっかり伝えた上で、パートナーとなる会社が誠意をもって説明してくれるところかどうか、その会社が出してくるリノベーション費用が信頼できそうかどうか、を判断しておくようにしましょう。

以下にリノベーションの費用で失敗しないための注意点を2点ほどあげてみます。

7-1 担当者にきちんと予算を伝える

しっかり予算を伝える、というのが最初の重要なポイントです。先に予算を伝えるとたくさんオプションをつけた高い金額の提案をされるのではないか、なんて不安を感じてしまう方もいらっしゃることでしょう。もちろんリノベ会社によってはそういった不誠実な対応をするところもあるかもしれません。

でも、予算を伝えたからといって、その金額でリノベーションの契約をしなければならないわけではありません。もっと安くしようとするとどんな方法があるのか、その場合にどんなリスクがあるのか、といった質問を重ねていくと、そのリノベ会社が信頼できるパートナーかどうか、が見えてきます。

何より、よいリノベーション会社はお客様の予算の範囲内で最大限できることを実現してくれようとアイデアを絞りだしてくれるものなので。

7-2　リノベーションしたいポイントに優先順位をつける

リノベ会社がプランをつくるには、「どんなことをしたいか」「どんな暮らしがしたいか」「今の暮らしのどんな不満を解消したいか」といったお客様自身の「意志」が不可欠です。

リノベ会社の担当者はプロですので、お客様自身は建物や建材、設備のことはわからなくても大丈夫。「こんな暮らしがしたい」といった想いを伝えたときに、担当者が「だったらこんな風にリノベーションしたらよいですよ」「こんな素材や設備が使えますよ」と提案をしてくれます。

そんな提案をききながら、自分たちが思っていたことをうまくプランに反映してくれそうかどうか、自分たちが思っていることと方向性があっているかどうか、がリノベ会社の担当者との相性をみるためには有効です。

ただ、リノままにいらっしゃるほぼ全てのお客様が最初の時点でのご要望をすべて詰め込むと予算オーバーになります。「こんなことをしたい」といういろいろなご要望には「どうしてもやりたいこと」と「できそうならやりたいこと」といった具合に優先順位をつけておきましょう。

ご要望と優先順位がはっきりしていると、リノベ会社も提案がしやすくなります。同時にお客様自身が2～3社のプランを比較する際にも自分たちにあっている会社かどうかの判断もしやすくなります。

リノベーションのプランはそれぞれ会社ごとに全く異なったものがあがってきます。単純に金額だけで比較するのではなく、優先順位の高いご要望がしっかり反映されているか、もあわせてみていくことで、リノベーション会社選びの失敗を減らせます。

7-3 しっかり話をきくリノベーション会社は2～3社に絞る

ここまでみてくるとやはり実際に見積が出てきたり、物件探しをはじめたりする前の検討がとても大切です。

多くの会社のショールームをみたり、担当の方に会ってみたりして、雰囲気を感じることはとても大切なですが、具体的なリノベーションプランや物件探しといったステップに進む「前」に検討する会社を2~3社に絞り込むようにしましょう。

お客様自身がしっかりした検討をするためには各社の提案や説明の「裏側」を見極めないといけません。7~8社といった多くの会社で検討をすすめようとするとどうしてもお客様自身の負担が大きくなります。見積書の表面的な単価だけで判断してしまったり、各社に伝える内容が異なってしまったり、と適正な検討ができなくなってしまい寧ろ失敗を助長してしまいます。

リノベーションはお客さまとリノベーション会社との「共同プロジェクト」といわれるように、お互いに「できること／できないこと」「やりたいこと」「かけられる予算」などをはっきり伝えられる関係性が築けているとうまくいくものです。

一見安そうにみえるけど工事の質がひどかった、後で追加料金が沢山かかってしまった、なんてことにならないように、多くの会社をみた上で、最後にリノベーション会社を決めるときには2～3社だけをじっくりみて選ぶようにしましょう。

8 リノままのリノベーション事例から見る！費用の目安

リノままではフルリノベーションの費用の目安を1㎡あたり税込20万円程度としてご案内しています。またWebサイトの施工事例に表示している金額は全て税込金額にして、他に追加費用はかからない総額を表示させていただいています。

他の会社さまと比較する際には

・税込の金額表示になっているかどうか
・表示金額以外に設計料などの費用がかかるかどうか

を確認するようにしてみてください。

リノベーションは1000万円を超えることもしばしば。もし税抜で「1000万円」だったとしても税込にしたら「1100万円」と100万円も高くなってしまいます。

実際にお客様に支払っていただく金額はあくまで「税込」なので、最初から税込金額でみながらご自身のご予算と見比べていただくのが一番です。

また、会社によっては設計料を別途請求するといったケースもございます。実際工事を進める際にかかる費用がしっかり網羅されているかどうか、も必ず確認しておきましょう。

例）73.16㎡　1152万円　「趣味を飾る大人の隠れ家」

リノままでは床や壁の下地など、既存のものが利用できそうな箇所はうまくそれらを活用してリノベ費をおさえることをお薦めしています。

もちろん結露があったり、老朽化がはげしかったり、といった際には下地についても全て交換することをお薦めします。それぞれお部屋の状態をみながら判断してご提案している、というもので、私たちはセミスケルトンリノベーションと呼んでいます。

専門的な判断を要するので、経験豊かな設計士でないとなかなか対応できませんが、こうった提案をすることで、うまくいけば100万円程度のリノベ費の節約が可能です。

上記の施工事例では、3LDKをロフト付のワンルームに大胆に間取り変更していますが、こういった工夫を重ねて費用をうまくおさえています。

⇒リノまま【知る・調べる】本当にスケルトンにする必要ある？リノベ費と工期を節約できる「セミスケルトンリノベーションとは？」

例）75.48㎡　936万円　「リノベたし算ひき算」

こちらは下地だけでなく扉などの建具も含め、利用できそうな箇所を既存利用しています。クローゼットをウォークスルーにしたり、和室との間の引き戸を大胆に取替えたりしたことで、内装全てが変わったようにみえますが、間仕切り壁の変更箇所などは最小限におさえています。

わずかな違いでもプランを工夫することで大きく住まいが変わる、という事例です。

例）70.41㎡　1424万円　「心も身体も整う住まい」

こちらはスケルトンリノベーションで見えないところも全て一新した事例です。

ナチュラルな素材を使ったデザイン、ご夫婦それぞれの専用ワークスペースを備えた間取、将来お子様ができたときに子供部屋がつくれるような準備、など、盛りだくさんのご要望を全て実現しています。

例）68.59㎡　664万円　「愛猫と気ままな暮らし」

こちらは部分リノベーションの事例。リビングを充実させることに特化して、キッチンをお気に入りのものに交換、洋室一部屋をつぶしてリビングを広くする、広くしたリビングにはキャットウォークにもなる造り付けの棚や収納にもなるベンチを設置、とったアイデアをつめこんでいます。

9 マンションのリノベーションにローンは使える？

9-1 住宅ローンとリノベーションローンは一本化できる！

リノベーションにローンは使えない、リフォームローンは金利がとても高い、そんな誤解をしている方がまだまだ沢山いらっしゃいます。

物件購入と同時にリノベーションする方は「リフォーム一体型住宅ローン」が多くの金融機関で利用できます。これはあくまで「住宅ローン」なので、1％を切るような住宅ローンの金利と同じ金利で最大35年もの長期の返済期間でリノベーション費用を調達できます。

今住んでいるお住まいのリノベーションをする方も状況によっては「住宅ローン」を使ってリノベーション費用を借りることができます。今のお住まいの住宅ローンの残債の借り換えをしたり、今のお住まいの住宅ローンの金融機関から追加の融資を依頼したり、といった方法です。

「住宅ローン」はお金を借りる際に最も低金利で長期間にわたって借りることができます。要は借り手にとって最も有利な条件になる、ということです。

なので、お金を借りてリノベーションしたい、という際にはできる限り住宅ローンを活用する道を探ってみるのが一番です。

もちろん、条件によっては住宅ローンで調達できない、といったケースも多々あります。そんな時は無担保で借りられるリフォームローンを利用することになりますが、リフォームローンでも1％台の金利で借りられる金融機関もでてきています。

いずれにしてもリノベーション会社にローンの知識がないとお客様自身で調べる必要がでてきてしまいます。リノベ費そのものは安くても、金利が高くなってしまったり、資金が調達できなくなってしまったりすると本末転倒です。

自分たちでローンをみつける自身がない方はローンの知識をしっかりもったリノベーション会社に相談してみるのが安心です。

⇒リノまま【知る・調べる】記事「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？

10 マンションのリノベーションなら「リノまま」にお任せ

リノままではお客さまのご要望に応じて、部分リノベーションやフルスケルトンリノベーション、それらの減額プランなど、柔軟な対応をさせていただております。

でも、無理のあるご予算に対して、単に「安いだけ」でその後のお客様の暮らしに大きなリスクをもたらすような提案はさせていただきません。

リノままではマンションのリノベーションの実績が数多くあるだけに留まらず、より難易度が高いといわれる戸建のリノベーションにも対応します。このようにリノベーション全般について経験豊富な設計士と施工管理士がいるからこそ、安くすることのリスクや何故その費用が必要になるのか、といった説明も丁寧にさせていただき、お引渡し後に続くお客様の暮らしにもできる限り責任をもって工事をしていくことができるからです。

物件探しからリノベーションまでワンストップでご依頼いたただくお客様も全体の半数程度と多く、そのため、リフォーム一体型住宅ローンをはじめとするローンの知識も豊富です。

少数精鋭のチームで経験豊富なメンバーが常に連携しながら対応しているからこそのサービス。そのため、受注できる件数は限られますので、お早目にお声がけください。

11 まとめ

リノベーションの費用は変数が多く、とてもわかりづらいです。費用の相場をつかむ前にまずは「自分たちはいくらまでリノベーション費用をかけてよいか」と「自分たちはどんなことをしたいか」を整理しておくのが大切です。

こういった自分たちの「軸」をもった上で様々な施工事例をみたり、気になるリノベ会社の話をきいたりしながら検討を進めるのが成功への近道です。

投稿 マンションのリノベーション費用はわかりづらい？リノベ費の仕組みと相場 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

>「中古を買って＋リノベーション」の不安を解消する「リノまま限定物件」の7つの魅力

↑リノまま限定物件「コスモ王子ガーデングランプラザ」スケルトン解体完了しました！！

1.リノままが「売主」として販売するのでリノベーションもあわせて頼むとお得！

※リノままで1200万円以上のリノベーション工事をしていただく場合、物件価格を3300万円に割引します！

2.リノまま自身が「売主」なので仲介手数料は不要

3.大切な管理状況については「売主」としてしっかり調査

ご案内の時点で「リノまま100項目診断」をあわせてチェック！！

ご案内の時点でリノままによる長期修繕計画の分析も確認できるので安心

4.内装を全て解体した「スケルトン状態」での販売

ご希望のリノベーション工事ができるかできないかがわかりやすい！

気になるアスベスト調査や除去工事もバッチリ完了！

リノままが最も得意とする「中古マンション＋リノベーション」において自信をもって

おススメできる物件をセレクトしています。不定期にリノままのWebサイトやSNSで

ご紹介しますのでお見逃しなく！！

リノまま限定物件＜東京都北区 王子神谷駅徒歩18分 69.4㎡ 3400万円＞

徒歩距離を少し伸ばしたら素敵な掘りだしもの！

王子駅の利便性と豊かな自然環境のイイトコ取り

※当物件は成約済みとなりました。多くのお問合せありがとうございました！

さて、今回「リノまま限定物件」の記念すべき第1弾は「コスモ王子ガーデンズグランプラザ」

実はこの物件、最寄駅の南北線の王子神谷駅からは徒歩20分近くかかる、駅から少し離れたとこ

ろにあります。でも王子駅からはひっきりなしにバスが出ていて、「豊島六丁目」や

「豊島五丁目団地」など、徒歩5分圏内にバス停も沢山ある、なんてところです。

「駅から遠い」のは皆が一瞬「え？」って感じるデメリットですが、実はいろんな魅力もある

物件ですよ。

〇周辺環境

王子駅前

この「コスモ王子ガーデンズ」に住むなら一番よく出かけるのはおそらく「王子駅」方面で

しょう。「王子駅」って一見地味ですが、JR京浜東北線、東京メトロ南北線が利用できるタ

ーミナル駅！駅前は多くの飲食店やお店が立ち並んでとても賑やか。

京浜東北線は上野、東京、品川といった都内の中心部やさいたま新都心、大宮といった埼玉

の中心部、横浜、川崎といった神奈川の中心部へも直通でいけちゃう人気路線。

東京メトロ南北線は四谷や目黒を抜けて東急線の武蔵小杉や日吉まで直通でいけます。

実は「どこに出るにも便利」な場所なんです。

でも、利便性だけでは「豊かな暮らし」はできません。この王子駅、忘れていけないのは

「都電荒川線」東京さくらトラムが走っていること！

都内では数少ない路面電車の区間もある、レトロ感あふれる電車です。沿線にはこれまた

レトロな「遊園地」として人気の「荒川遊園」や桜の名所「飛鳥山公園」なんかもあります。

都電荒川線（さくらトラム）

「王子駅」周辺のお話はこれくらいにして暮らしの中心になる「コスモ王子ガーデンズ」の

周りがどうなっているか、もみていきましょう。

「コスモ王子ガーデンズ」が位置するのは「王子駅」からバスで10分足らずの豊島5丁目という

ところ。マンションの敷地のお隣には「豊島五丁目団地」というURの大規模な団地があったり、

新しいマンションが立ち並んでいたり、といった場所。

新豊橋と隅田川

隅田川がぐるっと周囲を取り囲むようなところにあるので、10分足らず歩けば墨田側にかかる

新豊橋や川沿いの歩道を歩くと癒される足立区立新田さくら公園なんかがあります。

川を眺めながらお散歩、お子様を連れて公園へ、そんなゆったりした日常が楽しめそうですね。

マンションが立ち並ぶエリアなので、日用品のお買い物にも苦労しません。ホームセンターや

スーパー、生活雑貨なんかは通りをはさんで斜め向かいの「ビバホーム」やお隣の豊島団地の

敷地内にあるダイエーで一通りそろいます。

「深夜に買い物したい」なんて方も通りを挟んで斜め向かいにはセブンイレブンもあります。

豊島五丁目団地の敷地内には小学校や北区のスポーツ施設も。お子様の通学も安心ですね。

〇共用部

少し階段をあがった先にあるのがエントランス。もちろん階段脇にはスロープもあるので、

しっかりバリアフリーになっています。

メインのエントランスをぬけると美しい花壇が印象的な中庭。マンション暮らしはどうしても

季節感を感じづらくなることが多いのですが、毎日通るところにこんな素敵な中庭があると、

気持ちもあがりますね。

中庭にある背の低い建物が「集会室棟」。こちらにはキッズルーム、パーティールーム、

ゲスト宿泊用のゲストルーム、多目的に利用できるビジネスサテライト、と4つの集会室を

備えています。

小さなお子様のいる方、マンションの室内で子供が走り回るのはどうしても周囲に気になるもの。

キッズルームで遊ばせることができるのは少しばかり心強いものです。

駐車場は安心な「自走式」。都内のマンションなど、あまりスペースがないところでは「機械式」

の駐車場が多いもの。操作がややこしくて急いで車を出したいときに面倒だったり、機械の維持

修繕にお金が沢山かかったりする「機械式」に比べて、「自走式」は安心。

210台分の区画をご用意。駐輪場も666区画と広い敷地をいかしてご用意されています。

もちろん、駐車場や駐輪場の空き状況は日々変化しますので、具体的に購入を検討される方は

リノままの担当へ直接お問合せください。

〇管理の状況

物件選びでとても大切なのは「どんな風に管理されているか」それも「日々の管理」と

「長期の管理」どちらも重要です。

まずは「共用部がきれいに保たれているか」「気になることがあったら相談できそうか」

といった「日々の管理」から

管理室には土日祝も管理人さんがいるので安心。平日は22時までと遅くまで管理室があいている

のでマンションへの届出書類やご相談ごとなどお仕事帰りでも大丈夫です。

美しい中庭が印象的な共用部はどこもとてもきれいに手入れされています。

散らかりがちな24時間ゴミ捨てが可能なゴミ置場も、集合ポストまわりなんかも整然としていて

気持ちいいですよ。

続いて「建物全体の維持・修繕を適正に進めるお金（修繕積立金）があるか」

「しっかり必要に応じて建物全体の工事をおこなっているか」といった「長期の管理」

長期修繕計画では2050年までにわたって、建物全体の維持・管理に必要な工事が計画

されています。購入を検討されるお客様には、私たちが長期修繕計画の内容や資金計画

をみて気づいた点を細かくご案内していますのでご安心ください。

〇リノままでリノベーションするなら・・・

このお住まいは「コンクリートの箱」状態にするスケルトン解体工事が完了しています！

↓現在の状態はコチラ

そしてリノままが考える仮プランはこちら↓

公園や墨田川が近くにあるファミリーにピッタリの環境なので、

「ご夫婦とお子様1人」での暮らしをイメージしてつくってみました。

・家族でくつろく広々リビング

→パントリーも備え、みんなで料理ができるようにゆったりと導線を

とったキッチン、このマンションならではの低めの出窓を利用した

ベンチスペースなど、

家族の会話が増えそうなしかけが満載です。

・駅からは少し遠いけど在宅ワーク中心だからあまり気にならない

→リビングの一角にWeb会議なんかも気兼ねなくできる、

集中できる個室ワークスペースをご用意しました。

・お子様の成長にあわせて個室も用意したい

→シンプルな子供部屋をご用意

リビングには家族の共用カウンターもあるので、

小さいうちはリビング学習なんかもバッチリです。

上記はあくまで一例。今はスケルトン状態なので、どんな風につくりこむかも自由自在

です。

こんなお住まいに「リノベして住んでみたい！」なんてお客様、

ご案内の希望は「お問合せ」よりお申込みください！＞お問合せフォーム

他の選択肢も含めていろいろ情報収集しながらはじめたい、という方は

まずは「無料相談」へお越しください！＞無料相談フォーム

＜概要＞

・コスモ王子ガーデンズグランプラザ　2階部分

・リノベーション条件付中古マンション　3400万円（税込）

※内装を全て解体した「スケルトン」状態での販売です。

必ずリノベーション工事が必要になります。

※リノままで税込1200万円以上のリノベーション工事をしていただくお客様には

物件価格を3300万円に値引きさせていただきます。

（物件の売買契約時にリノベーションの工事請負契約を締結していただく形になります）

※「物件価格＋リノベーション費用＋諸経費」の総額の目安は4800～4900万円程度です。

※リノままが「売主」の物件なので仲介手数料はかかりません！

・取引形態　　　売主

・物件の所在地　東京都北区

・東京メトロ南北線王子神谷駅　徒歩18分

・広さ　　　　　69.4㎡

・バルコニー　　10.8㎡

・構造　　　　　鉄骨鉄筋コンクリート造

・階層　　　　　14階建2階部分

・総戸数　　　　320戸

・築年月　　　　1998年3月

・土地権利　　　所有権

・現況　　　　　　空室（スケルトン解体工事実施予定）

・引渡　　　　　　相談

・管理会社　　　大和ライフネクスト株式会社

・管理方式　　　全部委託

※当物件は成約済みとなりました。多くのお問合せありがとうございました！

投稿 リノまま限定物件＜東京都北区 王子神谷駅徒歩18分 69.4㎡ 3400万円＞（成約済） は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

新築ではなく「中古物件を買って、リノベーション」を選んだご家族。
自分らしい暮らしって？住まいに求めているものってなに？
物件探しとリノベーションを通して、一つひとつ見つけていく過程をご紹介します。

今回の主人公は、都内にお住まいの、Y様ご夫妻。
2019年8月に入籍したばかりの、新婚のおふたりです。
同年9月に結婚式を控えていましたが、新型コロナウイルスの流行に伴う緊急事態宣言で、披露宴を延期することに。
住んでいた賃貸マンションの更新が1年後に迫っていたこともあり、先にマイホームを検討することにしました。

―――――――――――――――――――
Y様プロフィール
旦那様　30代　中央区にお勤め
奥様　　30代　江東区にお勤め
当時のお住まいは押上（駅近の賃貸マンション）
―――――――――――――――――――

◯前回のお話
【物件探し編vol.2】無料相談会で条件を整理「どんな物件なら、やりたいことができる？」

中古を買ってリノベーションしよう！とリノままの相談会に参加し、少しずつ自分たちの住まいへの要望が明らかになってきたY様ご夫婦。
相談会で、予算は大きく『物件』『リノベ工事』『諸経費』に分かれること、物件探しの時にリノベ予算も考えて予算配分をする必要があることを聞き、リノベの要望を再度まとめ直すまでが前回。

今回は、資金計画を確実にするために、お金のことを整理してみます。
ご案内したのは「FP（ファイナンシャルプランナー）相談」。

FP相談は、リノままが提携しているお金のプロと一緒に、シートを埋めていくことから始まります。
普段どんなことにお金を使っているかなどをもとに、独自のシステムでライフプランニング。
お子様は何人、どんな教育を受けさせる予定か（私立／国公立、理系／文系／医学部、留学有無）などまで細かく支出をシミュレートし、生涯収入と合わせてアドバイス。
想定している住宅予算についても「重すぎるから減らしたほうがよい」or「余裕があるからもっとのばせる」が分かります。

その結果、Y様家族のずっと未来、老後の生活まで含めた試算で、最初の想定金額内で問題がなさそう、ということが判明。
物件代金・リノベ費用・諸経費の全てをあわせた総額予算を5,500万円（うちローン5,100万円、自己資金400万円）と決めて、物件探しをスタートしました。

また、FP相談と並行して、リノままでは“Renovation Guidebook”という家族カルテの記入をお願いしています。
これは、家族それぞれの利き手やアレルギー、平均的な平日と休日のタイムスケジュールのほか「好きな色」「好きな音楽」「好きな場所」「ほっとする時間」などまで細かく聞いていくもの。
加えて、家族共通の行事や決まりごと、家具や家電のサイズ、住まいの悩みについてもチェック。
それらによって
「自分たちがどんな暮らしをしたいのか」
「家族と家でどんなふうに過ごしたいのか」
「今住んでいる家に足りないものは何なのか」
…などを洗い出して、実際の住まい作りにつなげていきます。

※上記写真はサンプルです。

なんとなくやってみたいことを書き出してまとめていくと、最初の希望であった
・将来的には3LDK(主寝室+子供2部屋)の間取りに
・靴がたくさんしまえる土間収納　　

にプラスして

・家族が集まれる広々としたダイニングルーム
・洋服がたくさんしまえるウォークインクロゼット
・雰囲気のあるトイレ

などといった希望も明らかになってきました。
「このあたりになると、イメージもふくらみ、早く自分たちのオリジナルの家に住みたい！という気持ちが高まってきました」と奥様。
住まいのイメージが具体的になることで、夢が現実に近づいてきたことを感じたといいます。

↓次回へ続く
【物件探し編vol.4】いざ内見！でも、「現実は甘くないよな…」

▼完成したY様ご夫婦の施工事例

リノベーション事例「光と風の通りみち」

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投稿 住まいづくり STORY ~Y 様の場合~ 【物件探し編vol.3】「お金のことを決めないと！」資金計画と『暮らし探し』 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

↓そもそも「リノベーション一体型住宅ローンって何？」って方はコチラ
「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？

1. 「リノベーション一体型住宅ローン」を利用するには「いつまでに」「なにが」必要？

>リノベーション事例「趣味を飾る大人の隠れ家」｜リノまま

「リノベーション一体型住宅ローン」では「物件代金」と「リノベーション代金」の双方を住宅ローンの低い金利で借りる、ということになります。

でもそもそも物件を買うためには、住宅ローンの事前審査を通過しないと契約できませんし、住宅ローンの本審査も通過しないと物件を手に入れることもできません。

物件については「●●万円」といった価格がついているので「いくら借りるか」がわかりやすいものの、リノベについてはまだ工事はおろか設計の打ち合わせも進んでいない状態。

「リノベにいくらかかるか」「いくら借りればよいか」が非常にわかりづらいもの。

それでも金融機関に住宅ローンでお金を貸してほしい！と申し込むには、「リノベーションでこのくらいのお金がかかる」「その代金はきちんと専門業者が作成した」といった証拠を提出しないと金融機関から認めてもらえません。

なので、物件の内見が終わった後の早い段階でリノベ会社に「見積もり」と「図面」を用意してもらった上で、審査を始めることになるのです。

＜リノベーション一体型住宅ローンを利用する際に必要になる主なリノベ関連書類＞

・リノベーション代金の見積もり
※住宅ローンの事前審査前に必要

・リノベーション後の図面
※金融機関によって必要なタイミングが異なる
殆どの金融機関では事前審査時に必要

・リノベーションの工事請負契約
※金融機関によって必要なタイミングが異なる
住宅ローン本審査時（物件の契約後すぐ）に必要なケースもあれば、
リノベ工事の完了直前のタイミングで用意できればよいケースもあり

・リノベーション工事の完了引渡し書類
※金融機関によっては不要
金融機関によっては専用のフォーマットのものを作成する必要あり

※フラット35リノベなどを利用する際には上記の他にリノベ前後のお住まいの写真や、検査対応が必要

どうでしょう。

住宅ローンの事前審査、本審査、物件の引渡し、といったタイミングにあわせて、必要な書類を速やかにリノベ会社に用意してもらう必要がありますね。

おまけに金融機関によってこれらが必要になるタイミングが変わってきますし、うまく用意できないとローンが使えなくなってしまう場合もあります。

こういった手続きをうまく進められるか不安な方は「リノベーション一体型住宅ローン」の対応に慣れたリノベーション会社と一緒にすすめた方が安心です。

2. まだ打ち合わせも進んでいないのに「リノベーション費用」を決めてしまって大丈夫？

>リノベーション事例「Time for us」｜リノまま

さて、ここまでの話をきいて「あれ？」って思いません？

リノベ会社に見積もりをもらうのは物件を内見した直後あたり。

なんとなく「こんなことやりたい」って要望は伝えられてもこの段階ではリノベーションの内容は確定していませんし、そもそも工事もはじまっていません。

したがって、この時点でのリノベ費の見積もりはあくまで「概算」。

概算の見積もりで住宅ローンの事前審査は進むし、そのまま住宅ローンの契約（金消契約）まで進んでいきます。

打ち合わせが進んでいったらリノベーション費用って変わるのでは？
工事がはじまって予定外のことがおこったらリノベーション費用ってどうなる？
こんな進め方で本当に大丈夫？

不安になる方も多いと思います。

「リノベーション一体型住宅ローン」では、物件を買う前にローンの事前審査が必要になりますし、そもそも住宅ローンの本審査や契約は物件の引渡し前に済ませる必要があります。

そうするとどうしてもリノベ費はまだ「概算」の段階で手続きをすすめないといけない、という問題が出てきます。

通常、この「リノベーション一体型住宅ローン」ではリノベーション費用分のローンが実行されるのは物件引渡しからリノベーションの工事も終わった後。

そこまでの間に打ち合わせが進んでいったり、工事が進んでいったりするとリノベーションの費用も「概算」から精度があがっていき、増えることも減ることもあります。

従って、一体型ローンを利用する際には最初に概算のリノベーション金額で住宅ローンを組んでおいて、最終的にリノベーション費用が確定した段階でローンの金額を変更する、といった対応をとることが多いです。

「そんな簡単にローンの金額って変更できるの？」なんて疑問がわいてきますね。

もちろん金額の変更自体は可能です。

ただ、極端な金額変更の場合はローンの「再審査」が必要な場合もでてきます。

せっかく住宅ローンの事前審査や本審査を通過してここまできたんです。できれば「再審査」でもう一回審査をやり直すような事態は避けたいところです。

例えば、「リノベ費1200万円にするつもりでローンを組んでたのに、1500万円にはねあがってしまった」とか逆に「500万円に減ってしまった」といった極端な増減は避けたいもの。

住宅ローンの金額を増額する際には「再審査」が必要になります。

「再審査」となると希望した金額を借りることができるかどうかはわかりません。

この例でいえば、1200万円のリノベ費であれば住宅ローンで払えるけれど、1500万円になってしまったら増えた300万円は自分たちの貯金からはらうか別のローンを使ってかりてくるか、といった対応をしなければならないかも知れません。

もちろん仮に住宅ローンの増額ができたとしても、当初自分たちで考えていた資金計画をオーバーすることになるので、毎月の支払を考えたときに本当にそれで暮らしていけるか、も改めて考える必要があります。

逆に住宅ローンの金額を減額する場合は、ほぼ再審査は必要ないので、比較的スムーズに対応が進められます。

以上から、物件購入前のリノベ費の見積もりは「概算」ではあるものの、

・リノベ費が極端に増減しない
・特に大きな増額はしない

ような金額設定にしておく必要があります。

そもそも物件探しに入る前の段階で「リノベーションでどうしてもやりたいこと」「予算に余裕があればやりたいこと」を整理しておくと、上にあげたような「リノベ費の極端な増減」は避けられます。

また「物件探し＋リノベーション」のワンストップサービスを利用して早い段階でリノベ会社とリノベの希望内容について共有しておくと「概算」とはいえ精度があがるので、一体型ローンについてもスムーズに進められますよ。

3. 知らないと使いづらい！？「リノベーション一体型住宅ローン」が利用できる「条件」に要注意！！

>リノベーション事例「KURASHI Patchwork」｜リノまま

最後に「リノベーション一体型住宅ローン」の利用条件について。

様々な金融機関が「リノベーション一体型住宅ローン」を出していますが、実は利用できる条件にはかなり違いがあります。

例をあげると以下のような条件です。

・リノベ代金は物件代金の30％まで融資可能
・リノベ代金は1000万円まで融資可能
・リノベ代金は原則請負契約金額全額まで融資可能だが、物件価格より高くなった場合は審査が厳しくなる
・物件代金を全額支払うときに同時にリノベ代も全額支払うのであれば融資可能

「物件代金の30％まで」といった条件の場合、2000万円までの安い物件を買って1200万円リノベをしたい、と思ってもリノベ代は600万円までしかローンが組めません。

またリノベ代がかさむ古い戸建などで、物件1500万円＋リノベ1800万円といった形でリノベ代が物件代よりも高くなるような住宅ローンを組む際にも「リノベ代が物件代よりも高くなる」ため住宅ローンの審査に時間がかかったり、審査が厳しくて希望金額までは融資がおりなかったりする場合があります。

また、リノベ工事はあくまで物件を売主さまから引き渡してもらった後におこなうので、「物件代金全額支払うときに当時にリノベ代も全額支払う」というのはあまり現実的ではありません。

こういった細かな条件は金融機関ごとに違いがありますし、各金融機関も時々条件を変更してきます。

ですので「そもそも希望額までの住宅ローンを組むことができるか」といった視点で一番よさそうな金融機関を見つけてくる必要があるのです。

「何だかややこしそうだな」というのが本音ではないでしょうか。

不動産会社やリノベ会社でもこういった実態にあまり詳しくない会社も中にはあります。

「リノベーション一体型住宅ローン」を使い慣れている会社のアドバイスをしっかりもらいながら進めていかないと思わぬ落とし穴があるので注意しましょう。

4. まとめ

>リノベーション事例「CIRCUIT」｜リノまま

「物件探し＋リノベーション」を進める方にとって、「リノベーション一体型住宅ローン」は今や欠かせないもの。

でも実際に利用するには金融機関のサイトなんかにも載っていないような注意すべきポイントが沢山あります。

同時に、「使えないかもしれない」なんてケースでも、追加の書類を提出したり金融機関を変更したりすることで対応できるケースも沢山あります。

複雑ですが非常に重要な手続きなので、自分たちだけで決めつけないで、信頼できるパートナーとしっかり作戦をたてるようにしましょう。

リノままではいつでもご相談をお待ちしております。

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[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1. ワンストップリノベーションって何？

>リノベーション事例「愛猫と気ままな暮らし」｜リノまま

1-1.「中古を買って＋リノベーション」でやるべきこと3つ

今更ではありますが、改めて。

「中古を買って＋リノベーション」を自分たち自身で進めようとすると、大きく分けて3つのことを動かしていく必要があります。

それは「物件を購入すること」　「必要なお金を必要なタイミングで用意すること」　「リノベーションをすすめること」の3つです。

実際にはこの3つはどれもバラバラに進められるものではありません。

例えば「購入物件がきまらないとリノベーションにいくらお金がかかるかはよくわからない」とか、「お金がいくら必要かがよくわからないと住宅ローンを借りる手続きが進められない」とか、3つの流れの中のいくつかが複雑に絡み合いながら進んでいきます。

＜物件を購入すること＞
・物件探し→不動産仲介会社
・購入予定物件の調査→不動産仲介会社
・物件購入に伴う諸経費の確認→不動産仲介会社
・物件購入時に利用できる税制優遇や補助金類の確認→不動産仲介会社

＜リノベーションをすすめること＞
・リノベーションのプラン相談→リノベーション会社
・リノベに使う住宅設備機器や素材の選定→リノベーション会社or各メーカー
・リノベーションの工事の手配→リノベーション会社or工務店（施工会社）
・リノベーションプラン作成費用の確認→リノベーション会社or設計事務所
・リノベーション工事費の確認→リノベーション会社or工務店（施工会社）
・リノベーション工事に使える税制優遇や補助金類の確認→リノベーション会社

＜必要なお金を必要なタイミングで用意すること＞
・住宅ローンの金融機関選び→自分で進める
・総額予算の把握／いくらまで住宅ローンを借りるか→自分たちでまとめる
・住宅ローンの商品選定→金融機関

1-2.ワンストップリノベーションとは？

ここでは主要なものだけを書いてみましたが、結構いろいろありますね。

その中でも特に要注意なのは「お金」 と「時間」 。

「物件の購入」と「リノベーション」がそれぞれ別々に動くことになると、「全部でいくらお金がかかるか」はあなたにしかわかりません。

おまけに、その中で「いくらまでローンを借りて、いくらまでは自分たちの貯金を使う」なんて調整をするのも自分たちでやっていくしかありません。

また、「物件の購入」と「リノベーション」が別々に動くとなると、「物件はいつ引き渡してもらえるか」とか「リノベーションの設計にどのくらいの期間を要するか」とか「いつからリノベーションの工事をはじめられるか」などは、あなた自身が不動産仲介会社、リノベーション会社それぞれの話をききつつまとめていくことになります。

こういった「バラバラにすすめるとややこしいこと」を「全部まとめてひとつの窓口ですすめてくれる」のがいわゆる「ワンストップリノベーション」です。

2.ワンストップリノベーションのメリット

ワンストップリノベーションのメリットは大きく3つあります。いずれも窓口を全部まとめて進めることからうまれるものです。

・物件、リノベーション費用、諸経費など全てを含めたときにどのくらいお金がかかるかがコントロールできる

・物件購入、ローンの手配、リノベーションの設計・工事のスケジュール調整ができる

・物件購入前に希望のリノベーションプランが実現できそうか、プロの目で確認してもらえる

お金、時間、希望のプランができるかどうか、これらがコントロールしやすくなるので、リノベーション費用を住宅ローンの中に組み込む「一体型ローン」もスムーズに利用できるようになります。

3. 意外と知らない!? ワンストップリノベーションのデメリット

>リノベーション事例「ながく住まう」｜リノまま

これだけみると一見、ワンストップリノベーションはいろいろと面倒なことがはぶけてよさそう！なんて思えてしまいますね。

でも、ワンストップリノベーションでは「ワンストップ」であるがゆえ、ひとつ大きな注意点があります。

「物件が決まる」といった形で先へ進んでしまうと、その後から「リノベはやっぱり別の会社がいい」「ローンのことをよく知らなそうだから別の会社ですすめておけばよかった」なんてことになった場合に途中で切り替えるのが大変、という点です。

今住んでいるお住まいのリノベーションであれば、何社かリノベ会社をまわって、いろいろな会社にリノベの提案をもらってから、自分たちにフィーリングがあいそうな会社を選ぶ、なんてこともできますが、まだ物件探しすらはじめていないワンストップサービスではそういった「提案を見比べる」ことは事実上不可能です。

まず「どこの会社と一緒に進めるか」を決める時点で各社の考え方や得手不得手、リノベーションのテイストなどをよーくみておくことをお薦めします。

いざ先のステップに進むとなると、会社によっては物件探しをはじめる際にお客様から10万円とか3万円とかお金をいただいてからスタートする、といったところもあります。

会社によっては途中でリノベ会社を別のところに変えたい、なんてことをするとキャンセル料がかかる、なんて場合もあります。

ワンストップリノベーションの会社は先に書いたような細かな予算やスケジュールの調整に加えて、不動産の仲介、リノベーションとあらゆる場面でお客様と寄り添って進めるサービスなので、対応する業者側にも多大な負荷がかかってきます。

状況によってはこういった料金やキャンセル料がかかってくるのは致し方ないでしょう。

また、リノベーションにあたって使える素材や設備のメーカーに制限がある、住宅ローンは提携先から決める必要がある、など、各社のサービス内容によっては、「ちょっと自分たちにはあわないかな」なんてケースもでてくるかと思います。

そこでワンストップサービスの会社選びにあたって最低でも以下の3点は最初に確認しておくようにしましょう。

・その会社の理念や得意としていること、リノベーション事例など自分たちのフィーリングとあいそうかどうか

・リノベプランや住宅ローン選びなどで、選ぶサービスやメーカーに制約があるか

・途中でやめたくなった場合にどのタイミングからどのくらい費用がかかるか

4. ワンストップリノベーションが得意な「リノまま」

このように書いていくと、「リノままではどうなの？」なんて聞きたくなっちゃいますね。

先に書いてしまうと以下の通りです。
（※「リノまま」の考え方や事例などはサイト内の別記事をみてみてくださいね。）

・リノままでは、リノベーションのプラン上で使用する素材や設備に制限はありません。
世の中にある全てのものからお選びいただくことが可能です。
但し、輸入ものなど特殊なものは納期に時間がかかる、施工費が割高になる、といったケースもあるので、できるだけ早い段階でリノベーションのご希望内容をうかがっています。
（もちろん、法律上や管理規約上などで設置できないものがあったり、ご希望の内容によってはアフターサービスの保証対象外とさせていただく場合があったりします。）

・住宅ローンについてもどこの金融機関を利用していただいても構いません。
お客様それぞれのご希望内容に応じてよさそうなものを私たちがチョイスしてご案内いたします。

・リノままでは具体的なご相談のスタート時にいくらかお金をいただく、といったことは全くおこなっておりません。
これはせっかくの住まい探し・住まいづくりをはじめるにあたって「早く決めなきゃ」って焦ってしまうよりもワクワクしながらすすめてほしい、という私たちの想いから、です。

また、リノままでは物件の売買契約締結後、物件のお引渡し時に仲介手数料をいただくまではお客様には一切ご負担は発生しません。

そのため、途中で「やっぱり物件探しをやめたい」「他の会社に変えたい」なんてことも自由です。

リノベーションに関しても工事請負契約を締結するまでは費用負担はございません。

ただ、この記事にも記載した通り、細やかな対応をさせていただくには大きな負荷がかかってくるのも事実です。

そのため、リノままでは私たちが売主になっている物件以外では仲介手数料の割引はおこなっておりませんし、物件探しを進める際に他社さまと並行して進めるのはご容赦いただいております。

また、弊社で仲介させていただいた際にはリノベ―ションについても原則弊社で進めていただくようにお願いしております。

いずれも特にキャンセル料や違約金のようなものはなく、あくまでお客様と私たちの信頼関係の中でこういったルールで進めてもらうようご協力をお願いするもですので、ご理解いただけましたら幸いです。

5. ワンストップリノベーションを利用しない場合のデメリット

>リノベーション事例「コペンハーゲンな家」｜リノまま

さて、それではワンストップリノベーションを利用しない場合はどうでしょう？

ワンストップにせず、物件探しとリノベーションを同時にすすめようとする場合の最大のネックは「スピード」と「物件選び」です。

5-1.ワンストップリノベーションの進め方の特徴

昨今（2021年12月現在）、中古マンションは特に在庫が少なくなっていて、条件のよい物件は即座に売れてしまう、早い者勝ち、といった様相です。

「いいな」と思った物件を購入するにはとにかくスピード！なのですが、不動産仲介会社、リノベーション会社を別々に進めようとすると、以下の表のように時間がかかってしまいます。２つの表を見比べてみましょう。

ワンストップリノベーションを利用していれば、物件の内見から購入契約までは2～3週間程度で進められます。

でも不動産仲介会社で物件を内見して、気に入った物件がでてきてからリノベーション会社に相談、といった流れですすめると、順調にすすんでも物件の内見から購入契約まで1～1.5ヶ月程度の時間がかかってしまいます。

お目当てのリノベーション会社が混雑していると、現地調査やラフプランの作成にもっと時間がかかってしまったり、工事の着工を何か月もまっていただくことになったりすることもあります。

ではなぜこんなに時間がかかるのでしょうか？

ポイントになるのは以下の要素です。

・物件購入契約にあたっては住宅ローンの事前審査を通過しておく必要がある

・物件購入代金、リノベ費用をあわせて住宅ローンに組み込む（一体型ローン）場合、住宅ローンの事前審査にあたって、リノベ―ションの見積もりと図面が必要になる

・これらの見積もりや図面を用意するためにリノベーション会社が物件をみたり、プランを作成したりする時間が必要になる

※ワンストップリノベーションの場合はそもそも物件を決める前の段階でリノベーションの希望内容をきいていますし、物件の内見の際にお客様といっしょにお部屋の中をみていますので、これらの流れはスムーズに進められます。

そうです。「一体型ローン」を活用するためにはどうしてもスピードが求められてしまうのです。

逆に言うと、「一体型ローン」を使う必要がない／リノベーション費用についても予算に余裕があって先に「物件だけ」で売買契約を進めてしまっても問題がない、という状況であれば、わざわざワンストップサービスを利用する必要はありません。

⇒「リノベーション一体型ローン」ってなに？実はこんなメリットがある！利用するために気を付けるべきこととは？

まず物件購入を先にすすめておいてから、いろいろなリノベーション会社をまわって各社の提案をみてから決める、という余裕をもつことができます。

また、時期によってはリノベーション会社の設計や施工が混雑している場合があります。

物件を買ったらすぐに設計をして、できるだけ早い時期に工事をすませて入居したい、なんて考えていても、思うようにスケジュールがとれないこともありえます。

ワンストップリノベーションでは、自社で物件探しから進めていただいたお客様には優先的に設計・施工をはじめられるように調整してくれることが殆どなので、物件を買った後についてもスケジュール調整はスムーズに進みます。

5-2. ワンストップリノベーションの物件選びの特徴

ただ、そういったケースでも物件を先に買ってしまったらもう後戻りできないという点は要注意！！

例えば「お風呂を広くしたい」って思ってたのに、実際にリノベ会社が物件をみにいったら構造上お風呂が広げられないような物件だった、とか、「二重床にしたい」と思ってたのに二重床にすると天井高が低くなりすぎる物件だった、とか。

リノベーションの「できる／できない」を事前に判断できないのもワンストップリノベーションを利用しな場合のデメリットです。

ワンストップリノベーションでは物件の内見の時点からリノベーション工事のこともわかる担当者が同行してくれることが殆どなので、物件の購入判断に関わるようなリノベーションについては、実際にできるかどうかを教えてもらえます。

リノベーションのことがよくわからずに物件を購入してしまうと後から希望の工事ができない、となってしまったら、リノベプランを変更するかペナルティを支払って物件の購入をキャンセルするかしか方法がなくなってしまいます。

6. 失敗しないワンストップリノベーションの進め方

>リノベーション事例「趣味を飾る大人の隠れ家」｜リノまま

ではワンストップリノベーションを利用するのに向いているのはどんな方でしょうか？

・物件代金＋リノベ費の一体型住宅ローンを活用したい
→物件の内見から申し込み、売買契約までのスピードが必要！

・物件を購入した以上はできるだけ早く入居したい
→物件の引渡し後なるべく早く工事にはいれるようにすすめるスピードが必要！

・リノベーションで「どうしてもこれをやりたい」という譲れないポイントがある
→物件購入を決める前にリノベーションのプロと一緒に物件をみてリノベーションの「できる／でいない」を見極めたい

・自己資金や予算にはそこまで大きな余裕はない
→物件購入を決める前に、希望のリノベーション工事を実施した場合の概算金額をつかんでおきたい

逆にワンストップにせず、不動産仲介会社、リノベーション会社それぞれに相談していうのに向いているのはどんな方でしょうか？

・リノベ費については現金で対応できる
→一体型ローンの審査の準備を気にしなくてよいのでゆっくり検討できる

・リノベーション会社に相談した後にリノベ費が思っていたより増えてしまっても資金的に対応できる余裕がある
→リノベーションの概算金額は物件購入後にわかれば大丈夫

・物件の構造上リノベーションで「できない」点があっても致し方ないと割り切れる
→あくまで「その物件でできることをする」というスタンスなので購入前にリノベのプロに物件をみてもらわなくても大丈夫

・リノベ―ションにあたっては何社か提案を見比べて決めたい
→何社かの現地調査、提案を待つだけの時間的余裕がある

「中古を買って＋リノベーション」を考えていて、「時間」と「予算」に余裕をもてない方はワンストップサービスで進めた方がよいかもしれません。

でも「スピード」を求めるということは「いろいろな会社からのリノベ提案を見比べる」といった時間はなくなってしまうことを意味します。

なので、ワンストップサービスを利用する場合は、具体的な物件探しをはじめる前にまずワンストップリノベーション会社を選ぶ、その会社選びをする際に施工事例やWebサイトをみながらじっくりと検討する、のは必須です。

7. 東京のワンストップリノベーション会社と選び方のコツ

ワンストップリノベーションを扱っている会社は数多くあります。リノベーションのポータルサイト「SUVACO」で物件探しも対応してくれるリノベーション会社を検索すると、東京都だけでも50社以上でてきます。

それらの中から東京23区所在でグーグルの口コミ5件超の書き込みがあるものを抽出すると以下の通りになります。

〇東京23区の主要なワンストップリノベーション会社

7-1. オールワンストップとパーシャルワンストップ

最近では、ワンストップリノベーションでも物件の仲介とリノベーションの設計、施工まで全てを自社完結でおこなう「オールワンストップリノベーション」と、それらの一部を提携会社にまかせている「パーシャルワンストップリノベーション」といった言葉がよくつかわれます。

上記の表ではこれらのワンストップリノベーション会社がそれぞれ、

・宅地建物取扱業者の許認可をうけているか
・建設業の許認可をうけているか
・設計事務所の登録をしているか

もあわせて示しています。

「オールワンストップ」の会社はこれらの許認可を全てうけている必要がありますが、逆に全ての許認可をとっているからといって「オールワンストップ」を行っているとは限りません。効率的に多くの件数を受注しようとすると全て自社で対応することが難しい場面もでてくるからです。

また、大きな企業グループに属している会社などでは、グループ内に不動産会社と設計事務所、工事会社がそれぞれ別々の法人としてあって、それらをとりまとめる窓口としてワンストップリノベーション会社が位置づけられている、というケースもあります。

一概に「全ての資格をもっている会社がよい」とは限らないのです。

7-2. オールワンストップでも自社完結できないものはある

そもそも「オールワンストップ」とは何でしょうか？不動産の仲介、リノベーションの設計、リノベーションの工事を全て自社でおこなうこと、と通常は定義されています。

が、オールワンストップの会社をみても、

・工事のときに手を動かす大工さんや各工種の職人さんは自社の社員ではない場合が殆ど。
・当然ながら金融機関ではないので住宅ローンは外部の会社を利用するが、会社によっては住宅ローンの借入のアテンドまではしてもらえないことがある
・フィナンシャルプランナーにライフプランの相談をする際は外部の提携会社のFPに相談する場合が殆ど。
・親御さんからの資金援助などに伴う税務上の細かなアドバイスは税理士法上、税理士でないとできない

といった具合に、「何から何まで自社」というのは事実上不可能です。

特に工事については現場監督まではワンストップリノベーション会社が対応して、現場監督が色々な職人さんや工務店に声をかけてチームを編成している、というケースが多いことでしょう。

7-3. オールワンストップよりも「丸投げしないこと」と「相互の連携」が重要

「オールワンストップ」を謳っていても、「中古を買って、リノベーション」の多岐にわたる業務を全て自社で完結することは難しい以上、

ワンストップリノベーションをスムーズに進めるために重要なのは

・物件の仲介、設計、工事といった各セクションの連携がよいこと
・提携先や業務委託先に丸投げしていないこと

の2点です。

「オールワンストップ」を謳う会社であっても、大きな会社だった場合、不動産の部門と設計の部門、建築の部門は同じ社内でもそれぞれの担当者同士はほとんど顔をあわせない、なんてケースもありえます。

逆に「パーシャルワンストップ」で会社は別々になっていたとしても、同じグループ会社で同じオフィスの中にあって、日々コミュニケーションをとりながら業務をすすめている、なんてケースもあります。

「中古を買って、リノベーション」では物件購入のこと、ローンのこと、リノベーションのこと、を同時にスムーズにすすめないといけません。

物件を買う時には「キッチンを希望の場所に移動できる」って話だったのに、リノベの打ち合わせになったら「やっぱり移動できない」なんてことになってしまったら、わざわざワンストップにしている意味がありません。

オールワンストップだろうがパーシャルワンストップだろうが、連携がしっかりとれているかどうかは極めて重要です。

また、リノベーションの工事ではリノベーション会社が協力会社（いわゆる下請け業者）に大工さん、電気工事の職人さん、設備工事の職人さん、クロスや左官などの職人さんを一括発注しているケースもあれば、リノベーション会社自身がそれぞれの工事の特色にあった大工さんや職人さんを自ら集めてきてスケジュール調整しながら工事を進めているというケースもあります。

もちろん建設業では「丸投げ」は禁止されているので、リノベーション工事全てを協力会社に一括発注している、ということはありませんが、工事内容に応じてできるだけ細やかに職人さんを起用している会社の方がリノベーション工事の品質は保ちやすくなります。

工事だけでなく、資金計画の相談、ローンの相談、税金の相談など、ワンストップリノベーション会社が直接的に対応できないことについても、しっかり相談相手として提携先や金融機関へのパイプ役を務めてもらいたいのは当然です。

7-4. 口コミはあくまで参考情報

表にはGoogleの口コミ評価点も掲載しているのでそれらが気になる方もいらっしゃることでしょう。

でもよくみてください。どの会社にも50件に満たない口コミしかありません。このくらいの件数であれば、1件の高評価や低評価で大きく点数がかわってしまいますし、仮に低評価の口コミが何件かあったとしても、それだけでは本当に妥当な評価なのかは判断できません。

口コミは評価点を鵜呑みにするのではなく、

・書かれた内容に具体性があるか、信憑性があるか
・その口コミに対する各社の回答は適切か

といった点から会社の雰囲気を感じてもらうのが一番です。

8. ワンストップリノベーション会社の失敗しない選び方

最後にここまでのおさらいを含めて、ワンストップリノベーション会社を選ぶ際にはまず以下をチェックしましょう。

＜ワンストップリノベーションのデメリットを克服できるか＞

・それぞれの会社の理念や考え方が自分とあっているか
・リノベーション事例をみてデザインやテイストが気に入るか
・リノベプランや住宅ローン選びなどで選べるサービスやメーカーに制約があるか
・途中でやめたくなった場合にどのタイミングからどのくらい費用がかかるか

＜ワンストップリノベーションのメリットを十分にうけられそうか＞

・物件探しからリノベ工事の完成、アフターサービスまで、何名の担当者がでてくるか
・それらの担当者はどんな風に連携をとっているか
・工事はどんな風にすすめているか
・金融機関とのやりとりなども窓口になってアドバイスしてもらえるか

これらをしっかりチェックして会社選びをすれば、「途中でリノベ会社をかえづらい」デメリットを克服しつつ、「資金やスケジュールの調整、物件や工事内容の見極めをスムーズにすすめる」というメリットを十分にうけられるようになりますよ。

私たちリノままは「物件探し」や「リノベプラン」といった具体的な検討を始める前の準備をとても大切にしています。

いざ「物件探し」がはじまったらスピードが重要なことも多々ありますので、今のうちに色々な会社の話をきいて、じっくりと準備をすすめておきましょう。

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高原太郎

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1. リノベーションで使えるローンの種類

リノベーションやリフォームで使えるローンは大きく分けて2種類。「リフォームローン」と「住宅ローン」です。

「住宅ローン」がリノベーション費用に使える、というのは少し意外な気がするかもしれませんが、代表的なものが「リノベーション一体型ローン」です。

リノベーションが一般的になってきた昨今でも、この「一体型ローン」は知られていないことも多いのでまずこちらからみていきましょう。

2. リノベーション一体型ローン（リフォーム一体型ローン）とは？

>リノベーション事例「こだわりの家」｜リノまま

リノベーション一体型ローンとは、物件の購入とあわせてリノベ費も住宅ローンで借りてしまうというものです。

中古マンションや中古戸建の住宅を購入する際、ほとんどの方は住宅ローンを活用してお金を支払います。

最近ではその際、物件購入費用とあわせて、リノベーション費用や物件購入時に必要な諸経費の一部も「住宅ローン」の中に含めてもらえるローンが増えてきています。

　※とはいえ要注意
　→【「頭金0」にまつわる危険な誤解！「貯金0」では家は買えない！！住まい探しのスタートに必要なお金っていくら？】

現在（2023年4月）はまだ記録的な低金利の時代が続いていますが、低金利であるばかりか、リノベーション費用や物件の仲介手数料、登記関連費用といった購入諸経費など、住宅ローンの資金使途も以前よりずっと広くなって利用しやすくなっている、ということです。

リノままで「中古を買って、リノベーション」するお客様の殆どは「リノベーション一体型ローン」を使って、物件の購入価格もリノベーション費用も両方とも住宅ローンで支払っています。

3. リノベーション一体型ローンのメリットとデメリット

>リノベーション事例「ニューヨークのアパート」｜リノまま

3-1. リノベーション一体型ローンのメリット

「リノベーション一体型ローン」のメリットはすごくシンプルです。

一般の人々がお金を借りるにあたって、「住宅ローン」が最も金利が「安く」、返済期間も最大35年間と「長く」借りられる方法です。

何にせよお金を借りるのであればできるだけ「住宅ローン」で借りた方が有利です。

多くの方が「リノベーション一体型ローン」を使って、物件もリノベーションも（場合によっては諸経費の一部も）住宅ローンで支払ってしまうのはそのためです。

住宅ローンを活用しない場合は、「リフォームローン」を活用してリノベ費を借りることも可能です。

それでも住宅ローンは金利が変動金利で0.5％前後～、返済期間は最大35年、といった条件でお金を借りられるのに対して、リフォームローンでは金利が2～5％程度、返済期間は10～25年、といった条件で借りることになります。

すると月々の返済金額も大きく変わってきます。

〇物件購入時、1000万円のリノベーション費用をかりた場合のシミュレーション

A：住宅ローン（金利0.5％、35年）で借りる
→月々25,958円の返済
→総支払額　10,902,385円

B ：リフォームローン（金利2％、20年）で借りる
→月々50,588円の返済
→総支払額　12,141,072円

借入期間が短い分、リフォームローンの方が支払い額は大きくなるのは当然ですが、金利でも差がつくので、最終的な総支払額でみても124万円も住宅ローンの方が少なくなります。

支払い額の点で大きなメリットがあることがわかります。

3-2. リノベーション一体型ローンのデメリット

通常の住宅ローンでは、みなさんが購入した物件に金融機関が「抵当権」を設定します。

これは万が一みなさんが住宅ローンを支払えなくなったときに、金融機関がその物件を差し押さえて売却して、貸したお金を回収できる、ということを意味します。従って、万が一の際には住まいを失うことになる、というのが「リフォーム一体型ローン」の最大のデメリットです。

また、抵当権設定のための費用が発生するため、諸経費がリフォームローンよりも割高になるのもデメリットの一つです。

いずれも「住宅ローン」を利用する際のデメリットと全く同じです。

一方でリフォームローンは「無担保ローン」と呼ばれるもので、特に「抵当権」の設定はありません。

万が一みなさんが住宅ローンを支払えなくなっても、物件を売却してお金を回収することはできません。

あくまで皆さんの返済能力を信じてお金を貸している、ということです。

つまり、住宅ローンでは一定の価値がある物件を担保にしているからこそ、低金利で長くお金を借りることができる、というわけです。

4. リノベーション一体型ローンを利用するときの注意点

リノべ―ション一体型ローンを利用する際の注意点は何よりも「スピード」です。

リノベーション一体型の住宅ローンでは、事前審査のタイミングでリノベーション費用の見積もりやリノベプランの図面が必要になることが殆どです。

物件探しをしていろいろな物件をみて、「この物件が欲しい！」とみなさんが決断したら、売主様に購入申し込みをして、ローンの事前審査を済ませて、そこではじめて物件の売買契約の締結へ進む、というのが通常の流れです。

このときに、ローンの事前審査の承認を速やかにとっておかないと、他の方に物件を買われてしまう、ということが多々あります。

リノベーションせずに物件を購入するだけ、リノベ費には住宅ローンを使わない、といった方は住宅ローンの事前審査をすぐに進めることができますが、リノベーション一体型ローンを使うと、リノベ会社に物件の概要を伝えて、見積もりや図面を作成して、そこから事前審査開始と時間と手間がかかってしまいます。

そのため、「スピード」の点でどうしても「物件を買う」という競争では不利になりがちなのです。

また、一般的な仲介会社はリノベーション一体型ローンの手続きに不慣れなことも多く、どこの金融機関が一体型ローンを扱っているか、それぞれのお客様に応じてどんなローンを組めば有利か、といったご案内が十分にできないケースもしばしばあります。

なので、リノベーション一体型ローンを使うのであれば、できるだけワンストップリノベーションの会社を利用することをお薦めします。

ワンストップリノベーション会社であれば一体型ローンにも詳しいですし、物件の内見のときから一緒にみているので、事前審査に必要な見積もりやリノベプランの図面作成もスピーディに進めてもらえます。

　※ワンストップリノベーションについては以下をご覧ください
　→【「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！】

5. リノベーション一体型ローンを使うためのタイミング

>リノベーション事例「ゆったりとした時間」｜リノまま

「中古を買って、リノベーション」でリノベーション一体型ローンを使いたい、という場合、必ず「物件購入の契約前」に準備をしておいて、物件の売買仲介をする不動産会社にその内容を伝えておく、というのが非常に重要です。

物件の売買契約には「どこのどんなローンを借りてお金を払うか」「万が一ローンの本審査が通らなかったとしてもペナルティなしで契約が解除できる」（ローン特約）といった内容を盛り込むのが通常です。

あくまでリノベーションすることを前提にして住まいを買うのです。住宅ローンの本審査で、「物件を買うためのお金は調達できたけど、リノベーション分のお金は全額OKにならなかった」なんて場合の契約解除はスムーズにできるようにしておかなければなりません。

したがって、「物件を買うお金だけでなくリノベーション分のお金も借りる」「リノベーション分の住宅ローンが借りられなかった場合もペナルティなしで契約が解除できる」という内容をもりこんだ契約にしておかないと、「やっぱり物件を買わない」なんてことはできなくなってしまいます。

リノベ費を自己資金で支払おうとしていた場合でも同じです。

リノベ会社に相談したら「希望の内容ではリノベ費のお金が足りない」なんてことを言われてしまうこともよくあります。

そんなとき、「リノベーション一体型ローンを使って資金調達をする」、「リフォームローンを使って資金調達をする」、「もしくはそもそもお金が足りないからその物件はあきらめる」、といった選択肢を選べるのもあくまで「物件の売買契約前」までです。

物件の売買契約を交わす前にリノベーション一体型ローンを使うことやどこのどんなローンにするか、いくら借りるのか、などをしっかり固めておく必要があるのです。

6. リノベーション費用のみを住宅ローンで借りる方法

リノベーション費用を「住宅ローン」で借りるとなると「リノベーション一体型ローン」の利用が便利、というのはここまで見てきた通りです。

でもすでに家は持っている、今住んでいるお住まいをリノベーションしたい、といったときに住宅ローンは活用できるのでしょうか？

少し難易度があがりますが、全く不可能というわけではありません。今のお住まいを購入したときの住宅ローンをどこで借りているかによっては、その金融機関が相談に応じてくれる可能性があります。

また、今のお住まいの住宅ローンの返済がまだ残っている場合であれば、他の金融機関に借り換えるのと同時にリノベーション費用分も借りるようにする、という方法も考えられます。

住宅ローンは抵当権設定の手続きも入ってくるため、ローンの借入に伴う諸経費が高くなるなどのデメリットはありますが、リフォームローンよりも金利が安くなるメリットとしっかり比較した上で検討してみる価値はあります。ダメ元でも金融機関やリノベーション会社に一度相談してみましょう。

7. リフォームローンとは？

>リノベーション事例「CIRCUIT」｜リノまま

先に述べた通り、リフォームローンは通常「無担保ローン」と呼ばれるもので、抵当権の設定などは特にありません。

年2～5％の金利で10～25年といった期間でお金を借りることができます。 リフォーム、リノベーションなどの費用を借り際に一般的によく利用されるローンです。

8. リフォームローンのメリットとデメリット

8-1.リフォームローンのメリット

リフォームローンの最大のメリットは「無担保である」ということ。万が一のときにもお住まいを金融機関にとられてしまう、という心配はありません。抵当権の設定が必要ないため、ローンを借りるための諸経費も安くなります。

また、「無担保」であるがゆえに、お住まいの築年数や状態に左右されません。住宅ローンが借りづらくなるような旧耐震基準の築古のお住まいへのリフォームでも融資が可能です。

金利も高めに設定されているため、お金を借りる人への審査も住宅ローンほどは厳しくありません。転職直後の方や自営業の方など、一般的に住宅ローンが「借りづらい」とされている方は試してみる価値はあります。

ここまであげた通り、諸経費が安いこと、審査が通りやすいこと、がリフォームローンのメリットです。

8-2. リフォームローンのデメリット

一方でデメリットも「無担保であること」に起因します。担保がない分、金利は2～5％程度と高くなりますし、借入可能な期間も最大でも25年程度まで、通常は10年程度と短くなります。そのため前述の通り、毎月の返済額、総返済額のいずれも重くなりがちです。

ちなみにリノままでは金利1％台と他より安くて使いやすいリフォームローンもご案内していますので、「しまった！一体型ローンが使えない！」なんて方は是非ご相談ください。

9. リフォームローンを利用するときの注意点

デメリットでもあげた通り、リフォームローンでは金利が高く借入期間が短いことから、毎月の返済額が重くなりやすいです。

審査が通りやすい分、本当に月々の返済額が自分たちの暮らしに無理ない水準におさまっているかどうかは慎重な判断が必要です。軽い気持ちで借りてしまって「こんなはずじゃなかった」となるのは防ぎましょう。

10. リノベーションでも使える住宅ローン減税

多くの方が住宅ローン減税は「住まいを買ったときだけのもの」とか「住宅ローンを借りたときだけのもの」とか誤解をしています。

2023年4月現在の制度でも「住宅を増改築した場合」の借入金に対する減税制度はあります。またこれらは「10年以上の返済期間がある借入金」が対象になるので必ずしも「住宅ローン」を利用していなくとも、「リフォームローン」でも要件を満たせば利用可能です。

旧耐震の物件を購入した場合など、「物件を買う」ことに対しては住宅ローン減税が使えなかったとしても、「リノベーション工事をした」「リフォーム工事をした」ことに対しては利用できる、なんてケースもよくあります。

利用できる条件は細かく定められているので、必ず利用できるとは限りませんが、知らなかったために損している方も多いかもしれません。リノベーション会社に相談しておきましょう。

11. まとめ

住宅ローンを用いた「リノベーション一体型ローン」や無担保の「リフォームローン」、リフォームやリノベーションのためにお金を借りる方法はいろいろあります。

お住まいの購入と同時にリノベーションをするのか、お持ちの住まいにリノベーションするのか、どのくらいのお金を借りるのか、など、それぞれの事情にあったお金の借り方が一番です。

リノままではローンのご相談もあわせてご案内していますので、気になる方は是非一度ご相談くださいね。

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投稿 「リノベーション一体型ローン」ってなに？「リフォームローン」ってなに？それぞれのメリットとデメリット は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

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「頭金0でも住宅ローンが組める」「頭金0で家が買える」なんて謳い文句がありますが、よくあるのは「頭金0でも家が買える」＝「自己資金0でも家が買える」＝「貯金ゼロでも家が買える」っていう誤解。

これから「家を買いたい！」というあなた、まずはこれだけはしっかり覚えておきましょう。

たとえ「頭金0」でも、まずは100万円、できれば250～300万円のお金を用意して住まい探しをスタートしましょう！！

え？どうして？って思う方もいらっしゃるかもしれませんね。

ではまず「頭金」のことから。

そもそも「頭金」とは何でしょう？

「頭金」とは「購入するものの代金」から「住宅ローンの金額」を引いたものです。

例をあげると以下のようになります。

例1）
物件：3000万円
住宅ローン：3000万円
→頭金0！

例2）
物件＋リノベ：4000万円
住宅ローン：3900万円
→頭金100万円！

でも、よーくみてください！

実際に物件を買ってリノベーションするためには上記以外にもお金が必要です。

主に物件の購入やローンを組むために必要な「諸経費」です。

この「諸経費」主なものは、
①司法書士の先生に支払う登記関連費用
②融資手数料や保証料としった住宅ローンを借りるために必要な費用
③不動産の仲介手数料　の3つ。

これらはいずれも数十万円ずつのお金がかかってきます！

そのほかにも、契約締結時の印紙代、火災保険代、管理費や修繕積立金の清算金、固定資産税などの清算金、引越し費用、家具や家電を新調するためのお金、、、

どうでしょう。

「思ってたよりいろいろと出費がかさみそう」というのが本音ではないでしょうか？

「諸経費」ですが、少な目にみても物件価格の7～8％はかかってきます。

リノままでは予算に余裕をもっていただくために「物件価格の10％程度」としてご案内しています。

さきほど例にあげた3,000万円の物件の場合は300万円程度。

結構お金がかかりますね。

多くの金融機関では「諸経費」についても、ローンを組むこと自体は可能です。

諸経費分も含めて住宅ローンとして一体で貸してくれる金融機関もありますし、少し金利は高くなる（2％台など）ものの、「諸経費ローン」としてお金を貸してくれる場合もあります。

でも注意しないといけないのは「何からなにまで全て貸してくれる」というわけではない、ということ。

「諸経費」分も含めてお金を借りようとしても、さすがに「住宅ローンの関連費用までは貸してくれない」とか、「管理費・修繕積立金の清算費用や固定資産・都市計画税の清算費用までは貸してくれない」とか、「引越費用や家具・家電の代金は出せない」、といった話は普通にでてきます。

金融機関や他の条件によっても変わりますが、「頭金0でも諸経費は0にならない」ということと、「どんなに頑張っても住宅ローンに組み込めない費用がある」ということだけは頭にいれておきましょう。

だから、「貯金ゼロ」では家は買えないんです！

だったらいくらあれば買えるんでしょうか？

2. 何からなにまで全部借りると審査が厳しい！？

「諸経費」って結構お金がかかります。

「できる限りローンを使いたい」というのもよーくわかります。

なので、なるべく諸経費もローンにしたい、できることなら金利が安い住宅ローンの中に組み込んでしまいたい、というご希望をよく伺います。

そんなときに大事なのは、「全部借りようとしないこと」です。

当たり前ですが、金融機関は「ちゃんと返してくれそう」な方に低金利でお金を貸してくれるもの。

（↓詳しくは以下
〇私でもホントに借りられる？こんなに借りて大丈夫？住宅ローンにまつわるぼんやりとした不安）

みなさんが逆に「お金を貸す」立場だった場合に、「物件価格分もリノベ代も全部住宅ローン、諸経費も組めるだけ全部住宅ローン、自分の貯金からはできるだけ1円も出さない」という方にお金を貸すときってどんなことを考えますか？

「本当に大丈夫かな？ちゃんと返してくれるかな？」って少し不安になってしまいませんか？

金融機関も同じです。

なので、物件価格分もリノベ代も諸経費も何もかも住宅ローンに組み込もうとすると、審査が少し厳しくなります。

収入が十分にある方であっても、金利があがってしまったり、希望金額全額までは貸してもらえなかったり。

「諸経費分は自分たちの貯金から支払う」のが理想ですが、200～300万円といったお金をすぐに用意できる方ばかりではありません。

ローンに組み込もうとする場合でも、「少しは自分たちのお金から出しておこう」とするだけで審査の内容はかわってきます。

「頭金」は0でも、諸経費のうち100万円くらいは自分たちの貯金からだせるようにしておきましょう。

3. フルローンにしても「手付金」の出費は免れない！？

>リノベーション事例「モノトーン×素材感を愉しむ」｜リノまま

さて、ちょっと話が変わりますが、「手付金」ってみなさんご存知ですか？

不動産の物件を購入するとき、通常は「契約」「決済／所有権移転」という2つのステップを踏みます。

この「契約」のときに、物件代金の一部を売主さまから買主さまに支払うもの、それが「手付金」です。

多くの方は住宅ローンを使って物件の代金を売主様に支払います。

この「住宅ローン」は実際に「物件を買う」という契約が成立してから2～3週間かけて本審査をおこなった上で実行されるものです。

つまり、「契約」した時点では、売主さまはまだお金ももらっていないし、最悪の場合は物件を買ってもらえない場合もありうる、ということです。

なのに「契約」してしまうと、売主さまは原則、他の方への販売活動はできなくなります。

だからこそ、物件の売買の「契約」が成立した証拠として、また万が一のときに契約が「解約」や「違約」になってしまったときのために、買主さまから売主さまへ「手付金」を支払う必要があるのです。

いろんな記事をみていただくと、「手付金」の相場となる金額のことがもろもろ書いてあります。

一概に「いくらが妥当」とは言い切れませんが、この「手付金」はみなさんが「この物件がほしい！」って思ったときに、買主様に「私は本気でこの物件を買います！」という意思表示をするお金です。

皆さん誰しも、売主様に「あなたに売りたい！」と決断してもらえないと絶対に物件を買うことはできません。

もし同じ物件を「欲しい！」って狙ってるライバルがいる場合、「手付金は殆ど出せないから10万円で！」という方と、「手付金200万円支払います！」という方、あなたが売主様だったとしたら、どちらに売りますか？

そうです。

「手付金はいくら支払うべき」という正解はありませんが、極端に少ない手付金にしてしまうと、「そもそも物件を売ってもらえない」「売ってもらうための交渉すらはじめられない」というリスクがあるのです。

リノままでは少なくとも100万円以上の手付金を支払った上で物件を購入していただくようにお薦めしています。

また、先ほどもお伝えした通り、住宅ローンが実行されるのはあくまで物件の「決済／所有権移転」のとき。

一方で「手付金」は物件の「契約」のときに支払うもの。

なので住宅ローンが実行される「前」に手付金を支払うためのお金が必要です。

したがって、手付金の支払いのためにはローンは使えませんし、不動産会社が手付金を貸し付けることなども法律で固く禁止されています。

もちろん、物件価格分全てをフルローンにしておけば「決済／所有権移転」のときには支払った手付金はみなさんの手元に戻ってくることにはなります。

それでも「契約」のときには自分たちのお金で「手付金」を支払わなければならないことには代わりありません。

つまり、どれだけローンを沢山組んでも、物件契約のときの「手付金」を支払えるだけの貯金はもっていないと家を買うことはできないのです。

4. 結局最初にいくら用意しておけばよい？

>リノベーション事例「北欧と暮らす」｜リノまま

最後におさらいです。
・「頭金0」でも「諸経費0」にはならない！
・物件価格の10％程度の諸経費は必要！
・諸経費も一部はローンを組むことができるが、ローン審査が厳しくなる
・どれだけローンを組んでも、物件購入契約時に「手付金」は必要！

では、一体家を買うためには最初にいくらお金をもっていないといけないのでしょうか？

リノままでは以下のようにご案内しています。

・ベスト：350～400万円程度
＝諸経費分（物件価格の10％相当→多くの方は250～300万円程度）＋手付金100万円以上

・ベター：250～300万円程度
＝諸経費分（物件価格の10％相当→多くの方は250～300万円程度）

※「リノまま」ではこういった諸経費分に充てられる程度の自己資金200～300万円程度でスタートするお客様が一番多いです。

・最低限：100万円以上
＝手付金の支払いにあてた後は諸経費の一部に充当

やはり「諸経費」分もローンに組み込むと金融機関の審査が厳しくなってしまうので、「なるべく諸経費分は自己資金で対応できる」形を目指していただくのが一番です。

その上で、少しでも頭金分を物件購入時にいれられるとスムーズに進めやすいです。

逆に「現金の持ち出しをなんとかおさえたい」という方でも、「家を買う」以上は100万円までの支払いは覚悟していただく必要はあります。

物件購入時の手付金で支払った100万円を諸経費の一部に充当することで、「ローンに組み込めない費用」を手持ちのお金から支払っていけるようにできますし、諸経費の一部であっても手持ちのお金から支払うことでわずかでも住宅ローンの審査は進めやすくなります。

とはいえ、コロナ禍もあって不透明な昨今。

みなさんの生活を考えると、貯金を手元に残しておくのはとても重要です。

家を買うために貯金を全部はたいてしまう、というのは決しておすすめできません。

万が一の蓄えとして残しておくお金をまずはキープしておきましょう。

万が一の備えとして必要なお金を除いて、「貯金が200万円以上使えるとき」が住まいをさがしはじめるのによいタイミングです！

そこまでのお金はなくても「100万円なら使えるとき」であれば、作戦をたてながらすすめていきましょう。

「貯金がまだ足りない」という方は、まずは100万円、できれば諸経費相当分の250～300万円を目標にお金を貯めていきましょう。

もちろん「リノまま」ではこういったお金のご相談も数多くお受けしています。

FP相談もお受けしますし、「手持ちの現金が少ない」場合でも「リスク」と対応するための「作戦」を一緒に考えていきますので、ご相談くださいね。

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年明けから春にかけて、「そろそろ新しい住まいが欲しい」「リノベーションで今のおうちをガラっと変えたい」なんて思ってたみなさん、「今本当に家を買っていいの？」「今本当にリノベーションしてもいいの？」って不安になっていませんか？
少しだけ頭の中を整理して「前向きに」悩みませんか？

投稿 「頭金0」にまつわる危険な誤解！「貯金0」では家は買えない！！住まい探しのスタートに必要なお金っていくら？ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

中古マンション探しの理想と現実

中古マンションは新築よりも安く、数も多いため、希望のエリアで探せるというメリットがあります。

ですが、現実にはさまざまな課題も。実は中古マンションは高騰が続いていて、なかなか手が届かないという方も増えているのです。

ここでは、まずよくある以下のような中古マンション探しについて紹介します。

希望のエリアで探そうとすると意外と高い

「中古マンションって意外と高いな……」と思うことは多いのではないでしょうか。

例えば、

• 東急東横線　渋谷～多摩川間（要は東京都内）／急行停車駅
• 徒歩10分以内
• 60～70㎡以上
• 築25年以内
• 2階以上必須

の条件で調べてみても、60㎡ちょっとの一番「安い」物件でも7,000万円に近い金額でした。（2023年4月25日現在、レインズ検索）

これだけの高額の物件を購入できる方はなかなかいらっしゃらないでしょう。

中古と言えども、首都圏の中古マンションの価格は高いです。

現在は高止まりの状態になっている

首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の中古マンションの成約価格の㎡単価は2015年1月に43.73万円だったものが、2020年1月には56.29万円と5年で29％も高くなっています。

その後コロナ禍があっても値上がりは続き、2023年3月には69.83万円とまだまだ高どまりしています。（いずれも「東日本レインズ」の成約データから）

60㎡のマンションで考えると2015年に2,600万円くらいで買えたものが、今（2023年3月時点）では4,100万円超になっている、ということ。

このデータはあくまで首都圏全体の平均値であり、「東京23区」とか「東横線駅徒歩10分」とかの人気エリアに関してはもっともっと相場価格も高いですし、それ以上に値上がりしていることも多々あります。

中古マンションの価格は「そろそろ下がるのでは？」と予想していた方も居ましたが、現実には下がるどころか更に値上がりしながら現在に至っています。

待っていても価格は下がらないこともありますし、未来のマンション相場なんて誰にもわかりません。だからこそ、「理想」の住まいを「現実」に近づけていくために、希望条件にも優先順位をつけて絞り込んでいかなければいけません。

リノベーション済みマンションはコスパが最高！？

ここまでみてきた通り、中古マンションといえども実際には価格は高いもの。そんな中古マンション、買い方は大きく分けて2通りあります。

・中古マンションを購入、内装が古いので購入した後でリノベーションで一新する

・あらかじめリノベーションされた「リノベ済みマンション」を購入してそのまま住む

この両者を比べたときに、実は必要なお金は大きく変わってきます。

実際に販売中の中古マンションの価格をもとに予算例をみてみましょう。

「中古マンション購入＋リノベーション」の予算例

「中古を買って＋リノベーション」で思いっきりリノベーションする場合は以下のように予算を考えることが多いです。

例）都内某所／中古マンション／68㎡／築40年程度

※2020年中の実例をもとに作成

築40年程度のマンションなので、これから買って長く住まうためには、設備の一新や配管の更新なども含めた大規模なリノベーションが必要です。

こういったケースでは、リノベーション費用がまるっとかかってしまうので、合計費用は高くなりがちです。

「リノベ済マンションを購入」の予算例

一方で、同じ棟内の物件でもし「リノベーション済みマンション」の物件が売りにでていたら、以下のようなイメージになります。

例）都内某所／中古マンション／68㎡／築40年程度／リノベーション済み

※2020年中の実例をもとに作成

どちらも、同じマンション、同じ広さで内装も全て新品です。

もし、「リノベーション済みマンション」の内装が自分自身のお気に入りに近いものであれば、「リノベーション済みマンションを購入する」のみとすることで大きくお金を節約できます。

逆に同じ予算で「リノベーション済みマンション」で検討すれば、より利便性重視の立地で物件を探すこともできるのです。

リノベ済マンションが安い理由①【物件が安い】

では、なぜリノベ済みマンションは安いのでしょうか。「なんか怪しい」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。これにも理由はあります。

リノベ済みマンションを作っているのは買取業者と呼ばれる不動産会社です。

買取業者は個人よりもマンションを安く買うことができ、また、リノベーションも安く行うことができます。

安く買って安くリノベーションができるのであれば、リノベ済みマンションのコストパフォーマンスは当然良くなります。

ではなぜ、買取業者は物件を安く買うことができ、リノベーションも安く行えるのでしょうか。これには、以下のような理由があります。

諸経費がほとんどかからない

まずは「買取業者は物件が安く買える」という理由から。

買取業者の大半は自らが「宅建業」の資格をもった不動産会社。

自分たちが売主様からマンションを買い取るときには、仲介手数料が発生しません。

もちろん売主様も仲介手数料を支払う必要がありません。

このように売主さまからマンションを買うときに、経費がかからないので一般のお客様が物件を買うよりも安く物件を購入することができるのです。

売主様側のリスクが少ない

また、買取業者はあくまで「企業」。

住宅ローンを組んでおうちを買おうとする個人の方よりもお金を沢山もっています。

彼らは「この物件を買いたい！」って判断したら、1週間くらいで何千万円もの資金を用意して物件を買うことができます。

みなさんが物件を買おうとすると、住宅ローンの事前審査をうけて、本審査を受けて、、、と手続きが続くので、実際にお金を全額払って物件の購入が完了するまで、少なくとも１～2か月はかかってしまいますし、住宅ローンの審査が不調におわると「やっぱり買えない」なんてこともあります。

売主さまからしてみたら、「買取業者は早く確実に現金を払ってくれる」買い手です。

そうすると、買取業者に安く売ってもよいから「早く確実にお金がほしい」という方も沢山でてくるのです。

買取業者は「物件を買うときの諸経費が殆どかからない」ことと「売主様側からみてリスクが低い相手だから物件を安く売ってもらえる」という2つの理由から物件を買うときのトータルコストを低くおさえられるのです。

リノベ済マンションが安い理由②【リノベーションが安い】

次は、買取業者がリノベーションを安く行えることの理由について解説します。

リノベーションの材料を大量購入している

多くの買取業者は毎年何十件、何百件と物件を仕入れてリノベーションの工事をおこなっています。

その際、床のフローリングや壁紙といった素材、キッチン・お風呂・洗面・トイレといった水回りの設備などはだいたいいつも同じ商品を使っています。

同じ材料を大量に購入して工事するので安くリノベーションができるのです。

リノベーションの設計に手間をかけていない

買取業者はリノベーションプランにほとんど手間をかけません。

よほど古い物件でなければお風呂、洗面、トイレといった水回りを大きく移動することはありませんし、キッチンについても壁付けだったものを少し移動して対面式にする程度です。

間取りについても元の間取りから一部の間仕切りをなくす、といった変更は加えることもありますが、あまり思い切った間取りにすることはありません。

コンセントやスイッチの数や位置、収納の大きさについても、ほぼ決まったパターンがあって、その通りに配置していくだけです。

こんな感じなので、リノベーションの打ち合わせはほぼ1回で全て終わらせて工事に入っていきます。

個人の方がリノベーションを進める場合は、キッチンなどの水回りの位置を大胆に変えてみたり、土間やロフトを作ったりと、自分たちの暮らしを想像しながら時間をかけてオリジナルなものをつくりこんでいきます。

そのため、「リノベーション済みマンション」ではこういった「わたしだけの」こだわりは反映できないデメリットはあるものの、「一般的な」ニーズにあわせた使い勝手や間取りをつくっています。

買取業者は「リノベーションの材料を安く大量購入する」ことと「リノベーションの設計に手間をかけないこと」の2つの理由から、安くリノベーションできるのです。

中古マンションというくくりで考えた場合、内装を好きなように一新する「中古を買って、リノベーション」はいわば注文住宅、一般的なニーズにあわせて予め内装を一新してある「リノベ済みマンション」はいわば建売住宅といえます。

なのでコストパフォーマンスからみたら「リノベ済みマンション」は有効な選択肢になるのです。

「リノベーション済みマンション」を購入するメリット

ここまで価格という視点でリノベーション済みマンションをみてきましたが、他にもメリットはいくつかあります。改めておさらいしておきましょう。

費用を抑えられる

中古マンションなので、同じエリア・同じ広さの新築マンションよりは3割程度以上は安いのはもちろん、中古マンション同士で比べても、自分たちでリノベーションするよりもリノベ済みマンションをそのまま購入する方がトータルコストはおさえられます。

希望のエリアで探しやすい

中古マンションは新築マンションよりも数が多く、希望のエリアでも探しやすいのが特徴です。

不動産市場動向データ集によると、2022年12月の首都圏での新築マンションの供給戸数は5,757戸であるのに対し、中古マンションの供給戸数は14,570戸と、2倍以上も差があるのがわかります。そのため、通勤・通学でエリアを絞って探したい場合でも、新築よりも選択肢が広いことがメリットです。

また、中古で物件そのものが安いため、同じ予算で物件探しをするのであれば、当然ながら駅により近い物件だったり、ターミナル駅の物件だったり、とより立地のよい物件も選択肢にはいってくるようになります。

設備が一新されていてすぐに住める

リノベーション済み物件は、内装や設備が一新されているケースがほとんど。壁紙やフローリングなどが張り替えられ、キッチンやお風呂などの設備も新しいものが設置されているので、新築同様のきれいな状態の部屋に住めること、のがメリットです。それも物件を買ったらすぐに入居して住める、というのも魅力です。

事前に内覧できる

新築マンションの場合は、ほとんどが完成前で間取り図やモデルルームを見て購入することになります。ですが、実際に入居してから「イメージと違っていた」「細かい所で気になるところがたくさんある」と後悔するケースも少なくありません。

中古マンションを購入してからリノベーションする場合も「完成したものを見られない」という点では同じです。自分たちの希望するようにリノベーションでつくりこんでいくことにはなるのですが、設計や施工をおこなう担当者にうまくイメージが伝わらないと「こんな筈じゃなかった」なんてことになります。

一方でリノベ済み中古マンションの場合は、しっかりと完成した実物を見たうえで購入できるので入居後のミスマッチが少なくすみます。

「リノベーション済みマンション」を購入するデメリット

もちろんリノベーション済みマンションにも、デメリットもあります。

リノベーション済みマンションは、あくまで一般受けするようにオーソドックスな間取りやデザインになっています。自分たちにとっての理想の間取りや好きなデザインと必ずしも一致しない、というのは新築マンション同様のデメリットです。

また、どんな工事がおこなわれていたかがわかりづらく、配管や電気配線がきちんと更新されているかどうかなどは設計図書や工事中の写真を確認しないとわかりません。こういった見えないところへの保証がどの程度充実しているか、も物件によって様々です。安心して長く住まうことができるかどうかを左右する重要なポイントなので信頼できる不動産会社と一緒にチェックするようにしましょう。

「部屋をこだわりたい」なら部分リノベーションがおすすめ

リノベ済みマンションのコストパフォーマンスが良いことは皆様お分かりいただけたと思います。同じマンションで「中古を買って＋リノベーション」と「リノベーション済みマンション」を比較したら、確実に「リノベーション済みマンション」の方が安くおさまります。

だからこそ、「物件が高すぎて買えない！」なんてエリアにも手が届くかもしれません。

ですが、リノベ済みマンションは前述した通り、「一般的な」ニーズにあわせた使い勝手や間取りをつくっています。

そのため、自分のこだわりや自分だけの住まいにはできません。

「新しい住まい」でこんな暮らしがしたい、こんなことをやってみたい、などの「どこにもない」「あなただけの」こだわりを諦めないためには、「リノベーション済みマンション購入＋部分リノベーション」をおすすめします。

古い物件を買って思いっきりリノベーションするとどうしてもリノベ費が1000万円を超える高い金額になってしまうし、古い物件で部分リノベにしてしまうとこの先の暮らしがちょっと不安。

でも「リノベーション済みマンション」であれば、内装は全て一新されているので、部分リノベにしたところで暮らしていく上での不安はありません。

「リノベーション済みマンション」のよいところを活かしつつ、「一般的な」間取りやデザインだから物足りないという最大のデメリットを解消する方法です。

みなさんの「どうしてもここだけはこだわりたい」というポイントに絞って部分リノベとすることで、トータルコストを安く抑えることができます。

リノままの「部分リノベーション」の事例

リノままでも、リノベ済みマンション購入+部分リノベーションでコストとこだわりのバランスを取りながら、素敵な住まいを手に入れた事例がございます。

ここからは、リノベ済みマンションを部分リノベーションした事例をご紹介いたします。

愛猫と気ままな暮らし

リフォーム済みのマンションを購入したけど、もっと住みやすく、好きなもので囲まれた暮らしがしたい。

部分リノベーションで、プライベートもお家でのお仕事も自分らしくいられるように。

愛猫チップくんとの気ままな暮らしができる、遊び心を散りばめたお住まいが完成しました。

※工事費は竣工時点の税込額となっています。

詳しくは、以下のページから事例をご確認いただけます。

愛猫と気ままな暮らし – リノまま（東京テアトル）

猫の隠れ家

元のつくりはそのままで、主に寝室部分のこだわりを付け足した事例。

一部リノベーションとは思えない贅沢感があります。

小上がりの向こう側にも、実は収納スペースがあり、左側には書斎・本棚スペースとして、造作棚をつけることで、壁も無駄なく使っています。

※工事費は竣工時点の税込額となっています。

詳しくは、以下のページから事例をご確認いただけます。

猫の隠れ家 – リノまま（東京テアトル）

家族時間

部分リノベーションで、このお部屋だけは天井をはがして躯体をあらわす形にして、フルリノベーションの雰囲気を楽しめる仕様に。

仕事場であり、リビングであり、お子様の遊び場でもある「家族と時間を共有できる」空間ができあがりました。

※工事費は竣工時点の税込額となっています。

詳しくは、以下のページから事例をご確認いただけます。

家族時間 – リノまま（東京テアトル）

「リノベーション済みマンション購入＋部分リノベーション」のモデルケース

「リノベーション済みマンション＋部分リノベ」では200~300万円のリノベーション費用でも工夫すれば十分素敵な住まいになります。

600万円以上かけるとガラっと雰囲気を変えることもできます。

リノベ済みマンションでも「水回り設備を全部交換したい」とか「床の色が気に入らないから全部貼り換えたい」なんて場合はほぼフルリノベーションに近くなってしまうので、コスパのよさが充分にいかせなくなってしまうので注意が必要です。

洗面・お風呂・トイレといった水回りで「こだわらなくてもいいかな」なんてところがあればそれらを元のままで活用するとか、床の色や雰囲気は気に入っているからなるべく元のままで貼り換えないで使うとか、まず最初に気に入った「リノベーション済みマンション」をみつけて、そのいいところを沢山いかせるかどうか、がポイントです。

以下は、部分リノベーションのモデルケースです。

部分リノベーション費用例

実際に「リノベーション済みマンション」を購入された方が「どうしてもここはこだわりたい」と部分リノベを希望することが多いのはやはりリビング。

もともとのお部屋をいかしつつ、費用をおさえていくお客様が多いです。

リノベ費用約640万円でできること

• キッチンをお気に入りのものに変更　
• リビングの間仕切りを取り払って広々空間に
• 造作棚をたくさん追加
• リビングの入り口扉をオシャレに変更
• 間取りを変えないお部屋も壁紙をワンポイントで変更等

リノベ費用約390万円でできること

• キッチンの設備はそのままで向きを変更
• リビングの間仕切りをとって広々
• ファミリークローゼットを新規追加等

リノベ費用約200万円でできること

• 各部屋にどうしても欲しい収納をたくさん追加！
• ウォークインクローゼットの中を使いやすく大改造等

リノベ済みマンションの選び方のポイント

こうしてみてみると「リノベーション済みマンション＋部分リノベ」にはよいところばかりに見えますが、それでも「物件選び」は要注意です。

ここでは、物件選びと物件価格の2つの視点での注意点をご紹介します。

物件選びのポイント

マンションの管理状況を見極めるのはもちろんですが、それ以外にも「給排水管などの見えない部分も含めてリノベーションされたマンションかどうか」とか、「リノベーション済みマンションそのもののアフターサービス保証が充実しているか」とか、よく知らないと見落としてしまうポイントも沢山あります。

どのようにリノベーションされた物件なのかを調べるには、不動産会社に確認したり、施工結果報告書を確認する必要があります。

リノままでは、物件選びからお客様と一緒に行うので、どのような工事がしてあるかわからなくて不安な方や、自分では選びきれないという方はぜひ一度相談してください。

物件価格のポイント

もうひとつ大切なのは「物件価格」。

周辺の取引価格からみて高くないか、を判断するのが意外に難しいもの。

いくら「コスパがよい」とはいえリノベーション分の価値が価格に含まれているので、まわりのリノベーションされていない古い物件の価格と比べても果たして周辺相場からみて安いのか高いのか個人で調べるのには時間がかかります。

こういった物件価格に関しては、物件選びのプロに相談してみると良いでしょう。もちろん、リノままでもご相談に乗りますよ。

リノベ済みマンション探しで行っているリノままのサポート

「リノベーション済みマンション」選びこそ、「リノベーション済みマンション」の裏側に精通したパートナーと一緒に進める方が安心です。

実は私たち「リノまま」はもともと「リノベーション済みマンション」の販売を母体にスタートしたサービス。

「リノベーション済みマンション」の裏側もこっそり教えますので、ご相談くださいね。

ここでは、リノままが行っているサポートについてご紹介します。

自分にとってのベストバランスを考える

物件探しであれば「エリア」「広さ」「駅距離」「築年数」「周辺環境」「管理状態」…と無数に条件があります。

リノベーションについても「デザイン」「素材」「インテリア」「家具」「間取りプラン」「住宅性能」…と無数に条件があります。

「物件探し＋リノベーション」ではこれらの無数の条件について、自分たちのこだわりのバランスは何が一番よいのだろう、ベストバランスはどこにあるのだろう、って考えていくことになります。

ひとつひとつの細かい要素「だけ」をみていたら、どうしても「ここが違う」「あそこが違う」と欠点ばかりが気になってしまいます。

「どんな暮らしがしたいか」を考えて整理する

お金をいくらでもかけてよければ、全ての要素で希望を満たす夢のような住まいが手に入るかもしれません。

でも現実にはどうしても使えるお金には限りがあります。だからこそ数多くでてくる「条件」には優先順位をつけていく必要があります。

優先順位をつけるためには、「暮らし探し」が大切です。

そもそも皆さんが「物件を買いたい」「リノベーションをしたい」と考えはじめたのは「なんのため」ですか？

きっと一番大切なのは、新しい住まいが完成した後に「そこでどんな暮らしがしたいか」ではないですか？

「物件探し」も「リノベーション」も全ての根本にあるのが、「こんな暮らしがしたい！」という想いです。

「暮らし探し」は「今の暮らし」を見つめなおすことからはじまります。

• 「どうやって「今の暮らし」を見つめなおせばいいの？」
• 「どうやって頭の中を整理したらいいの？」

残念ながらこれらには「こうすれば誰でもできる！」なんて安易な特効薬はありません。

最後はあなた自身が「わたしはこんな暮らしがしたい！」という理想の暮らしを見つけて決断する以外に方法はないのです。

リノままでは、お客様の「こんな暮らしがしたい！」を引き出す暮らし探しをお手伝いいたします。

みなさんが悩んで、迷って、決断できるまで、一緒に並走しながら、みなさんの「悩み」に「前向きに」寄りそっていきます。

「中古マンションって高くてどうしよう？」なんて思っているみなさんは、是非相談にきてくださいね。

投稿 安さとこだわり重視！リノベ済みマンションの部分リノベーションとは は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1. 不動産の取引は登場人物が多くて複雑！まずはシンプルに3つの原則をおさえよう！

>リノベーション事例｜リノまま

ネットで「中古マンション値引き」や「中古マンション値引き交渉」などと検索してみるとよく「値引き交渉」のポイントとしてあげられているのは、下記のようなポイント。

・売主が不動産会社か個人かによる値引き交渉の違い
・売主の事情、物件の状況（壊れてたり、汚かったりしないか）による値引き交渉
・値引き交渉を依頼する営業マンを本気にさせるコツ
・値引き交渉の前提となる適正価格を知る方法

実際のところ、中古マンションを購入するときの値引き交渉ってどうなのでしょう？

これらのポイントを押さえるのは「テクニックとしては」正解です。

ただ実際の取引の場面では売主様、売主側仲介会社、買主様、買主側仲介会社、さらに同じ物件を狙っている他の買主様とその買主側仲介会社といった多くの方の思惑や事情などが、複雑に絡み合ってきます。

ここを読んでいる皆様は「買主様」として取引に参加する方々でしょう。

複雑に見えるものほどシンプルに考えた方がよいです。

上にあげたような細かなテクニックは一旦全て忘れてしまいましょう。

物件を買う際の仕組みにまつわる単純な「大原則」だけを頭にいれておきましょう。

覚えるのは以下の3つ。

①売主様が「あなたに売ります！」と言ってくれない限り「絶対に」物件は買えません！

②多くの場合、売主様には「売主側仲介会社」がついているので、あくまで「売主側仲介業者」を通して交渉することになります。
直接売主様と話ができるわけではありません！

③「この物件ほしい！」って手を挙げる方はあなただけではない（かもしれません）！
同じ物件を狙っている見えないライバルと競争することになります。

従って、どんなに相場よりも「高い」価格がついた物件でも、売主様が「私は絶対この価格でないと売らない！」と言っている以上はいくら「相場とかけはなれていますよ！」と伝えたところで意味がありません。

そもそも「不動産」には同じものは一つとしてありません。

いくら「相場」を調べてみてもそれはあくまで「目安」でしかないのです。

「高すぎる」物件は、何らかの事情で「どうしてもそこを買いたい」お客様が現れれば売れるかもしれませんし、もしそんなお客様が現れなければ売れ残っていって、売主様が「なかなか売れない」という事実を受け入れてはじめて値引き交渉に応じてくれるかもしれません。

逆に売れ残ってしまっても、なんらかの事情によって「どうしても値引きできない」事情が売主様にはあるかもしれません。

2. 交渉の基本は「相手の気持ちになって考える」

>リノベーション事例「caffice」｜リノまま

値引き交渉にかかわらず全ての交渉事の基本は「相手の気持ちになって考える」ことにつきます。

不動産を買う！って時には売主様、売主側仲介会社、同じ物件を狙っている他の買主様、なんかが「相手」ですね。

それぞれがどんな事情を抱えているか、特になにか困っていることはないか、を情報収集しておくことが重要です。

この情報は「時間（時期）」「手間」「お金」にまつわるものがいいですね。

例えば売主様に関しては以下のようなもの。

・「いつまでに」物件が売れて現金になっていないと困る、といった事情があるか。
例えば、この物件の売却資金を使って●月に新居を購入する、等

・物件の売却の契約を結んでも、売主様は「いつまでは」引渡しを待ってほしいといった事情があるか。
例えば、新居が今建設中で完成する●月までは今の物件に住んでいたい、等

・物件は「●万円以上で」売れてくれないと困る、といった事情があるか。
例えば、この物件には●万円の住宅ローンの支払いが残っていて、最低でもその金額以上で売りたい、等

・物件の売買にあたって「手間がかけられない」といった事情があるか。
例えば、売主様が遠方に住んでいるため、現地で対応するような手続きはできるだけやりたくない、等

どの物件も様々な事情があります。

「値引き」という形で「お金」を求めるのであれば、そのかわりに、売主様に「時間」や「手間がなくなること」を提供する、といった交渉になります。

売主様の事情をみきわめながら、「長い時間」が必要な売主様には「長い時間」を、「手間をかけたくない」売主様には「手間がなくなること」を、「早くお金がほしい」売主様には「早くお金を渡すこと」を提案しながら値引きをお願いする、といった感じですね。

3. 交渉の鍵を握る「売主側仲介会社」と「両手仲介」

>リノベーション事例「メンテナンスしやすい家」｜リノまま

先の項目では「売主様の気持ちになって考える」ということをやってみましたが、最初に大原則であげた通り、皆さんは殆どの場合、売主様と直接お話することはできません。

それは私たちのように「買主側仲介会社」の立場であっても同じです。

「売主様の意思」が重要なものの、その売主様と唯一直接話ができるのは「売主側仲介会社」。

値引き交渉の主導権はこの「売主側仲介会社」が握っています。

彼らはどんな気持ちで動いているのでしょうか？

売主側仲介会社とその営業マンはまず、売主様とコンタクトをとって、売主様から「この物件を○○万円で売ってほしい」という形の媒介契約を結んで、物件を預かります。そこから先は以下のような気持ちで売却活動を行っています。

1. 買主様も自社で探すことで売主、買主両方から仲介手数料を受領できるいわゆる「両手仲介」にしたい。
つまり、１回の取引きで仲介手数料が２倍発生するということになり、この形で交渉を決められれば彼らは一番収益があがります。

2. 但し、買主様を探すには広告宣伝費（ネット広告、折込チラシ、ポスティング広告など）が必要になり、さらに買主様の候補となるお客様を物件にご案内するため、労力がかかる。できる限りこの宣伝費と労力をなるべく少なくしたい。

3. 1. と並行して確実に売主からの仲介手数料（片手仲介）だけは獲得すべく他社からの買主様の紹介を集める。
なぜなら、買主を他社に探してもらえば広告宣伝費や労力をかけないで売主様からの仲介手数料だけは受領できる。

4. 売主様との契約期間（通常３ヶ月）で売買が成立しなかった場合には、売主様に売却価格ダウンの了解を得て再度1. からの仲介手数料獲得ルーティンを実行しなければならない。

4 の時点では売主側仲介会社は売主様から「最初の提案通りに売ってくれなかったから、別の会社に頼みたい」といわれて契約を切られてしまう可能性があります。

契約を切られてしまうと売主側仲介会社にとってはこの物件からは何も収益があげられない、ということになって、1～3で行ってきた活動は全てゼロになってしまいます。

従って売主とは常に良好な関係を築いていなければならないのです。

売主側仲介会社にとっては、当然ながら売り上げ＝仲介手数料を獲得できるか否かが重要です。

物件を見に来たからといって買うか買わない分からない購入のお客様を追うよりは、売却する意思表示をして媒介契約を締結して物件を預けてくれている売却のお客様を大切にするという思考になるのはやむを得ないことでしょう。

そもそも売主様から「契約を打ち切ります」と言われてしまえば全てがゼロになってしまいますので。

従って売主様側の代理人的立ち位置が優先である売主側仲介会社は、売主様の利益とならない値引き交渉には原則消極的となります。

これが1であげた「両手仲介」の場合の「利益相反」の問題につながります。

売主側仲介会社が買主様もみつけて、売主様からも買主様からも仲介手数料をもらいたい！というのが「両手仲介」ですが、この場合は「安く買いたい」買主様と、「高く売りたい」売主様の利益が相反します。

そんなとき、どうしても売主側仲介会社は売主様よりの立ち位置になってしまいやすくなります。

※SUUMOやHome’sなんかでみつけた物件に直接問い合わせするとこの「両手仲介」になってしまうことが多いので要注意！
>リノベ百科「間違いだらけの物件探し！2つの落とし穴」｜リノまま

さて、どうでしょう？

売主側仲介会社の気持ちになって考えると、まず1の「両手仲介」を狙っている段階での値引き交渉は私たちが買主側仲介会社として交渉させていただいていたとしてもなかなか難しいものです。

特に、絶えず「内見したい！」というお客様が沢山いらっしゃるような状況だと、「値引きするくらいなら他のお客様に売ります！」と言われてしまいますので、値引き交渉にあたっては売主様が求めるお金以外の条件を多く用意しておく必要がありますし、値引きの幅もそれほど強気では交渉できません。

逆に3や4で「そろそろ値段を下げようかな」とか「このままだと売主様から契約を切られてしまうので、両手仲介をあきらめてでもどうにかして早く売りたい」なんてタイミングだと比較的交渉がしやすくなります。

また、買主側仲介会社はあくまで「会社」である、ということもヒントになります。

彼らもノルマがあるので、「今月の目標に届かせたい」「期末までにもう1件契約をしたい」といったタイミングであれば、私たちが先方の希望する「時期」に契約や代金の支払いのタイミングをあわせてあげることで交渉がしやすくなることもあります。

4. 見えない競争相手！同じ物件を狙っているライバルにも要注意！

>リノベーション事例「団地のなかの小学校」｜リノまま

最後に同じ物件を狙っているライバルのことを考えておきましょう。

別の記事でも書きましたが、人気エリアの駅近物件などを探そうとすると、物件探しは「戦争」です。

たとえ、そこまで人気の物件でなくとも、必ず「競争相手はいる」と思っていてください。

でも、そんな競争相手の姿は見えませんし、どんな方かもわかりません。

でも想像することはできます。

同じ物件を狙っているライバル、ということはその物件を買おうとしているあなた自身と同じようなことを考えている可能性が高いです。

例えば、以下のようなこと、いつも思っていませんか？

・少しでも安く物件を買いたい、値引きできないかな？
・今手持ちのお金があまりないから、物件買う時の手付金は少な目にしておきたいな
・住宅ローン、本当に組めるかな？
・この物件、管理状況とか本当に大丈夫かな？

もし同じであれば、「見えない競争相手」も同じように「値引き交渉」をしたり、手付金の金額を少な目にして購入しようとしていたり、住宅ローンの審査に不安をかかえていたりするかもしれません。

逆に、これらの中で、「私は違う！」といえる要素があれば、売主様との値引き交渉もしやすくなります。

でもこれから長く住む予定のお住まい。

物件の管理状況については、売主様や売主側仲介会社の手間をかけてもらってでもしっかりと調べた方がよいので、この条件だけは譲れません。

売主様や売主側仲介会社にとっては、「あなたに売ります！」と決めたあとで、買主様側が「ローンが通らないからやっぱり買えません」といった具合に、売るための準備をすすめていたのにキャンセルになってしまう、というのが一番困ること。

なので、「私はライバルたちよりも安心して売ってもらえる買主です！」ってアピールすることで交渉がしやすくなります。

例えば、
・手付金はたくさん出せます！住宅ローンもほとんど組みません！だから大丈夫です！
・私は収入がたくさんあります！住宅ローンも余裕をもって組みますし、事前審査もとおっています！だから大丈夫です！
といった具合にアピールします。

そうすることで、売主様や売主側仲介会社に「多少の値引き交渉はあるけれど、安心して売れそうなこの方に売ろう！」という気持ちになってもらえるかもしれません。

5. 「値引き交渉」にはリスクがある！

>リノベーション事例「好きを満喫」｜リノまま

さて、ここまで「売主様」「売主側仲介会社」「見えないライバル」の「気持ち」を考えてきました。

相手の気持ちを考えて、譲れる条件やアピールできる条件を示した上で「値引き交渉」する、これが基本です。

ただ、最後に忘れてはいけない点を一つ。

「値引き交渉」にはリスクがある、ということです。

あくまで売主様が「あなたに売ります！」と言ってくれない限り物件は買えません。

しかもその物件にはすでに「○○万円」という価格がついています。

値引き交渉をする時点で、「あなたには売りません。他の方に売りたいです！」と言われて交渉を打ち切られてしまうリスクは必ず伴います。

何も理由がなく安くなる物件はありません。

たとえ「相場」より高い価格になっている物件でも、売主様が「どうしてもその価格で売らなければならない」という事情がある物件であれば、値引き交渉は困難になります。

最後に大事なのは「あなた自身がどのくらいその物件が欲しいか」という「意思」です。

何度もお伝えしているように不動産にはどれ一つとして同じものは存在しません。

多少相場より高くとも、あなた自身のご予算に見合っていて、同時に「どうしてもこの物件が欲しい」という気持ちが強ければ、あまり「極端な」値引き交渉はおすすめしません。

逆にご予算上の問題などがあって、「○○万円まで条件がさがるのであれば欲しいけど、今の金額では微妙」という気持ちであれば、積極的に値引き交渉していった方がよいです。

値引き交渉の結果、他の方に物件を買われてしまう、というリスクは必ず付きまとうので、そんなときのことを想像して「本当に後悔しないかな？」って考えてみてください。

また、「交渉」で大事なのは「値引き」ばかりではありません。

物件を買ったあとでリノベーションする、というお客様であれば、すぐに物件を引渡してもらっても設計が終わっていないから工事に入れない、というケースも沢山あります。

そうすると、工事に入れない期間についても管理費や修繕積立金、固定資産税といった費用を買主様が負担し続けることになります。

例えば、値引きはできなくとも「引き渡し」の時期を後ろにしてもらう、という交渉をすることでも十分買主様にメリットはあります。

物件の「値引き」はお金のことなのでわかりやすくて目をひきますが、同時に人気の物件では「値引き」というと応じてくれないことも多いもの。そんなとき「値引き」以外の要素で、自分たちにメリットがある条件を交渉してみるのもひとつの方法です。

ここまでいろいろと書いてきましたが物件を買う、となるとその交渉にも色々な要素が複雑に絡み合ってきます。

「不動産取引の仕組みをシンプルにおさえて、それぞれ相手の気持ちを考えて交渉する」基本はこれだけ。

こんなことを一緒に考えてくれるパートナーをみつけるようにしましょう。

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少しだけ頭の中を整理して「前向きに」悩みませんか？

投稿 物件の「値引き交渉」ってどうやるの？「両手仲介」って何？ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

＜2022年1月28日更新＞

前回の基本編のおさらいはまずはコチラから↓

2022年新制度版「住宅ローン減税」にまつわるよくある誤解＜①あまり教えてもらえない基本編＞

1.古い物件って「住宅ローン減税」は使えない？あきらめるのはまだ早い！

>リノベーション事例「ふたりだけの景色」｜リノまま

気に入った物件が築40年超えの古い物件だった、「住宅ローン減税」はあきらめよう、そんなこと思っていませんか？

確かに「住宅ローン減税」の条件では、「1982年（昭和57年）以降に建築された住宅」という条件があります。

これは以前の「耐火建築物は築25年以内、その他は築20年以内」という条件よりはかなり緩和されています。

とはいえ築40年超えなど、いわゆる「旧耐震」の物件を購入する方にとっては、悩ましいところでしょう。

でもあきらめるのはまだ早い！

 「住宅ローン減税」の築年数を定めた条件のところをよく読んでみてください。

「耐震基準に適合する建物」という条件もあります。

そうです、築40年、築50年を超えるような「旧耐震」の建物でも、建築士による「耐震基準適合証明書」が取得できれば「住宅ローン減税」の対象になりうるのです！

もちろん、専門の業者に依頼して調査してもらうので、数万円の費用はかかってしまいますが、それだけで「住宅ローン減税」が使えることになりますし、他にもこの「耐震基準適合証明」があることで税金はいろいろと安くなります。「旧耐震基準」の物件なので、確率は低いものの「耐震基準適合証明」が取得できる物件はちょこちょこ見かけます。

この「耐震基準適合証明」が発行できる物件かどうかは購入する前に確認できます。

ただ必ず、物件があなたのものになる「前に」取得しておく必要があります。

後から証明を取得するのでは、「耐震性に問題がない物件を選んで取得した」ということにならないからです。

以前別の記事でも書きましたが、国や自治体は「新耐震」や「耐震性のある」とされる建物をできるだけ優遇して、広く流通するようにしようとしています。

だからこそ「耐震基準適合証明」については物件を選ぶ段階でチェックしていて、「耐震性がある」物件を選んで取得した方だけが「住宅ローン減税」の対象になるのです。

早めに知っておかないとなんか損した気分になってしまいますね。

古い物件を買うからといってあきらめないで不動産会社に問い合わせてみましょう。

また、この「耐震基準適合証明」ですが、よくフラット35のローンを利用するための「適合証明」と間違われやすいです。

でもフラット35の「適合証明」があるからといって、「住宅ローン減税」が使えるわけではありませんので要注意！

不動産会社でも間違えてご案内しているケースも散見されます。

問い合わせてみるときは「住宅ローン減税に使うための耐震基準適合証明はとれますか」と「目的」まで伝えるようにしてくださいね。

最後にもう1点、今回の制度改正でいたるところにでてくる「長期優良住宅」「低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」への優遇について。

前回の記事でも書いたとおり、残念ながら今のところ中古物件の売買ではなかなかお目にかかれません。今後、建築時に「住宅性能評価」をうけているような年代の物件の売買が進んだり、中古物件でも「既存住宅性能評価」を取得するのが一般化したりする可能性もあります。

ここに出てきた「新耐震／旧耐震」の問題と同じように、「省エネ性能」が物件の資産価値を左右するような時代がくるかも知れません。少なくとも税制の点ではどんどん「新耐震」＋「省エネ」を優遇する方向へ進んでいますので。

2. 「住宅ローン減税」を使うなら「広さ」に細心の注意を！

>リノベーション事例「自由なひと部屋」｜リノまま

「住宅ローン減税」で一番の「壁」になるのは住まいの「広さ」です。

これも適用条件の中に「50㎡以上」という要件が入っています。

この「広さ」だけはどうすることもできません。

「よしよし、どうにか50㎡以上の物件をみつけた、51㎡って書いてあるから大丈夫だろう！」

なんてあなた、ちょっと待ってください！！！

実は不動産の「広さ」は測り方によって異なります。

「住宅ローン減税」の要件にある「広さ」とは登記簿上の広さのこと。

「内法」（うちのり）といって、壁の内側（要は居住スペースの部分のみ）を測った「広さ」です。

これは、みなさんがよくみているSUUMOやHome’s、at homeなんかに記載の「広さ」とは異なります。

不動産の広告でよくみる「広さ」は「壁芯」といって、壁の中心を起点にして測った「広さ」です。

さて、この「広さ」、不動産の広告でみた広さと登記簿上の広さ、どっちが広いでしょう？

皆さんお分かりですね。

当然ながら壁の中心を起点にした「壁芯」の広さ、すなわちSUUMOなんかで見る広さの方が広く計測されます。

そうすると不動産の広告でみた「51㎡」なんて表記のある物件は、登記簿をみると「48㎡」だった、なんてことはザラにあります。

どうしても登記簿上の広さは少し狭くカウントされてしまうので、「住宅ローン減税」を使いたい、という方は55㎡くらいまでの住まいを購入しようとするときには必ず登記簿上の広さも確認しておくようにしましょう。

「古い」物件ならば「耐震基準適合証明」がとれれば何とかなりますが、「狭い」物件だけはどうすることもできませんので。

※2021年時点では一定条件を満たせば中古の「40㎡以上50㎡未満」の物件も住宅ローン減税の対象になっていましたが、2022年の制度改正で「40㎡以上50㎡未満」の物件については一定条件を満たす「新築物件」のみが住宅ローン減税の対象となる見込みです。

　詳しくは「国交省　住宅ローン減税」といった言葉で検索して政府からの発表をみるようにしてみましょう！

3. 夫婦共有で住まいを買うときの「住宅ローン減税」ってどうなる？

>リノベーション事例「リミックス・リノベ」｜リノまま

改めておさらいすると、「住宅ローン減税」は、住まいを買うためにお金を借りた（＝住宅ローンを組む）人が、その人が支払う所得税や住民税をまけてもらう、という制度です。

なので、物件はひとつでもその物件に住んでいてお金を借りた「人」が複数いれば、それぞれ制度を利用することができます。

今や7割近い夫婦が共働きという時代。リノままでもご夫婦の共有名義で住まいを購入する方が多くいます。こういったご夫婦の「共有」の場合、多くの方が住宅ローンについてもご夫婦で組んでいます。

そんなとき、ご夫婦でうまく住宅ローンを組んでいれば、「住宅ローン減税」についても夫、妻と2人分使用することができるのです。

例）4000万円の物件を買って、夫と妻で50％ずつ所有

　購入諸経費は夫と妻で半分ずつ現金で支払い　

　物件代4000万円に住宅ローンを活用する場合

　※わかりやすくするために、「年末に」「中古の」「通常の」住宅を一般の方から購入してすぐに住み始めた場合を想定します

A　夫、妻それぞれがお金を借りる「ペアローン」を利用

夫名義で2000万円、妻名義で2000万円の住宅ローンをそれぞれ組むことになりますので、住宅ローン控除は2名分

　 夫　2000万円×0.7％＝14万円　以後年末残高に応じて10年分控除あり

　 妻　2000万円×0.7％＝14万円　以後年末残高に応じて10年分控除あり

B　夫・妻の共同名義でお金を借りる「連帯債務」を利用

夫・妻の連名で4000万円の住宅ローンを組むことになります。物件は夫婦で50％ずつ所有しているので、夫2000万円、妻2000万円の住宅ローンを組んでいるのと同等の扱いになります。   

　  夫　4000万円×持分50％×0.7％＝14万円　以後年末残高に応じて10年分控除あり

　  妻　4000万円×持分50％×0.7％＝14万円　以後年末残高に応じて10年分控除あり

C　夫名義で4000万円の住宅ローンを組んで、妻は「連帯保証人」になる

住宅ローンとしてはあくまで夫単独名義となってしまいます。そのため、住宅ローン減税は夫の分しか利用できませんし、中古住宅なので住宅ローンの残高が2000万円より多かったとしても、それ以上の分は控除対象になりません。

　夫　上限2000万円×0.7％＝14万円　以後年末残高に応じて10年分控除あり

どうでしょう。AやBのようにご夫婦それぞれが借金の名義人＝要は「債務者」になっていれば、2人分住宅ローン減税を活用することができます。

ただ、Cのようにあくまで名義人ではなく「連帯保証人」という位置づけではそうはいきません。

ご夫婦両方の収入を前提に住まいを購入する方については

・物件をお二人の共同所有にする

・お二人ともに「債務者」になる形で住宅ローンを組む

という方法を使えば、住宅ローン控除も二人分利用することができるので、住宅ローン控除の上限額を超えて借り入れる方は少しお得です。

上の例のように4000万円借りても、夫・妻いずれかの単独名義でお金を借りていれば2000万円×0.7％＝14万円が住宅ローン減税額の上限になってしまいますが、2000万円ずつ二人で借りていれば2000万円×0.7％×2人分＝28万円まで減税額の上限があげられますので。

もちろん、必ずしもご夫婦で住宅ローンを組むのがよい、ということではありません。

ご夫婦ふたりの収入前提にするとついついお金を借りすぎてしまうケースが散見されます。この先、出産・子育てなどを予定されている方は特に、ご夫婦どちらかの「収入が減る／なくなる」時期がでてくる可能性もあります。そんなことも加味して慎重に検討するようにしてくださいね。

4. まとめ

みなさんが何となく知っている「住宅ローン減税」。

誤解していたことはありましたか？

結構複雑な制度だな、なんて感じましたか？

こういった制度は毎年のようにいろいろな変更が繰り返されています。

しかも国税庁なんかに記載してある文章は厳格にルールを書いてあるから非常に難しくて読みづらいです。

あまりこういった「減税」や「助成金」といったものを気にしすぎずに、まずは「自分たちの暮らしのために一番よさそうな住まいを選ぶ」というシンプルなことに集中した方が「物件探し」も「リノベーション」もうまくいきます。

「なんとか住宅ローン減税が利用できる物件だけを探して、立地や広さに少し不満があるけと我慢した」、というよりも「自分たちの暮らしのコンセプトにみあった物件を選んだら、たまたま住宅ローン減税が使えたから資金計画が少し楽になった」という順番で考えた方がその後の暮らしが楽しくなりそうではないですか？

あなたが「この住まいでこんな暮らしがしたい」って決断したとき、複雑な制度を少しでも有利に活用できるようにアドバイスするのはパートナーとなる会社の役割。

そんな風に割り切って信頼できるパートナーをみつけておくのをお薦めします。

関連記事

〇私でもホントに借りられる？こんなに借りて大丈夫？住宅ローンにまつわるぼんやりとした不安

住まいを手に入れるときに「すべて現金で払う！」という方は少数派。多くの方は住宅ローンを使います。同時に「何千万円」って借金を背負うのはこのときがはじめて。「ホントにこんなに借りられるの？」「ローンの審査って大丈夫なの？」って不安。逆に「お金を貸す」立場になって考えると注意すべき2つのポイントがみえてきます。

〇「家を買う」には必ずリスクがある！よく言われる「資産性」って何？

「本当に私が家を買っていいの？」「住宅ローンを組んでも大丈夫？」「今でなくてもよいのでは？」
不安の種は尽きません。
「資産性の高い家を買おう！」「買い時を逃すな！」
そんな煽り文句も方々にあふれています。
本当にそうでしょうか？
そんなことより、周りに流されず、あなたにとって「ちょうどいいリスク」を探して
「自分らしい」決断をしてみませんか？

〇「中古を買って＋リノベーション」＜①総額予算編＞ お金の使い過ぎに要注意！大切な総額予算に「痛みを伴うイメージ」を持とう！

住宅ローン、管理費、修繕積立金、火災保険、固定資産税…住まいって意外とお金がかかるもの。
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〇築10年、築20年・・・築50年も、全部同じ「中古マンション」 どのくらい古い物件までアリ？

「中古を買って、リノベーション」で物件探しをはじめる前に
「まず」知っておくべきことは「古い物件って本当に大丈夫？」
「どうやって良い物件を見極めるの？」ってことと、
「本当にこんなに多くのお金をかけてよいの？」
「いろんな費用も含めて毎月いくら払うことになるの」ってこと。
「古い物件の見極め方」についてのお話です。

〇引きこもり物件探しのススメ

春がきて、「さあ物件探しからはじめよう！」なんて時期ですが、
新型コロナウィルスの影響もあるし、出かけるのはやめとこうかな、
なんて方も多いのでは？
物件を「決める」ためには現地をしっかり見るのが大事ですが、
実は「物件探し」って8割がた、自宅を出る前に勝負がついています！
物件を「探し」たり、お金の「作戦」を練ったりするのは、
おうちでPCやスマホでできちゃうもの。
なかなか落ち着かない昨今ですが、「引きこもり物件探し」をおススメします。

投稿 2022年新制度版「住宅ローン減税」にまつわるよくある誤解＜②知らないと損する！要注意！実践編＞ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

＜2022年1月28日更新＞

1. そもそも「住宅ローン減税」って何？

>リノベーション事例「ゆったりとした時間」｜リノまま

「住宅ローン減税」とは、すごく簡単にお伝えすると、「新しい家を買ってから10年間（もしくは13年間）にわたって、毎年年末時点の住宅ローン残高の0.7％にあたる金額が、所得税や住民税から減税される」というものです。

昨年（2021年）までは「毎年年末時点の住宅ローン残高の1％にあたる金額が、所得税や住民税から減税される」という制度でしたが、この「1％」が「0.7％」に減った！というのがずいぶんいろいろなところで話題になりました。

住宅ローンの金利が0.4％台なども当たり前になっている現状では、

0.4％の金利でお金を借りているのに、毎年残高の1％分の税金が返ってくる

→住宅ローンを沢山借りた方がお得！

→中には必要以上に沢山ローンを借りようとする方もいるし、沢山ローンが借りられて、　　

　高額な物件を購入する高所得の方が有利！

といった状況になってしまっています。

今回の制度変更にはこういった不適切な状況を変えよう、という背景があります。

一方で、新築物件や中古でも業者によるリノベーション済みの物件（「買取再販」なんて表現で書かれています）といったものについては「10年間」から「13年間」にしよう、といったケースもあるので、詳しい条件なんかは以下の国土交通省のサイトなどをみてみてくださいね。

国土交通省　報道発表資料

※国税庁、国土交通省などのサイトでもページによっては2021年までの制度のことしか記載していないケースが多いのでこの時期は特にご注意ください！

図なんかを使ってもっとわかりやすく説明しているサイトも数多くありますが、この制度は今回も含めて毎年のように内容が変わるのが悩みの種。

「自分たちはいったいいつの時点の制度が適用されるのか」は「お住まいの購入の契約をいつおこなったか」や「いつからそのお住まいに住み始めたか」で複雑に決まっていますので、「わからない！」なんて方は契約日と居住開始日の2つの年月日を確認した上で税務署などに電話して確認してみましょう。

一方で、「これからお住まいを買う」という方は例外なくこの新しい制度のもとで検討をすすめることになります。この新しい制度でも、「いつ契約するか」「いつから住み始めるか」で条件がかわってきますので、特に新築の購入などで契約から居住開始まで時間が大きくあいてしまう方は注意が必要です。

このように複雑な条件の追加については記載を見落としてしまう恐れもあるので、説明してあるサイトをみるときには必ず「いつの記事か」もあわせてチェックするようにしましょう。

さて話を戻します。

中古マンションや戸建ての購入を検討される方にとって、「住宅ローン減税」の基本は「新しい家を買ってから10年間にわたって、毎年年末時点の住宅ローン残高の0.7％にあたる金額が、所得税や住民税から減税される」ということ。

したがって、今年2021年に住宅ローンを使って家を買って住み始めた、という方は以下のようになります。

　2021年末に2000万円の住宅ローンの残高がある

　→2021年の収入に対する所得税が「最大」14万円（＝2000万円の0.7％）安くなる

おそらくここまでは頭に入っている方も多いはず。

逆に、「だからこそ」いくつかの誤解が生まれてしまいます。

2. 「最大○○円お得！」の落とし穴①～あなたは最大幅の減税をうけられるだけの税金を支払っていますか？

>リノベーション事例「北欧と暮らす」｜リノまま

ここでもう一回思い出してください。

「住宅ローン減税」はあくまで「減税」です。

みなさんが支払う所得税や住民税が「減税」される、というのが基本です。

先ほどの例でお話すると、2021年末に2000万円の住宅ローンの残高があるかたといって「14万円もらえる！」というわけではありません。

皆さんが支払っている所得税や住民税が「最大」14万円分安くなる、ということです。

これが純粋にお金をもらえる「給付金」や「助成金」との大きな違いです。

あくまで「税金が安くなる」ということなので、もともとの所得税や住民税を14万円以上支払っていなければメリットも限定的になります。

所得税と住民税の合計で10万円しか払っていない方はどうがんばっても10万円分までしか減税されません。

特にご家族の扶養控除を受けている方は所得税や住民税の支払い金額も少ないので、「あれ？思ったほどお得じゃない！」なんてケースもあるかもしれません。

住宅ローン減税のメリットを最も活かせるのはもともと「沢山税金を払っている方」ということになるんです！

※実際には住宅ローン減税をうけるための、所得額の制限や住民税の中で控除対象外の部分がございますので、もっともっと詳しく知りたい方は税理士の先生に確認してみてくださいね。

3. 「最大○○円お得！」の落とし穴②～「消費税がかからない」物件を買ったときは減税枠も小さい！

>リノベーション事例「シャビーシック」｜リノまま

さて、ここで問題です。みなさんが物件を買う時、「消費税」ってかかると思いますか？

どうでしょう？あまり意識したことがなかったのでは？

SUUMOやHome’s、at homeなんかで物件を探してみても物件価格は「○○〇万円」という表示だけで消費税の話はでてきませんね。

実は物件によっては消費税のかかるもの、かからないものいろいろありますが、全て「税込み」の金額で表示されているのが通常です。

なので、「3000万円の物件がほしい！」というときに、「別途消費税が○○円必要です」なんてことにはなりません。

消費税がかかろうがかかるまいが、物件を買うために必要なお金は「3000万円」ということになります。

ではどんな物件に消費税がかかってくるのでしょうか？

これは実は「売主が誰か」で決まってきます。

ざっと以下のような感じです。

　・業者が売主の場合→「土地」には消費税はかからないが、「建物」には消費税がかかる

　・個人売主で自分の住まいなどを売る場合→「土地」にも「建物」にも消費税はかからない

一般的には「3000万円の物件」といったときに、「土地がいくらで建物がいくら」といった明細を出すことはあまりありませんし、前述の通り消費税がかかろうがかかるまいが、トータルで必要な代金が「3000万円」ということには変わりありません。

ここまで言うと「なんだ、どーでもいいじゃん」なんて声が聞こえてきそうですが、実はこのポイントは「住宅ローン減税」にとっては意外と重要かつ皆さんが誤解しやすいポイントなのです。

「住宅ローン減税」の減税枠を決める条件の一つに「新築の物件の購入」もしくは「不動産業者がリノベーションして販売している物件の購入」か、「それらにあてはまらない物件の購入」か、というものがあります。

従って、おなじ3000万円の物件を買っていても、消費税を払って買った人の方が住宅ローン減税での最大控除額が大きかったり、10％といった「高い」消費税を払って買った人の方が減税を受けられる期間が長くとられていたり、といったメリットがあります。

よく言われる「最大○○円お得！」を中古物件の購入でも適用しようとすると、物件の広さや築年数、あなたの収入といった通常の条件以外にも

・消費税を支払って「不動産業者から」物件購入している

・その「不動産業者が」予め一定規模以上のリノベーション工事をしている

※リノベーション工事の規模が小さかったり、不動産会社が「増改築工事証明書」という書類を取得できていない場合は最大枠の控除が使えない可能性があるので要注意！

・あなた自身が住宅ローン減税の最大枠まで住宅ローンを借りている

※いくら最大控除枠が3000万円あってもそもそも住宅ローンを2000万円しか借りていない、といった場合は当然ながら最大枠までのメリットはうけられません。

・あなた自身が、そもそも所得税・住民税を沢山支払っている

※いくら控除額が毎年21万円発生していても、当然それより多い額の所得税・住民税を支払い続けていないと控除のメリットはうけられません。

・あなた自身が、さらに13年以上にわたって、住宅ローンの残高を3000万円以上残している

※当然ながら、住宅ローンは返済が進むと残高も減っていきます。「最大」のメリットを受けるためには、13年間にわたって、3000万円以上の借金を残しておく必要があります。

こんな条件を全て満たす方のみ、ということになります。

「中古を買って、リノベーション」では多くの方が「個人の方が自分の住まいを売却している」という物件を購入されるので、物件価格にそもそも消費税は含まれていないケースが殆ど。

個人の方から普通の物件を購入する場合は住宅ローン減税の控除枠も2000万円分まで、となるので、よく言われる「最大控除額：住宅ローン3000万円分×0.7％＝21万円」を13年分で「273万円お得！」なんて条件が当てはまる方はあまりいらっしゃらないのでは？

不動産業者が売主になっていることが多い「リノベーション済み物件」を買って少しカスタマイズで追加リノベをしよう、なんて方はあてはまるかもしれませんが、当然ながら最大限控除を受けようとすると「13年もの間にわたって住宅ローンの残高を3000万円以上残している」というのが必ずしもお得といえるかどうかは別の問題です。

また、SDGSや脱炭素社会がさけばれる昨今、今回の改正では、新築中古を問わず、「長期優良住宅」「低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」といった物件を購入する場合は、住宅ローン控除の控除枠が大きくなる、という制度にもなっています。

とはいうものの、残念ながら中古物件の売買ではこれらの省エネ性能が証明できるような住宅に出会うケースはまずありません。

リノままのお客様を現在の制度にあてはめると、「最大控除額：住宅ローン2000万円分×0.7％＝14万円」を10年分といったパターンで利用できる方が一番多いですね。

4. 「住宅ローン減税」って結局いくら得するの？

>リノベーション事例「session」｜リノまま

「住宅ローン減税」って結局いくらの得になるの？という質問をよく受けます。

が、正直なところ正確には誰にもわかりません。

なぜなら先にお話しした通り、「住宅ローンの残高に応じて」「所得税や住民税が安くなる」というのが仕組みの根本です。

10年以上先にわたって、「所得税や住民税をどのくらい払っているか」や「住宅ローンの残高をどのくらい残しているか」を正確にシミュレーションすることは困難です。

扶養家族ができて税金が安くなることもあるでしょうし、収入が増えて税金が高くなることもあるでしょう。

住宅ローンもまとまったお金ができたら繰り上げ返済するケースもあるでしょうし、変動金利であれば、金利が増減して、残高も変わっていることもあるでしょう。

そもそもが「住宅ローン」という借金をもとにした「減税」です。

住宅ローン減税のメリットだけを大きくしようと考えるのであれば、沢山住宅ローンを借りて（＝沢山借金をして）残高をなるべく減らさない／所得税・住民税の税金を沢山払い続ける、のがベスト、ということになりますが、本当にそれでいいですか？

「住宅ローン減税」のメリットは確かに大きなものです。

ただ、この金額「だけ」をあてにして物件購入やリノベーションの予算を膨張させてしまうのは危険です。

事前に想定できるのはあくまで「この物件を買ったら最大で○○円の減税がうけられそう」という「予想」だけです。

あなた自身のこれからの暮らしの中では必ずいろいろな変化があります。どこまでこのメリットを享受できるかは今の時点では見えません。

なので、必要な準備は全て済ませた上で、「もし沢山税金が戻ってきたらラッキー」といった程度のとらえ方をしておく方が暮らしにゆとりが生まれると思いますよ。

さて、前半では「そもそも住宅ローン減税って何？」といった「そもそも論」からの「よくある誤解」をみてきました。

後半ではいよいよ「住宅ローン減税を使う！」ってときによくある

・住宅ローン減税が使えるのに「使えない」と思って見落としてた！

・住宅ローン減税を使うつもりでいたのに使えなかった！

なんて誤解をみていきましょう。

物件を決める前に必見です！

↓

〇2022年新制度版「住宅ローン減税」にまつわるよくある誤解＜②知らないと損する！要注意！実践編＞

多くの方は「住宅ローン」を使って家を買います。そしてなんとなく知っているのが「住宅ローン減税」という制度。でもこの制度、誤解している方も多くて要注意！「使えない」なんて思っていても、よく調べたらしっかり減税を受けられるケースもあれば、「住宅ローン減税」をあてにして物件を買ったのに実は使えなかったなんてケースもあります。物件を決める前に必ずおさえておきたいポイントをいくつかあげてみました。

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「まず」知っておくべきことは「古い物件って本当に大丈夫？」
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「本当にこんなに多くのお金をかけてよいの？」
「いろんな費用も含めて毎月いくら払うことになるの」ってこと。
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投稿 2022年新制度版「住宅ローン減税」にまつわるよくある誤解＜①あまり教えてもらえない基本編＞ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

「親が住んでる家が広すぎるから、私たち家族が引っ越そうかな？」

「親がもってる古い物件、もし私たちが住むならリノベーションしたいな」

暮らし方や家族のカタチが変わったら、住まいも生活に合わせてリノベーションしたいですよね。

でも、意外と知らないお金や手続きのこと、本当はもっと自分たちに合ったお引越しの仕方があるかも？

ここでは、親がもっている物件をリノベーションする際のローンに関する注意点をお話ししていきます。

目次

1 物件の所有者は誰？ローンを組むときの注意点

2 売却して買い替えたほうがよい？

1. 物件の所有者は誰？ローンを組むときの注意点

>リノベーション事例「家族時間」｜リノまま

まず要注意なのは「リノベーション費用をだれが出すか」という点。

物件の所有者が親御さんで、その子どもであるお客様がリノベ費を出す、なんて場合は実は住宅ローンが使えません。

「住宅ローン」は対象となる物件に「抵当権」を設定することで、安く長くお金が借りられます。

この場合、そもそも物件は自分の持ち物ではないですし、親とはいえ他人の持ち物に勝手に「抵当権」を設定することはできません。

おまけにこのケースではリノベ費が「子どもから親への贈与」とみなされて贈与税がかかる可能性まであるのです。

贈与にならないように、住宅ローンが使えるように、物件そのものを親子の共同所有の名義にしてからリノベーションする、といった対応が必要です。

リノままではそういった手続きも含めて、スムーズに進められるように、お手伝いしますので、ご安心くださいませ。

また、極端に古い物件では担保価値がない、とみなされて住宅ローンが使いづらいケースもございます。

その場合、金利1％台と安くて使いやすいリフォームローンもご案内していますので、お気軽にご相談くださいね。

2. 売却して買い替えたほうがよい？

>リノベーション事例「北欧と暮らす」｜リノまま

お持ちの住まいのリノベーションや、親御さんが持っている古い物件のリノベーション、その他、相続した物件にリノベーションして住む、といった際には、「もしかしたら売却して新しい住まいに買い替えた方がよいかも」なんて思いがつきものです。

リノままを運営する東京テアトルでは、中古マンションの買取もおこなっております。もし、古いマンションをお持ちのお客様であれば「古い住まいにリノベーションして住む」「古い住まいを売却して、新たな住まいを購入してリノベーションして住む」どちらがより自分たちに適しているか、をシミュレーションして検討していただくことが可能です。

リノベーションしたらどのくらいお金がかかるか、売却したらいくらならば売れそうか、いつまでにお金にかえられればよいか、なんてことをお伝えします。

「売却＋物件探し＋リノベーション」で進めることになった場合も古いお住まいの売却も含めて全てワンストップでスムーズに進めることができますので、お気軽にご相談ください。

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〇親がもってる古い物件、長く住んでた今の住まい、これからどうしよう？

親がもってる古い物件、長く住んでた今の住まい、これからどうしよう？
リノベ―ションする？売却する？売却したら次の住まいを購入する？
・長く住んで老朽化してきた住まい、子供も独立して今の自分たちの生活とはミスマッチ。
・親からもらった住まい、結婚してからそこに住んでるけど子供が生まれたら手狭になってきた。
などなど、「長く持っていた住まい」の未来の悩みはつきません。
選択肢や考え方はさまざま。一度頭の中を整理してみましょう。

〇今のお住まいや親がもってる古い住まいをリノベーション ～お金に関する注意点！～

今のお住まいをリノベーションしたい、さて、その資金はどこから出しますか？
ローンを使いたい、でもリフォームローンは金利が高いからどうしよう、
なんて悩んでいる方はいませんか？
実は不動産の購入を伴わないお住まいの「リノベーションのみ」でも
住宅ローンが使える場合があるのです。

〇築10年、築20年・・・築50年も、全部同じ「中古マンション」 どのくらい古い物件までアリ？

「中古を買って、リノベーション」で物件探しをはじめる前に
「まず」知っておくべきことは「古い物件って本当に大丈夫？」
「どうやって良い物件を見極めるの？」ってことと、
「本当にこんなに多くのお金をかけてよいの？」
「いろんな費用も含めて毎月いくら払うことになるの」ってこと。
「古い物件の見極め方」についてのお話です。

投稿 【親の住まいのリノベーション】所有者によっては贈与税の対象になってしまうことも！スムーズに進めるためには？ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1. どんな人なら住宅ローンを貸してもらえる？逆の立場になって考えてみよう

金融機関が住宅ローンを「貸す」立場になったとき、一番気にするのはなんでしょうか？

単純に皆さんがお金を貸す場面を想像してください。「こんな人なら貸しても大丈夫かな」「こんな人なら貸すのはちょっと…」それとおんなじです。

金融機関や不動産会社にきくと、「属性」だの「返済比率」だの「担保価値」だの難しいことをいろいろ言われるかもしれません。

でも一旦全部忘れて、これからお話する「基本」だけをしっかり頭にいれておきましょう。

金融機関は主に「人」と「物件」の2つの視点から「あなたに住宅ローンを貸していいかどうか」を判断しています。

「人」については「ちゃんとお金を返してくれそうな人かどうか」ということ。

２つめの「物件」については「万が一お金を返すのが厳しくなったときに、今回買った物件を再度売却して、そのお金でローンを返してもらうことができそうか」ということです。

でも「物件」の方は物件探しをはじめて実際にいろんな物件に出会ってみないとなんともいえません。

物件探しを始める前に気にしておく必要があるのは「人」の方です。

すると覚えておくべき基本は「ちゃんと返してくれそうな人には貸してくれる」ということ、これだけです。

ではどんな人は「ちゃんと返してくれそう」っていえるのでしょうか？

まずは「安定した収入があって、今後もその収入が続くであろう」
「他に大きな借金はないし、過去に借金を踏み倒したこともない」というポイントです。

これがいわゆる「属性」というやつで、お金を借りる人の「勤務先」や「勤続年数」「年収」などをもとに判断されます。

「いくらまで借りられるか」については「年収」をもとに、その収入の「安定性」に応じて判断されます。

ただ、金融機関がお金を貸してくれる「最大値」までローンを借りてしまうのはあまりおすすめしません。

よく営業トークで「あなたの年収なら●●●千万円までローンを借りられますよ！」なんていわれることがあるかもしれませんが、要注意。

「一般的に住宅コストは収入の25％程度までにおさえましょう」なんて言われます。

これはローンの返済だけでなく、管理費・修繕積立金や税金関連のいろんな費用をすべてカバーした上で守っておきたいラインです。

一方で金融機関では貸し出す金利よりも少し高めの「審査金利」を用いてはいるものの、住宅ローンの返済額「だけ」であなたの年収の30％～40％くらいまでにおさまる範囲であればお金を貸してくれるのです。さすがにここまで借りたら「借りすぎ」！

必ず、「ローン返済額＋管理費＋修繕積立金」の合計金額と今のお家賃を比べてみたり、それらが自分たちの年収の20～25％程度におさまっているかを確認したりしておきましょう。

また「年齢」も重要な審査項目で、多くの金融機関では80歳までに全額ローンを返し終わること、がローンを貸せる条件になっていますし、
金融機関によっては「何歳で返し終わりそうか」といった項目をみて、定年退職になるであろう65歳までに返し終わる方には少し金利を安くする、といった対応もしています。

2. こんな方は要注意！ローンが借りられないかも！

一旦話を戻しますが、ここで曲者なのが「安定した」収入ってところ。

「大きな会社で長く働いている」というのはプラス材料になりますが、フリーランスの方や自営業の方、ベンチャーで働く方なんかは住宅ローンの審査上はどうしても不利になってしまいます。

ミュージシャンやスポーツ選手なんかを想像してみてください。

たとえ今年何億円といった大きな収入があったとしても、来年、再来年、さらに何十年も先になると同じように人気があるかもわかりませんし、同じように活躍できているかもわかりません。

したがって「今の収入が安定して維持できるかどうかが不透明」という判断をされてしまいがちなのです。

また、「転職したばっかり」「近々転職する」というのも審査上不安定にみられがちです。

なぜなら新しい会社の方では「何年も続けて給料をもらっていた」という実績がなく「安定した」収入とは「まだ」いえない状況だからです。

金融機関によっては、「大きな会社」への転職の場合は審査可能とか、数か月分の給与明細があれば審査可能といったケースはありますが、一方で、「転職した方は1年間勤務し続けないとローンは貸せない」という金融機関も多いものです。

「今後も安定した収入が続く」の「続く」という点では「大きな会社」「勤続年数」といった「どんな仕事をしてるか」だけでなくあなた自身の「健康」も重要な要素です。

住宅ローンの支払いはこれから先何十年も続きます。

いくら収入の高い方でも、重い病気にかかってしまったら、極端な話、万一亡くなってしまったら、お金を返してもらえない、ということになってしまいます。

住宅ローンを借りる方、要はみなさまがローンの返済中に万が一のことがあった場合に備えて「団体信用生命保険」という保険に入るケースが大多数です。

万が一亡くなってしまったり、重度の障害でお仕事ができなくなってしまったりした場合に備えて、金融機関に保険金から住宅ローンが返済されて残額がゼロになる、という保険です。

そんな「団体信用生命保険」。

今の健康状態が悪いと入ることはできません。

団体信用生命保険に入れない方にお金を貸すのは、金融機関側にもリスクがあります。

健康状態によっては金利があがったり、お金を貸してもらえなかったりというケースもあります。

続いて、みなさん盲点になりがちなのは「過去に借金を踏み倒したことがなくて」というポイント。

もちろんクレジットカードなんかで「ブラックリスト」に入ってしまってたら住宅ローンは組めません。

でも身に覚えがない方でも要注意。

何回か「うっかり」で銀行口座にお金が残ってなくてクレジットカードの支払いを遅延させてしまった、スマホの端末を月々の分割払いで買ったけど何度か引き落としで失敗した、なんて方は住宅ローンの審査に落ちてしまうケースがあります。

「うっかり」であっても支払いが遅れたって記録が残ってしまうと審査に影響してしまう。

「まさかこんなところで」っていう住宅ローンのあるあるです。

「他に大きな借金が無くて」ってのも注意してくださいね。

奥様に内緒で、ご主人様に内緒で、キャッシングなんかを使っていたらここでバレてしまうかもしれません。

この手のものはできるだけ住宅ローンの審査する前に全額返済しておくのが理想です。

車のローンなんかも要注意ですね。

金融機関は「この人は全部でいくらまでお金を借りて大丈夫か」をまずみた上で、「他に借金していたらその分を減らした残りがこれから住宅ローンで貸してもよい金額」といった見方をします。

当たり前ですが、「全部で5000万円借りられる」という方が、「車のローンが1000万円残ってる」って状況だったら、住宅ローンを借りられるのは残りの「4000万円分が上限」となります。

3. 審査内容が悪かったら住宅ローンってどうなるの？

金融機関は「安定した収入があって、今後もその収入が続くであろう」「他に大きな借金はないし、過去に借金を踏み倒したこともない」方にお金を貸したいと思うもの。

でもそれって相手と話をしても、顔をみてもわかることではありません。

安心してお金を貸せる相手かどうかを見極める証明するために「収入」だとか「勤務先」だとか、「過去のクレジットカードの支払いの履歴」だとか、「客観的な」情報が必要になるんです。

こういった情報をもとに金融機関側ではさまざまな審査をしています。

「ちょっとマズいかな」って時にはその内容によって、以下のような結果が返ってきます。

　・お金を全く貸せない

　・お金は貸せるけど希望額よりも少ない

　・お金は貸せるけども金利が少し高い→月々の返済額が上がる

　・お金は貸せるけども返済期間が少し短い→月々の返済額が上がる

条件によっては上記の組み合わせで回答が返ってくることもあります。

「希望額より少し少なくて、金利も少しあがる」といった感じです。

・安定した収入があって、今後もその収入が続くであろう

・他に大きな借金はないし、過去に借金を踏み倒したこともない

この2点に「実はあまり自信がない」という方。

あきらめるのはまだ早い！

ケースバイケースにはなりますが、金融機関を変えてみたり、時間が経つのをまってみたり、金融機関へ説明するための資料を用意したり、と様々な方法で対策できることが殆ど。

私も過去何度かこういったご相談をうけて、お客様と一緒にお話しをしながら、何か月もかけて準備をすすめたこともあります。

転職後の収入の実績をあつめたり、未払いだった税金などをしっかりと精算していただいたり、そもそものご予算を無理のない範囲におさめてみたり。

そんなお客様たち、今はご希望の住まいで楽しく暮らしていらっしゃいます。

話しづらいことが多いかもしれませんが、いざ「物件が気に入った！」ってときに「実は自分は買えない」ってことを知ってしまうのもなかなかつらいこと。

物件探しに取りかかる前に、ワンストップサービスの会社に気になることは正直に話してみましょう。

そこで「親身になっていろいろな対策を一緒に考えてくれる会社かどうか」を基準にパートナーとなる会社を決めるのもよいですよ。

4. まとめ

最初にお話ししたように住宅ローンの審査では「人」と「物件」の2つの視点から「お金をかしていいか」「いくらまでなら貸せるか」をみています。

少なくとも「人」の視点で「スムーズに住宅ローンを借りるためには、どんな準備が必要か」については物件探しを始める前から知っておいた方がよいこと。

気に入った物件に出会ってから準備してたのでは、あっという間に売れてしまって悲しい想いをすることになってしまいます。

少し抵抗があるかもしれませんが、物件探しを始める前に、収入や勤務先、勤続年数といった情報をパートナーとなる会社に伝えた上で、「私はいくらくらいなら住宅ローンが借りられるか」を早めに知っておくのがおすすめです。

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投稿 住宅ローン審査の悩み解消します！私でもホントに借りられる？こんなに借りて大丈夫？ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

1. 「物件を買う」ときにかかる「諸経費」を忘れていませんか？

総額予算が4000万円！ってきまったら次は全体予算の振り分けです。

泣いても笑ってもお金は全部で4000万円しかありません。

ここでまたまた要注意！

総額予算は物件価格とリノベーション費用の合計ではありません！

みなさん忘れがちになのが「物件購入諸経費」。

「不動産を買う」ためには実際にはいろんな経費がかかってきます。

おおきなものは以下の3つ！

①登記関連費用：大半は不動産を購入した際にとられる「登録免許税」という税金です。

　通常は司法書士の先生に支払います。

②住宅ローン関連費用：融資手数料や保証料など名目はいろいろありますが、住宅ローンを借りると結構な金額の費用がかかります。

　金融機関に支払います。

③仲介手数料：不動産を買うときに仲介会社に支払うものです。

上記の大きなもの以外にも、引っ越し費用がかかったり、火災保険を購入時に何年分かまとめてはらったり、家具がほしくなったり、リノベ工事が終わるまでの家賃がかかったり、契約書の印紙代がかかったりと、
1万円～2万円くらいの出費については感覚がマヒするくらいにいろいろと費用がかさみます。

こんな物件購入の諸経費、よく「物件価格の7～8％をみこんでおきましょう」なんて言われますが、実際には「物件価格の10％程度」をみておいていただいた方が無難です。

見落としがちではありますが、トータルで何百万円にもなるので意外に大きな出費です。

2. 「総額予算4000万円」だったら物件にはいくら使えるの？

さて、いよいよ総額予算4000万円をリノベーション費用、物件価格、物件購入諸経費の3つのブロックにわけていきましょう。

まずはリノベーション費用から。

どこの会社でリノベをするか、にもよりますが、マンションの内装を一旦すべて壊してから作り直す「スケルトンリノベーション」の場合㎡あたり15万円～20万円くらいはかかってきます。

ファミリータイプ、70㎡の場合だと1300万円弱くらいみていただくのが無難です。

4000万円のうちリノベで1300万円、とすると残りの2700万円を物件価格と諸経費に分けていきます。

物件価格の10％くらいの諸経費を見込むと概算で物件2450万円、諸経費250万円となります。

〇総額予算4000万円　70㎡ファミリータイプ想定

　リノベ費：1300万円

　物件価格：2450万円

　諸経費　： 250万円

これでおよそのイメージがわいてきました。

が、あくまでこれは「予算」です。実際に物件探しを始めてみると、この物件価格ではなかなか「いいな！」って物件に出会えないことも多々あります。

同時に少し高いけれど数多くの「リノベーション済み物件」にも出会います。

そんな「現実」に出会ったときに「予算」を柔軟に調整する余地を残しておきましょう。

3. たかが予算、されど予算！リノベ費と物件価格、予算の配分は柔軟に対応しよう！

リノベーション済み物件とは業者が一度キレイにリノベーションしてあって新築同様の内装になっている物件のこと。

もちろんすでに実施してあるリノベーション工事の内容の精査は重要ですが、給排水管などの見えない部分もしっかりとリノベーション工事ができている物件であれば、わざわざ全部壊してスケルトンリノベーションをする必要がないものもあります。

「どうしてもリビングを広くしたい」「室内窓つけたい」「土間をつけたい」こういった希望で一部だけのリノベーション工事であれば、内容にもよりますが500万円くらいで対応できるケースもあります。

そうやって考えると概算でも予算に幅をもたせられます。

　物件価格：2450万円～3200万円

　リノベ費：1300万円～500万円

　諸経費　： 250万円～300万円

ほとんどそのまま住めそうで一部だけリノベする物件ならば3200万円まで！

内装全部一新して思いっきりリノベするような物件ならば2450万円まで！

こんな感じで予算に幅をもたせて柔軟に物件探しをはじめると、検討できる物件も増えていくのでお勧めです。

4. 予算が足りない、そんなときこそ「痛みが伴うイメージ」を！

さてさて、予算が本当に大切になるのはここからです！なぜならここまではあくまで「机上の計算」にすぎません。

「運命の出会い」は突然に。

実際に物件を探しはじめると、総額予算をあと200万円だせば理想にピッタリの物件が買える！やりたいリノベが全部できる！なんて場面にかならずぶち当たります。

そのとき「本当に総額予算を増やしてしまってよいか」を考える際に一度、次の手順でいままでのおさらいをしてみてください。

さきほどの例でいくと

【総額予算4000万円→4200万円にしたい！】

まずはどこからお金を調達するか

　お金の調達方法はこの２つだけ！

　①自己資金分を増やす or ②ローンの借入を増やす

　①自己資金分を増やすとき

　自己資金分を増やすには「貯金をもっと使う」「親御さんに援助してもらう」といった様々な方法があります。

　・「貯金をもっと使う」
　→本当に自分たちの備えとして大丈夫かどうかを確認

　物件探しを始めた当初などで、「全然いい物件がない！」なんてときには、少し待って「がんばって貯金をもっと貯めて貯めた分を使う」って策もあります

　・親御さんなどに援助してもらう
　→「援助してもらう」と金額や内容によっては「贈与税」の対象になってしまう可能性があるのでご注意を！

　※詳しくは「住宅購入　援助　贈与税」などで検索してみましょう

　②ローンの借入を増やすとき

　「100万円借りて35年で返済すると月々3000円くらいの返済」を必ず思い出す！
　→200万円借入を増やすと月々6000円くらい支払いが増える

　そうすると、

　「元々決めていた月々の支払い13.5万円」（もちろん管理費・修繕積立金なども含んでいます）が「14.1万円」に増える！

　本当に毎月「14.1万円」を支払っていて大丈夫かどうかを確認！

ざっとこんな感じです。

必ず、「自分の貯金が減る」「毎月の支払が増える」って具合に自分にとって身近な「痛みを伴うイメージ」を描いた上で、本当に予算を増やしてよいかどうかを考えるようにしましょう。

5. 物件を決めるその前に！隠しておいたヘソクリをみてみよう！

「この物件がいい！」いよいよ決断するそのときに、いままで「おおざっぱ」に考えていた予算に対して、「実際にかかりそうな費用」を細かくきめていきましょう。

住宅ローンはどんなところで借りるのか、金利や諸経費がどのくらいになるのか、管理費や修繕積立金はどのくらい支払うことになりそうか、などなど。

ここまでの「予算」、実はちょこちょこヘソクリを隠してあります。

お気づきの方はいらっしゃるでしょうか？

例えば「100万円かりて35年で返済すると月々3000円くらいの返済」というやつですが、変動金利の安い金利0.5％なんかで借りられれば「100万円かりて35年で返済すると月々2595円の返済」にまで返済額が下がるので、3500万円のローンを組んでみても毎月9万円ちょっと（90,825円）の返済にまで節約できます。

物件の購入諸経費も多くの場合、物件価格の10％を見込んでおけば若干の予備費を残しておけます。

こうやって余裕をもっておいた分、「どうしてもこれだけはやりたい！」「予算少しオーバーしそうだけどどうしよう」といった悩みを吸収できるかもしれません。

「安い変動金利は魅力的だけど、将来金利があがったらこわい！」なんて迷いも月々の支払いに余裕ができることですっきりするかもしれません。

実際に気に入った物件が管理費・修繕積立金の合計額が4万円を超えるようなものだったとしても月々の支払いは予定した金額に収まるかもしれません。

「実際にかかりそうな費用」を細かくみていくと、予定外のところで出費がかさんだり、未来のことを考えて不安になったり、ってことがおこります。

それでもこの段階で迷っていたり悩んでいたりする時間はそれほどありません。良い物件は迷ったり悩んだりしている間に売れてしまうからです。

6. まとめ

予算を組む時点で「おおざっぱに全体像をつかんでおく」という「柔軟性」と、「予定外を吸収できる」という「余裕」をもっておくこと、その上で常に「痛みを伴うイメージ」におきかえられること、この3つがあれば、勢いまかせになることもなく、良い選択ができることでしょう。

もちろん、「自分ひとりだと舞い上がってしまいそうで不安」なんて方は「リノまま」にご相談くださいね。

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〇マンションのリノベーション費用はわかりづらい？リノベ費の仕組みと相場

マンションのリノベーション費用はどのくらいかかるかわかりづらいもの。まずは一般的な相場をもとに「いくら位でどんなことができるか」を頭にいれておきましょう。それに加えてどんな要素でリノベーション費用が高くなる／安くなるかがわかればイメージしやすくなります

〇「定額制」リノベ―ションの「メリット」とあまり知られていない「デメリット」

「リノベーション費用っていくらかかるかわからない！」みなさん共通の悩みです。
そこで最近ではよく「定額制リノベーション」をうたう会社も出てきています。
この「定額制」は何より「リノベーション費用がわかりやすい」のが最大の魅力。
でもその一方で実は定額制ならではの「デメリット」も潜んでいるのです。
「定額制」の特性を知ったうえで自分にあった選択をするのが一番です。

〇どこみても同じに見える！リノベ会社ってどうやって選ぶ？？

リノベ会社ってどんなサイトみてもどこも同じに見える！
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〇築10年、築20年・・・築50年も、全部同じ「中古マンション」 どのくらい古い物件までアリ？

「古い物件を探す！」「古ければ古いほど安い！」といってもどのくらい古い物件までアリですか？
よくマンションの資産価値が安定する、なんていわれる築20年超の古い物件を探される方が多いですが、築30年、築40年、築50年、築60年…どこまでアリですか？
安ければ本当にどこまで古くてもいいですか？

投稿 「中古を買って＋リノベーション」では 予算に「ヘソクリ」と「柔軟性」を持たせよう！ は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

中古を買ってリノベーションをするメリット

「中古住宅購入+リノベーション」には、以下のようなメリットがあります。

• 購入費用を抑えられる
• 希望のエリアから探しやすい
• 物件を確認してから入居できる
• 売却時のリスクが少ない

購入費用を抑えられる

同じエリアで同じ広さで比べるのであれば、中古物件の購入費用は新築物件の購入費用より安くすみます。。東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」によると、2022年の首都圏の中古マンションの価格平均は4,276万円。 一方で新築分譲マンションは平均6,778万円ですので、2,502万円もの差があるのです。

中古物件を購入してリノベーションすることで、新築の物件を購入するよりも安く自分の理想通りの住まいに変えることができます。

ですが、築年数が古い物件は、建物の価値が下がるため、販売価格も安くなりますが、修繕積立金が高くなっていたり、住宅ローン減税や登録免許税・不動産取得税といった税金の減免ができなくなったりすることがありますので、注意が必要です。

参考：首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年 2 月

希望のエリアから探しやすい

新築物件に比べて、中古物件の方が物件数が多いため、希望のエリアから探しやすいのも中古物件を買うメリットです。

利便性の高いエリアや駅前の好立地などにはすでに古くからの住宅が建ってしまっているため、新築物件は販売される時期やエリアが限定されてしまうことが多いです。一方で中古物件は今現在住宅のある場所ならどこでも売り出される可能性があります。

職場やお子様の学校など、ライフスタイルにあわせて希望のエリアから物件探しができますので、理想の住まいに近づけやすいでしょう。

物件を確認してから入居できる

中古物件はすでに建物ができている状態で確認ができるので、物件を確認してから入居できることもメリットです。

新築の場合は建物が未完成の段階で販売される「青田売り」のケースが多く、確認できるのは建設地や図面、モデルルームのみの場合もあります。

中古物件であれば、共有部の掃除などが行き届いているかや、近所づきあいの様子、日当たりや展望などを確認してから購入可否を判断することができますので、新築にありがちな「住んでみるまでわからない」リスクは減らせます。

売却時のリスクが少ない

不動産は、住まいであるとともに、資産でもあります。

新築物件の販売価格は、「広告宣伝費」「営業費」「モデルルーム運営費」などの諸経費が上乗せされていることが多いです。中には価格全体の2割～3割がこうした諸経費分として上乗せされているケースもあるようです。

そんな新築物件も誰かが購入した時点で中古物件となるので、こういった上乗せ分を含めて築5年～10年の間に大きく資産価値が下がります。

中古物件は上乗せがなくなった状態から購入ができるため、購入時点以降の資産価値の下落は比較的緩やかになるので、大きく損をするリスクが低いという点もメリットです。

中古を買ってリノベーションをするデメリット

全てがよいように思える中古物件ですが、中古物件をリノベーションするにはデメリットもあります。物件購入は人生に何度とない高価な買い物ですから、デメリットを加味しながら選びましょう。

自分だけでは選べないという場合は、中古物件の購入からフォローしてくれる企業と相談して決めることが大切です。

中古を買ってリノベーションをするデメリットは以下の通りです。

• 物件選びや工事などで時間がかかりやすい
• 住宅ローンが組めない場合もある

物件選びや工事などで時間がかかりやすい

購入した中古物件をリノベーションして住む場合には、工事に時間がかかり、すぐには住めないところがデメリットの一つです。

リノベーションをする際には、マンションの場合は構造がラーメン構造なのか壁式構造なのか、戸建の場合は木造軸組工法なのか木造枠組壁工法（ツーバイフォー工法）なのかなど、住宅の構造や工法によって、リノベーション可能な内容が大きく変わってきます。

そのため、物件選びの段階でも希望の工事内容が実際にできそうかどうかを判断してから購入する必要がありますし、物件を購入してもすぐに工事に取りかかるわけではなく、現地調査やリノベーションの設計をへて工事に入ることになるので、時間がかかります。

購入する物件を決めてから入居できるまで4～7ヶ月程度の時間が必要になることに留意しておきましょう。

住宅ローンが組めない場合もある

昭和56年以前に建てられたいわゆる「旧耐震」の物件には、現在の建築基準法の基準に合わない建物も存在しているため、住宅ローンが組めない可能性も。

また、新築の場合は住宅の購入額と資産評価に差異が少ないため、住宅ローンの担保については厳しく審査をしません。

しかし、中古物件の場合は新築よりも資産価値が下がっているため、購入物件の資産価値について厳しく審査をされることが多いのです。

住宅ローンを組もうとしても、金融機関の担保評価額が低いと、希望額で融資が受けられないケースがあります。

さらに「中古を買って、リノベーション」で物件価格とリノベーション費用をあわせて住宅ローンを組もうとすると（「リフォーム一体型ローン」）、物件の担保評価よりも大きなお金を借りることになるため、審査が厳しくなったり、希望額満額までの融資がうけられなかったり、といったケースもあります。

中古物件を買ってリノベーションする際の注意点

中古物件を買ってリノベーションをする際に気を付けておきたいのが「お金のこと」。

物件購入からリノベーションには大きなお金が動くため、冷静に「月々の支払いはいくらなのか」「どのくらいのローンが組めるのか」などを考える必要があるでしょう。

ここでは、例を紹介しながら、中古物件を買ってリノベーションをする際のお金についての注意点をご紹介いたします。

住まいの購入では気が大きくなりやすい

不思議なもので何千万円という大きな金額になると実感が薄れてついつい気が大きくなってしまいます。

「中古を買ってリノベーション」では、「物件探ししてたら思ってたのより200万円高いけどいい物件に出会っちゃった！」なんてことが多々あります。

こんなときに住宅ローンの金額が「なんかよくわからない大きなお金」のイメージのままだと、「3000万円の予定だった住宅ローンが3200万円になっちゃうけどまあいっか」とか「4000万円の予定だった住宅ローンが4200万円になっちゃうけどまあいっか」なんて具合についつい予算を膨らませがち。

一度冷静になって、「実際に自分が予算内で家を買った場合に毎月いくら支払うことになるか」がイメージできているか確認しましょう。

購入後の支払いをイメージする

自分らしい暮らしを手に入れるためにお金をかけるのは決して悪いことではありません。

でもそのお金をかけてでも本当にその後の生活ができるのか、特にキャッシュフローがまわっていくのか、を「痛みを伴うイメージ」で実感した上で、「本当に予算を膨らませてよいのか」をしっかりと自分自身で検討することがとっても大事です。

でないと「勢いで買ってしまって後悔してる」なんてことになりがちです。

なので、住まいのような大きな買い物をするときは「毎月いくら支払うことになるのか」という「痛みを伴うイメージ」で一旦正気に戻ってください。

「中古を買って、リノベーション」では物件との「出会い」、素敵なリノベプランとの「出会い」、ショールームでひとめぼれしたキッチンとの「出会い」など、心ときめく出会いが「予算」をゆさぶります。

その都度必ず「毎月いくら支払うことになるか」をみて、冷静に判断するようにしましょう。

今の家賃を基準に「総額予算」を考える

まず、「今の家賃」を基準に「総額予算をいくらにするか」を考えましょう。

なぜなら、「今の家賃」は実際に支払い続けていてそれでも生活がまわっていて、それなりに貯金もできているであろう金額、すなわち「今の生活水準のままで」毎月無理なく支払える金額だからです。

なので、家族が増える、といった変化がなければ今の生活水準を維持できる月額の住宅コストがほぼほぼ「今の家賃」に等しくなるといえます。

あくまで一般論ではありますが、「世帯収入の25％」を月額に置き換えると「一般的に考えて」毎月無理なく支払えるであろう金額がわかります。

社宅にお住まいで今の家賃が極端に少ないという方や、これから結婚を控えてるけど2人暮らしでの家賃を払ったことがない、という方は世帯収入の25％を基本に予算を組みましょう。

予算の組み方の具体例

実際によくある例を使って予算を組んでみましょう。

例）ご夫婦（夫：年収400万円／妻：年収300万円）

→世帯年収700万円の場合

①一般的に考えて「毎月の家賃として無理なく払えるであろう金額」

→700万円×25％＝175万円（年間）

を1か月あたりになおすと

→175万円÷12≒14.6万円（1か月）

②「今の家賃（共益費込み）」12.5万円

さて、この例では、「毎月無理なく支払えるであろう金額」は

①「一般的に考えて」の場合は14.6万円。

②「今の生活水準のままで」の場合は12.5万円となります。

実際に新たな住まいを購入する際には毎月の支払がこの「12.5万円～14.6万円」の間におさまるように検討するのが無難です。

例えば「せっかく家を買うんだから、今の家賃よりは少し頑張ろう、でも余裕はみておきたいから13.5万円くらいかな」といった感じですね。

月々の支払いはローンだけじゃない

次に注意するのは上記で紹介した「13.5万円」は決して「月々のローンの返済額と同じではない」という点です。

マンションを買う場合は必ず修繕積立金、管理費といった毎月の支払いが発生します。

戸建の場合でも一定の金額は自発的に将来の修繕にそなえてためておいた方がよいもの。

マンションであれ戸建であれ、ローンの返済額以外に必ずコストは発生するという点は必ず頭にいれておきましょう。

リノままでは住宅ローン返済以外に「3万円」月額の支払いに余裕をもってもらうようにしています。

どのくらいの広さの物件を買うかどうかにもよるのですが、管理費が1万円程度、修繕積立金が㎡あたり250円程度、と想定すると、70㎡程度のファミリータイプでは以下のようになります。

管理費1万円＋修繕積立金70㎡×250円＝2.75万円

→住宅ローンの支払い以外に毎月3万円程度の余裕を持とう！

想定した2.75万円よりもすこし余裕をもって3万円、が月額の管理費・修繕積立金の合計の目安になってきます。

でもここで「修繕積立金が安い！5000円しかかからない！ラッキー！」なんて思わないでくださいね。

修繕積立金が「極端に安い」ということはマンションの維持管理にとって適正な修繕がおこなわれない恐れがあったり、給排水管の更新など大きな修繕費がかかるタイミングにあわせて修繕積立金を値上げしたり、という可能性が高いことを意味します。

もし、管理費・修繕積立金が安い物件を見つけても、「合計で3万円くらいになっても問題なく支払えるか」を考えて、余裕をもってローンを組んでおきたいところです。

詳しくはこちら

「マンション管理」のチェックポイント＜実践編②＞管理費・修繕積立金が「安すぎる」のは危ない！ – リノまま（東京テアトル）

毎月の支払いの具体例

先ほどの例を使った毎月の支払いの具体例は、以下のようになります。

毎月の支払

＝13.5万円－管理費・修繕積立金プラスα（3万円）

＝ローン返済額　10.5万円

ローンを借りても問題ないラインを大まかに把握する

次は皆さんが最も気になる「毎月10.5万円返済するのであれば、いくらまで借りることができるか」です。

35年のローンを組む予定の目安は、「100万円借りて35年で返済すると月々3000円ぐらいの返済」です。金利によって変わりますが、100万円借りて35年で返すときのイメージは以下の表の通り。

実際に物件を借りるときに金利を変動金利にするか固定金利にするか、そもそも金利が高くなっているか安くなっているか、といった条件によって変わってきますが、あまり細かく考えすぎても刻一刻と条件は変わってしまいます。

仮に今変動金利で0.5％といった低金利でローンを組んだところで、こんなに低い金利が未来永劫続く保証はどこにもありません。

まずは大雑把に「100万円借りて35年で返済すると月々3000円くらいの返済」というイメージで最初に全体像をつかんでおきましょう。

毎月10.5万円返済するのであれば、

月々105,000円÷3,000円＝35

→要は100万円を35個借りられる！

→だいたい3500万円くらい借りられる！

となるので、「毎月10.5万円返済するならだいたい3500万円くらい借りられる」とイメージできます。

最初に組んだ予算はあくまで目安。これから物件探しを始めると絶えず変化するものですので、まずは大雑把にイメージを持っておくことが大切です。

毎月かかるコスト以外に必要な費用も把握しておく

マンションを購入すると、ローン返済以外にも毎年固定資産税・都市計画税、火災保険、地震保険などのコストが必要になってきます。

物件の条件や保険の内容などでいくらかかるかや支払いの頻度も変わってきますが、「不動産を持っている」ことに対してかかるコストとしてこんなものがある、ってことは頭にいれておきましょう。

一方で賃貸物件に住んでいたころのような「更新料」はなくなりますし、住宅ローン減税や年末調整での控除など、税金が安くなる仕組みも実はたくさんあります。

本格的に物件が決まりそうな段階では意識した方がよいのですが、これら全部について物件探しを始める前にシミュレーションしておくのはあまり現実的ではありません。

自分の収入で借りられるローンの金額も知っておく

「そもそも自分の収入でいくらまでローンが借りられるの？」ってのも気になるポイント。

「継続して安定した収入がある」＝会社勤めで勤続年数がそれなりにある、「クレジットカードなどの支払いを滞納したことが殆どない」「奨学金や車のローンなど、他に返済すべき借入はない」という方であればほぼ問題ありません。

実際にはもっともっと巨額の住宅ローンを組むこともできるケースが殆どです。

「あ、もしかしたらやばいかも！」なんて心当たりのある方は住宅ローンの利用にあたって少し注意が必要です。

物件探しを始める前に信頼できるパートナーに相談しておくとよいでしょう。

詳しくはこちら

どこみても同じに見える！リノベーション会社の選び方 – リノまま（東京テアトル）

中古物件のリノベーションにかかる費用

リノベーションにかかる費用は物件の広さ・築年数、ご希望のないようによって大きく変わるため、明確な費用の掲示はできませんが、リノままの費用感の目安は、60㎡で3000万円の中古物件を購入し、フルリノベーションする場合は合計で4500万円です。

物件の相場価格も踏まえて考えると、都内近郊のファミリータイプの広さの中古マンション購入＋リノベーションを検討する場合、この「諸経費こみで総予算4500万円～5000万円」という額が目安になってきます。

費用の内訳は以下の通り。

リノベーションの費用に関しては、以下の記事で詳しく紹介していますので、併せてご確認ください。

マンションのリノベーション費用はわかりづらい？リノベ費の仕組みと相場 – リノまま（東京テアトル）

中古物件のリノベーション費用を抑える方法

リノベーション費用を抑える方法としては、

• リノベーションしたいポイントに優先順位をつける
• 減税や補助金制度を活用する
• ワンストップリノベーションの会社に依頼する

などがあります。

中古を買ってリノベーションをする場合、新築に比べてリーズナブルにはなりますが、希望を全て叶えようとすると費用は高くなってしまいます。

ですので、大切なのは費用を抑えるところと抑えないところのメリハリをつけること。ご自身の「ここだけは譲れない！」を決めておき、そのほかは費用を抑えられないかリノベーション会社と相談しましょう。

また、国や自治体が提供する減税や補助金制度を活用するのも良いでしょう。例えば、「介護・バリアフリーにする」「エコ・省エネのためになる」「耐震性を確保する」「在宅勤務やウイルス対策になる」などは、補助金の対象になることが多いです。あてはまるものをリサーチしてみましょう。

また、リノままのようにワンストップリノベーションの会社に依頼するのもコツです。ワンストップリノベーションとは、物件探しからローンの相談、リノベーションの設計や工事まで、1社がトータルサポートしてくれること。余分な手数料などが発生しづらいですし、物件価格、諸経費、リノベーション費用の全体のバランスをみながら予算をコントロールしてもらえるので、トータルコストを抑えることができます。

上手にコストコントロールした事例は、以下で詳しく確認できますので、参考にしてください。

費用について – リノまま（東京テアトル）

中古を買ってリノベーションする流れ

中古を買ってリノベーションする一般的な流れは以下の通りです。

1. 中古物件を探す
2. 住宅ローンの申し込み・契約
3. 中古物件を購入する
4. 現地調査
5. リノベーションする

ちなみにリノままではいきなり物件探しはしません。いきなりリノベーションプランをつくることもありません。これらに取り掛かる前の「暮らし探し」と「無理のない資金計画」を大切にしています。

中古を買って、リノベーションでは物件探しのこと、ローンのこと、リノベーションのこと、と多くの要素を同時に決断しながら進めていくことになるので、迷ってしまうことが多々あります。そんなときに拠り所にできるのが「暮らし探し」でじっくり考えた暮らしのコンセプトです。

「そもそもどんな暮らしがしたいか」「自分たちの暮らしには何が一番大切か」に絶えず立ち返りながらワンストップリノベーションを進めています。

そんなリノままでのリノベーションの詳しい進め方は以下をご覧ください。

中古物件探し＋リノベーション

リノベーションする中古物件の選び方

中古物件は新築物件よりもリーズナブルに購入できますが、リノベーションに向いている物件と向いていない物件があります。

立地も価格もばっちり！でも調査してみたら希望のリノベーションが出来なかった……ということにならないように、注意して購入することが大切です。

ここでは、中古マンションと戸建ての場合に分けて、リノベーションする中古物件の選び方をご紹介いたします。

マンションの場合

マンションの場合は、リノベーションしても大丈夫な部分（専有部）と工事ができない部分（共有部）があります。室内にも共有部に該当するものがあります。

• 玄関の扉
• サッシ
• 天井・躯体壁
• バルコニー

などは、共有部に該当するので、注意が必要です。

他にも、上階から下階への配管が通っている「パイプスペース」と呼ばれる区画も共用部にあたるためリノベーションの工事で壊したり位置を変えたりすることはできません。

また、マンションの場合、構造の違いでリノベーションができるかできないかも変わります。

マンションの構造は、壁式構造とラーメン構造に分けられます。ラーメン構造は柱や梁で建物を支えているため、壁を取り払って空間を広くするなどが行いやすいですが、壁式構造はお住まいの専有部の中に耐力壁と呼ばれる壊せない壁があるため、間取りが壁の位置に左右されやすいです。

通常、壁式構造は築年数がやや古い5階建て以下の中低層マンションに多くみられます。

物件が割安な団地リノベーションを考えている方なんかは要注意です。

その他、キッチンなどの排気ルートや、水回りの排水ルートなどはリノベーションのプランに大きく影響することがあります。

不動産会社と一緒に物件探しをしている場合、こういった建物の構造については詳しくないことが多いので、物件を購入する前に希望の工事が本当にできそうかどうかリノベーション会社に確認することをおすすめします。

。

リノベーション向きのマンションについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せてご確認ください。

中古マンションのリノベーションで失敗しないためのポイントとは – リノまま（東京テアトル）

一戸建ての場合

戸建ての場合は、構造は木造・RC造・鉄骨造の3つに分けられます。

木造の中でも、木造軸組工法、ツーバイフォー工法の2つの工法に分けられ、リノベーションがしやすいのは筋交いや合板で耐震性を確保している木造軸組工法です。

RC造は、マンションと同じく壁式構造とラーメン構造に分けられます。

また、工場で作った壁パネルやユニットを組み合わせて作るプレハブ工法という作り方もあり、プレハブ工法は建てたメーカー以外では大きな改修がしづらいので注意が必要です。

他にも、

• 外壁・基礎にヒビがないか
• 2000年の耐震基準に適合してるか

※木造住宅は2000年に耐震基準が大きく変更されていまっす

• 雨漏りはしていないか
• 給排水管に水漏れがないか
• 室内にカビはないか
• 木造の場合、木材が腐っていないかやシロアリ被害がないか

などが注意すべきポイントです。

戸建は建物全体の構造についても自分たちで管理しなければならない分、マンション以上にチェックすべきポイントが増えますし、これらに不具合がみつかった場合には工事費も膨らみやすい、ということになります。

戸建の購入前には、できるかぎり専門家による「インスペクション（建物状況検査）」を利用し、購入後に後悔しないようにしましょう。インスペクションを希望する場合は、不動産会社やリノベーション会社を通して依頼すると良いでしょう。

「ワンストップリノベーション」なら物件選びから依頼可能

リノままは、ワンストップリノベーションの会社です。

リノベーション向きの中古物件を調査し、見極める物件探し担当と、

マンション・戸建て両方のリノベーション経験が豊富な設計担当、

新築よりも難しいリノベーションの工事に熟知している施工管理担当の、

それぞれのスペシャリストがチームを組んで、お客様の理想のくらしづくりをサポートいたします。

ワンストップリノベーションのメリットは、以下の3つ。

• 物件購入費・リノベーション費用・諸経費を含めた総予算をコントロールしやすい
• ローンの手配やリノベーションの設計などのスケジュール調整がしやすい
• 物件購入前にプロの目で確認してもらえる

ワンストップリノベーションのメリットや失敗しないリノベ会社選びは以下の記事で詳しく解説しています。

「ワンストップリノベーション」vs「不動産とリノベを別々に依頼」比べてみました！失敗しない会社選びとは！？ – リノまま（東京テアトル）

中古物件を買ってリノベーション するなら「リノまま」へ

中古を買ってリノベーションする際は、物件探しを始める前から「物件購入のこと」と「リノベーションのこと」の2つを考えないとなりません。

不動産会社では物件のこと、リノベーション会社ではリノベーションのこと、金融機関では住宅ローンのこと……と、それぞれバラバラに進めていくのは難しく、時間も手間もかかります。

私たちリノままは、物件探しからリノベーションプランといった具体的な検討を始める前の準備からアフターサービスまで、一貫してお客様をサポートいたします。

「どの中古物件がいいのかわからない」

「リノベーションしたいけど費用がどんどん膨らんでしまう……」

「予算はこのくらいだけど、中古を買ってリノベーションすることはできるの？」

などの疑問がある方は、ぜひ一度リノままにご相談ください。

まとめ

新築物件が高騰している現在、中古を買ってリノベーションすることは予算内で自分たちの暮らしにあった住まいを手に入れるための有効な手段です。

ですが、実際に進めるにあたっては「不動産購入のこと」「ローンのこと」「リノベーション費用のこと」など、多岐にわたった専門知識が必要です。

大きなお金がかかることなので、気が大きくなってしまってコストコントロールが難しくなってしまうことも。

「毎月いくら支払うことになるか」をしっかりと把握し、無理なく借りられる住宅ローン探しをしていきましょう。

リノままに資料請求された方や相談にこられた方にお渡ししている「リノままノート」には資金計画をたてるためのワークシートがありますので、参考にしてみてくださいね。

リノままでは様々なスペシャリストたちがお客様のサポートをいたします。お金のことはもちろん、物件購入やリノベーション工事のことまで一貫してお任せいただけるので、費用や工期が分かりやすく、安心です。

ぜひ一度リノままにご相談ください。

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たかが予算、されど予算。物件にいくら、リノベーションにいくら、なんて総額予算を決めたところで、「運命の出会い」は突然に！
200万円予算オーバー、どうしよう？！
そんなとき、予算に仕組んだ「ヘソクリ」と「柔軟性」、「痛みを伴うイメージ」で後悔しない選択をしましょう！

〇「定額制」リノベ―ションの「メリット」とあまり知られていない「デメリット」

「リノベーション費用っていくらかかるかわからない！」みなさん共通の悩みです。
そこで最近ではよく「定額制リノベーション」をうたう会社も出てきています。
この「定額制」は何より「リノベーション費用がわかりやすい」のが最大の魅力。
でもその一方で実は定額制ならではの「デメリット」も潜んでいるのです。
「定額制」の特性を知ったうえで自分にあった選択をするのが一番です。

〇築10年、築20年・・・築50年も、全部同じ「中古マンション」 どのくらい古い物件までアリ？

「古い物件を探す！」「古ければ古いほど安い！」といってもどのくらい古い物件までアリですか？
よくマンションの資産価値が安定する、なんていわれる築20年超の古い物件を探される方が多いですが、
築30年、築40年、築50年、築60年…どこまでアリですか？
安ければ本当にどこまで古くてもいいですか？

投稿 中古を買ってリノベーションするメリットは？予算の考え方と合わせて解説 は リノまま（東京テアトル） に最初に表示されました。

[著者]

高原太郎

宅地建物取引士。映画館勤務を経てリノベーションへ。リノままの一員として多くのお客様の住まいづくりに関わる。現リノまま広報。

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1.よく言われる「定額制」のメリットとデメリット

「定額制リノベーション」とはリノベーション費用が「㎡あたり●●万円」という設定になっているもの。

リノベーションする物件の広ささえわかれば、リノベ会社に見積もりをつくってもらわなくともリノベーション費用がわかってしまう、という商品です。

したがって最大のメリットは「金額がわかりやすいこと」につきます。

また「定額制リノベーション」といえども、間取りなんかは完全に自由に決められるようにしてある商品がほとんどですし、水回りを移動したい！

なんて希望にも応じてくれる会社も多いです。

さらに多くの会社では「定額制リノベーション」の単価を安く設定していますので、「金額が安い」という点もメリットです。

要は「定額制」といえども「一定のプランの自由度はあって、安い」ということになります。

一方で「よく言われる」デメリットは、「選べる素材や設備が限定される」ということです。

「もちろん世界中のすべての素材から好きなものを使える！」なんて商品もあるでしょうし、「制限がある」とはいえ、何百種類もの中から壁紙が選べる、といったケースも多いです。

ただ、「安い」定額制リノベーションは材料を大量仕入れすることから仕入れ費をおさえている、という側面があります。

それぞれの商品でうたわれている「㎡あたり●●万円」といった基本料金でどんなものが選べるのかをしっかり確認しておく必要があるでしょう。

また、キッチン、お風呂といった水回りの設備については大手メーカーの既製品から選ぶ、といったケースが殆どです。

「定額制リノベーション」で何百万円もする海外製のオーダーメイドキッチンを使いたい！といってもなかなか対応してもらえないでしょうし、ユニットバスはいやだ！海外のホテルみたいに猫足のバスタブとかドレッシングルームとかつくりたい！っていっても難しいことが多いでしょう。

見落としがちですが、ひとつの住戸の中にいくつコンセントをつけるか、室内窓はいくつつけるか、ドアは何個つけるか、といったところは、
「定額制」で対応してくれる「仕様」がどうなっているのかも重要です。

なかなか「トイレを10個つけたい！」って方はいらっしゃらないでしょうが、「部屋をたくさんつくりたい」「室内窓をたくさんつけたい」「コンセントをたくさんつけたい」といった希望はすべて、材料がたくさん必要になったり、工事内容が増えたりすることにつながります。

なかなか「定額制なので無制限にすべて対応しますよ」なんて会社はでてこないでしょう。

また、会社や商品によっては「打ち合わせ回数に制限がある場合がある」というものもあります。

こちらも多くの定額制リノベーションでは選べるものを制限しているため、打ち合わせの回数や手間が少なくなり、それらを背景に「安い」リノベーション費用を実現している、という側面があるからです。

選べる対象から外れる「素材や設備」を選んだり、例えば「コンセントをたくさんつけたい！」「全部の部屋に室内窓をつけたい！」みたいな特殊なオーダーをしてみたり、何度も間取り変更して打ち合わせに時間がかかったり、といったケースでは「オプション料金」がかかってくる可能性があります。

「定額制」でわかりやすいリノベーション費用にしたつもりだったのに後から「オプション料金」が大きく膨らんでしまった！なんてことになったら、本末転倒です。

また思った以上に「オプション料金」がかさむケースもあるのが実態だったりもします。

せっかく「金額がわかりやすい！」って定額制リノベーションをやってみたのに、「オプション料金がどのくらいになるかよくわからない」ってなってしまったら、「結局リノベーション費用っていくらかかるかわからない」ってスタートに逆戻りです。

各社の定額制リノベーションのサービスをみてみたり、直接担当者と話してみたりする中で、「どんなことが追加料金の対象になるか」「どうしてもやりたいことをお願いしたらいくら位の追加料金がかかるのか」を事前に見極めておく必要があるでしょう。

＜定額制リノベーションのよくいわれるメリット＞

・リノベーション費用がわかりやすい
・リノベーション費用が安い
・安いわりに間取りなどのプランの自由度はある
・手軽に打ち合わせを進められることが多い

＜定額制リノベーションのよくいわれるデメリット＞

・選べる素材や設備が限定されることが多い
・定額制の基本料金内での仕様には制限があることが多い
・打ち合わせ回数が制限されることが多い
・こういった制限から外れると「オプション料金」がかかる

さて、ここまでは「よく言われる」メリットとデメリット。ここからが本題です。

この「定額制リノベーション」ですが、多くの場合、お部屋の内装をすべて壊してから作り直す、「スケルトンリノベーション」のみを対象にしています。

この点がみなさん忘れがちですが一番重要なポイントです。

2.リノベーション費用が「定額」でない方がいいこともある

>リノベーション事例「NYのキャッスル・キッチン」｜リノまま

実際皆さんが「総額4000万円で中古を買って、リノベーションしたい」って考えるとき、重要なのはリノベーション費用ですか？

それとも総額予算の「4000万円」の方ですか？

まず間違いなく重要なのは総額予算の「4000万円」を守れるか、ということでしょう。

例えば、「定額制リノベーション」で先に「リノベ費は1000万円だな」なんて固定した場合、購入諸経費を除くと物件にかけられる予算は2700万円程度、ということになります。

さきほどお話しした通り「定額制リノベーション」は「スケルトンリノベーション」のみを対象にしていることが殆どです。なので、おなじ2700万円の予算で「全部壊さなくてもいいかもしれない」って物件に出会ったとき、定額制リノベーションを選ばない方がリノベーション費用をおさえられる可能性があるのです。

また、この例で3200万円くらいの価格だけど、エリアや広さは希望ぴったり、なんて物件にであったとき、「定額制リノベーション」で1000万円のリノベをしてしまうと、300万円程度の諸経費もあわせて「総額4500万円」と大幅に予算オーバーになってしまいます。

でもこの3200万円の物件が「全部壊さなくてもいいかもしれない」物件だった場合はどうでしょうか？

残したいところ、新しくしたいところをしっかり検討して「部分リノベーション」にすることで、リノベ費を500万円までにおさえられれば、総額予算4000万円を変えることなく、気に入った物件が買える！なんてこともあるのです。

〇総額予算　4000万円のとき

→あえて定額制リノベに決めてしまわないことで、3200万円の物件まで検討対象に入る

「定額制リノベーション」は「リノベーション費用がわかりやすくて、安い」という大きなメリットがあります。

一方でお部屋の広さでリノベ費がきまってしまうので、「スケルトンリノベーション」にするか「部分リノベーション」にするか、実際に出会った物件に応じて柔軟に考えたい、なんて検討には向いていない側面があります。

まだ物件探しを始める前であれば、実際に探してみないとどんな物件に出会うかはわかりません。

「中古を買って、リノベーション」は何より物件探しが重要でとっても難しいものなので、あなたにとっての「良い物件」と出会える可能性はなるべく幅広くもっておいた方が得策です。

先ほどの例でいえば、リノベーション費用を固定してしまわないことで、大切な「総額予算4000万円」を守りながら2700万円から3200万円まで、検討できる物件の価格帯が大きく広がるのです。

「中古を買って、リノベーション」では物件価格、購入諸経費、リノベーション費用といろいろなお金がかかってきます。

ここで一番大事なのは「結局全部でいくらかかるの？」という「総額予算」です。

この「総額予算」を守りながら、より理想の住まいに近づけるように予算を配分していくためには、「物件価格」「購入諸経費」「リノベーション費用」といった個別の項目のどれについても固定せず、柔軟に費用を増減させながら検討をすすめることが重要なのです。

とは言ってみたものの、「古い物件に長く住むことを考えたら、スケルトンリノベーションでしっかり全部作り直した方がいいんじゃないの？」「全部壊さなくてもいい物件なんてないんじゃないの？」って思った皆さん。次にそんな疑問にお答えします。

3.世の中は「リノベーション済み物件」であふれている！

>リノベーション事例「OHANA」｜リノまま

「中古を買って、リノベーション」で実際に物件探しを始めてみると、「いかに世の中にリノベーション済み物件が沢山でまわっているか」に驚く方が多いのではないでしょうか？

エリアや条件にもよりますが、古いボロボロの物件と並んで、築年数は古いけど内装は新築同様にリノベーションされた物件がそれほど大きな価格差はなく売り出されている、なんてケースはざらにあります。

物件との運命の出会いは突然あるもの。「中古を買って、リノベーション」をはじめて、ようやく出会った「私の求めた条件にピッタリ！」って物件がリノベーション済物件だったらどうでしょう？

リノベーション済み物件として売り出されているものはほとんどつい数日前にリノベ工事がおわったばかりの物件。

それでも全部壊してスケルトンリノベーションしたい！って言いきれますか？

リノままでもリノベーション済み物件を買って部分リノベーションをすることで理想の住まいを手に入れたお客様もいらっしゃいます。

つい最近リノベしたばかりの物件だからこそ、「全部壊さなくてもいい」って思えるのならリノベーション費用がおさえられる、その分物件価格は高いものまでターゲットに入ってくるので駅近なんかの条件のよい物件もみつけやすい、といったメリットがあるのです。

もちろん、スケルトンリノベーションせずに部分リノベーションにする以上は、すでに給排水管が更新されているか、給湯器は交換してあるか、といった「目に見えない」部分がどうなっているかを確認する必要があります。

リノベーション済み物件でもこういった「目に見えない」部分の更新などをあまりやっていない物件であれば、全部壊してスケルトンリノベーションにすることをお薦めします。

ただ、「目に見えない」部分もしっかり更新してあるリノベーション済み物件であれば、部分リノベーションも十分検討できます。

せっかく「中古を買って、リノベーション」するんだから全部壊してイチから作り直したいのは当然でしょう。

でも、なかなか「これだ！」って物件に出会えないときにはリノベーション済み物件で部分リノベーションを考えるのも一つの手です。

ただ、そんなときは、どんな物件か、によって必要なリノベーション費用は大きく変わってしまいます。

「今の内装に土間だけ作ってもらえればよい」なのか「床の色が気に入らないから全部はりなおす」なのか、「水回り設備はそのまま使うからリビングだけ徹底的にこだわって作りこみたい」なのか、それぞれの事情で全く違ったリノベーション費用になります。こういった要望に対して多くの「定額リノベーション」では対応しきれていないのが現状です。

そんなとき「中古を買って、リノベーション」のワンストップサービスの会社であれば、一緒に内見してリノベーションの希望をつたえておけば、総額予算内でおさまりそうかどうかを答えてもらえるので心強いことでしょう。

4.まとめ ～本当に大事なのは「総額予算」のコントロール～

「リノベーションの費用っていくらかかるかわからない」のは事実ですが、「定額制リノベーション」でなくとも、実は殆どの会社がスケルトンリノベーションの場合は「㎡あたり●●万円～○○万円くらいで対応できますよ」と概算費用を教えてくれます。

それに加えて、みなさんそれぞれのこだわり「輸入のクロスをいっぱい使いたい！」「キッチンはオーダーメイドでつくりこむ！」といった希望を伝えておけば、「だいたいいくら位でリノベーションできそうか」の精度はあがっていきます。

おまけにワンストップサービスの会社であれば、「物件価格」「リノベーション費用」「購入諸経費」の「総額予算」を守りながらいっしょにあれこれ考えていくのに長けています。

特に住宅ローンを使う前提であれば、「総額予算」を大きく超えてしまうようなことがあっては、「費用が支払えない！」って言うお客様だけでなく、「費用がもらえない！」ワンストップサービスの会社側も同じように困ってしまうからです。

お客様も会社側も困ってしまうのであれば、費用を使うところとおさえるところのメリハリをつけるなど、一緒に減額案などを考えながら「総額予算」に収まるように調整していくという過程こそが「中古を買って、リノベーション」の重要なポイントです。

なので、すでに「この物件！」とリノベーションする物件の目途がついていれば「定額制リノベーション」は安くてわかりやすくて魅力的ですが、物件探しもまだまだこれから手探り、って段階であれば、必ずしも「定額制リノベーション」にこだわる必要はありません。

古い物件でスケルトンリノベーションする可能性も、リノベーション済み物件で部分リノベーションにする可能性もあります。

リノベーション費用を柔軟にとらえて「総額予算」のコントロールしてくれるワンストップサービスの会社と相談しながら進める方がうまくいく場合も十分ありうるのです。

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「毎月いくら払う」っていう「痛みを伴うイメージ」を実感することで、予算が膨張していくのをしっかりケアしましょう。

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今のお住まいをリノベーションしたい、さて、その資金はどこから出しますか？

自分たちの貯金から出す、という方は心配ありません。

ローンを使いたい、でもリフォームローンは金利が高いからどうしよう、なんて悩んでいる方はいませんか？

実は不動産の購入を伴わないお住まいの「リノベーションのみ」でも住宅ローンが使える場合があります。

但し、そういった場合は「今のお住まいを購入したときの住宅ローンの残高がどのくらい残っているか」「購入したときの住宅ローンをどこの金融機関から借りたか」が重要になってきます。

金融機関によっては、住宅ローンの返済中のリノベーション費用だけでも追加融資をだしてもらえる場合があります。

また、今返済している金融機関では融資してもらえない、といったケースでも、住宅ローンの残高分を別の金融機関に借り換えて、その際同時にリノベーション費用をかりる、という方法が使えます。

いずれにしても「住宅ローン」を借りるときに必要な融資手数料や保証料といった諸経費はかかります。

おおむね、リフォームローンよりも金利が安い分諸経費が高い、という状況になるので、どちらが有利かを比較して検討してみましょう。

もちろん、これらを検討しても住宅ローンは使えなかった、なんてケースもございます。

リノままでは金利1％台と安くて使いやすいリフォームローンもご案内していますのでお気軽にご相談くださいね。

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